房贷还款 哪种方式更划算？

面对居高不下的房价，大多数人都选择贷款买房，但随之而来的贷款利息却让人很头疼，房贷压得他们喘不过气来，不但让房奴们在物质上的生活标准大大降低了，更使他们的精神备受折磨。记者在走访调查中发现，目前，房贷是大多数购房家庭开销最大的一项，但却有很多市民并不知道可以选择让自己的还款总额最少的方式来还款，很多时候都是销售、银行工作人员说怎么还款就怎么还。等额本息法和等额本金法作为两种最常见的贷款方式，哪一种还款方式更划算？今天，就给大家算个账。

等额本息

已成为默认的还款模式

【购房者】月供固定前期压力小工薪阶层更易接受

“您想购买的两室两厅一卫的户型为76.34平方米，共计房款41.62万元。如果您首付20.8万元，按揭10年，月供大概2300元左右。”日前，记者以购房者的身份来到河东某楼盘选购住房，表示想以商贷购买第二套房，售楼小姐以等额本息的还款方式计算出每月房贷数额。记者随后走访了其他几个新楼盘，两居室的户型月供均在2000—3000元之间。记者了解到，消费者看房时，售楼小姐给出还款方式一般都是等额本息。中国工商银行工作人员表示，因为每月还款数额固定，相对等额本金还款数额更小，更容易被买房者接受。

26岁的郭先生毕业后工作不到两年时间，计划在河东印象购买一套70多平米的小户型。“房价居高不下，全款买不起房，按揭一套小户型月供算是在接受范围内。”郭先生介绍，他中意的住房首付11.4万元，按揭20年，月供1768元。

“我和爱人都是工薪阶级，两个人加起来一个月的收入才7000元，除去3000多的房贷，剩下的收入也仅供家庭的开销。”市民周女士3年前购买了翰林名苑的小三居，每月的房贷已经让她“勒紧裤腰带”过日子了，2014年底接房，又面临着房屋装修、购置家具家电等，这些是一笔不小的开支，虽然采取的等额本息还款方式，利息支出要多一些，但更适合周女士自身经济情况和还款能力。

【银行】90%的客户选择等额本息的还款方式

“等额本息法是每月还款金额相等，其中本金逐月增加，利息逐月递减，一增一减，故每月还款金额不变。等额本息法总体支付的利息要更多。”中国建设银行遂宁市分行个贷中心副总经理唐小龙给记者算了这样一笔账，按照基准利率5.9%来计算，贷款30万元，还款期限为10年，以等额本息试算需要支付9.8万元的利息，以等额本金试算需要支付8.9万元的利息。

“等额本息每月月供不变，方便安排收支，90%以上的住房贷款者都会选择等额本息。”唐小龙建议，等额本息前期资金压力不大，工薪阶层可选择等额本息的还贷方式。

等额本金

高收入人群更容易接受

【购房者】前期月供虽多总体利息却更少

除了等额本息这种被大众广泛认可的房贷方式外，还有一种房贷还款方式也渐渐被大众接受，它就是等额本金。

“我和妻子均是企业高层管理人员，每个月的收入既稳定也比较高。”国开区某电子企业高级管理人才王某年前在河东购买了一套大三居，采用的就是等额本金的还款方式。王某告诉记者，住房房款共计63万元，首付30万元，按揭10年，第一年的月供均超过4000元，但总体会节约3万余元的利息。“和开发商签订合同时，我就要求采用等额本金的还款方式。”王某说。

“采用等额本金，借款人在前期还贷时每月负担较大。但后期负担逐渐减轻，总利息比等额本息低。”工行遂宁市分行个贷中心负责人建议，收入较高人群可采用。

【银行】想提前还贷等额本金法较合适

记者了解到，这两种贷款方法，贷款金额和贷款期限即使是完全一样的，但每月还款额和还款总额都不一样。

唐小龙举例，以贷款30万元，10年期限为例，按基准利率5.9%计算，如果选择等额本息法，每月还款3315.57元，累计还款总额398000元；而如果选择等额本金法，首月还款金额3975元，并以12.29元等额递减，累计还款总额389000元。等额本金还款法比等额本息还款法还款总额少了9000元。

唐小龙表示，等额本金还款方式前期还款额度高，仅第一个月的还款金额都比等额本息还款方式多出了659.43元，要从第54个月起，等额本金的还款额才会比等额本息的少，这部分的资金占有率算起来其实是一样的。

走访中，中国工商银行工作人员还告诉记者，对于还尚未开始给自己所购住房供款的购房家庭来说，如果考虑在一年之后将偿还全部房贷，就应该考虑选择等额本金还款。由于等额本息法前期月供中本金占比较低，归还的大多是利息，还款在3年—5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，很不划算。而等额本金本身的利息支出就比等额本息少，会更节省利息。

