年底了！“首付分期”再现楼市，真的能够帮助到开发商吗？

过去房地产市场可以说是高速发展，一举成为了经济发展的支柱性产业，带动了上下游多个产业的共同发展，起到了举足轻重的作用，在这个发展过程中，我们的房价水平和建筑规模不断创下了新高，越来越多的开发商出现在了楼市里面，房地产逐渐成为了大家眼中的香饽饽，房企销售额也是屡创新高，最火热的时候，年销售额破千亿大关的房企就有几十家之多，遥遥领先其他行业企业，房价的上涨让大家的房子资产越来越有价值了，同时购房压力也越来越大了，很多人后期在楼市中买房，几乎要拿出一个家庭几十年的积蓄才行，期待房价降温成为了刚需们的共识！

自去年下半年以来，期待已久的楼市降温就真的来了，这一市场变化让开发商有点不知所措，虽然开发商直接降价促销了，可这种方式并没有起到实质性的作用，并且这种降温趋势蔓延到了今年，今年以来每个月的楼市销量都是不温不火，开发商的资金问题也越来越多，这还是在今年众多利好购房政策下的结果，不难看出今年楼市有多么的冷清，这是很多人都没有意料到了，总之今年前10个月的市场行情都不太如意，各地也是在加码放宽楼市，距离今年结束只剩下一个月的时间了，开发商也逐渐开启了年底促销大战，势必要在这最后一个月里回笼一波资金。

笔者发现大部分开发商都选择了降价的促销方式，有些开发商甚至75折购房，毕竟这是给购房者降低购房成本，也有一些开发商选择了降低购房门槛，比如有一家开发商推出“首付分期”活动，首付比例符合20%条件的购房者，首付5%便可买房，剩下15%由房企供应商无息垫付，购房者交房前再补足。

对于开发商这样的促销方式，笔者并不是很支持，原因就在于，这样的方式对于购房者来说并不是特别的安全，甚至可以说会增加购房者的买房风险。一直以来我们都强调首付比例在20-30%合适，因为这个比例入市门槛也不算太高，房贷开支也不会很大，既能够让购房者买得起房子，同时他们也能承受得起房贷压力。而首付比例的降低，像这样首付比较只要5%，剩余的15%由开发商提供免息贷款，表面上购房者前期的购房压力是比较小的，很多人都能达到这样的一个购房门槛，但后期的购房压力会很大，一边要偿还首付贷款，一边又要偿还房贷，这不是普通购房者能够承受得起的。

总的来说，这个购房门槛确实是很低了，可最终对于开发商来说不会起到很明显的效果，毕竟现在购房者比之前要清醒很多，特别是在当前楼市低迷的行情下，不少人对于这种低首付买房都是比较敏感的，买房不仅要规划好首付比例，同时还要对房贷压力有一个清晰的认知，买房不是首付付了，这个房子就是自己的了，只有房贷完全还完的时候，房子才真正属于自己，在笔者看来，只有等楼市大环境发生了扭转，那么市场的销量才会有好转，到时候即便是没有低首付买房，开发商的房子也会好卖一点！

首付也可以分期？

某项目最近宣传“仅22席，首期15万！”原来，首付也能分期？

咱们大多数人买房的时候很难实现全款购房，一般都是先交首付然后选择贷款还钱，每月省吃俭用固定还一笔，但对于有些朋友们来说，凑齐首付也是有点难的，于是开发商推出了首付分期。

一、什么是首付分期？

首付分期顾名思义就是将首付先交一部分，剩下的给期限还款，主要是开发商为了回笼资金而推出的这类模式。首付分期有短期和长期之分，短期一般指半年，长期一般是两三年，具体时间和规定要根据项目开发商的规则来。有的首付分期是商家为业主垫付首付余款，然后业主和银行签约进行归还，有的是直接延期还给开发商。

二、首付分期的原因？

一种是开发商冲业绩、需要资金回流，另一种是为了拉拢正在考虑买房但资金不足的人群，但是一定要慎重考虑，如果自己的资金不够在这上面周转的话，不要因购房而提前预支，这样还贷压力会更大。

