房屋有抵押，仍可以过户，这着实是一个民生工程

随着各地相继爆出二手房交易可以带抵押过户，各界人士都对此进行了各种分析，如此一来到底对二手房交易带来了哪些好处，又有什么弊端，是噱头？还是真正的民生工程？今天我们就来详细地解读一下。

首先，我们要弄清楚带抵押过户到底是如何操作的。通过多方调查了解得知，带抵押过户的具体操作流程如下：

1、业主的房子无需办理提前结清贷款便可以办理网签；

2、网签完成后便可以在当地银行/房管局开通监管账户；

3、客户在购房时需将购房首付款监管至该监管账户当中；

4、客户进行贷款申请；银行对客户申请的贷款进行审批和放款，贷款的钱同样存放到上述监管账户当中；

5、买卖双方至房管局办理权属转移登记手续（过户）；

6、业主欠款银行将应收回本金及利息从监管账户中进行扣除；

7、银行将监管账户内剩余资金打入卖方收款账户中；

这便是整个带抵押过户的操作流程，接下来我们对整个流程中涉及到的各方逐一进行分析，看看是利大于弊还是弊大于利。

客户端

在二手房买卖整个交易过程中，相对而言，客户还是偏弱势的一方，这一政策出来之后，至少可以帮助客户降低一定的资金风险；过往的二手房交易中，业主房屋有抵押未解除，需要用到客户的首付款进行解押，如此客户的首付将面临挪用、侵占等多种风险；这个政策出台之后，客户的首付款将完全存放至监管账户中去，可以保障客户的首付款安全。

对于客户而言，这个政策几乎没有任何坏处。

业主端

对于业主而言，归还贷款是一个不可逆的过程，贷款一旦结清后，无法再退回至之前的状态。相较于之前需要在过户之前结清贷款相比，业主不用担心一旦贷款结清，流程不可逆的问题。不过，对于业主而言还是会有一些弊端的，先结清贷款再办理相应手续和过完户之后再结清贷款这两者之间最大的区别就是结清贷款的时间节点不同，前者要比后者早，这样对于业主来说可以少交一部分贷款利息，这部分利息即是这两种模式的时间差。以目前的情况来看，交易各地的交易周期都比较短，差距可以忽略不计，可是一旦交易周期拉长，多还两三个月的月供，可是要多支出2-3个月的利息，怎么看都感觉不是很划算的。对于业主来说利弊掺半吧。

银行端

受益最大的还是银行这边，为什么这么说呢？有以下几点：

1、客户首付款监管在对应银行，银行相当于有一定的存管资金，虽然这部分资金都是客户的备付金，但是对于银行来讲，监管的资金越多，证明我的市占率越大；

2、银行所发放的贷款也是存放在资金监管账户中的，如果交易一旦出现任何风险，银行可以随时从监管账户中将所发放的贷款收回，降低了不必要的风险；

3、还款时间差所产生的这部分利息，对银行来说，也是盈利的一部分；

4、目前所了解到的情况是，业主和客户的贷款必须是同一家银行才可以办理带抵押过户（也就是说业主未结清的房贷是A银行的，那么买家也必须选择A银行来进行贷款），对于银行来说，在回收贷款的同时又发放出去了一笔贷款，减少了资金闲置时间；

综合来看，除了业主需要为还款方式前后的时间差支付一定的银行利息外，其他的都还是很不错的，可以说是真正的民生工程。

不过，目前政策也只是刚刚出台，很多细节流程还没有完全跑通，同时还有一些限制条件，使得整体推广的效果受到了一定的限制，例如：

1、业主未结清的房贷是A银行的，那么买家也必须选择A银行来进行贷款；（若客户的贷款资质不符合A银行，那将无法享受此种交易流程）

2、业主是公积金贷款/组合贷款的，暂时无法享受该政策（银行、公积金管理中心、担保中心各层流程没有完全打通）；

3、客户是公积金/组合贷款的，同样无法享受该政策；

4、仅限住房按揭贷款可以办理（抵押经营贷、小贷公司抵押贷等无法办理）；

政策的出发点以及所解决的二手交易矛盾点都是很好的，不过目前只是这个政策推行的初期，还有很多操作细则等需要优化，希望各界能将这个政策坚持推行下去，为二手房交易资金筑起坚实的保障。

房屋网签后被抵押，买方该如何维权

做房屋中介的赵总，想买套房，经过精挑细选看中一套二手房。2019年9月，赵总与卖家签订房屋买卖合同，约定总价110万元一次性付款，付款后卖方交付房屋。2019年11月中旬，赵总付清房款。同时卖方将房屋交付赵总使用。2020年1月，双方办理网签备案手续。为了预防风险，基于多年的房屋销售经验，赵总还让卖方将身份证、户口本、结婚证、房产证交其保管。

