商铺、写字楼做抵押贷款，有哪些注意事项？

商铺抵押的情况相对商品房住宅抵押要少很多，也就导致很多人对商铺抵押的概念不清晰。其实商铺抵押也是房产抵押贷款的一种，只不过，商铺抵押贷款与房产抵押贷款在细节上还有着些许差别。

商铺抵押额度

商品房住宅的抵押率一般在70%左右，而商铺的抵押率一般为50%~60%左右。

比方说同样价值100万的住宅和商铺做同一个抵押贷款，那么住宅的贷款额度为70万，商铺的贷款额度则为60万。

商铺作为抵押物申请贷款时，银行会对商铺的三方面进行贷前重点考察。

01

商铺所处的地理位置，决定了商铺的价值大小。

一般而言，商铺处于较好的地理位置，比如处于较繁华商圈，人口集中、人员流动较频繁地区的商铺，价值相对较高。

除了看商铺所处的地理位置是否优越外，还要考察所处的周边商铺环境。如果周边相邻多数商铺都处于良好的经营状态，无停业关门、无众多商铺未出租的现象，则反映出抵押商铺有良好的市场需求，抵押价值也相对较高。

反之，银行则会考虑通过追加抵押物或追加担保人的方式，保证贷款的安全性。

02

不同于厂房和住宅，商铺大多为出租状态，实际使用人可能与所有权人不是同一人。银行在贷前会考察客户的商铺是自营还是已出租。如果在贷前商铺已出租，银行就会要求提供租赁合同，并考察租赁期间的租金支付情况。

根据法律规定，如果先租赁后抵押，则“买卖不破租赁”，即租赁合同对新的所有权人仍然有效，新的所有权人不能在原租赁合同期间内驱赶承租人。

03

商铺的所有权人多为个人，现实生活中，有些借款人名下拥有多套商铺。因此，银行往往会考察抵押商铺对借款人的重要性。对银行而言，商铺进行抵押，不仅是一种贷款担保措施，也是预防贷款发生逾期风险的保障，更是对借款人的一种心理牵制，强化其还款意愿。

商铺对借款人越重要，还款意愿越强烈。在很多金融机构看来，自营商铺、租金较高的租赁商铺对借款人更重要。

写字楼可以申请抵押贷款吗？

在我们办理房屋抵押贷款过程中，我们发现，房屋抵押贷款对于房屋性质是有要求的，不然有房子的都去办理房屋抵押贷款了，要知道，房屋性质有很多种，像公益房、央产房、自建房、写字楼、商铺不等等，那么就有人想知道写字楼能申请房屋抵押贷款吗？接下来我就和大家一起了解一下吧。

写字楼能申请房屋抵押贷款吗?

答案是肯定的，除了住宅抵押贷款之外，无论是写字楼、店铺还是厂房都是可以作为抵押物，申请房屋抵押贷款的但类似医院和学校这样的公益用房是无法作为抵押物的，这是硬性规定。

那么抵押写字楼申请贷款和住宅抵押贷款有什么区别呢?对于借款人来说，两者主要有这些区别：

1、贷款年限：

住宅抵押贷款的年限相对较长，一般在10年-15年左右，也有个别贷款机构可以给出更长的时间，高达20年甚至30年而写字楼抵押贷款时间则比较短，一般是5-10年左右。

2、贷款额度：

住宅抵押贷款的额度最高可达房屋评估价值的70%而写字楼抵押贷款额度则相对低一些，一般是房屋评估价值的50%~60%。

3、贷款利率：

一般来说，住宅抵押贷款的利率要低于写字楼抵押贷款，具体利率视不同地区、不同贷款机构、不同时间而定。

为什么写字楼抵押贷款和住宅抵押贷款会有这么多区别呢?简单来说，首先是性质不同，既一个是住宅一个是商用另一个原因就是两者的市场接受程度不同，相比于写字楼，住宅的市场会更多一些，这两点是造成两种房屋这么多区别的首要原因。