房款之外，在遂宁买房还要交哪些税和费？

每年春天，都是房地产开发商向消费者大量交房的高峰期。除了基本的房款，市民购买商品房还要缴纳各种税和费。对于大多数首次买房的市民来说，林林总总的费用很容易让人一头雾水。本期，就给大家说说买一套房子到底要交哪些费用。

【市房管局收取的费用】

1。产权登记费2。交易手续费3。住宅专项维修资金

费用详情：

记者了解到，市民在遂宁范围内购买了商品房，需要办理产权证。就房管局而言，会征收产权登记费、手续费和住宅专项维修资金。

据市房管局政务服务中心窗口工作人员介绍，商品房主要分为住宅和非住宅用房(商铺)两类。房管局征收登记费会根据商品房种类的不同，有所差别。住宅的产权登记费是80元一套，非住宅用房的登记费是550元一套。另外，还有一定的手续费。如果市民购买住宅一手房，手续费由开发商承担；如果市民购买二手房，则需缴纳转移登记手续费，为6元/平方，买卖双方各承担50%，既3元/平方；非住宅用房手续费按照评估价值的0.8%收取，买方和开发商各承担50%，为0.4%。该工作人员提醒，市民在购买二手房时一定要和卖家商量好双方费用如何缴纳，虽规定中明确是买卖双方各承担50%，但其实很多卖家会提前表示不会缴纳手续费。

另外，市民购房时还需缴纳住宅专项维修资金。目前，遂宁住宅专项维修资金的收取标准是多层35元/平方米，高层50元/平方米。

【市地税局收取的费用】

房屋契税

费用详情：

那么，消费者购买了商品房，需要向税务部门缴纳哪些税呢？市地税局一分局政务服务中心窗口房地产管理科科长旦小勇表示，在遂宁范围内购买了房屋，就需要缴纳相应的房屋契税。目前房地产交易环节有一些税收优惠政策，个人购买90平米(含)以下的属唯一一套住房按销售额的1%收取，个人购买90至144平米以下的属唯一一套住房减半征收，契税按销售额2%收取。个人销售或购买住房暂免征收印花税。

据记者了解，如果是二手房交易，卖方还需缴纳营业税、城建税、个人所得税、价调基金(帮物价局代收)、教育费附加等费用。不过也推出了相关优惠政策，如2011年1月27日起，个人出售居住满5年的普通住房免征营业税，对个人居住满5年的非普通住房差额征收营业税。

【物业公司收取的费用】

1。物业管理费2。装修管理费3。运渣清运费4。装修保证金等

费用详情：

据市房管局物管科工作人员介绍，每个小区的规定都不一样，市民可按照“物业服务合同”中的要求进行缴纳。物业管理服务收费实行明码标价，收房要交的费用和标准及收费办法会在经营场所或收费地点公布。

办房贷还要买保险

保险费用途何在？

市民刘女士最近感到很疑惑，3月初，她到银行办理房贷业务时，银行建议她先买份保险。“办房贷还要买保险？这保险费用途为何？”

银行经理称，部分客户因为个人信用不良，办理贷款业务时，银行会根据具体的情况要求贷款客户购买一定量的保险产品，或者要求贷款利率上浮一定的空间。这种做法一方面是为了保证客户在归还贷款期间发生意外导致无法按时还款做一个补充，另一方面也是为了降低银行贷款风险。

注意！提前还房贷需要付违约金，怎么还最划算？

大家在买房的时候，如果手里资金不是很充裕，就会选择贷款买房，但有些购房者买房之后，在手中资金较为宽裕的情况下，就会想到提前还房贷。那么，提前还房贷怎么还最划算？需要付多少违约金？附手续流程！

一、提前还房贷怎么还最划算？

1、纯公积金贷款的客户，不建议提前还款。因为公积金贷款利率较低，不管做何种理财收益都大大超过贷款利率。同样贷款金额，同样还款数额，公积金贷款与商业贷款比，不仅还款时间短，还款利息更少了许多。例如28万元贷款，若同样以1721元/月的金额还款，商业贷款还款300个月，历时25年，支付总额达516300元，支付利息236300元。而公积金贷款在还款到第251个月，即在第21年时，全部本金及利息就已经还清，支付总额430715元，支付利息仅150715元，比商业贷款节省利息支出85585元。

注：以上数额仅供参考，具体以实际房贷利率为准。

2、组合贷款，根据自己的实际情况，一般银行给予客户有三次提前还款的机会，最好使用两次将自己的商贷部分还清，保留公积金贷款。还款直接从公积金账户扣除省心收益最大化。但是本人最好要提前和银行沟通还款事宜，最好亲自到银行咨询。国有大行基本都有提前还款的违约金且初次提前还款要初次_箍1年以后，一般为3个月或者6个月利息，要提前做好准备。

