房产抵押合同公证需要什么手续
房产抵押合同公证需要什么手续
抵押人为债务履行而抵押房屋的,抵押人与抵押权人要签订抵押合同,约定抵押担保范围、抵押标的等内容,签订抵押合同后要办理抵押登记,那么房产抵押合同公证需要哪些手续?
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一、房产抵押合同公证需要什么手续
房屋抵押合同申请公证的,需要到房屋管理部门申请公证,并且提供房产证、抵押合同等材料。
《中华人民共和国公证法》
第二十五条自然人、法人或者其他组织申请办理公证,可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。
申请办理涉及不动产的公证,应当向不动产所在地的公证机构提出申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证,可以适用前款规定。
第二十七条申请办理公证的当事人应当向公证机构如实说明申请公证的事项的有关情况,提供真实、合法、充分的证明材料提供的证明材料不充分的,公证机构可以要求补充。
公证机构受理公证申请后,应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果,并将告知内容记录存档。
二、抵押合同无效认定
1、债务人有多个债权人时,而将其全部财产抵押给其中一个债权人,因此丧失了履行其他债务的能力,损害了其他债权人的合法权益,这种抵押合同无效
2、对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效
3、以下列财产设定抵押的抵押合同无效
(1)土地所有权
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩(四荒土地)等荒地的土地使用权以及随同厂房同时抵押的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权不在此限
(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。但学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的除外。
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产
(5)依法被查封、扣押、监管的财产
(6)依法不得抵押的其他财产。
4、破产企业在法院受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间,对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效
5、债务人与个别债权人恶意串通,将其大部分财产抵押给一个债权人,从而丧失履行其他债务能力的,该抵押合同无效。
通过上述分析知道,依据《公证法》的规定,对房屋抵押合同申请公证的,由于房屋是不动产,所要以在房屋所在地公证机构申请,申请时提供房产证、抵押合同等材料。
以房本抵押借款,并对借款合同进行公证,事后发现系假房本,公证处是否需要担责?
【案情】2018年3月,王某提供房产证作为抵押,向黄某借款80000元,双方于当日签订了借款合同,并去公证处对借款合同进行了公证。同年5月,王某与案外人吕某签订了一份委托合同,吕某将其名下的房产授权王某代理其前往房产交易所办理房屋抵押贷款、登记等事宜,双方到公证处对这份委托合同进行了公证。王某遂以吕某名下的这套房产作为抵押,又向黄某借款100000元。后经查证,王某提供给黄某的两本房产证均为伪造的(王某涉刑事犯罪另案处理),经查实,王某已经无可供执行的财产。黄某认为,其之所以借钱给王某,是基于县公证处出具的上述两份公证书,故要求公证处对其损失进行赔偿。
【分歧】针对本案中公证处对黄某无法追回的借款是否需要承担赔偿责任?存在以下几种观点:
第一种观点认为,公证处应该赔偿损失。黄某是基于对公证处出具的两份委托书的信任,才借款给王某。公证处在出具公证书之前,没有对房产证等材料进行实质审查,存在过错,按照相关规定其应当承担过错赔偿责任。
第二种观点认为,公证处无需承担赔偿责任。本案中,公证处出具的第一份公证书是针对黄某和王某之间的借款合同进行公证,而非对王某提供的假房产证作抵押的事实进行公证;而第二份公证书是对吕某和王某之间的委托书进行的公证,公证的时候,吕某带着房产证和王某亲自到公证处办理委托书公证,公证处也向其出具了承诺函,公证处无需对当事人提交所有材料进行实质审查,不存在过错,故无需承担责任。
【管析】笔者同意第二种观点,理由如下:
