房屋出售后开发商将房屋抵押给银行，银行不享有抵押权

一房二卖现象不乏常见，一房多次抵押也并非异象。那么，在房屋出售后，开发商再将房屋抵押给银行，以此获得贷款，银行是否可以已办理抵押登记为由，主张对房屋享有抵押权。通过本案，能对于抵押权行使条件有进一步的理解。

案情介绍：

锦城公司与案外人周某等签订房屋买卖合同，周某等人支付完毕房款并实际占有房屋，但各方未办理过户登记手续。

随后，锦城公司将房屋用作抵押，以向农行申请贷款，锦城公司和银行办理完毕抵押权登记手续。

后农行以已办理抵押登记为由，向锦城公司主张就房屋享有优先受偿权。

法院判决：

审理过程中，农行自认在办理抵押前，银行明知房屋处于出租状态。

本案经一审、二审、再审，最终驳回银行的诉讼请求。

法院认为，银行作为专业的金融机构，在明知房屋处于出租状态下，应尽到审慎、合理的注意义务，查明出租人是否是锦城公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免接受已出售的房屋作为抵押物。然而在本案中，农行并未尽到该等义务，因此其不应享有抵押权。

普法时间：

1、实践中，存在房屋已出售但未办理房屋过户手续、或者存在借名买房情形导致房屋实际所有人和登记人并非同一人等情形，仅仅是查询房屋登记信息并不足够，还需要通过实地走访，以确认房屋所有权人和使用人确系同一人，以避免不必要纷争。

2、此外，还存在房屋在出售前，已经承租给第三人的情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，即所谓的“买卖不破租赁原则”。在此种情况下，即使获得了房屋所有权，现房屋所有人仍应按照原房屋所有人与承租人的租赁合同约定，继续向承租人租赁房屋。当然，如果出租前，房屋就已经设立抵押权，在出租后因满足抵押权实现条件导致房屋所有人发生变动的，或者出租前房屋就已经被查封的，则由于此类信息都是可以通过查询可知，承租人应尽到合理的注意义务，因此承租人不得主张“买卖不破租赁”。

自己房屋委托他人抵押贷款，受托人可否私自出售房屋？

原告高某有房屋位于某市某区××镇××××××小区××＃×××××号，原告与被告约定上述房屋登记在被告乔某某名下，由被告乔某某以该房屋进行抵押贷款，房屋贷款由原告高某负责偿还。2015年12月，被告乔某某以案涉房屋为抵押，在交通银行贷款42万元。每月还款3299.5元，由原告高某负责偿还。庭审中，经原、被告确认，原告高某共计偿还贷款8万元。又查，原告高某偿还贷款期间存在多次逾期还款，自2020年7月起至9月期间，原告未偿还贷款。

2020年10月，被告乔某某将案涉房屋以42万元的价格卖与案外人，后被告将2020年7月至9月的贷款9898.5元(3299.5元×3)偿还，并将后续的贷款本金、利息(319623.64元)全部提前还清并支付了罚息10009.64元。再查，经原告申请，法院委托房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋在2020年10月的价值进行评估，2021年12月10日，房地产土地资产评估有限公司作出房地产估价报告，估价结论为：估价对象于价值时点的估价结论为591855元。另查，被告乔某某将案涉房屋卖与他人时缴纳了物业费13056元。

法院审理认为，本案中，原、被告关于由被告乔某某代替原告高某持有案涉房产的约定未违反法律的强制性规定，依法发生法律效力。原、被告双方成立代持房产的委托合同关系，本案案由应是委托合同纠纷。合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告应按照约定偿还案涉房屋的贷款，被告应按照约定持有案涉房屋，因原告不偿还贷款，被告乔某某将案涉房屋卖与他人，卖房款42万元被告应归原告高某所有，但应扣除被告偿还的贷款、罚息、物业费部分(349887.78元)，剩余67412.22元被告乔某某应返还原告高某。

另因原告未按照约定按期偿还贷款，不仅存在多次逾期还款行为，且自2020年7月开始不偿还贷款，应承担违约责任。但被告出卖的价格远低于当时的房屋市场价值，存在过错，应承担相应的赔偿责任。原、被告双方均存在过错，对于原告的损失，即被告卖房价格与市场价值的差额部分171855元(591855元-420000元)，法院酌定由原、被告各承担一半(85927.5元)，故被告乔某某应返还原告高某共计153339.72元(67412.22+85927.5元)。法院判决：被告乔某某于本判决生效后10日内一次性给付原告高某房款及损失共153339.72元。

原告主张被告将持有原告的房产，在未经原告同意的情况下低价出售，应当承担直接经济损失171855元违约责任的上诉理由，因原告在履行合同过程中，未按照约定及时偿还贷款，造成被告的信用不良，违约在先，被告将案涉房屋出售亦是为维护自己的权利，但其未经原告同意，且明显低于市场价出售该房屋，亦构成违约。法院根据双方的过错，判决双方各自承担损失的50%，并无不当。

贷款没还清 房子也能当天卖！宁波试点“带押过户”新模式

“无需提前还清贷款，房子很快就卖出去了，而且整个交易登记的全流程当天完成，解决了我的燃眉之急，真是实实在在的惠民举措。”近日，刚刚顺利出售了房子的宁波市民许先生、陈女士兴奋地告诉记者。

原来，许先生和陈女士打算出售的房产还有87万元银行贷款没有结清，按照需要先筹借资金还清贷款才能进行交易过户的办法，在短期内无法筹集足够资金办理还贷业务。正为借钱发愁，中介得知他们，宁波市不动产登记中心正在试点“带押过户”新模式，便向相关银行发起了“带押过户”业务咨询，在市不动产登记中心协调下，成功办理了该项业务。

据悉，根据《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。这表示，进行不动产转移登记时不动产权和抵押权可以同时转移，俗称“带押过户”。目前，该模式已在宁波工商银行、农业银行等银行进行试点，而且市不动产登记中心也已成功完成多笔该项业务的办理。

记者从宁波市不动产登记中心了解到，不同于以往二手房交易登记过户，“带押过户”模式下，卖方无需提前还清贷款即可办理过户，为确保交易安全，不动产登记办理中还采用了组合登记模式。由于登记流程的优化，现在只需一个窗口、一次收件、一套材料、一个环节，即可同步办理存量房买卖转移登记、抵押权变更、抵押权转移登记等多个业务的“同步办”“合并办”“合并审”，且不会增加业务办理时间，办理起来相当方便。

此次“带押过户”的新模式，与宁波之前试点的“带押过户”不同，买卖双方的贷款机构为不同的银行。对此，市不动产登记中心召集相关银行和中介人员反复协商、研究，打通业务壁垒，优化办理流程，实现了房屋转移、抵押权变更、抵押权转移“三合一”组合登记，这在全省尚属首例。

市不动产登记中心相关负责人介绍，传统的二手房交易“先还后卖”模式存在办事群众来回奔波时间长、手续繁杂成本高和资金安全难保障等问题，为持续提升便民利企服务水平，宁波推出“带押过户”新模式。无需卖方筹款还贷，也无需买方将首付款支付给卖方，只要买卖双方与银行达成一致并签订相关协议，就可申请办理不动产过户“三合一”登记手续，买方贷款资金将直接打给原抵押银行和卖方，充分保障各交易主体的合法权益。由于采用组合登记，还能避免之前二手房过户中存在的交易风险。