宁波房产二次抵押贷款

老张：下个星期需要一大笔资金周转，都不知道怎么办了？

老王：可以去银行贷款啊

老张：我要50多万啊，信用贷款做不到这么多啊

老王：那银行不是有抵押贷款吗？

老张：我也知道银行有抵押贷款啊，可是我的房子是按揭房，本身就是贷款中，没法做啊

老王：谁说的，好几家银行都推出了宁波房产二次抵押贷款！

老张：啊？还有这么好的，那我得赶快去咨询一下

老张独自去了两家银行，结果这两家银行都没有二抵的业务，后来通过朋友对接上了宁波邦宁，才知道不是所有的银行都做二次抵押业务的，目前只有部分银行有这个业务。

因为资金需求量比较大，老张首先了解的是宁波房产二次抵押贷款额度：

贷款额度＝房屋价值＊抵押率－原贷款的本金余额；

因为老张的是70年产权的住宅，抵押率是70%；房子目前的价值是300万；按揭还有120万未还；老张算了一下300万*70%-120万=90万；就是说老张用按揭房做抵押贷款，可以从银行贷出90万。真是人生的惊喜无处不在啊

得嘞，心里一下踏实许多，下面该问问利率是多少？二次抵押贷款的利息是3.9厘到5厘之间；一般情况下，宁波房产二次抵押贷款利率与一次抵押贷款利率其实是差不多的，不过个别银行也可能会出现利率上浮的情况，因为二押的风险本来就比一押大，因此为了保障自身利益，银行都会适当调高贷款利率。

但是借款人也不用过于担心，如果借款人用于二押的房子价值高、变现能力强，且借款人负债率低，有足够的还款能力，那么还是有很大机会能够以一押的利率抵押贷款。

老张一算，这个利息很合理啊

那就做呗，需要哪些条件？

1、房屋必须是现房，产权清晰，房龄30年以内；

2、房产需下证，满足可贷额度；

3、借款人有稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力，

4、借款人征信良好，无不良信用记录；

5、借款人无不良负面信息；

老张的情况也基本满足宁波房产二次抵押贷款的条件。

经过详细的沟通，老张准备贷60万，然后在宁波邦宁的帮助下，准备资料、对接银行...；用时一个星期；老张就顺利地拿到了60万资金

微信公众号：宁波邦宁，希望能帮助到你

多地房贷利率低至“3字头”，已买房的人怎么办？

今年以来，多地房贷利率持续下调。

除了各地银行纷纷下调基点以外，截至目前，央行已3次下调5年期以上LPR了，累计下调35个基点。同时，高层还联合发布通知，将首套房贷利率下限降至5年期以上LPR减20个基点。这带动房贷利率不断下降，大多数城市的首套房贷利率下限降到了4.1%的标准。

而这还远远没有结束。

超20城房贷利率低至“3字头”今年9月底，央行再次释放利好，允许符合条件的城市自主决定在2022年底前阶段性下调当地新发放的首套房贷利率下限。

据统计，截至目前，已有包括武汉、天津、大连、石家庄、贵阳、宜昌、清远、昆明、秦皇岛、济宁等在内的超20座城市，将首套房贷利率降至4%以下。

其中，武汉、天津、贵阳、宜昌等多家银行将首套房贷利率从4.1%下调至3.9%；石家庄多家银行将首套房贷利率从4.1%降至3.8%；而清远甚至将首套房贷利率从4.1%降至了3.7%，为目前市场的最低水平。

除了商贷利率下探以外，各地的公积金贷款利率也纷纷下调。同样在9月底，央行明确首套个人住房公积金贷款利率下调15个基点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。随后，北京、上海、天津、重庆、武汉、南京等多地陆续跟进下调公积金贷款利率。

房贷利率不断下探，对购房者来说，无疑是一大利好消息，有助于降低购房者的置业门槛。

那已买房的人怎么办？众所周知，在房地产行业最黄金的时期，许多城市的房贷利率高至5.6%~6.4%之间。

就拿清远来说，去年12月底，清远各大银行的首套房贷利率在5.85%~6.15%之间，而现在直接降到了3.7%。以100万元的房贷为例，假设贷款年限30年，采用等额本息的还款方式，用安居客的房贷计算器很快可以得出，房贷利率从6.15%降至3.7%后，每月月供可以少还1489元，30年至少可以省下53.6万元的利息。这对不少购房者来说，可是一笔不小的数目。

