听说房贷和利息一样多？计算房贷的魔鬼公式，任何人都会算

很多朋友在后台问我，有没有计算房贷的简便公式。

有的！

银行不是慈善机构，贷款给你买房，是要收取利息的。如果不用收取利息的话，那么算法很简单，比如买100万的房子，首付3成，贷款就是70万，还30年，那每个月还款就是70万除以30，再除以12，每月还款1944.45元。

正因为银行不是慈善机构，要收取利息，所以房贷计算也就变得复杂起来。

房贷的还款方式有两种，等额本金和等额本息。

1、等额本金

等额本金的计算方式相对比较容易，还是以买100万的房子为例，首付3成，贷款70万，那么每月所还月供，就是本金和利息之和。本金不变，每月1944.45元；利息就是未还本金一个月所产生的利息。假如按基准4.9%计算，月利息就是0.4083%，第一个月利息是2858.33，第二个月未还本金的利息就是70万减掉1944.45元后的利息，是2850.39元……

细心的朋友想必已经发现了，每月月供的差额是固定的，就是1944.45乘0.1083%，等于7.94元。

我们今天主要想说的，是第二种方法：等额本息的计算方式。

2、等额本息

这种方式还款简便，前期还款压力相对等额本金来说较小，每月固定金额还款。但是月供的计算比较复杂，因为等额本息的房贷计算方式是按照复利计算的。

我们假设贷款金额是P，月供是，贷款月份数是，月利率是。

那么第一个月的利息就是(1+)，第二个月的利息就是(1+)2，以此类推，第个月的利息就是(1+)。

言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个

其中

：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。

详细推导过程如下：

有数学恐惧症的可以绕过。

下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，

那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×（1+i）-1

第2个月×（1+i）—2

第3个月×（1+i）--3

第4个月×（1+i）--4

…

第个月×（1+i）0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×（1+i）-1+×（1+i）—2+×（1+i）—3+…+×（1+i）2+×（1+i）+

=

=P×（1+i）

以上就是详细推导过程。

下面要总结终极大法了：

假如基准年利率是I,月利率是i，那么基准0.9、1、1.1、1.2倍分别是i1、i2、i3、i4。贷款总额大致是月供的199/188/178/168倍，

——约等于200倍（9折利率）

——190倍（基准利率）

——180倍（利率上浮10%）

——170倍（利率上浮20%）

下面要公布魔法公式了！

如果是9折基准利率，月供=贷款总额/200如果是基准利率，月供=贷款总额/190如果是1.1倍基准利率，月供=贷款总额/180如果是1.2倍基准利率，月供=贷款总额/170

月供计算实例：

比如说利率上浮10%，贷款30年等额本息，月供就是100万除以180，每月还款5555.56元。

当然，如果你实在是不愿意算，还可以借助房贷计算器。

奇迹发生了，我们的魔法公式计算的是5555.56，实际上月供是5609.07，相差仅仅54元，是不是算的很准？！

当然，这个魔法公式还可以根据你的月供承受能力，帮你反推你的购房总金额。

比如你每月有9000元存款，那么你能买得起什么样的房子呢？

如果利率是基准上浮10%，那么就是0.9乘180，等于162万。也就是说你买得起162/0.7=231万的房子。

一文说透“房贷”，买房前要了解房贷的那些事儿

现在买套房，动则上百万，很少有家庭能一次性全款买房的，都会找银行贷款。我们身边的亲朋好友中还没有欠银行贷款的已经不多了，不少家庭每月还款数千元到数万元不等，这一还就是几十年。房贷也成了我们老百姓的沉重负担，那么房贷的本质到底是什么，等额本金跟等额本息哪个划算？到底要贷多少款、贷多久呢？有钱了，要不要提前还呢？在弄清楚这些问题前，我先抛出几个事实：

1、借银行的钱是要付利息的而且是按月付，上月借多少本金，本月就要付该本金上月的利息；

2、自己能够支配的钱（包括借来的）是可以用来投资的，买房也算投资，这个投资会产生收益的；

3、通胀是长期客观存在的，钱也会逐渐贬值；

4、家庭是微观经济体，也存在资产负债表和“现金流”概念，留足余粮、心才不慌。

好，明确了上述四个事实，我再向各位剖析住房按揭贷款的几个常见误区。

“能借多少就借多少，能借多久就多久”是有前提的，普通百姓还是要量力而行。一些住房领域的专家和金融人士都在各种场合传导一种观点，说是人民币存在通胀现象，以后的钱越来越不值钱，房贷是普通人向银行借钱的最佳机会，一定要能贷多少就是多少，能贷多长就多长，用足杠杆，哪怕即使你手头有钱，也要多袋款，手头的钱可以再买房或投资理财什么的，别太看重那些利息，比如现在的100万可能只相当于十年后的30万购买力，按揭最困难的就是前几年，前几年挺过来了，后面随着货币的贬值，收入也会增加，还款的压力也会越来越轻。乍听感觉有道理，但是一分析，这个观点成立是需要前提的。首先是自己的收入是稳定的且增长速度是大于通胀速度，否则将来的还款压力不会越来越轻松，要是遇到裁员或者失业那更是麻烦；其次是多贷出的钱必须有投资或者理财的渠道，且收益要能大于贷款的利息，否则不划算；再就是所购房价的增长要大于贷款的利息，否则这个房子不具备投资价值，最好别买，当然刚需除外。

