提前还贷一定划算吗？

“我今天去银行网点办提前还贷手续，前面竟然还排着十几个人。真没想到提前还钱也要排队。”某银行客户张先生对自己见到的情景感到不可思议。近日，北京青年报记者从北京多家银行了解到，今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报记者近日进行了调查。

提前还80万少还利息111万

提前还贷省利息

李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。今年李女士细查银行明细发现，原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷。

在提前还掉80万元后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱”。

央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

房贷利率低于5.7%

提前还贷可能并不划算

房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。

通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算。

不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度。

不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间。

有人提前还了却后悔

提前还贷要综合考量

北京青年报记者了解到，提前还贷后，不少人觉得每月负担小了，轻松多了；不过，也有人觉得后悔。

因为整个部门被裁而失去工作的赵先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末，想着年终奖马上要到账，一笔50万的理财又马上到期，他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而，春节之后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不见踪影，最后连工作都没了。家里“余粮”已经不多，月供还在继续，赵先生只能马不停蹄地找工作，有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候，他总会想：“如果去年年底不还那50万，现在是不是可以从容许多？”

某国有大行理财师陈先生提醒大家，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

此外，还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，贷款者采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，提前还贷的意义就不太大了。

提示

提前还贷要预约

北京地区普遍不收费

北青报记者了解到，各家银行都要求提前还贷客户要预约申请，具体流程各家银行差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。

提前还贷后，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

本组文/本报记者程婕供图/视觉中国

提前还款需要注意这些方面？房贷提前还款需要全部还清吗？

在现实生活中，很多贷款买房的朋友可能都会考虑过要不要提前还款，那么房贷提前还款需要全部还清吗？房贷提前还款要注意哪些方面？下面，就让我们一起来了解一下吧。

房贷提前还款需要全部还清吗？

房贷提前还款可以选择全部还清，也可以选择提前部分还款。如果选择提前还款后面所有本金的利息不需要再计算，借贷人在办理手续后，需要办理解押手续。但如果选择部分提前还款，则就要考虑是缩短还款年限还是减少每月月供额。

房贷提前还款要注意哪些方面？

一、提前还贷必须问清楚要求

借款人想提前还房贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人房贷提请还款申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还房贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。

二、房贷提前还款文件需要准备好

借款人如果要提前还房贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好找专业的担保机构做委托公证，以免出现业主提前还款后，客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

三、房贷提前还款勿忘退保及解除抵押

贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记。客户结清贷款后，一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。

四、并非所有人都最适宜提前还贷

已经签约的7折利率贷款客户，相比目前的CPI，现在的7折利率可以说非常低，这部分购房者的资金利用成本很低，所以不建议提前还房贷。

等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。

五、提前还贷后别忘了到保险公司退还提前期内的保险费

在借款人提前还贷后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期限内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。

六、在借款最初一年内不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还贷应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。

以上就是关于房贷提前还款需要全部还清，以及房贷提前还款要注意哪些方面等相关内容，希望本篇文章能帮助到有相关方面需求的朋友。

房贷利率，如果下降到4.25%，那些利率5.88%购房者咋办

房子可以给人们提供避风的港湾，只有拥有一处固定的住所，才能够让人们的生活稳定下来。而现在，房价不断上涨，即便是房子的价格超过了万元一平，也依然无法阻挡老百姓的购房热情。很多人都在为了买房子继续奋斗，毕竟在房子越来越值钱的情况下，自己买了房子，自己的资产也会增加。

然而，大部分人都只能先付首付，把房子买到手之后，每个月进行贷款的偿还。有部分人为了买上一套房，甚至掏空了家里几代人的积蓄，即便是买上了房，也需要每个月定时进行贷款偿还，但是对于人们来说，即便背负上债务，自己的幸福感也是提升了的，毕竟拥有了一套属于自己的房子。

不过，每个时间段进行贷款的利率是不一样的，如果房贷利率有所下调，处于4.25%的阶段，但是当初有一些人买房的时候，房贷利率高达5.88%。那么，在房贷利率下调之后，当初在高利率时期购房的人，他们的贷款偿还会受到影响吗？能少还一些钱吗？

人们在银行去贷款的时候，是有非常多的条件限制的，并不是每个人都能够成功地办理到贷款。不过，对于普通人来说，只要自己没有征信方面的问题，有稳定的收入来源，都是可以成功办理贷款的。在贷款的时候，自己需要带好身份证以及相关的收入证明，还有担保证书等等，不同的银行有不同的规定，不过，按照相关规定进行贷款申请，正常人都能够贷到款，尤其是买房贷款，是比较好办理的。

虽然人们能够轻松地从银行贷款，但是银行并不是一个慈善机构，之所以会有贷款业务，主要是想通过贷款来盈利。人们在去银行存钱的时候，也会有利息，不过，银行的贷款利率是比银行的存款利息高出不少的，也就是说，人们存在银行里的钱，能够增长的利息，其实是无法和银行贷款，需要缴纳的利息进行对比的。

而且每个时间段的社会发展现状不同，经济水平有差异，所以人们在不同时间段去银行贷款，利率也有差异。2020年，房贷利率达到6.15%，2021年，房贷利率下滑到5.88%，2022年的房贷利率有多少呢？一些人认为，今年的房贷利率会下滑到4.25%，如果达到这样的利率，那些在房贷利率较高的时期买房的人，岂不是亏了不少钱？

一般来说，在办理贷款业务的时候，签订的利率是固定的，也就是说，无论市场利率如何变化，自己在贷款的时候，银行利率是多少。就得一直按照这个利率进行贷款的偿还。只不过，对于那些仍然还没买房的刚需购房者来说，可以选择在贷款利率较低的时期入手房产。毕竟，这样可以为自己省下不少钱。

在一些人看到银行的贷款利率下降的时候，如果自己手里有充足的资金，会考虑到一次性把剩余的房贷还清，重新在银行贷款利率低的时候再买一套房，那么一次性将房贷还清是否划算呢？

人们需要了解的是，提前偿还贷款，不仅需要按照以前的利率来进行利息计算，还需要额外支付违约费用。也就是说，无论是继续按照合同约定进行分期还款，还是提前还款，都意味着人们需要多支付一笔钱。如果自己需要多支付的违约费用，与自己按照约定还款的利息进行对比，是更少的，那也可以选择提前还款。

但绝大部分人提前还款，都是不划算的。总的说来，贷款买房，就意味着自己需要多支出一部分利息费用，而这个利息的计算利率会按照自己签订贷款合同的时候的利率进行计算，并不会根据市场利率的调整而发生变化。所以，有贷款购房想法的人，一定要想清楚。

如果自己在资金周转之后，能够有充足的资金投资到房产上，最好是全款购房。如果考虑到自己的收入来源问题，无论怎样，都没法在短时间之内凑到所有的房子费用，就可以考虑贷款的形式，不过需要仔细的观察贷款利率的变化，在贷款较低的时期入手房产，可以减轻自己的经济压力。