网贷100万，还有希望走抵押贷款吗？

在某乎上，这个提问有170+回答，但是看遍所有回答，都没能说到点上去。

看到这个问题的时候，我第一时间的想法：不怕人会祸祸，就怕有能力的人祸祸。

贷款圈有句话是这样讲的：抵押服务高端用户，银行信贷服务中端客户，网贷服务低端客户，虽然话不那么严谨，但是的确，网贷是服务低端客户的，却很多人因为“便捷省事”把自己放垃圾堆里，当废品回收。

内容分析：题主情况，网贷非常多，商品房资产不值钱，门店真实营业，但却选择房产抵押，结果有点悬。

跟看病一样递交病历，他的财务情况，现在应该是慢性病晚期，能救，只能常常缓解，自行治愈，还有可能留后遗症。

第一个问题：网贷多，大数据差

一般我们抵押是可以容忍网贷且更注重抵押物价值的

但是题主的是100w网贷，毫无疑问会导致征信大数据风险高，凡是要过大数据的产品，都很容易命中高风险，这样的原因是很难跟银行，一旦拒绝就是拒绝了，没有回旋的余地。

网贷太多的情况下，尽量选择的贷款产品，不要太苛刻，曲线养回征信都好，先下款清债，要知道，网贷年化少则10%，多则20%以上，跟银行抵押贷4-5%年化比，简直是小巫见大巫，有银行要你这样的资质，都是得赶紧付诸行动的。

实在不行整合成机构抵押，抵押出资金，再结清网贷，降低大数据风险后再做回银行。

第二个问题：资产负债比

如果题主，仅仅只有两套不大值钱的商品房：70w+60w，市值就是130w，但是60w的商品房，还有30w的贷款没还，加上网贷100w，那就是130w的负债，你们说，130w的资产，怎么做出130w的贷款？

还好有套商铺，如果仅仅只有2套不值钱的房子

资产/负债小于1，就是资不抵债。是没办法再周转的。

在操作贷款的时候，虽然仅仅抵押A房，但是抵押主体或家庭的其他资产及负债都会纳入参考。

打个比方：

张总名下有600w和700w的两套房子，都是全款无贷，仅仅抵押600w的房子，是可以把600w的房子再拉高一成的成数给他的，张总的资产有1300w，仅仅贷个600w的8成，480w，对他来说，负债还是低的。

而方总名下有600w和700w的两套房子，700w已经抵押了8成，560w了，现在要抵押600w的贷款，拉高成数没办法像张总那么好操作，虽然依旧有空间，对于负债和流水的参考程度就更严格了，因为负债多了。

所以贷款一定要看整体，不是看局部

资产负债比，市面有些人一直说可以做做到1比1.3，甚至是更高，

是有办法，也有风险，因为杠杆太高，容易崩。

这波疫情下，有多少因为高杠杆而崩盘的例子就不需要我一一列举了，

而且这种非常规的做法，不是每个人都可以操作的，对资产的要求比较高且操作难度较大。

讲回题目，这个负债100w的题主应该怎么办呢？

我的建议是：用商铺抵押

商铺市值300w，只有35w未还，5成的空间还是有额度的，可能因为网贷的原因，额度容易再砍一砍。（讲的是客观规则，不会一味告诉你就是高额度）

但是因为是真实经营，流水也比较多，有12w一个月。总体的融资额度应该是在120-150w之间。

到这里，讲下商铺抵押：

假设这个是在广州，

商铺现在的抵押产品选择是比较少的，

作为商业地产，流通性低且价格波动大，

能抵押的额度，是5成或以下，

不像商品房一样可以抵押7成或以上。

抵押利率也是会较商品房利率高，且没有砍价的机会，

就是说，你房子优质，流水优质，征信优质，所有银行的利率都是4%的情况下，你可以跟经办讲价，讲到3.9%，完全有机会。

但商铺没有机会，有得选择就不错了。

抵押期限也是较短的，商品房抵押可20-30年等额本息，但是商铺只有10年，还要求：临街和有收租。

所以从商铺抵押角度来说，也一定程度劝退想要进行商铺投资的人。

同理，公寓也是一样的，（住宅性质的公寓除外），抵押的要求很高，所以，个人不要随便投资商业性地产，有可能成为大宗消费品

200万的房子抵押贷款能贷多少？房子抵押贷款流程是什么？

当人们有经济难题时，将房产抵押给银行获得贷款是一个不错的选择，但是房产抵押需要一系列的流程，同时银行也会去审核，所以你如果有房产抵押这方面的想法，那么对房产抵押系列的知识就要了解一些，这对自己有帮助。接下来我们就来看看200万的房子抵押贷款能贷多少?房子抵押贷款流程是什么?