那么现在房贷利率下调，这些房贷利率高位站岗的已买房人怎么办呢？

其实存量房贷利率也是有机会下调的。

要知道，目前的房贷利率是由“LPR+银行基点”组成的，而LPR往往会随市场浮动，其上浮或下调通常都会对房贷利率造成一定的影响。比如今年LPR共经历了3次下调，累计下调35个基点，这样存量的房贷利率也是可以随之下调35个基点的，不过只能一年一调，一般要等到明年的1月份才能调整。但这也是存量房贷下调的机会和出路了。

另外，现在有越来越多的城市开始推进“商转公”的房贷模式，包括福州、青岛、长沙、长春等城市。也就是购房者可以将买房时申请的商业贷款转为公积金贷款。众所周知，公积金贷款的利率要比商业贷款利率低很多，况且现在的公积金贷款利率也进一步下调了，这样“商转公”对房贷利率高位站岗的人来说也是一丝曙光。

当然，还有些人会选择提前还贷，但提前还贷并不适合每个人，对于还款时间已经比较长的人来说，提前还贷可能并不划算。

总之，LPR下调、商转公、提前还贷是目前房贷利率高位站岗的人有机会下调存量房贷利率的几种方式。最终如何选择，还是因人而异。

对此，你怎么看？欢迎下方留言。

拼了！成都“接力贷”重现，房贷利率马上也要下降？

2022年，注定是楼市密集调控的一年。

进入最后一个季度，从开年就期望回暖的楼市，经历过大半年的挣扎，效果似乎并不明显。

从年初开始，高层密集出台各项稳楼市政策，各地官方及民间也掀起一轮轮“救市潮”，成都跟进的各种利好措施同样源源不断。

大半年来，全国各地都出台了哪些楼市扶持政策？成都又跟进了哪些？我们会在今天的推文中为大家详细盘点。

临近年末，各地救市再次掀起热潮，成都会不会有新动作？哪些利好措施最有可能落地？（欢迎参与文末投票和讨论）

除了一系列政策回顾及预测，也有关于接下来楼市走向的分析，近期准备上车的房友们绝不能错过这篇硬干货

“限购限贷限售放松了！商贷利率降了！公积金利率也降了！买房还给补贴了！”

