涌金楼丨我，90后，房贷利率六点多

从排队等银行放款，到排队办理提前还贷。

随着多个城市房贷利率逐渐降至历史低位，自降杠杆、缩减负债，成为不少购房者的新思路。

在近些年的楼市浪潮中，90后是刚需房的购买主力军。如今，在高利率站岗的他们怎么思考？将会做出什么样的选择？

01焦虑

11月21日，中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

根据杭州最新房贷利率政策，首套利率为LPR减20BP，二套为加60BP。也就意味着，杭州将执行首套利率4.1%，二套4.9%的房贷利率。要知道，去年年中杭州的按揭利率曾一度飙升至6%以上。

这一消息，让刚刚上车的李诗霜又一次深深焦虑，“一下子感觉自己吃了亏。”

一开始，李诗霜的焦虑在于没有属于自己的小窝。“身边的亲朋好友都在催促我，单身首套名额不要浪费，不管有钱没钱，赶紧先买房上车”。

去年，李诗霜终于攒够了首付，又因为摇不中感到焦虑，今年2月好不容易摇中新房，背上了5.65%的房贷，紧接着又被这不断下降的利率整的睡不着，“买房这事，真是没让人省心过。”

心情同样经历大起大落的还有兰明辉，从2019年到2021年，他也不记得自己摇了多少次。

“当时买房的狂热和焦虑感，导致后来心态都变了。”兰明辉从最初的认真筛选楼盘，到之后无论房子在哪、利率多少都不在意，“举着钱、闭眼摇，有房就行。”

兰明辉当时的买房利率高达5.8%，他用房贷利率计算器一算，200万的贷款，要相差50多万利息，“直接从沙发上跳了起来。”

也有人不焦虑。

比如张弘文，去年他享受了杭州市人才政策并摇中了满意的楼盘，成功上车。

眼下，除了每个月提醒的1.5万元房贷账单，其余的比如利率是多少，还款方式是什么，浮动还是固定，张弘文表示都不记得了，他也不在意。

“我的策略是以不变应万变。”张弘文表示，“一个人不可能吃透时代的所有红利，与其因短期利率而焦虑，不如索性躺平。”

还有宋鹏轩，由于今年上半年他就结清了所有房贷，面对利率变化他也显得格外淡定。

“对于手里有余钱的人来说，提前还贷如同一种新投资。很简单的算笔账，你借着5%以上的商贷利率，能不能在市面上找到高于这个利率的稳定投资标的？如果不能，当然是赶紧把钱还了。”

02对策

一股提前还贷潮正在兴起。

电话一响，俞书萱就有些预感。一接听，果不其然，对方购房3年，想咨询能否提前还掉部分本金，减轻月供压力。

俞书萱是杭州一家银行的客户经理，11月杭州房贷利率新政出台的短短一周多时间，她已经接了几十个这样的电话。

电话咨询后，罗智渊选择了排队，“我在2019年买房，利率在5.1%左右。这次打算提前还一小部分贷款，减少点负债。”

兰明辉则不愿意等待，“如果现在提前还款，能省下94万元，多排一个月的队就得多还2600多元利息！不说了，我得去投诉了。”

