LPR最新发布！10月8日起，首套房贷利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%

写在前面：请注意，是不低于！实际利率，还要看执行时的具体加点情况。另外，因为房贷多为20年、30年，所以标题采用的是5年期以上LPR。本文内容只涉及商业性贷款，不涉及公积金贷款。

刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

这是新的LPR实行后第二次发布，也是5年期以上LPR的第二次发布（每月20日（节假日顺延）发布）。

与8月20日首次发布的数值相比，1年期LPR下降（原为4.25%），5年期以上LPR持平。

将于10月8日正式实行的房贷利率新政规定：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

所以，10月8日开始新发放商业性个人住房贷款利率，将参考今天刚刚发布的LPR——1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。

1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素（中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问）。

当然，1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。这只是一个底线，底线之上，还有：

1.首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。

2.二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

3.商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

4.人民银行省一级分支机构确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

5.银行业金融机构可以合理确定每笔贷款的具体加点数值。

基点加完之后，利率会是怎样的呢？

央行新政发布当天，同时发布的答记者问已经明示：人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

所以，虽然今天发布的5年期以上LPR为4.85%，低于现行基准利率4.9%，但是加了基点之后的数值，未必会低于现在按基准利率再上浮15%、20%之后的数值。

文/房天下王木木

回顾：房住不炒，中国人民银行8月25日发布房贷利率新政

中国人民银行公告〔2019〕第16号

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

回顾：中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

LPR一年三降、房贷利率大幅下调，提前还款还划算吗？

住房按揭，可以说是普通老百姓一生当中能够从银行获得低成本资金的为数不多的机会之一。

今年以来，关于是否要提前还款的话题成为讨论热点，在内外各种因素的交织影响下，居民开启了主动“降杠杆”模式。

与此同步的是今年LPR（贷款市场报价利率）已下调3次，下调频率赶上2019年，但5年期以上LPR累计下调35BP，早已超过2019年的5BP。

居民房贷利率以LPR利率加点方式形成，最新LPR出炉以后，银行房贷利率也紧跟下调，业内还预计，接下来5年期LPR报价还有一定的下调空间。虽然已购房者的月供不会马上发生变化，但待到明年“春暖花开”，月供压力会进一步减少。

那么，在这样的背景下，提前还款还划算吗？

房贷利率总体呈下降趋势

8月22日，最新一期LPR报价出炉，其中，1年期LPR为3.65%，较上期下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较此前下降15个基点。

今年以来，央行已三度下调5年期以上LPR利率，与去年底的4.65%相比，5年期LPR已累计下调35个基点。

自2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率均以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。此后，LPR利率一直稳中有降。

3年时间，5年期LPR利率从最初的4.85%一直降到4.3%，在加点方面，房贷利率最高时一度加到140BP，首套房贷利率超过6%，如今，首套住房按揭基准利率调整为不低于LPR减20个基点，也就是说，目前，最低的首套房贷利率理论上可以达到4.1%。

在广州，多家银行房贷利率紧跟LPR报价下调，首套房贷利率大多为4.3%~4.5%（LPR+0BP至20BP），二套房贷利率则普遍为4.9%（LPR+60BP）。

不过，新的利率只适用于新发放的个人住房贷款，对于已购房者来说，月供不会马上发生变化，要等到2023年，实际执行利率将按照借款合同约定的重定价周期前最新的LPR调整而变化。

一般来说，有两种调整方式：一是固定日调整，即每年的1月1日为利率调整日；另一种是次年对应的放款日调整，比如，客户是3月1日放款的，那么，就要到次年的3月1日，按照最新的LPR报价情况而调整。

民生银行就表示，其广州地区新增审批的按揭客户和已批未放的按揭客户，放款执行新的LPR；存量已放款的按揭客户明年放款日执行新的LPR。

当然，相应的调整也仅适用于选择浮动利率的客户，如果选择了固定利率，则不会有变化调整。

提前还款需多方考量

总体来说，在释放购房需求、提振房地产行业销售的预期下，房贷利率总体呈现下降趋势。

而在这样的背景下，提前还款是否还有必要呢？

“提前还款肯定是有好处的，意味着部分按揭利息可以不用支付了。”大源按揭总经理郑大源对第一财经记者说，不过，就个人而言，还要从4个方面去衡量。

一是购房时的贷款利率如何，如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大；二是提前还款的资金来源和成本，如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可；三是资金的用途，提前还款的资金，是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱；四是资金有没有盈利的空间，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本”等计算，持有一套房产的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理财，那么，提前还款可能就相当于理财了。

