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房产证抵押贷款利息一般是多少「房抵贷利率低至3.6%,」

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房抵贷利率低至3.6%,住房贷款利率还会调降吗?

业内人士指出,虽然银行通过渠道对接业务是常规操作,但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向,只要查到,银行就会要求一次性还清贷款,得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘,一年可以节省几个点,银行房抵贷了解一下?”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中,“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到,所谓“房贷转房抵贷”,其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例,若将房贷全部还清,可将房产用于抵押从而向银行申请贷款,由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来,相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率,贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映,近期接到的房抵贷咨询越来越多,咨询客户既包括资金紧张的小企业主,也包括购房者。

值得注意的是,一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》(下称《报告》),2022年二季度末,本外币住户贷款余额73.29万亿元,同比增长8.2%,本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元,同比增长15.1%,个人住房贷款余额38.86万亿元,同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速,市场关注,经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”?

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标,现在特别‘卷’,银行间还会打‘价格战’,其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务,一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来,在政策指引下,各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示,作为一项小微经营性贷款,房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理,据其介绍,只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成,银行根据还款情况可三年给予一次授信期限,最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款,最低年利率可以做到3.6%;如果房子尚在按揭,还款时间满12个月也可以做‘二抵’,利率最低在3.6%-3.7%左右,不过给的额度要减去还在按揭的部分,会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率,房抵贷利率颇具优势,这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务,银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示,“有的客户是做生意需要周转资金,有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者,近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷,“如果用房抵贷来替换房贷,可以节省不少钱。”

据李女士介绍,其所持房产总价约为500万元,此前向银行申请约300万元的住房贷款,贷款期限为30年,房贷利率为4.65%,累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案,以等额本息为还款方式计算,若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷,总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来,可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款,完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务,在自己表示名下并无公司后,对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装,通过银行审核。与此同时,在所持房产未还清贷款的情况下,该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷,提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年,到期需要再次借助垫资还清本金后续贷,每次中介收取的费用价格不菲,再加上包装企业的费用,全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示,如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷,可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息,中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费,包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等,个人若需要申请房抵贷业务,还需要支付购买营业执照的费用(5000元起步)。此外,若需要垫资,费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来,对于购房者来说,无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷,还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房,若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作,但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者,银行系统一般会监测资金流向,只要查到,银行就会要求一次性还清贷款,得不偿失。”

事实上,此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后,在监管部门要求银行让利小微企业的背景下,经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段,引发市场关注。

2020年4月20日,央行深圳支行下发紧急通知,要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查,包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后,各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外,中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理,在提出要申请房抵贷时,对方均会事先询问资金用途。同时,申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外,有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”?

“确实听说过这种情况,但是有过严格监管,现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时,西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面,从住房销售的情况来看,此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据,2022年上半年,商品房销售面积68923万平方米,同比下降22.2%;其中,住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元,下降28.9%;其中,住宅销售额下降31.8%。

另一方面,对比去年房贷紧缩的情况,如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示,银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点,指导银行提高按揭贷款审批效率,目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看,当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者,对比房贷,自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上,手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中,“现在存款利率低,理财也不知道买什么,感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格,二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付,上述购房者计划将手中房产抵押,申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格,可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示,“现在有小微企业贷款指标要求,而且在银行看来,借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面,上述银行从业者表示,正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转,但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是,8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除,但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言,这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后,至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务,或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者,“虽然经营贷利息确实很低,但若朝着这个目标变相套取低利率贷款,各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

月供不到3000就能借100万?房产抵押利率3.2%、3.55%,这么低?

最近大家刷到好多关于抵押贷利率大幅下降的消息,利率3.2%、3.55%、3.65%、3.7%的抵押层出不穷,一次又一次的创新低,这就是给中小企业和需要貸款的人放出信号:快来貸款啊,你看我利率又降了,抵押贷利率变低的本质就是国家加大扶持中小微企业的一个缩影,目前最热门的几款产品:

一:年化3.2%,月息2厘6

二:年化3.55%,月息2厘9

三:年化3.65%,月息3厘

四:二押年化3.7%,月息3厘

五:消费贷4.4%

六:别墅、公寓、内铺、天麓等可八成+

以前还能说好的贷款产品不能只看利率,要综合准入难度,还款方式,还款年限,利率等等来看,现在降低要求,征信、还有企业情况,可以适当让步。

在这里我给大家两个建议。第一是如果你需要备用金,可以申请随借随还的抵押贷款,只在用的时候付利息。第二,如果你之前的贷款利率过高,比如原来的按揭4.9%年化转到3.55%年化。500万一个月省了5650元利息,因为方案是10年期,省了678000元利息。最重要的是钱还到手了。抓住机会,用低利率的贷款置换掉高利率的贷款,降低利息成本

房屋抵押贷款能贷多少,按揭房屋能不能再向银行抵押贷款?

房屋抵押贷款能贷多少,都是没有固定的。简单来说,就是要看房子的评估价,这个评估价不是任何人认为多少就是多少,要通过专业的机构来评估。因此,并没有什么固定的数值。

能贷款多少还与很多因素有关,因其也会影响房产的评估值和贷款成数等方面,一般来说,房产的评估值和贷款成数越高,所能贷到的数额就越高。而反之,房产的评估值越低,所能贷到的数额就越少。因此房产的评估值和贷款成数也会影响到房屋的贷款额度。另外目前房产房龄也已成为许多银行发放贷款的一项审核标准。一般情况下,房龄越长,房屋保值的空间越小,一般获批贷款的成数就越低,甚至可能不予贷款。位置偏远、面积小的房屋,贷款成数一般较低。因为位置偏远,面积又小,房产的变现能力就越差,所以贷款成数就低,甚至可能不予贷款。

还有房子的一些其他情况,比如年限,地域,产权等问题,以及房产的流性、变现性等各方面。偶尔还会看借款人的个人条件,比如还款能力和个人信用额度等等。

按揭房屋能不能再向银行抵押贷款贷款的房子可以抵押的,可以办理房屋二次抵押贷款。

但是,房屋二次抵押贷款对贷款房屋以及其他要求是较高的,一般只有那些有保值、升值空间,而且房屋地理位置佳的房子才可以办理。

此外,房产抵押不影响个人平实正常使用,只要按时还款,房子出租、个人居住等是不受影响的。

房屋抵押了,可以正常居住,但是如果转移和变更产权人时,则会受到限制,未经抵押权人的同意,是不能随便处分产权的。

房子抵押贷款利息是多少房屋抵押贷款利率是不同的,贷款期限为5年以下(含5年)的,贷款年利率为4.77%。贷款期限为5年以上的,贷款年利率为5.04%。贷款利率是以央行基准利率为基础上下浮动的,各大行对房产抵押贷款利率以基准利率上浮15%,而部分股份制银行以基准利率上浮10%。

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