随着楼市热度降低，新增的房贷也减少了。数据显示，今年上半年，6大国有银行新增个人住房贷款仅为2021年上半年新增额的1/3左右，创下新低。

此消彼长，也在挑动银行的神经，因为购房人是银行最优质的客户，房贷是银行最优质的资产，利率高且周期长，银行不得不做的就是保存量。

一旦存量下降过快，一来会减少银行收入和利润，导致利差收窄；其次，银行资金一旦沉淀得越来越多，也会间接影响社会面资金收缩。

俞书萱只能耐心地向一个又一个客户解释，现在提前还贷的人太多，额度有限，需要先预约排队，现在预约，估计明年2月就能还上。

更多的年轻人并没有足够的钱提前还贷，又无法面对一路下行的利率无动于衷。

这部分人怎么办？不少人把目光投向用经营贷、消费贷置换房贷，一些中介也看到了“商机”，有些广告宣称几天就能办结经营贷、消费贷，利率最低能到3.6%。

李诗霜很早就嗅到了风声，但在多家银行、中介机构间奔走了N个月后，她发现大部分此类贷款有各种门槛和使用限制，期限还很短。

“有的需要先注册个公司，有的需要一年一转，操作麻烦、不稳定且存在征信风险，天下真是没有免费的馅饼。”李诗霜最终放弃了挣扎，面对现实按月还款。

孟恒德则在打点好抵押经营贷的所有准备后，按下暂停键。

“置换抵押贷款意味着我必须先把房贷结清，这样我的公积金就用不了了，短期还款压力会很大。”孟恒德想了想，决定还是不要把自己“逼得太紧”。

03最优解

房贷利率的变化就像一粒小石子投入了湖面。

二次回访时，涌金君发现，在短暂的焦虑和挣扎过后，更多的年轻人开始理性思考。

一些人认为，LPR利率下降，其实也会为浮动利率还款的购房者带来利好，只是一些人在不断比较中，选择性忽视了属于自己的利好。

有人认为当下的投资环境下，提前还贷就是最好的理财。也有人想着通货膨胀仍在继续，把钱一下子搭进去还贷不值得，可以慢慢还。

这届年轻人正在慢慢学会，面对世界的不确定，寻找人生的最优解。

（文中受访者均为化名）

我的房贷啥时才能降啊…｜LPR超全指南

上周降息文章里，我们提到，房贷利率大概率会跟着下调。今天一早，央妈就如期送来了这个「大礼包」：

1年期LPR，下调5个基点，为3.65%；

5年期LPR，下调15个基点，为4.3%。

这对买房还贷的朋友来说，是个好消息，月供或许能少还一点了。先为你快速总结了这次下调后的3个要点——

1）LPR只适用于商业贷款，组合贷的话只有商业贷款部分参考LPR；

2）首套房购买的贷款利率≥4.1%（当月LPR-0.2%）；

3）二套房/商用房（包括商住两用、写字楼、商铺等）≥4.9%（当月LPR+0.6%）。看过结论后，详细的科普，我们来详细聊聊——

01，什么是LPR？

LPR全称是「贷款市场报价利率」。

你可以看做「银行的底线」，我们或公司想要申请贷款，银行都要参考这个利率来放贷。

具体来说，LPR又分为两个期限品种：

贷款期限≤5年，以1年期LPR为基准；

5年的长期贷款，以5年期以上LPR为基准。比如企业找商业银行贷款，时间往往不会很长，参考1年期LPR；而我们买房，找银行贷款一般都是10年往上，所以一般会参考5年期以上LPR。

现在99%的人交房贷，就是在「5年期以上LPR」的基础上浮动：

如果我们展开LPR的英文，或许更好理解一些：LPiR，原意是给「最优客户」开出的贷款利率。

也就是说，LPR可以看作是银行给「最信任」的人开出的「最低利率」。

就像面对不同朋友向我们借钱，我们会对他们进行评估，银行也一样。

举个例子——朋友A收入稳定，有房（可做抵押物），借5万你会觉得他完全能还得起；朋友B无房无工作，还喜欢赌博，向你借500元你可能都会犹豫。

类似的，LPR后面加的点，主要就是银行根据「贷款人的信用」来决定。

信用低，怕日后赖账，每次就多还点；信用高，评估出你有能力还完，那每次就给你低一点。我们和银行确认合同后，加点就是已经固定好的，变的就是这个5年期以上LPR了。

那么这次房贷到底能降多少呢？

理论上，100万的商业贷款，贷30年，等额本息，这次降完总计能少3.18万，还是挺可观的。

*如果你想自行计算，也可以参考这个房贷计算器（电脑复制网址打开）：高标签]02，为什么要下调LPR？

首先，是降息的传导机制。

之所以说LPR是「市场报价」利率，意思是央妈不再一言堂——

而是由18家银行在MLF的基础上加点报价，去掉最高的和最低的，平均下来形成的一个利率，能更好反映市场平均水平。

你可以简单理解，MLF是银行的借钱成本，类似于「进货价」；而LPR则是他们的贷款收益，类似于「售价」。

为了让更多人来光顾，成本降低了，售价也会跟着降低。所以上周一MLF下降后，这周LPR也跟着下降了其次，反映了国家「稳房地产」的信心。

LPR下降，反过来也说明，目前市场的平均贷款水平并不高。

问题还是在于贷款大头——房地产。

今年上半年，房企顶着债务压力消极拿地，还爆出了上百个烂尾楼的「断贷潮」，房贷这块压力很大。

落到我们消费者这边，大家的买房热情也不太高，就连此前火爆的杭州，新房、二手房也成交低迷。这样下去不是办法。

在7月底的政治局会议中，高层对5.5%的目标松了口，但是对房地产却加大了重视度：「保交楼」是核心，「稳定房地产市场」被放在了「房住不炒」前。上周，央妈还联合其他部门，出台了支持「逾期难交付」住宅项目建设交付的措施。