最长可以30年，这个6月郑州的经营贷越来越抢手了

文‖大雷

学懂金融，看懂房产，我是大雷。为您提供郑州买房·贷款·个人以及企业融资全方位服务。

关注我！让我们一起学习房产与金融知识，探讨如何搞钱！

对于大雷来说，每天的工作就是在各个行口之间来回穿梭。说的好听一点我是为了了解市场的资金动向来给客户提供最优产品，说的不好听一点，我就是一个小中介。

说实话最近我基本上不用怎么出去跑了，因为每天电话都是响个不停，问这问那的各种问题。

比如有个兄弟问:利息这么低，我能不能借个几千万然后拿去继续买房，拉高我们小区的平均价……

还有个兄弟问:你说这么好借，那我能不能借个几十万把我以前撸的网贷都给还了，现在人家都要上我老家起诉我呢……

比如还有一个大姐问:最近老公要和她离婚，她能不能借点钱然后再离婚，这样是不是他老公也要帮她还一半……

真的是业务干久了，什么样的问题都能遇到。

咱们还是言归正传吧！最近大雷注意到，包括郑州在内的许多地区房地产政策宽松，房贷利率不断下降，而相辅相成的“经营贷”也是如日中天，最近同行朋友圈活跃度直接霸榜。

这么大一块肥肉，对于很多勇敢的大哥们来说怎么能错过呢？一股大风刮过，房贷转经营贷那搞得叫一个风风火火。客户省下了买肉钱，中介又赶了波行情，各大行口也完成了放贷任务，真的是你好我好大家都挺好。

那么在3%的低息诱惑下，房贷转经营贷到底是“大肉”还是“大坑”呢？当下的经营贷利率可谓是有史以来的最低区间了，2020年疫情之后，郑州经营贷的年利率为3.8%左右徘徊，今年部分银行已经降至3.2%左右，今年以来，将房贷转为经营贷的客户很多，特别是做生意的和购买第二套房的客户人，因为熟知经营贷的门道，很多人都会将房贷转为经营贷。

要知道前几年很多人买房的首套房贷利率普遍为6%左右，与现在3.2%左右的经营贷的利率有明显套利空间。也难怪很多人宁愿违规也要去吃一口。

其实房贷转经营贷的操作就是，将房产作为抵押，向银行申请经营贷。需要房产证在手，而且自己或亲属名下有营业执照。如果没有可以新办一个银行，毕竟很多银行根本也无法核查这些东西。

其实对于很多人来说，把房贷转成经营贷并不是单纯地为了节省利息，也是为了获取一定的低息资金来用于生意周转。

比如现在有点行口你只要愿意签署一个抽屉协议，那么经营贷的贷款额度可以做到评估价的9成左右，转贷之后可以得到可用的流动资金。

那么大雷今天就继续解析几款合适的产品，欢迎各位大咖补充！

产品一:年利率3.85%。一次抵押，可以5年还本产品亮点：

1.能够5年还一次本金，且利率只有3.85%(国宝级产品）

2.随借随还，不使用的时候无需出息

3.郑州市全款或者按揭房产都可以

产品评价：大型产品，可以说非常有诚意，特别适合那些做生意的企业主们，避免了每年过桥的成本，而且还能直接锁定5年的利率优惠！

产品二：年化3.7%，一次抵押授信10年产品亮点：

1.可以3年还一次本金，支持赎楼提放

2.支持刚注册的个体营业执照

3.可以随借随还，自主支付，非常方便

4.郑州市全域房产都可申请

产品评价：

入门级产品，适合大众去申请，因为支持

产品三：年化4.85%一次抵押授信30年（王炸级产品）产品亮点：

1，可以30年等额本息或者等额本金还款

2，郑州市20年内的住宅、写字楼、商铺都可以申请

3，经营情况要好，对营业执照无具体时间要求，但是不满一年的你要提供佐证

4.征信良好

产品评价：

6.37和5.88的朋友们已经快把我的电话打爆了，具体怎么样，还是要拿起计算器算一下的，毕竟现在钱那么难挣，没事了合计一下能节省点钱也挺好！

文章的最后还是要告诫一下各位：虽然很多中介宣传得比较到位和诱惑，但是如果你手里现金不多，后期要是陷入周而复始的循环之中那么在经过大雷团队的仔细核算之后，将房贷转为经营贷也并没有想象中的那么省钱，还款压力也会变大，而且还需承担更大的风险，购房者一定要高度警惕。

我是大雷，如果你在郑州有关于买房、卖房、个人以及企业融资方面的问题都可以问我!再次感谢您的阅读!