恰逢春节，故双方暂未办理过户手续。赵总也没着急，心想有网签怕啥。

年后卖方还没有动静，赵总开始着急了。赵总委托律师起诉要求卖方履行过户义务，诉讼过程中方得知案涉房屋卖方办理了60万的抵押登记。

赵总傻眼了，没想到自己做了一辈子的中介，还被人坑了。如果想要房子，要多付60万把抵押权涤除。如果不要房子，主张退还110万房款，案子能赢但是钱拿不回来。

问题出在哪了，房子网签了还能被抵押？卖方是如何做到的？赵总将如何选择呢？

一、案件事实

从以上时间图上可以看出，在赵总处的卖方相关证件原件并未起到防范交易风险的作用。卖方收到购房款后立即补办了新的身份证、房产证，随即凭借补办的身份证和房产证办理了抵押登记。恶意的卖方即收到购房款110万，又拿到60万元借款。

卖方能双重获利的原因在于房屋网签后还办理了抵押登记。一般人都认为房屋网签了就安全了，但是赵总的案件告诉我们网签了也还是有风险的。案涉房屋赵总能否取得的关键在于抵押登记能否撤销。

赵总起诉要求卖方履行过户义务的案件只能中止审理，另提起行政诉讼要求相关部门撤销抵押登记。

二、一审法院认为目前尚无法律规定网签备案可以阻却抵押登记

一审庭审中，登记部门陈述其为办理抵押登记的主管部门，网签备案主管部门为交易部门，登记部门和交易部门分设。办理抵押登记时其系统是无法看到是否存在网签状态的，登记部门不需要调查是否有网签情况，也没有能力进行查询。其答辩称根据《不动产登记操作规范试行》申请抵押登记提交不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证明书、主债权合同和抵押合同。卖方提交的抵押登记申请材料齐全、符合受理条件，案涉房屋不属于物权法第184条规定权属有争议的财产。应驳回赵总请求撤销抵押权登记的诉讼请求。

一审法院认为，登记部门依照相关法律、规章的规定审核了卖方提交的各项资料，登记部门办理抵押登记的行为符合不动产抵押登记的规定。关于赵总主张其已办理网签登记，因此不应再办理抵押登记的主张。本院认为，根据现有法律规定，存量房买卖合同不能产生阻却物权抵押登记的效力，也没有办理了网签就不能办理抵押登记的规定，因此对于赵总撤销抵押登记的主张不予支持。

三、二审法院依法改判撤销抵押登记-网签备案可以阻却抵押登记

就一审判决，赵总不服提起上诉。上诉理由为所有权、使用权不明或有争议的财产不得设置抵押，涉案房产已经通过网签备案的形式公示物权在变动过程中，登记部门不应为第三人办理抵押登记。就不动产登记和衔接问题，两部门连续发文，明确规定交易和登记分设的地方，要信息共享，交易结果通过内部网络向不动产登记机构反馈。且登记部门与交易部门在同一楼层联合办公，互通信息非常便。登记部门有条件审核是否存在网签，物权是否变动过程中。网签备案登记作为一种行政管理行为，其兼具债权和物权性质，是从债权到物权变动的中间必经环节。其设立目的是通过行政手段保障交易安全，网签备案除了防止一房二卖外，当然具有阻却抵押的效力。

二审法院经审理认为，在办理网签备案时，需要核验交易当事人和房屋是否具备交易条件，若房屋存在限制交易或权利负担等情形，则不予网签备案。在变更、注销网签备案前，不得重复办理同一套房屋的交易合同网签备案。可见，存在网签备案的房屋并不能自由交易，若此时再允许出卖人将原本不存在限制交易或权利负担的房屋，抵押给买受人以外的第三人，将导致该房屋不再符合网签备案及交易条件，显然与网签备案制度设立的初衷相悖，亦不符合原《物权法》的相关规定。根据《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。即便相关部门之间因现有技术问题等原因目前未能实现信息的实时互通共享，但并不妨碍被上诉人正当履职。登记部门可根据工作需要，在办理相关登记前，向相关部门进行调查核实。