首先,从公证行为的性质上,公证是公证机构按照当事人的申请,依法对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性进行证明的活动。我国公证法第六条规定:公证机构是依法设立,不以盈利为目的,依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。本案中,公证处出具的两份公证书,其中一份是对王某和黄某之间借款的真实性、合法性进行公证;另一份是对吕某和王某之间的委托办理房产抵押等事项的委托行为的真实性、合法性进行公证。两份公证并非对王某用假房产证抵押给黄某进行借款的行为进行公证,故公证处对借款合同及委托书作出的公证,不产生房产抵押的效力。
其次,从承担责任的归责上,我国公证法明确规定,公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的,由公证机构承担相应的赔偿责任。即公证处承担责任的归责原则是过错责任。本案中,公证处根据当事人的申请,依法对借款合同和委托书进行了公证,而借款合同和委托书均系当事人的真实意思表示,且不违反法律规定,更未损害国家、集体或他人利益。在办理公证的过程中,县公证处也是依法按照流程办理的,并向当事人出具了承诺函,当事人也在承诺函上签字确认。本案中,黄某也无法证明王某抵押给黄某的假房产证,与吕某和王某办理委托公证时提交的是同一本房产证。
最后,从因果关系方面上,导致黄某无法收回借款的主要原因,系王某提供了假的房产证,其损失并不是因为公证处的公证行为所导致,故黄某的损失与县公证处的公证行为不具有因果关系。且公证处只是对委托书进行的公证,并非对王某提供的假的房产证借款而进行的抵押借款合同公证。
综上,公证处对借款合同及委托书进行的公证,合法有效,且不存在过错,故对黄某无法追回借款的损失不承担赔偿责任。
来源:人民法院报
办过财产公证,房屋却被丈夫偷偷抵押借款?荔湾这桩案中案这么判……
明明办理了夫妻财产公证
丈夫却瞒着妻子将房屋抵押借款?
法庭上出现一份离婚调解书和户口簿
丈夫签下的抵押合同是否有效?
“可疑”的离婚调解书和户口簿后
竟然案中有案
这背后究竟藏着怎样的秘密?
看荔湾法院民事法官和刑事法官
如何明察秋毫、“无缝衔接”
共同揭开这场房屋抵押纠纷背后的
“隐秘角落”!
晴天霹雳:办理了财产公证,
房屋却被丈夫偷偷抵押借款?
在何某与丈夫郑甲婚后,郑甲与母亲廖某共同购买了一套位于广州市荔湾区某处的房产,房屋产权登记在郑甲和母亲两人名下。2013年初,何某与郑甲签订了一份《夫妻财产协议书》,双方约定以郑甲名字登记的该房屋的共有产权归何某一人所有。俩人还到公证处办理了协议公证。因房屋尚未清偿银行按揭贷款和办理涂销登记,没有办理过户登记。
2019年1月
郑甲和母亲廖某前往房管登记部门办理了房屋的析产和份额转让手续,明确由郑甲受让母亲所占的房屋产权份额,房屋变更登记在郑甲一人名下。
2019年2月
郑甲与陈某签订《个人抵押借款合同》,约定郑甲以该房屋向陈某提供抵押担保,并办理了房屋抵押权登记手续。陈某向郑甲转账220万元,郑甲随即又将其中的219万元转账至其胞兄郑乙账户中。随后,陈某与郑甲、郑乙补签《借款合同》,约定郑乙自愿以郑甲的房产作为抵押,陈某向郑乙提供个人房屋抵押借款,借款金额220万元。因郑甲、郑乙没有如期向陈某归还借款,陈某向法院提起诉讼追讨借款本息。
郑氏兄弟将房屋抵押并被追讨借款的消息传来,对何某而言无异于晴天霹雳。何某万万没想到,自己持有财产公证协议,这房屋怎么就在自己眼皮底下被郑甲抵押出去了?如果抵押有效成立,财产公证协议将形同废纸,自己将失去房屋的所有权益。
为此,何某向广州荔湾法院提起诉讼,主张郑甲系在其不知情的情况下,将双方夫妻关系存续期间取得且已公证归自己个人所有的房屋抵押给陈某,郑甲与陈某恶意串通的行为严重损害了她的合法权益,俩人签订的抵押合同应属无效合同。
一头雾水:
莫名“被离婚”?法官细致审查拔开迷雾
然而法庭上,相对与“被坑”的何某,坐在被告席上的陈某也并不平静,他表示对何某的起诉难以理解,房屋登记在郑甲名下,属于郑甲个人所有,何某与郑甲签订的《夫妻财产协议书》属于夫妻双方内部约定,仅在他们两人之间有效,而且更重要的是,郑甲向他借款的时候称自己已经离婚,房屋归郑甲一人所有,当时郑甲还向他提供了居民户口簿和一份离婚民事调解书,所以才能办到房屋抵押登记手续。
而同坐在被告席上的丈夫郑甲则幽幽地表示,同意妻子何某的意见,他在借款时并没有称自己已经离婚,他提供的居民户口本也并没有离婚的记载,而且,他也没有向陈某提供过离婚调解书,因此陈某取得房屋抵押权不属于善意取得。
面对郑甲和何某的质疑,陈某当庭提供了一份姓名为郑甲的居民户口籍和一份“郑甲”与“何某”的离婚民事调解书。户口籍和民事调解书白纸黑字写着郑甲与何某已离婚的事实,然而郑甲和何某却坚决否认,这是怎么回事?承办法官黄利民耐心地听取了双方当事人的诉辩意见,并认真地查阅该居民户口籍和民事调解书。细心的黄法官发现,这两份证据疑点重重,要审查核实此两份证据的真实性,才能拔开迷雾发现真相。
为查清楚事实的真相,黄法官迅速向郑甲户籍所在的公安派出所以及该民事调解书的落款法院发出协助调查函,核查陈某提供的两份证据的真实性。不多久,黄法官陆续收到了派出所和相关法院的复函:户口簿和调解书均系伪造!