这就是2022年的楼市的真实写照。

据不完全统计，截至今年9月底，全国房地产宽松政策的出台创下历史新高。

超过230城优化或调整了房地产政策，共计出台调控措施超600次，归根结底，是为了恢复行业信心，鼓励大家买房。

今年三季度，国常会4次部署房地产，从“合理支持”到“支持”，从“因城施策”到“灵活运用政策”，整体政策基调向宽松积极渐进。

高层喊话买房，地方救市招式也是五花八门，从最初的政策层面放松，到中期各种降价补贴，再到如今多种刺激手段全面开花。

说到底还是围绕这5大类做文章：放松限购限售、放松限贷、降低首付、放松限价和购房补贴。

一、放松限购限售

今年3月1日，郑州出台新政“取消认房认贷＋鼓励老年人购房”，打响了全国放松限购第一枪，随后多城跟进调整限购政策。

在这些城市中，有些直接废除限购，有些缩小限购范围，有些则降低了限购门槛，有些城市则针对特定群体新增购房名额。

截止9月底，全国已有37个城市放松限购，部分城市甚至直接暂停了限购。

▲上下滑动查看大图▲

二、放松限贷

取消贷款认房认贷，降低贷款要求，提高贷款额度，商贷和公积金支持双管齐下。

近期出台的政策更多则是支持“一人购房全家帮”，相当于把“六个口袋买房”写在明面上了。

比如天津、四川遂宁、广东珠海、福建泉州等30多个城市，都支持提取公积金账户余额为配偶、双方父母或子女付首付或偿还贷款。

▲点击可查看大图▲

三、降低首付

对于楼市回暖来说，真正的降低购房门槛，最直接的就是降首付。

大多数三四线城市将商贷首套房比例从30%降低为20%，将二套房的首付比例降低为30-40%。

而二线城市主要是降低公积金贷款的首付比例，暂时还没有一线城市官方跟进降首付政策。

四、放松限价

限价放松主要体现在土拍方面，除了放开部分土地限价，提高售卖限价，也有将竞自持改为摇号的方式。

给到开发商更多利润空间，促进房企积极拿地，保证新房市场的活跃度。

包括重庆、武汉、成都、天津、杭州、青岛、沈阳等多个城市今年的集中供地都优化了拍地政策。

新房方面，则是降低备案价，比如东莞的住宅销售均价可在指导价（限价）基础上适当提高；广州新房备案价最多可以下调20%。

二手房方面则是取消指导价，交易可按成交价贷款，促进二手市场流动。

五、限时发放购房补贴

购房补贴也能从侧面起到促进作用，截止10月8日，统计到全国至少有292个地区给出“真金白银”来刺激购房。

不仅是对购房者，对卖房人也出台了相关激励措施，包括现金补贴、购房消费券，家电消费券等，今年9月补贴政策出台更是达到高峰。

比如河南郑州，买新房即可领取家居家电消费券，每份价值5000元。

比如浙江舟山，举办房博会，购房者抢领消费券，消费券支持新购商品房。

比如眉山天府新区，在今年内买新房政府给予500元/㎡补贴。

比如江西上高县，中介每卖一套房，将给予1000元/套的奖励。

为了让大家把钱花到楼市上，可谓是无所不用其极。

还有像干部带头买房、鼓励农民进城购房，粮食作物等抵购房款，购房团购、重启棚改货币化安置，发放人才房票等小众政策，都是今年首次出现的。

需要注意的是，我们回顾上述政策也能发现，大多具有时间限制。

比如“2023年底之前”、“阶段性放款”，表明政策具有一定克制性，等到回暖时，政策也会再次收紧。

在全国此起彼伏的救市浪潮之下，成都也没能独善其身，但政策出台仍然比较谨慎，没有大起大落。

全国性政策方面，跟进了商贷利率下调、公积金利率下调、个税补贴。

本地性政策方面，给到了落户放松、限购限贷放松、增值税减免、公积金贷款支持以及二手房指导价放松。

一、商贷利率持续下调：首套普遍4.3%

房贷利率接连大跳水，是全国性政策放松的显著措施之一，今年1月至今，LPR已经下调了3次。

1月份，5年期下降5BP；5月份，5年期下降15BP；8月份，5年期下降15BP。（目前为4.3%）

不到1年时间，5年期已累计降低35BP，商贷100万省下十几万利息。

而且，央行的差别化信贷政策表示，房贷利率最低可在LPR的基础上下调20BP，也就是首套利率最低可到4.1%！

图源：网络

无论新房还是二手房，成都绝大多数银行首房首贷利率都做到了4.3%，相对年初至少降了100BP！

除非贷款人资质非常优秀，或是有熟人关系，能拿到4.1%的低利率人微乎其微，不是普遍现象。