一、200万的房子抵押贷款能贷多少

200万的房子如果是住宅，在申请人征信、收入没任何问题下，一般可贷房屋评估价的7成左右，也就是200*0.7=140万左右。如果是别墅，一般最高可贷评估价6成，可贷120万左右，如果是其他商业类地产，那么最高5成，即100万左右。但是根据风险评估、用户收入和还款来源，银行通常给的贷款只有约100至120万元。

房子用来抵押贷款的条件是：

(一)房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押

(二)房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过40年

(三)所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。

二、房子抵押贷款流程是什么

1、借款人向金融机构提出申请，说明贷款用途、金额及年限时间。

2、准备贷款资料：

(1)个人房屋抵押贷款，需要提供：本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证

(2)企业需要抵押房产，所需要提供的材料有：企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同，近六个月的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明(会根据不同的银行有不同的材料提供)。

3、看房评估。银行会根据所提交的材料对抵押的房产进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定房屋抵押贷款的额度。一般来说评估价会和市场价格会有一定的出入，因为评估机构会考虑多重因素。

4、报批贷款：将所有审贷资料还有评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。

5、借款合同公证：借款人级抵押人填写借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到查拳出办理抵押登记手续。

综上所述，房产抵押一般最高是住房类的7成，如果是别墅或其他商业类地产的话，那么评估价会更低一些。在办理抵押贷款时需要准备很多资料，大家可以参考上文资料。以上这些就是“200万的房子抵押贷款能贷多少?房子抵押贷款流程是什么?”的全部内容。

微信聊天收“干儿”，七旬老太将一套房过户给他，结果抵押贷款百万后消失了

七旬孤寡老太认了个“干儿”

还赠与房产让他给自己养老送终

得到房子的“干儿”

用房产证抵押贷款一百万后，

消失了……

孤寡老人网络结识男子

认其为“干儿”为自己养老

2018年6月，时年73岁孤寡老人任老太与40岁的宫某某通过微信认识，经常微信聊天。在微信聊天过程中，任老太表示，自己是孤寡老人，身边无人照顾，宫某某回应，欲认任老太为干娘，任老太表示同意。

此后，任老太将坐落于济南市的一处房屋赠与“干儿”，条件为：被告赡养原告，照顾原告生活起居等，并为其养老送终。

2018年底，宫某某搬到涉案房屋与任老太同住。

2019年9月，任老太将名下涉案房屋过户到宫某某名下。

2019年10月，宫某某将涉案房屋办理抵押贷款，债权人为某银行股份有限公司济南分行，抵押金额为100万元，债务履行期限自2019年10月28日至2029年10月28日止。

2019年11月6日，任老太手写《证明信》，同意将此房过户给宫某某名下，双方均无异议，双方均在证明信上签字。此后，宫某某搬离涉案房屋。

2019年1月至2020年4月，宫某某通过外卖平台购买粥、汤等食品送至涉案房屋，通过联系超市工作人员购买酸奶、药品等送给任老太。

老太太生病住院“干儿”未照顾

老人亲属向警方报案

2020年1月间，任老太因心脏病、心绞痛、高血压、糖尿病等疾病住院，住院8天。

5月份又因胆系感染、高血压、糖尿病、心脏病等疾病住院，住院13天。宫某某未对其住院陪护。

2020年6月17日，任老太弟弟陆某某到济南市公安局历城区分局山大路派出所报案，称宫某某取走任老太房产证。

2020年8/9月，任老太到养老院居住。

济南市公安局历城区分局山大路派出所民警对宫某某进行询问：

民警：“任老太为什么将房屋过户给你？”

宫某某：“老太太说她没儿没女，让我给她养老送终，所以就把房屋过户给我了。”

任老太表示，宫某某将房屋过户到自己名下后，随即将房产证办理了抵押登记，并没有履行对其的照顾义务。在生病、生活遇到困难期间，任老太多次给宫某某打电话，电话要么不接，要么以各种理由拒绝见面。