所以这次房贷利率下降，毫无疑问是想吸引更多人来「贷款」，稳一稳房地产。

自然，我也看到不少网友吐槽说：「我缺的哪里是贷款利息，而是买房本金」。

其实关于攒首付，我们也写过不少文章，脚踏实地做好规划，对于大部分人来说完全可以实现有房目标的——

在我看来，与其散发情绪，抱怨时代，不如多思考「当下的变化对自己有什么帮助」、「怎么做是更好的选择」——

03，为什么我的房贷没降？

值得留意的是，并不是每个人的房贷都会「立刻跟着下降」。

我们接着来分情况看。

首先，已经买房还贷的朋友——

不论你已经还贷几年，主要是看你和银行约定的「重定价日」是什么时候。

虽然LPR是每月更新，但我们的实际房贷利率，并不会每月都跟着变动。

央妈规定重定价周期最短为1年，定好就会延续一整个周期。

一般银行会默认两种选择：

1）每年1月1日；

2）贷款放款日对应的每年对月对日。

LPR一般在「每月的20日」早上9点15分发布，节假日顺延，比如这次就顺延到今天（22日）才更新。

如果你的重定价日在发布日前（8月22日），今天的LPR下降，就和你今年的房贷利率没有关系了；如果是在今天及之后，才是跟着本月最新的LPR走。

再举个例子——

如果「重定价日」是每年1月1日，定价周期是1年，那么就是「上一年12月20日的LPR」决定了你这一整年的贷款利率；

如果期间LPR不变，明年1月1日开始才会按今天的来减少，到时候记得查账单哦~

其次，对于正准备买房的朋友来说——

几乎都能享受到今天的LPR下调福利。

并且今年5月，央行还降低了首套房利率的下限，在LPR的基础上还能再减0.2%。

也就是说，现在你的房贷利率计算是：

首套房贷利率计算

不过也对首套房下了定义，必须是「普通自住房」。就拿上海来举例子，符合「普通自住房」的房子就有限制：面积要小于140平，单价也不能太高（内环＜450万；内外环之间＜310万，外环以外＜230万）。另外，我还留意到，不少网友在意这个低利率能维持多久。

两方面来给你定定心：

一来，我们从过往的数据来看，LPR一直呈现下降趋势。并且根据当下的环境，大概率还有下降空间。

图片来源：中国货币网，「5Y」即5年以上LPR

二来，其实我们在和银行签合同的时候，还能跟银行商量5年、10年的重定价周期。每次重新定价时，定价基准会调整，定好后是会延续一整个周期的。

以上这些，是根据基本规定推演的情况。

至于浮动比例，各地方政府有不同，依然可以根据当地楼市政策，有10%~30%的浮动空间。这就要根据大家想要买房的地区，具体问题具体分析了。

最后，还想提醒你几句房贷置换的事。

这几天身边有朋友接连收到广告，说能把房贷「置换成低到3.7%的利率」。

想提醒你的是，给你打电话的不是银行，而是贷款中介。他们通常会收取贷款金额的0.5%左右作为中介费，而后续的所有风险则由自己承担。

比如我一位朋友，最近就因为资金用途不符合规定，被要求在1个月内还清上百万的贷款。

总之，不管是任何形式的贷款，至少要提前问明白申请门槛、真实成本和还款方式，搞清楚潜在的风险，谨慎做决定。

好啦，关于房贷利率先和你聊到这里。最后也为你做了张总结图，欢迎转发、收藏

你是不是也着急还房贷？我们帮你算了笔账……

H大家好，又到每周一次的谈心时间了。老规矩，先回顾一下近一周要闻。

8月12日，人民银行发布2022年7月金融统计数据报告。数据显示，7月份新增信贷、社融规模增量数据不及市场预期。

为提振市场信心，8月15日，人民银行宣布开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。不少机构认为，房贷利率或将受此影响进一步下调。

A股板块方面，截至8月17日收盘，周内表现最好的申万板块是电力设备（+6.26%）和房地产（+3.01%）；最差的是美容护理（-1.28%）和计算机（-1.55%）。

提前还贷上热门：我要不要也提前还？

最近，很多购房者正在积极摆脱“负翁”身份，加入了提前还房贷大军。在90后扎堆的热门社区“小红书”上，不少人都在分享自己提前还房贷的思路、攻略和计算方式。为什么那么多人提前还房贷？提前还房贷真的划算吗？今天我们不妨就来算一算。

