房贷出问题，首付款该咋退？

兰州晚报讯买房靠贷款，几乎是现在年轻人普遍存在的现象，贷款能不能顺利办下来，关乎安家之本。在司法实践案例中，关于购房的合同纠纷不少，而这其中，有一部分纠纷就与办理贷款有关。例如，贷款问题使得心仪房子泡了汤，买房者还被中介公司告上法庭索要中介费。再比如购房首付款交了，但是贷款出问题，这首付款到底能不能退……连日来，记者找寻了有关贷款的案例，结合红古法院普法小课堂给出购房贷款维权指南，希望对购房者起到提醒帮助。

案例1：中介费“打折”付

2018年7月李先生在安居客上看到兰州市七里河区某房屋，有意购买。他通过了解得知：兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司（以下简称巨信房产七里河分公司）能协助其用公积金贷款46万元，而其他房产公司只能贷款44万元。2018年7月8日，李先生与卖方及巨信房产七里河分公司三方签订《房屋买卖成交合同》，约定李先生以67.8万元价格购买相中房屋。协议签订后，李先生向巨信房产七里河分公司交纳定金2万元。因最终只拿到41万贷款，李先生不能交清房款，购买房屋事宜被搁置，合同后续如何履行，各方再无协商。

2018年9月7日，房主制作《解除合同通知书》，称向李先生送达，但李先生称不知晓。2019年7月15日，巨信房产七里河分公司将李先生诉至法院，要求李先生支付中介服务佣金20340元、逾期付款利息707.83元。

一审法院认为，本案原告、被告及第三方订立的《房屋买卖成交合同》系原告提供的格式合同，原告作为中介方应审查被告购买房屋的资质及购买条件，在明知无能力为被告贷款46万元满足购买条件，仍然承诺并促成《房屋买卖成交合同》的订立，未从根本上维护交易安全，其诉讼请求被告支付中介服务佣金20340元违反了诚实信用原则，法院不予支持。一审判决：驳回原告兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司的诉讼请求。

宣判后，房产公司提起上诉。

兰州中院二审认为，依据《房屋买卖成交合同》的约定，收取李先生全额佣金的前提是巨信房产七里河分公司不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要协助办理贷款、资金转移、交房流程等手续。巨信房产七里河分公司未完成全部工作，故无权要求李先生支付全部服务费用，巨信房产七里河分公司为居间事宜付出了一定的时间、人力、物力，综上，李先生支付巨信房产七里河分公司服务佣金5000元。终审判决如下：李先生支付兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司服务佣金5000元；驳回兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司其他诉讼请求。

案例2：这些情况可要求退首付款

最近，小刘很苦恼，去年年底，小刘在某楼盘订了房，首付款也交了。当时银行经理表示，因为银行资金紧张，预计得3个月左右，贷款才能批下来。可最近，银行经理却表示，贷款批不下来了。对此，小刘很纠结，贷款批不下来，首付款能退吗？

法条解答——根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

简单来说，无论是审批不过、放款慢、额度不足等原因，造成购买合同都不能继续履行，买受人均可要求出卖人退还首付款，但是要分具体情况看是否需要承担违约责任。

1.开发商原因

如果银行因为开发商没有预售许可证而不批准贷款，或者由于开发商销售的是不具备使用条件的现房，造成银行不予批贷。那么买方可以要求解除合同，并要求开发商退还首付款及定金，同时还可以要求开发商支付相应的利息损失。

2.购房者原因

如果银行因买方提供的信息不真实，或是买房信用不良而不批准贷款，违约责任则应该由买方来承担。如果首付款已全部由买受人支付完毕的话，可以要求解除合同的同时要求出卖人退还首付款，但需要按照合同约定向出卖人承担违约赔偿责任。

3.非买卖双方原因

如果是因为地方的政策，或者银行的规定发生了变化，使得买受人本应该得到的贷款没能批下来，那么买方就应该和开发商进行协商解决。如果协商不成功，而合同上也没有约定该种情况是否解除合同的话，在这种情况下，买方可以起诉要求解除合同和退还首付款，需要举证证明自己无过错，并证实确是第三方原因导致无力购房或者无法购房，因而要求开发商退还首付款和定金，法院会依据现有证据结合合同约定进行裁判。

兰州日报社全媒体记者许沛洁

■普法小课堂

合同注明是关键

目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明：“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”，以及要求开发商在合同中注明：“如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”

房贷批不下来，首付款能退吗？一文讲清

相信不少购房者有过这样的经历，贷款买房时房贷申请被拒。那么，房贷批不下来，首付款可以退吗?房屋可以退吗？

按揭办不下来怎么办？

按揭办不下来的原因有很多。实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。

因此，合同中对贷款被拒的违约责任由谁承担的约定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照以下原则处理：

开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现上述情况则不予批准贷款。此时购房者可要求开发商退还首付款及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商返还首付款及定金。

首付交了，贷款批不下来可以退房吗？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

房贷申请被拒后还能再申请吗？

是可以再申请的，不过需要满足一定的条件，包括：

借款人个人信用良好，被拒不是因为信用的问题。如果是因为信用问题被拒，再申请贷款将有一定的难度；

如果是因为资料准备不齐全，第二次申请贷款资料准备齐全后，通常可以通过贷款；

具体还要结合当下的房贷市场、政策等决定。

贷款不批，如何应对违约？

目前有不少购房者签订购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。除此之外还要注意：

如果是银行没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。

如果购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。

总之，提醒市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。

最后，购房者还可要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”这样在非因购房者自身原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自身利益受损。

（山东高法）

买房交了首付还可以退房吗？

买房交了首付需要退房如何退？分为多种情况。新房和二手房是有一定的区别，签了合同和没签合同也有不同

退房的法定条件，综合起来包括以下几种：

1、购房合同无效：实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产②开发商存在欺诈情形。

2、套型误差导致退房：按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。

3、面积误差导致退房：房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的。

4、变更规划、设计导致退房：开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。

5、质量不合格导致退房：房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。

新房退房的注意事项

1、保险退保手续不要忘

新房如果办理退房手续的话，不要忘了办理退保手续。因为在办理房屋按揭贷款的时候，大部分都会购买房屋保险，若购房者退房的话，则需办理退保相关手续，才你能领取到剩余部分的保额。

2、违约金就高不就低

新房退房如果是因开发商自身原因所引起的，那么要注意违约金方面。按照相关规定，合同中所填违约金是不足以弥补业主损失的权利的，所以这中间的差额就必须要让开发商来赔偿。

3、办房产证前退房更省事

如果新房要办理退房手续的话，那么必须要在领取房产证之前。若等到取得房屋产权证之后，想要退房就会比较难了。另外，在取得房产证之后退房的话，其手续还非常的麻烦及复杂，并且还要花费非常长的房屋鉴定时间。