任老太还说，宫某某说瞎话，告诉其已回老家，实际上还在济南，宫某某对其不管不问，其很难单独与宫某某讲话。任老太认为宫某某未尽到照顾其的义务，对其有欺骗行为，要求撤销对其房屋的赠予。

宫某某辩称，任老太将房屋赠与他后，该房屋一直由老人居住使用，任老太所说的因房屋赠与致使老人生活陷入困难，与事实不相符。

宫某某表示，自2018年认识任老太以来，一直对她悉心照顾，之所以最近没有照顾是因为遇到阻碍，即任老太的弟弟将姐姐强行送到养老院，他不能得知老人的去处，经多次询问任老太的弟弟，也无法得知结果，所以无法继续进行照顾。任老太将房屋赠与自己，已经在房屋管理部门办理完毕过户手续，他就是房屋的合法所有权人。

双方对簿公堂

法院这样判决

任老太向法院提起诉讼，请求法院判令撤销自己对宫某某房屋的赠与；判令宫某某返还房屋，并协助将房屋产权变更登记至自己名下。

法院审理查明：任老太本人出庭参与庭审，经过法庭对其本人的询问，任老太精神状态良好，思路清晰，表达明确，起诉宫某某系其真实意思表示。

对于任老太将涉案房屋过户给宫某某，是否是附义务的赠与，双方形成争议。

任老太自述，因宫某某答应照顾其晚年，因此将涉案房屋过户给宫某某，双方是口头协议。宫某某抗辩称，赠与房产并非附义务的赠与。

经法院审查，在历城区分局山大路派出所民警对宫某某进行询问的笔录中，双方对于赠与房屋的缘由是达成一致意见的，即任老太将涉案房屋赠与宫某某，宫某某赡养任老太。因此，法院认定任老太将涉案房屋过户给宫某某，是附义务的赠与。

《老年人权益保障法》第十四条规定：赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。

任老太系某大学退休教授，有退休工资及医保，经济上的供养需求并不是第一位的。结合任老太为独自生活的老人，年事已高、疾病缠身，需要人常伴左右，其更需要生活上的照料和精神上的慰藉。当前，宫某某已搬离涉案房屋，不能悉心照顾任老太的晚年生活。甚至任老太生病入院期间，宫某某也未予以陪护。

虽然宫某某在搬离涉案房屋后，多次通过外卖平台或者超市工作人员购买食品、药品等送给任老太，但是宫某某一味迎合老人口味，没有及时劝阻已患糖尿病的任老太大量食用高甜度酸奶，宫某某订外卖的行为无法体现出其对任老太的关心关爱。

宫某某抗辩称，因任老太的弟弟陆某某阻挠见不到任老太，但在法院告知任老太会到庭参加诉讼，并要求其本人到庭参加诉讼的情况下，仍以经营店铺有困难为由，不到庭，对其抗辩，法院不予采信。

综上所述，宫某某未全面履行对任老太的赡养义务，致使任老太赠予目的无法实现，故其诉至法院要求撤销赠与行为，符合法律规定，法院予以准许。

因涉案房屋已在某某银行股份有限公司济南分行抵押贷款，并办理了抵押登记，该房屋目前不能办理过户手续，任老太请求判令宫某某协助办理房屋变更登记的诉讼请求无法实现，任老太可待解除或撤销抵押后另行主张。

判决作出后双方当事人均未上诉，该判决现已发生法律效力。

法官说法

历城区人民法院民二庭庭长李晓丽

《中华人民共和国合同法》第一百九十条规定：赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

本案中，任某履行了赠与义务，宫某某应当尽到赡养义务，但宫某某却搬离涉案房屋，未尽到照料任某生活的义务，也未在任某住院期间，陪伴照顾。

《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定，受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的，赠与人可以撤销赠与。

本案中，宫某某未全面履行对任某的赡养义务，致使任某赠与目的无法实现，任某要求撤销赠与行为，于法有据。

本案具有非常重要的警示意义。

一方面独居老人应该提高警惕，妥善处理个人财产，不要轻信他人。独居老人对他人的附义务赠与，要形成书面协议，明确约定所附义务，一旦受赠人未全面履行义务，可拿起法律武器维护自身合法权益。

另一方面附义务受赠人在接受赠与后应全面履行所附义务，否则，赠与人有权自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使撤销权，撤销赠与。

栏目主编：秦红文字编辑：杨蓉题图来源：视觉中国图片编辑：雍凯

来源：作者：济南历城法院