“当然，前提是未来没有大笔的支出，收入可期且稳定的情况下可以考虑提前还款。”他说。

对于提前还款的时点选择，也是需要考量的。

市场流行的一种说法是，等额本息没有超过贷款年限三分之一，等额本金没有超过贷款年限四分之一，提前还款比较划算。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，无论是等额本息或等额本金，事实上在贷款的前几年所偿还的资金中，大部分属于利息，对本金的影响是比较小的，所以，如果要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利息支出就会少一些，比较划算。而到了贷款年限的中后期，因为已经偿还了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，因此提前还贷意义不大。

收不收违约金？

除此以外，银行提前还款办理手续的难易程度，也是需要考虑的，尤其是对于违约金（补偿金）的收取。

8月初，交通银行一则关于提前还款补偿金收费调整的公告引起广泛关注，公告称，所有提前还款（包括全部和部分）均按照提前还款本金金额的1%收取补偿金。

第一财经在采访中发现，对于违约金（补偿金）的收取，每家银行、每个地区的不同分行乃至于银行不同时期的态度都是不一样的。

“我所了解的情况是，以前申请的房贷多数是需要支付罚息的，如今，新申请房贷大部分银行是减免收取违约金的。”郑大源说。

在贷款合同中，通常会列有在提前还款的情况下是否收取违约金（补偿金）以及如何收取的条款，在广州地区，农业银行明确表示要收取违约金（补偿金），“以前有一段时间是不收的，但今年是要收的。”农业银行一位工作人员对第一财经说。

中国银行也表示要按照合同中的约定收取违约金（补偿金），但公积金贷款不收取违约金（补偿金），且支持网上预约还款。

建设银行一网点则表示不收取违约金（补偿金），提前还款可以通过手机APP办理，也可以通过柜台办理，其中，柜台办理要提前2个月预约，而通过手机APP办理的周期要短一些。

另外，建行深圳分行的贷款合同也显示，贷款期间超过三年的，借款人不必支付提前还款违约金。

银行的按揭贷款合同中一般要求，办理提前还款要提前30天申请，第一财经采访广州多家银行发现，预约期均在1个月~1.5个月之间。

“如果办理提前还款的手续等待时间比较长，超过两个月，可能反而会打乱购房者偿还计划，最后就会显得不划算。唯有银行手续简单且违约金很少，提前还贷才确实可以考虑。”严跃进说。

LPR连续三个月维持不变 多地房贷利率已降至历史低位

中新社北京11月21日电(记者庞无忌)21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)。数据显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。从9月份开始，LPR已连续三个月维持不变。

中国民生银行首席经济学家温彬指出，11月，1年期和5年期以上LPR报价均维持不变，一个重要的影响因素在于当月MLF(中期借贷便利)利率未发生变化。

温彬表示，MLF利率受内外多重因素影响。从外因来看，发达经济体加息路径短期将延续，中国稳汇率重要性仍高，政策宽松空间受到掣肘。从内因来看，11月国内防疫政策调整优化、地产融资政策实质变化，对市场预期和实体经济改善形成支撑，短期内总量政策加码压力减小。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟也指出，由于主要经济体收紧货币政策的大方向未改、保持人民币汇率稳定在合理均衡水平的政策权重未变，加之对未来通胀升温可能的重视，制约中国货币政策下调政策利率的因素依然存在。

他认为，未来一段时间内，央行有望通过总量工具增量操作、调整存款利率以稳定银行负债成本，再推动其降低企业融资和个人消费信贷成本，刺激社会有效需求。

尽管房贷利率参考的5年期以上LPR未作调整，但中国各地房贷利率继续小幅下降。据贝壳研究院当日发布的重点城市主流房贷利率数据，当月，该机构监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套房贷利率为4.91%，与上月基本持平；11月平均放款周期为26天，与上月基本持平。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，本月降息城市范围较小，仅14城房贷利率有所调整，且以首套房贷利率下降为主。截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至“3字头”(低于4%)。(完)

（中国新闻网）