三、首付分期会遇到什么问题？

1、上面说到了，首付分期的推出就是开发商为了回笼资金，那么咱们买房的时候一定要注意房屋质量，最好选择大品牌开发商，尽量避免后期入住时出现各种问题。

2、选择首付分期的朋友，要注意还首付的条件，如果一定时间内达不到的话怕钱房两失。

3、首付分期不在国家的购房政策中，和开发商签合同时一定要注意细节，问清楚余款归还时间？如违约有什么赔偿？是否能退房？退房的话之前交的首付是否退还等问题。

用到首付分期的朋友们一定要谨慎！

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文章来源:乐居买房

需要贷款才能付的起首付的公寓值得买吗？

近期笔者有一个客户，手里资金大概是20万，然后跟我看房的时候，看上了一个首付需要50万左右的公寓，他让我等几天，先去凑钱。

我问他，你凑钱以后还款咋办？

他说，他有稳定工作，不怕。

然后我大概给他算账了下：

公寓贷款50万的情况下，月供是6100元左右，然后，他贷款的30多万，是信用贷，然后2年的期限，每个月还款是：1.25万，他的工作收入是1.5万一个月。先不谈银行是否会放贷，就说假设这样成立的情况下吧。

实际还款是需要12500+6100=18600元，扣除全部工资以后，每个月还有3600元的岔口，随后，房子的租金是4500元，然后，每个月实际上，就算房子真的都租掉，每个月也就有900元结余，够你生活吗？

他惊呆了。

然后，我继续问，那么，假设这个房子空置的情况，你每个月为了养这个公寓需要的3600元，你从哪里来？你能养多久，疫情都坚持了3年，你准备了多少备用金？

就这样，一个原本可以买公寓的客户，让我怼了一顿，不卖给他们了。

那么，我为何如此做呢？

投资中，有一个铁律：

就是不能i自己的全部资本。

站在当下很多人是可以贷款买公寓的，甚至是可以借钱，以及通过各种腾挪进入自己理想的投资机会中，不过，问题是，假设，我说的是假设，如若这房子没了，或者收入中断了，那么，当时你们的贷款可是要100%还款的。（虽然概率基本为0.00001，但是，并不是全球范围没有发生过，而且还有你当时所有为这个机会做的周转腾挪都是要持续付费的。

或者万一：公司倒闭了。没有工作了，那么，当初借钱给你的人，他们的生活如何保障？

所以，作为长期的投资人，我有12年以上的投资真金白银做决策的经历，也见识了太多人出问题的情况，所以，我不允许我的客户如此鲁莽的去博一个自己暂时配不上的机会。

那么，为什么这种机会不值得进入呢？

主要的核心原因是，这种投资心态，注定是在生命中用自己的财务状况玩俄罗斯轮盘赌，一次出问题，一辈子就完蛋了（赢了海天盛筵，输了工地干活）。

说人话，如同你看上一个项目需要10万，你只有2万，各种借款8万，投入了这个项目。然后就算是99%的情况下，你投资了应该是就是赚的，但是，假设剩余最坏的1%情况出现了，那么，你本金2万没了，借款的8万也没了。

这就是投资人不自量力死的最多的地方。如同我们听过的投资中爆仓一样，这完全是因为不懂得控制自己必要的贪婪导致的。

但是反过来想，这个10万的机会你不投资，你还有2万，如若一辈子只能靠一个机会，那么，这人类要多么绝望才能持续努力呢？

有能力的人，永远不缺机会，这才是现实！

所谓机会，不过是当下对你有诱惑的一个投资项目而已。大家打开各种招商加盟的，各种投资的网站，遍地是项目，缺的永远不是投资机会。而是配的上投资机会的实力的人。

那么，公寓投资都不能借钱吗？

当然不是，但是一定要自己可以控制风险的时候去做这个事情。但是刚开始买公寓的时候，就不要这样操作了，没有意义。

举例，你能拿到长达10年20年的钱，然后这个钱的成本比公寓的租金收益都低的时候，为何不借钱呢？

笔者有很多客户，抵押住宅，然后买公寓，1000万的资金3.7%左右的资金成本，然后买入6-7%的公寓，每年的套利空间至少2-3%之间。（买的公寓全部是全款，没有任何月供压力，租金比月供多那么多，这个时候，负债其实也无所谓，而且，这笔钱他可以用20年，为何不用呢）

当然还有其他的情况，这个方面后续跟大家分享。

那么，读过此文，你在刚刚起步的公寓投资上还敢i和借钱入场吗？