二、公积金利率下调：最低2.6%

9月底央行宣布，自2022年10月1日起，首套房公积金贷款利率下调0.15%。

5年以下和5年以上首套房公积金利率分别调整为2.6%和3.1%。

这条属于全国性政策调整，目前成都公积金中心已官宣并已开始执行新利率。

三、税费补贴：1年内换房可退1%个税

同样是在9月底，财政部官宣1年内换购住房的纳税人，可以给予退税优惠，成都目前已执行。

个税税率1%，一套总价约200万的二手房，非满五唯一的情况下，先卖房再买房最多可以节约2万元。

需要注意的是，成都二手房交易有个约定俗成的规矩：买家帮卖家出个税。

所以买家在签合同的时可以跟卖家协商好，看看是降些价格还是个税一起出。

四、落户放松：大专可落户近郊

今年1月7日，成都市最新落户条件显示，35周岁以下的全日制大专学历可直接落户成都近郊。

在此之前，成都仅允许本科毕业直接落户，大专生也只能落户东部新区，如今放宽落户限制，也有利于吸引人才购房。

五、516新政：限购小幅放松

今年5月，全国多地政策宽松潮进入沸腾阶段，终于成都迎来了第一波政策出台，限购政策小幅放松，力度比较温柔。

一是放宽家庭住房套数认定；二是放宽无房家庭认定。

但对市场的刺激政策有限，购房者也纷纷呼吁，还在终于等到了更大的一波的政策。

六、531新政：限购限售再放松、减税、公积金支持

时隔不到半月，官方一次性抛出近10条政策，这一次基本做到了大幅度放松。

限购放松：购房区域，限购资格扩大；二孩及以上家庭可多买一套；租赁名下多余住房可换一张房票。

限售放松：无论新房或二手房，拿房产证满2年或合同备案满3年即可出售。

减免税负：转让名下“满二且唯一”的住房，可免增值税。

公积金：公积金首付比例下调为最低2成，双职工首套房最高贷款额提高为80万。

七、二手房指导价松动：实际可按成交价贷款

从年初开始，全国多个重点城市取消了二手房指导价，成都也紧随其后。

一些原本被隐藏的高价二手房源重新挂牌上架，同时银行放款也不再严格遵守政府指导价，而是按照成交价贷款。

虽然官方没有发文明确此事，但二手房限价的禁令已在实际执行中被解除。

二手房市场流动性增强，上半年楼市交易量火爆，甚至连续出现了多月成交量突破历史记录。

成都楼市政策“组合拳”正在逐步显现效果，不断修复市场信心。

官方出面鼓励大家买房自然最好，但力度有限制，也很难达到效果，于是今年也出现出现一些民间自救措施，全国各地都有。

比如银行，可以在不突破底线的情况下适当放松贷款要求，以缓解贷款业绩下滑的压力。

比如开发商，也可以在政策允许范围内推出购房补贴，以促成年底回款任务完成。

我们了解到，成都目前也有部分银行或房企在执行，但并不是普遍现象，可作为参考。

一，首付比例适当降低

部分银行放宽了二三套房的贷款限制，取消认房又认贷的限制。

名下无贷款二套房最低首付降到30%，利率最低也能做到4.3%；三套房也可贷款，最低首付4成，但仅有少部分银行可操作。（戳→这里可查看详细解读）

还有部分房企推出首付补贴，最低首付0.5成或1.5成，剩下首付的开发商先帮购房者垫付，后期再慢慢还。

二，贷款最长可贷到85岁

纯商贷贷款年限放松，男女均可贷到85岁，最长贷款年限为30年。

这是中国银行成都的最新贷款政策，相对于以往男性65岁、女性60岁的贷款年限，已有大幅度放松。

目前其他银行还未跟进，但不排除后续出台的可能，可戳→这里查看该政策详细解读。

三，接力贷重启，一人买房全家帮

若贷款人为在读学生、老人或收入不足，可由父母或子女补充收入，帮忙还贷。

简而言之：用小孩资格买房，父母还贷；用老人资格买房，子女还贷，贷贷相传。

目前成都农行推出了此项贷款政策，也是极少数有接力贷产品的银行，后续可能会有更多银行跟进。

接力贷消失已久，今年重启对当下楼市而言是一大信号，对于降低购房的门槛，适度放松都有积极意义。

四，房企层面推出购房补贴

今年成都新房销售压力大，新房成交量连续6个月被二手房碾压，是自18年5月以来创下的新纪录。

房企们为了完成今年的ki不得不自救，9月开始，成都天府新区、五城区、近郊五区几十个楼盘纷纷开始“变相降价”：

降首付；降价优惠；全民营销；砸金蛋、送家电大礼包，送车位券物业券；包装成工抵房、内部房，更名房出售...