3、纯商贷客户，按照利率计算20年等额本息是最合适的。如果客户选择了等额本金或者30年等额本息，提前规划将贷款总额度缩小到40万本金左右，这样每月还款2200左右，不会影响自己的家庭生活，保证家庭的生活质量。最好是只用两次提前还款，不然卖房时自己会无法提前还款并过户。

二、提前还房贷需要付多少违约金？

房贷提前还款的违约金需根据银行的规定而定，大致分为三种情况：

1、还房贷不满一年就提前还款的，要收取提前还款额3%的违约金；

2、还房贷一年到两年后提前还款的，收取提前还款额2%的违约金；

3、还房贷两年到三年提前还款的，会收取提前还款额1%的违约金。

三、提前还房贷手续流程

（一）房贷提前还款所需资料

1、房屋贷款合同；

2、贷款人本人的身份证；

3、提前还款还款账户的银行卡或者存折单；

4、提前还款申请书；

5、建设银行要求准备的其他材料。

（二）提前还贷的步骤

1、电话预约：首先，您需要拨打银行客服热线，进行电话预约，同时咨询提前还款相关事项。

2、申请提前还款，提交相关资料：预约成功后，携带相关所需资料到银行填写提前还款申请书，并连同申请书和准备的资料一并提交到银行。

3、银行审批，电话通知：银行在接到资料以后对资料进行审批，审批通过以后，会电话通知结果。

4、办理还款手续，进行提前还款。

以上就是有关于提前还房贷最划算的几种情况，总的来说，提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。

房贷怎么还才划算 工作人员建议：眼光还得放长远

买房对很多人来说，是一件人生中的大事。不管是婚房、学区房、小套房换大套房，大部分购房者会选择贷款买房。然而，不少购房者尤其是首次购房者对房贷都知之甚少。要知道，这可是一份或许要用上30年的合同。关于房贷，银行的主流借贷款有等额本金法和等额本息法，还有分阶段还款法、先息后本法等还款方式。还款方式该怎么选？提前还贷划算吗？本期我们就来看一看。

还款方式多样化，应结合个人情况来选

“等额本金更划算？这是不科学的说法！”一家国有银行客户经理告诉记者，选哪种还款方式，要从长远来看，不能只看这两三年，“一般购房者申请贷款，都有20年~30年。这么长的时间，要考虑的不光是眼下，眼光更应放长远。”

“以刚参加工作的年轻人为例，如果要选等额本金，无疑会让现阶段的生活压力倍增，也不利于发展。毕竟他们的钱还要用到其他重要的事情上。”工作人员解释说，这一类人群更适合分阶段性还款。分阶段还款法，是指将贷款本金分成最多不超过5个阶段偿还，在每个阶段约定应偿还的本金和还款期数，并统一按等额本息或等额本金方式计算各阶段内每期还款额的一种还款方式。

“如果是做生意的人，这种方式显然不适合，因为这类人群日常需要大量流动资金，我们建议他们采用一次性还本付息法或先息后本法，这样借款人能减轻生产经营中的资金压力。”

等额本金还款法适合提前还款者

“这几年比较宽裕，还是赶紧把贷款提前还掉。”据银行工作人员介绍，这是不少提前还款者的心态。但是，对于选择等额本息还款的客户来说，提前还款有点不划算。

对于有提前还款计划的人群，或者前期能承担金额较大的月供的人群，银行一般推荐采用等额本金的还款方式，这样每个月的还款本金不变，利息随着本金的减少也越来越少。每期还款由高往低，越还越少。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少。

如果贷款者收入稳定，且没有提前还款的计划，银行都会推荐等额本息的还款方式。等额本息就是每个月还款金额都一样多，前期还款本金较少，利息较多，后期本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，每月还款总额一样多，月还款数不变。

这种情况提前还贷，不如缩短贷款期限

“提前还款需在符合规定的情况下进行，大部分银行需要在开始贷款一年后才能提前还款，否则需支付违约金。想提前还款的借款人需要问清楚还款时间和违约金额等相关规定。”银行工作人员表示，并不是所有的提前还款都能省钱，借款人在提前还款之前要算好账。比如，还款年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。

“如果提前部分还款，不如选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。假如贷款期限缩短后正好碰上低利率，那么短期贷款利率下降的幅度或许会更大了。”工作人员提醒，部分贷款者提前还部分贷款，其余的贷款，只是按月减少，那么计算利息时，按照贷款金额占据银行的时间成本来计算，就很不划算。