定纷止争:
善意取得?法院判决抵押合同有效
户口簿和调解书均是伪造的,何某与郑甲从未离婚。那么,何某主张陈某非善意取得抵押权,要求确认抵押合同无效的诉请能否获得支持?
为进一步查清事实,黄法官还当庭要求郑甲出示手机中与陈某的员工吴某的微信聊天记录,同时,要求郑甲提供其兄郑乙的微信号,与吴某的微信聊天记录截图内容等进行核对。经过细致审查,案件证据并不能证实陈某明知相关离婚资料系伪造且陈某与郑甲、郑乙存在恶意串通的事实。
案件经审理,荔湾法院作出一审判决认为,涉案房屋登记于郑甲一人名下,无证据证明陈某知道何某与郑甲之间存在财产公证协议,该协议对陈某不产生法律约束力。虽然居民户口簿及离婚调解书系伪造,但在不具备专业法律知识及辨别力的情况下,一般人难以识别盖有国家机关公章的文书的真伪,难以要求陈某对郑甲的婚姻状况作进一步的实质性审查,且并无证据证明陈某存在与郑甲恶意串通的行为,故应认定陈某与郑甲签订的抵押合同合法有效。荔湾法院遂依法驳回何某的诉讼请求。何某不服判决,提起上诉。广州市中级人民法院作出二审判决,驳回上诉,维持原判。
案中有案:
不容姑息,三人因伪造公文获实刑!
房屋抵押合同纠纷虽已法槌落定,但事情却没有划上句点。那伪造的户口本及离婚调解书从何而来?行为人如触犯刑律,应追究刑责,不容姑息!为此,黄法官迅速将犯罪线索及相关材料移送公安机关。
经公安机关侦查,犯罪嫌疑人郑乙、吴某龙、龙某三人依次落网。2020年6月,公诉机关以该三人涉嫌犯伪造、变造国家机关公文、证件、印章罪向荔湾法院提起公诉。经审判,法院依法判决三人犯伪造、变造国家机关公文、证件、印章罪,均获判处有期徒刑九个月,并处罚金。
法
官
说
法
黄利民法官:
我国物权法第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”
善意取得制度,是均衡所有权人和善意受让人利益的一项制度,首先它在一定程度上维护所有权人的利益,其次它侧重维护善意受让人的利益,促进交易安全。当所有权人与善意受让人发生权利冲突时,对所有权人利益的限制,可以认为是所有权人在托付别人保管自己财产或管理自己财产时不尽注意义务,而由此承担相应不利后果。
依照上述法律规定,公民之间如有关于不动产权属的协议约定,未经物权登记,不发生物权变动的法律效力,不能对抗善意第三人,仅产生债权效力,约束协议双方当事人。因此,在达成不动产权属协议约定后,应及时办理物权变更登记,才能更好地保障自己的合法权益,切莫以为有了一纸协议就可以高枕无忧。
【文字微社区家通记者梁启明通讯员许艺玲】
【编辑黄文浩】