房屋抵押贷款，具体流程怎么操作？附具体流程操作图

楼主跟房屋抵押贷款的标准业务有点不同，因为楼主的房子已经申请按揭贷款了，现在想申请一抵的话，必须先还清原来的按揭贷款，可能会比之前房屋抵押贷款的标准业务的时间长一点，但如果规划好，还是很容易批下来的，不会竹篮打水一场空的啦。以下就是大致的操作流程可供大家参考：

第一步：银行面签

去银行面签的时候，需要根据银行的要求带上相应的材料，一般材料都需要准备原件：贷款人及抵押人（产证持有名字房产所有人都要到场）夫妻双方身份证、结婚证（离婚证、离婚协议）、户口本、营业执照及营业执照副本、章程，租赁合同，税收申报资料近一年（要有税务章）或者社保缴纳记录近六个月、抵押物产证，其他房产产证，车辆行驶证，股票市值单（如果有）做资产用。（以上材料原件及复印件都要带）。还要准备好公章、法人章、最近六个月公司银行流水，个人银行流水。

第二步：银行下户

银行的客户经理会要求你提供抵押物家庭住址和公司通讯地址，并跟你预约好时间去你家和公司进行现场拍照记录。

第三步：补充材料

一般在面签的时候，我们很多客户会丢三落四，可能会漏掉这个材料或漏掉那个材料，这时候银行就是给你机会把之前没交的材料补齐。

第四步：银行审批

银行审批成功后，会有批复下来，批复上面会写明额度是多少，到了这一步基本上贷款已经是十拿九稳啦。

第五步：申请按揭提前还款

跟之前按揭贷款的银行申请提前还款，预约好还款时间。有些客户可能手头上没那么多的钱还款，这时候就需要垫资公司帮忙垫付了。

第六步：签订合同

这才是最关键的一步，去银行签订正式的借款合同，只需要带好身份证、公章、法人章就可以了。签合同的时候可能会要求你签很多份合同，但时间很快的。

第七步：房产撤押抵押

按揭贷款提前还款后，需要去房地产交易中心办理撤押登记，这时候要确认好时间，同时跟下家银行的抵押老师确认什么时候能去房地产交易中心办理抵押登记，确保无缝衔接撤押抵押同步进行，房产证上有名字的人都要去房地产交易中心签字，不方便来的人需要提供委托证明材料文件。

第八步：出他证

办理好房地产抵押后，一般等五个工作日左右，房地产交易中心会出他项权证，这个银行抵押老师会自己去拿的。

第九步：放款

等到他项权证进入银行系统后，等个一天或几天银行就会短信提醒你已放款啦，至此流程操作结束。

以上九个步骤是大致的操作流程，各个银行的审核制度不同，可能房子撤押抵押的流程操作也会有所出入，这也是给大家普及一下知识，如果大家有贷款需求，一定要找专业的中介机构，避免踩坑噢。

最后，有两点注意事项要提醒大家：

1、贷款申请时间长：

房屋抵押贷款本身申请时间就长要1个月左右，再加要上还清之前的按揭，这次可能要1个半月左右的时间。

2、成本费用：

购买一年以上的壳公司需要8K的费用，另需支付每年2400元的代理记账费用。

找中介机构需要1.5%左右的服务费用。

如果手头没有钱还清按揭贷款，需要找垫资公司垫款，每天需要万8的利息，再加上一次性千3的费用。

还有其他隐形的费用等等。

@南京人：二手房可以“带押过户”了！无需垫资也可实现过户

来源：【交汇点新闻客户端】

交汇点讯记者近日从南京市不动产登记中心获悉，为进一步提升二手房交易安全性和不动产登记办理便利度，目前南京已全面推行二手房“带押过户”模式。截至目前，南京市不动产登记机构通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。

据了解，传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押才能办理后续的过户。而南京“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现了卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接，进一步优化了“带押过户”业务办理流程。“带押过户”模式下，对于存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，只需一次申请，到一个窗口即可实现抵押变更、转移登记及抵押设立3类业务的合并办理。

“带押过户”全流程闭环模式的拓新，一方面解决了此前需注销抵押方可交易过户环节多的问题，为交易双方及银行部门“搭台子”，提供更优质、高效、便捷的不动产登记服务；另一方面纾解了传统模式下先行还贷或垫付需筹措资金的困难，有效降低了二手房带抵押交易的成本与风险，最大程度保障交易双方合法权益，促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力，达到了“降成本、降风险、促便利”的良好社会效益。

新华日报·交汇点记者沈佳暄

编辑:王建朋

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房屋买卖“一件事”取得阶段性成果 房产抵押注销实现掌上办不见面 云上审秒批办

房屋买卖“一件事”，是2022年我市重点推进的“9件事”之一。今年以来，市规划资源局根据《2022年上海市全面深化“一网通办”改革工作要点》的部署安排，牵头会同市房管局、市税务局、市公积金中心、市大数据中心以及市住房置业担保公司和建行上海市分行，克服疫情不利影响，率先在房产抵押注销环节上发力，打通系统、再造流程，并于7月7日完成，实现了房产抵押注销掌上办“不见面”、云上审“秒批办”，彻底解决市民房屋买卖还清贷款往返跑难题。

一是加强统筹推进，构建服务中台。协调市公积金中心、市住房置业担保公司、建行上海市分行，主动跨前一步，为行政部门、国有企业、金融机构搭桥铺路，构建服务中台、反馈办件状态，为打通跨部门、跨行业信息壁垒做出有益尝试。

二是强化自身内功，引领智能秒批。紧紧围绕“云审批、云管理”工作目标，不动产登记创新求变。一方面，取消纸质材料传递，所有收件材料加盖电子印章，既兼顾安全又确保“零材料”提交；另一方面，系统自动匹配关键字段，符合要求即智能“秒批”登簿，“无人工”干预极大提高工作效率，同时，又满足疫情常态下“不见面”办理的特定要求,减少登记大厅人员聚集，提升市民办事体验。

三是紧贴市民需求，坚持“一事联办”。针对贷款提前结清，可能涉及担保费退还或补缴的问题，在“一网通办”创新性增设企业公共服务事项，在抵押注销的同时实现线上退费申请；后续还会增加职工申请提前结清贷款提取住房公积金事项，始终坚持“一件事”“一次办”，不断扩大受众人群和服务范围。