本案中，涉案房屋已由卖方交付赵总居住使用，赵总亦完成了支付义务，双方已按一般交易流程进行了网签备案，涉案房屋显然已处于交易状态，所有权即将发生转移。且卖方将涉案房屋的不动产权证、身份证、结婚证、户口本的原件交付赵总处，在此情况下，卖方本不能再对涉案房屋办理其他物权登记手续。但卖方通过欺骗手段取得了相关证件，据此办理了抵押登记，相关证件虽形式上真实，但来源并不合法，不能作为合法证据使用。涉案抵押登记申请材料中包含了卖方补办的不动产权证书及身份证、户口本等证件，相关证件的日期均较新，对该反常现象，登记部门应引起重视，向相关部门调查核实交易网签情况，登记部门未经核实，仅依据卖方提交的通过欺骗手段取得的相关证件，即作出案涉抵押登记，未尽到审慎审查义务，事实不清，证据不足，依法应予撤销。

四、结语

网签备案登记已经是房屋交易中的强制环节，但其仍作为一种行政管理手段，并未赋予其法律效力。就房屋网签备案后能否办理抵押登记，尚无明确的法律规定。目前，只有广州明确规定不动产登记中心办理抵押登记业务时，如查到该房屋已经办理网签，就不能办理抵押登记，需要撤销网签后才可以办理手续。在国家层面尚无法律明确规定的情况下，二审法院从网签备案制度的设立目的出发作出突破性的判决，着实不易。

购房者看过来！购房网签你不得不知道的那些事儿！

北京市一法律师事务所任丽丽律师

房屋网签，是在签订房屋买卖合同后，买卖双方到房管部门的交易系统中进行的网上签约，使房屋起到公示作用。

根据2005年国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房工作意见的通知》，“网签”是为了防止转卖合同或者一房多卖。同时，网签时也能发现房屋是否抵押等状态。网签是过户的前置手续，网签是房管部门对交易进行初步审查的过程。

房屋一旦被网签，交易系统就会有记录，从而不能再卖给其他人。所以，网签可以使房地产交易更加的透明化，从而起到防止一房数卖的作用。

办理了网签，通常就说明房产情况及交易双方情况基本上没有问题。

【网签与纸质合同】

在网签之前，买卖双方一般已经签订了纸质的房屋买卖合同，有人认为各方自行签订的纸质合同没经过房管部门网签备案，就还不生效，这时可以随时毁约。这个说法显然是不对的！如果没有特殊约定，房屋买卖合同自各方签字、盖章后就已经生效了。在房屋买卖合同生效后的网签手续，只是房管部门的行政备案手续，是一种行政管理手段，并非民事法律行为的生效条件。网签只是房屋在房产管理部门进行网上备案的一个过程，不影响购房合同效力，也没有物权变动的效力。

【网签与时间要求】

首先，网签是房屋买卖的一个必要程序，没有网签的合同是不能办理过户手续的。其次，签订了购房合同应尽快办理网签，对于买方来说更是如此，因为事实证明，相当多的卖家毁约事件发生在网签之前！当遇到房价上涨时，卖方毁约的目的无非是想涨价，最具威胁的手段就是“你不同意涨价我就卖给别人!”如果双方还没进行网签的话，卖方确实可能做得到把房子卖给其他人，甚至先于原来的买方办好过户手续。这时买家再想要房就难了，只能追究违约责任。但如果进行了网签就不一样了，因为办理网签之后，没经过买卖双方同意或者法院的判决，网签是不能解除的。房子在办理一次网签后没有解除之前，是不能进行第二次网签的，也就是说，卖家在网签后，即使想毁约，也不能随意把房子过户给第二个买家。

比如购买商品房，如果开发商不能给购房者办理网签，就说明该项目很可能手续不全，甚至没有合法手续。就二手房买卖来说，有些二手房上市是受到限制的，能办理网签显然就不存在这样的限制了。所以说网签除了可以防止一房二卖，也是衡量房屋是否可以正常交易的一个标准。

【网签与过户】

如果卖家网签后，存在有不配合贷款、不配合过户、不配合交房等违约行为，买家也可以从容应对，协商不成，可以到法院起诉，要求继续履行合同、过户，重要的是，办理网签后我们不用担心这段期间房子被再卖给其他人。所以说网签非常重要。

【网签合同价格与实际购房合同价格】

有时买卖双方会出于不同目的，比如为了避税，故意把网签合同的价格作低，来达到少交税的目的，或者为了多贷款，故意把网签合同的价格写高等。一般这种情况，如果发生纠纷，法院首先肯定要核实，买卖双方的真实意思到底是什么，也就是说真实的价格到底是什么？一般是以真实的合同价格为准。

【价格不一与网签合同的有效性】

一般这出现这种价格条款不一致的情况，网签合同还是有效的，只是其中的价格条款要以直接的价格为准，价格条款可能会无效。