「抵押测评」：中行3.25~3.55%，外环不降成，权利人年龄轻看

银贷只是工具，经营创造价值。我是睦融智，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文写于2022年11月，保鲜期三月，适用地上海。

2010年，因为中行方案的诞生，上海地区的银行抵押步入“小微”元年。在此之前，私营企业主很难接触到银行融资。往昔飞兮，中行方案时隔12年再次踏入抵押第一梯队，新方案对权利人年龄、外环不降成、轻流水、新入股3月准入等有较深研究。欲在千万内中期方案占有一席之地。

本文仅作融资实测参考，不作任何单一方案推荐，融资须谨慎。

方案适合：

1.希望短借利率3.25%，中期利率3.55%的老板。

2.房产位置较偏的老板。

3.权利人年龄较大的老板。

4.主贷人超65岁不希望子女共借的老板。

5.希望住宅无明确面积限制的老板

6.希望入股3月，法人无占股比例要求的老板

7.希望轻流水要求的老板

8.希望做商铺的老板

方案分析：

【利率政策】：优，一年期3.25%，三年期3.55%。短期方案低息第二，中期方案低息第二。同质化方案短期利率3.35%，中期方案3.65%起。

【房产要求】：优+，外环外不降成，上海唯二无房龄限制的方案，同质化方案利率6%起。

【还款模式】：正常，中规中矩，没有长期方案，只有中短期方案。

【年龄政策】：优+，上海唯二轻看权利人年龄的方案。主贷人超65岁子女不须共借，他行同质方案利率较高。

【流水政策】：优+，轻看。低息方案中，目前少有轻流水的方案。

【额度政策】：一般，上限1000万，低于45%的市场方案。

【消化能力】：优，长于低息消化老人房、老破小、位置偏的房产，商铺能做，单新能做，短于最高限额。

【双证】：优，单新接受新房产，次单新接受新入股3月。

【抽贷概率】：目测较优，实际再观察。新方案目前还未有还满1年的老板，也未曾听说近期政策收紧。

【放款速度】：优。清房审批1~2天出批复，一周左右放款。

注意：同一银行不同支行的准入条件、放款倾向和利率政策会有不同。本文仅参考实测的支行，如有遗漏欢迎补充指正。

我是睦融智，唯道、善贷、且成。

重庆房屋二次抵押贷款好贷吗？额度怎么计算？

更多专业问题点击头像咨询小编

近日，小编后台收到了许多朋友的留言，不少人都在问：自己有一套之前按揭买的房子，现在生意经营需要大额资金周转，能不能在不影响原来贷款的情况下，用这套房产再次办理抵押贷款？其实，房产有贷款也是可以再次抵押贷款的，这属于房产二次抵押贷款。那么，今天小编就来跟大家聊一聊，关于重庆房产二次抵押贷款大家比较关心的问题：重庆房产二次抵押贷款好不好贷？额度怎么计算？

实际上，在重庆要想办理房产二次抵押贷款并不难，只要借款人资质和抵押房产满足金融机构的相关要求，就是可以办理房产二次抵押贷款的。说到这里许多朋友肯定就要问了，房产二次抵押贷款到底有哪些要求和规定呢？

不同地区、不同金融机构对房产二次抵押贷款的要求都有所差别，比如各大商业银行对房产二次抵押贷款的要求就相对较高，不仅需要借款人提供工资流水、还款能力证明等证明文件，如果是按揭房贷款，该房产还必须已经还贷一年以上才能办理二次抵押贷款。比起银行，典当行等非银金融机构的要求就要宽松很多，一般只需要借款人的手续齐全，就可以放款。而且典当行等非银金融机构的放款时间要比银行快很多。如果是在银行办理，一般从借款人提出贷款申请到放款，差不多要等一个月左右，而典当行机构只要手续齐全，资料审核通过，最快当天就可以放款。

与此同时，房产二次抵押贷款的额度也会受到第一次抵押贷款的影响，房产二次抵押贷款的额度=房产估值*抵押率-原贷款的未还款金额。其中，金融机构会根据实际情况确定该房产的抵押率，一般来说银行的个人住房的抵押率在70%左右，典当行等非银金融机构的抵押率最高可达到90%，办理贷款之前借款人可根据上述抵押率估算贷款的额度。

此外，房屋资质也会影响房产抵押的贷款额度。房屋资质是指房屋所处的地段、周边配套设施、房龄、面积、产权性质等，如果地段和周边配套设施较好，房屋的升值空间就比较大，贷款额度就相对高一些。如果房屋的房龄过大、面积过小，贷款的难度就会比较大。

更多专业问题点击头像咨询小编

房抵：年化最低3.7%！最高可贷9成！附办理指南

所谓全款买房再抵押就是不使用按揭贷款，直接全款买入一套房产，并且在取得房产证后，再向银行申请房产抵押贷款。

与大众们认为“资金充足才会全款”的想法不同。恰恰是不足以支付二套六成或七成首付的人群，才是全款抵押的积极参与者。

很多人便想到了这种能绕开二套房贷只能贷三四成的“限制”，开发出了另一条“捷径”

一小部分人首套也会采取全款抵押方式，大多见于单身人士。他们因为首套总价很低，如果办理按揭贷款，把宝贵的首贷资格给浪费了，而全款抵押是不占用首贷的名额的，以后结婚时还能置换办理首贷按揭。还有一些人是老手，熟悉“无限房票大法”，这里不做过多介绍。

产品介绍

贷款成数：最高9成

额度：最高1000万

期限：3年

还款方式：先息后本

利率：一年最低3.7%，三年最低4.0%

抵押物：位于杭州主城区、萧山（余杭临安或者商业用房利率上浮0.2）

面向对象：

①能提供住房、别墅的个体工商户、小微企业主。

②支持借款人本人，夫妻双方直系亲属或经营实体的抵押物。

▍关于资金成本

由于需要一次性付出全款，如果手里资金不充足的情况下，则需要三方公司垫资或个人拆借，会有一定的资金成本。

全款抵押的增加的额外资金成本主要是垫资成本和抵押贷款手续费，合计3%-5%左右。

▍关于预审资质

这一步很重要，如果不做预审，可能会出现购房后，银行贷款办不下来或者成数不够的问题，导致资金周转时间延长，这点必须提前规划，找专业人士咨询。

▍关于操作流程

1.垫资预审、抵押预审

最终要用抵押贷款还掉垫资，所以垫资和抵押要同时做一下预审批，以保证最后抵押贷款可以还掉垫资贷款。

2.过户

垫资款是在过户当天打给客户的，要求客户实时垫资款打给卖家。这样做是为了在买房这个场景中控制资金的实际用途，保证资金的安全。

3.出产证后办理抵押归还垫资款

二手房，从过户到出产证的时间大概2-3个工作日，正常情况下办理抵押贷款的时间是3-15天。

▍全款再抵押的优势

1.全款购买有一定的议价空间2.可贷成数高：抵押不受购房政策限制，一般都能贷到房产价值7成，有些银行甚至可以贷到8-9成额度。

3.解决了一些非首房首贷下的杠杆问题，为广大购房者降低首付比例，有了更多选择空间。

▍全款再抵押的劣势

1.无法使用公积金：由于是房产抵押贷款，无法使用公积金偿还贷款。2.不适合期房办理：只有在现有房屋和房产证能够立即办理的情况下，才能进行抵押（大多出现于买二手房）