从经济角度考虑

购房贷款有两种，一种是公积金贷款，利率较低；还有一种是商业贷款，利率较高；而大部分人公积金贷款的额度有限，属于混合贷款，所以我们分三种情况来考虑。

按首套房计算，我们以深圳的周边城市东莞举例，假设买了一套2.5万一平、面积70平的房子，那么房价总金额175万元，其中首付52.5万元，需贷款122.5万元，按30年等额方式偿还。目前已经还贷5年，房主最近手中有富余现金20万元，正在考虑要不要将这笔钱用于提前偿还房贷。

01纯公积金贷款

根据3.25%的公积金贷款利率计算，30年一共需要还69.43万元利息，本息合计191.93万元，月供5331.28元。

以上数据由房贷计算器提供，公积金贷款利率及贷款政策参考东莞当地政策

接下来，我们要算一下提前还掉20万本金的话，能节省多少利息。简单来说，可以直接算20万，在剩余的25年里面，会产生多少利息。

参考上面的计算方法，这笔利息大概是9.24万元——也就是说提前还掉20完本金，能省掉9.24万的利息。

02纯商业贷款

根据4.9%的商业贷款利率计算，同理可以算出此方案30年一共需要还111.55万元利息。如果提前还20万贷款，总共可以节约14.73万元利息支出。

0350万公积金贷+72.5万商业贷

有公积金贷款有额度限制，因此大多数人采用的是公积金+商业贷的方式，假设采取50万公积金贷+72.5万商业贷的方案，那么30年一共需要还94.36万元利息，这种方式的利息金额介于以上两者之间。由于商业贷款利率较高，提前还款我们选择优先还商业贷，那么提前还款剩下的利息支出和第二个方案一样，共省下14.73万元利息支出。

根据一番计算，我们已经算出各方案如果提前还20万贷款能省下的利息，把它们汇总到下表中。

接下来要考虑的问题是，如果不提前还款，把这笔20万的现金用来投资能获得多少收入呢？

由于我国公募基金发展时间尚短，且早期基金样本数据较少，公允起见，我们拉取各基金指数近十年的收益情况作为参考。根据下表数据，过去十年中权益类基金指数都实现了翻两番的小目标，债券类基金指数也比较可观。

指数数据来源：wi，统计区间2012/8/1-2022/7/31，数据仅供参考，不代表基金产品管理人对基金产品的收益承诺或保障。不构成玩转理财通对市场的投资建议。基金有风险，投资须谨慎。

根据这一数据，可以估计出20万元能够获得一笔不小的收益，且获得的收益很可能超过提前还房贷省下的利息金额。当然长期投资的过程可能不会一帆风顺，尤其是权益类资产占比较高的基金，可能会面临较大的回撤。因此，如果你选择不提前还房贷，那么针对一笔长达二十多年的投资来说，适当配置偏债类的“固收+”基金，或许是一个更稳妥的选择，既能获得适中的收益，又能适当降低波动，提升持有体验。

单纯从经济角度考虑，似乎不提前还款能获得的经济效益更高。但实际生活中我们要考虑的因素有很多。如果觉得对权益类投资的把握度不那么高，还是比较认可提前还款的，那么建议优先偿还商业贷款部分，毕竟公积金贷款的利率比商业贷款要低得多。而针对纯公积金贷款的情况，不提前还房贷问题也不大，考虑到在比较稳健的投资情况下，如果将这笔钱用于购买纯债基金类产品，年化收益大概率也能超过贷款利率。

还要考虑哪些情况？

除了以上因素，要不要还贷款还要考虑一些额外因素，比如为了还清首套房之后再入手第二套的。一些城市对于首套房贷款没还清的情况，再买第二套房所需的首付比例和贷款利息都有不同的政策。或者，手头有现金富裕，如果还清首套房贷款，方便再次申请低利率的住房公积金贷款的，也可以选择提前还款。比如东莞的政策就是在首套房贷款全部结清后，符合申请条件的，间隔6个月可以再次申请公积金贷款。

还有一种情况就是正值婚嫁年龄的男女青年，如果手中有一套已经还了不少贷款的房产，且希望能够归为婚前财产的，那么也可以在经济承受范围内选择提前还清剩余贷款。

总之，要不要提前还清部分贷款或全部贷款还需要根据个人的具体情况权衡，不可盲目跟风。

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