文章中不方便露出详细的降价楼盘名，需要的小伙伴可在公众号后台回复关键词“9月降价”，查看成都近期降价新盘名单。

由于以上信息均为网友提供，仅供参考，也仅有部分银行或房企在执行，不保证随时都有优惠政策，建议大家以最新情况为准。

一方面是各地纷纷放大招激励大家入场购房，另一方面是市场还在底部徘徊，不知道真正的底到底在哪里。

对于购房者来说，临近年底，观望情绪依旧很重。

好在近期利好政策不断，今年底明年全国多地都还有好消息，适当观望几个月不失为谨慎的选择。

我们为大家整理了成都目前还未跟进的利好措施，也欢迎成都购房者们来留言区讨论！

一，房贷利率持续降低

明天，10月最新的LPR就要公布了，本月MLF结束了连续2个月的缩量操作，且楼市依旧低迷，LPR有望下降。

预估1年期LPR有望保持稳定，5年期LPR有望单独下调，目前5年期LPR为4.3%。

既然是全国性的政策，成都自然也有房贷利率持续下降的可能。

也就是说，商贷利率重回3字头有望了，大家可以期待下接下来两个月的动作。

二，对二、三孩家庭给予购房支持

本月初，四川人民政府发文表示支持三孩生育政策及配套支持措施。

一是“对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件”。

二是“鼓励银行机构为符合条件的夫妻提供消费贷款，按生育孩次给予不同程度降息优惠”。

在此之前，包括攀枝花、遂宁、绵阳、乐山、自贡等二级城市都出台了多孩家庭购房补贴政策，生孩子给育儿补贴，买房政府也给补贴。

攀枝花对三孩家庭每年给予1万元育儿补贴，直至孩子三岁。遂宁对二孩及以上家庭买新房补贴50元/㎡，单户补贴不超过6000元。绵阳对二孩及以上家庭买新房补贴200元/㎡，单户补贴不超2万元。乐山对二孩及以上家庭买新房补贴5000元，自贡对二孩及以上家庭买新房补贴200元/㎡，购买二手房按总房款的0.5%给补贴。

成都在531新政中已对二孩及以上家庭新增一张房票，关于其他的扶持措施，如育儿补贴、育儿假、购房贷款支持等也有可能出台，官方出细则后我们也会第一时间报道。

以上两点是有据可依、确定性高的政策预测，除此之外，也有不少购房者呼吁执行更对惠民利民的政策。

三，存量房贷利率打折

今年的房贷利率跌到了谷底，目前最低4.3%，今年买房的确捡到了欺头。

但前几年高位上车的房友的确冤了，贷款利率大多在5.8%以上，更高的达到了6.13%左右。

每月能多出上千元利息，所以最近有越来越多的房友呼吁降低存量房贷利率。

其实政策有先例，09年在对新利率打折的同时，也对存量房贷利率同步打了7折，高层也发文建议为贷款人减负，希望今年各大银行能执行此政策。

四，二手房带押过户

“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。

对买卖双方来讲是双赢，卖方可以迅速收到钱，买方也可以迅速拿到房。

图源：问政四川

不仅能大幅缩短交易周期、降低交易成本、保障交易安全，也对提高二手房流通性、激发二手房市场交易活力有一定积极作用。

目前全国已有近20座城市出台了带押过户政策，作为一项利民措施，购房者们也希望成都能落地执行。

五，增值税补贴

成都目前的二手房交易中，满二唯一或满五能才能免5%的增值税。

但这对于名下有多套房，这对于没有满足免税时间又急着置换的人群并不友好，而且成都默认买家给税，有增值税的房子在看房就会被自动忽略。

200万的房子，增值税高达10万，算上中介费等其他杂费可是一笔不菲的支出。

如果满二不唯一也可以免增值税，或许对于二手房市场的流动性有更大的促进作用。

六，投靠入户新增房票

父母投靠子女落户后有购房资格吗？很多人都对这个问题有疑问。

实际目前成都投靠入户规则很严，只要户籍是外地的父母通过投靠子女入户都不能作为单独家庭购房。

关于这一点，也有不少网友建议对投靠入户新增购房名额。

父母系外地（成都市行政区域以外）户籍通过投靠子女落户我市的不能作为单独家庭购房。

父母原系本市户籍居民因投靠子女进行全域迁移，或父母原系外地户籍通过购房、学历入户、离退休等原因入户成都，后因投靠子女进行全域迁移的能作为单独家庭购房。

七，区域购房资格互通

相对于531新政前，成都的限购要求依旧放松了许多，但高新区购房区域限制仍存在。

高新区只能买五城区，天府新区和远郊，却不能买近郊5区，拥有高新资格也很难买得起高新的房子。

近郊的房子价格便宜，离高新区也不远，却被购房区域所限制，希望后期能够放开。

以上提到的几点之中，你最希望成都跟进哪些？欢迎参与投票

全国今年的楼市不景气，成都相对来说已经好很多，走出了一波独立的行情。

经历过前段时间的高温及疫情之后，成都楼市也在慢慢修复，居民购房信心也在不断上涨，成都新房二手房成交量又开始逐步上升。

所有人都想着抄底，实际上没有几个人能完全踩准这个周期，反倒是如果能够在上升前的缓坡期间上车更符合实际。

当周围的人都在开始在讨论楼市，房企的降价行为也慢慢回收的时候，这个时机差不多就到了。

房价高的时候的确很难买得起，现在利好措施多起了，门槛也降了许多，国家鼓励大家买房，有需要的确应该抓住机会。

特别是存在刚性的住房或换房需求的购房者，这段时间可以出去看看房了，建议今年底明年初左右积极出手，否则极有可能错失好时机。