等额本金比等额本息的利息要少很多，但更要知道等额本金是早还、多还本钱的。“等额本金还款法”是在还款期内，每月偿还的贷款本金是相同的，利息是逐月递减的。“等额本息还款法”是在还款期内，每月偿还的“本+息”金额是相同的。对于以上两种还款方式，很多销售人员会说，等额本金的贷款利息要比等额本息少，通常会举例说明：

假设王某从银行贷款10万元，贷款期限为10年，贷款利率为5%。那么在等额本金还款法下，王某首月需还款1250元，之后每月少还款3.47元，最终产生利息合计25208.33元；在等额本息还款法下，他每个月还款金额相同，“本+息”都是还1060.66元，最终产生利息合计27278.62元。

这样一看，等额本金还款法的利息似乎少不少，但是我们在这个算法里忽视了资金的时间价值，现在的钱比后期的钱当然更值钱了，等额本金法前面多还了，在整个还款周期内，利息总额当然要低，这是合理的，也不存在占便宜一说了，所以选择哪种方法还是根据个人对自己将来的预期收入来决定，如果是机关事业单位，预期收入是稳定的，当然是等额本息更实际点，这样生活品质不至于下降太多。

提前还贷，什么时间还最划算，其实是个伪命题；这个问题大多数的答案都是说这要看剩余贷款的钱里面本金多还是利息多，尤其是等额本息法，说的是前几年还的是利息，后来某个时间点利息就越来越少了，那个时间点还款最划算。为了弄清这个说法的真伪，我特意研究了我的房贷，把30年房贷分解成360个月的还款计划，并制成EXCELL表格，通过对比就会发现，银行贷款还款的本质其实就是：在核定的贷款利率下，月还款额=当前所欠银行本金的上月利息+部分本金。理解了这个原理，则“提前还贷，什么时间还最划算”就成了伪命题。只要你手头有闲钱，且没有能跑赢房贷利率的投资渠道，那么当下就是提前还款的最好时机。不过要规避好提前还款的处罚期，这个处罚期各家银行规定不一，有的还没有，处罚期在借款合同里都会载明的。

买房要用贷款，也要追求资金使用效益的最大化。各位条友，关于房贷还有什么不清楚的，欢迎评论区交流探讨。

房贷利率定价方式，怎么选更划算？

8月25日起尚未办理转换的，五大行将出手帮你转换成LPR定价

今年3月1日，存量个人住房贷款定价基准转换工作拉开帷幕。对于有房贷的人来说，可以选择固定利率，此后利率不再改变；也可以选择LPR定价（贷款市场报价利率的简称），将会随着市场利率波动而变化。

按照此前央行的规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，且定价基准只能转换一次。

到底转成哪种好呢？不少人开始了“纠结症”，眼看规定期限已开始倒计时，却还没想好。

本月25日起多家银行进行批量转换

8月12日，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大银行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

例如，农业银行的公告中称：“我行将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人房贷进行批量转换。自2020年8月25日起批量转换，您无需任何操作。贷款定价统一转换为参考LPR加点形成（加点可为负值）的浮动利率。”

另外记者注意到，交通银行关于浮动利率房贷定价基准批量转化的公告发布于7月20日。公告表示，将于8月21日进行批量转换。而广发银行于8月初在其官方微信上表示，已从8月10日起，对符合条件的个人浮动利率贷款进行批量转换。

网友议论纷纷，“能省钱就好”

消息一出，网友们议论纷纷。“看了一圈依然没看懂怎么办，懒得选了，默认银行更改为LPR算了！”“我还是打算选固定的。那我得赶紧动手，不能再拖了！”“还没搞清楚转与不转的差别，现在又看到要统一了，就这样吧，总比自己摇摆不定好。”“只要能省钱，咋改都行。”

记者注意到，如果客户不接受批量转换规则，可于一定日期前，通过多种渠道进行自主切换；也可在完成后，在一定日期前，与贷款经办行协商处理。

例如，中国银行在公告中称：“如您希望自行办理，可在2020年8月24日（含）前，通过手机银行、网上银行和中行网点智能柜台完成转换。如您不希望批量转换，可在9月1日到12月31日前往贷款经办机构协商处理。”

还在纠结？帮你捋一捋

那么，还有想搞懂但还没搞懂的人怎么办？记者采访中发现，客户最关心的问题就是，转了之后，房贷到底会不会降呢？

一位银行房贷部人士表示，如果现在转换，第一个重定价日的利率肯定比原利率低，因为国家已经连续两次下调利率。中短期预测，利率应该继续下行。

因此，如果选择LPR，那房贷利率会在每年的重定价日重新计算。如果选择固定利率，则不变。

那么，房贷利率到底怎么算？记住这个公式——房贷利率=LPR+加点。这个加点数，等于你现在的房贷利率水平减去2019年12月份的LPR利率。这个加点数一旦确定，在整个合同期内是固定不变的。所以，以后就是随着LPR的变化而变化。

加点数有可能为负数。比如，小李的房贷利率是4.41%，当时打了9折，那么，他的房贷利率在转换成LPR时就等于4.8%-0.39%=4.41%。和以前的利率并无区别，只是算法不同。而-0.39%就是加点数。假设LPR变成了4.6%，那他的房贷利率就会变成4.6%-0.39=4.21%。

如果小王买房时贷款利率是上浮的，为5.6%，房贷利率转换时就是4.8%+0.8%=5.6%，0.8%为加点数。假设LPR变成了4.6%，那房贷利率就会变成4.6%+0.8%=5.4%。

只不过呢，LPR是变化的。可能降低，也可能升高，而专家预测中短期走低。知道怎么选了吗？南京晨报/爱南京记者仲敏