多数人都不知道，银行也不主动告诉你，有房贷也能办二次抵押贷款

我们知道，在银行所有的个人类贷款产品中，抵押贷款是利息最低、期限最长的一种，但是小闲通过这两天微头条的评论和私信得知，好多人竟然还不知道自己的房子还能办理二次抵押贷款，即使仍然在还房贷的房子也可以办。

所以今天小闲就专门开一篇文章，给大家介绍一下办理二抵的大致流程，希望可以帮助到那些有需要的朋友，缓解燃眉之急。

首先，关于二次抵押的定义，就是说你的房子之前已经办理过抵押贷款，包括住房按揭贷款，在上一笔贷款仍未结清的前提下，再次办理另一笔抵押贷款，就被称为二抵。

很多人关心一点：二次抵押能贷多少钱？

这个就要取决于这个房产的剩余价值了，举例如下：

张三在2010年买了一套房，总价100万，首付30万，按揭贷款70万，期限30年；

2020年，这套房升值到总价200万，那么就会产生一个剩余价值：

剩余价值=当前评估价200万-已抵押额度70万=130万

也就是说，可以拿这个130万的剩余价值再去做二次抵押。

在银行办理抵押贷款都有一个抵押率，大部分都在50%-70%不等，以60%为例：

张三可以拿到的二次抵押贷额度就是：130万x60%=78万

因为银行很少主动宣传二抵贷，很多人也不知道这个信息，以为有房贷的房子就没办法再去办贷款了，所以在急需用钱的时候就只能去找那些利息更高的贷款，付出了更高的用款成本。

只要能通过正规途径拿到银行的贷款，总比网贷要好得多。

今天有个人竟然在我微头条留言说网贷比银行贷款好，说网贷逾期了最多就是民事纠纷，银行贷款逾期了就要坐牢。这个说法我也是活久见，我在银行从事信贷近十年了，总结出一点：无论网贷宣称的利率有多低，实际总比银行高，而且如果发生逾期，银行只会通过正规途径催收，而网贷则包括但不限于爆通讯录、暴力催收、起诉等等。

听哥一句劝：需要贷款的时候，优先考虑银行，除非万不得已，不要轻易网贷。

【@小闲专栏】——您身边的朋友！

什么是“二次抵押”？正在按揭贷款的房子还可以办理抵押贷款？

正在按揭的房子办理抵押贷款，这种业务在银行内称为“二次抵押”办理二次抵押的房产需要具备以下条件：

1.正常可上市交易的商品房

2.房龄不超过35年

3.按揭还款已经满一年以上

4.房屋面积40平方米以上

5.满足一定的贷款金额（金额小银行不受理）

如何计算可贷额度？可以套一下下面的公式：房屋评估价格x60%-未结清房贷=可贷金额

房屋评估价约等于：房屋目前市场成交价x90%

以一套500万的房，剩余100万按揭贷款为例：

500x90%=450（评估价）450x60%=270、270-100=170（可贷金额）

套入公式可以得出目前可贷金额为170万。

二次抵押贷款又可以分为“抵押消费”和“抵押经营”二抵抵押消费贷

申请要求：征信良好，产权清晰，有稳定收入来源；

可贷额度：最高200万；

年化利率：最低3.85%；

贷款年限：最长8年期；

还款方式：等额本息先息后本；

抵押消费不需要名下有公司，可以放款到个人账户。

二抵抵押经营贷

申请要求：需要有公司

可贷额度：最高1000万

年化利率：最低3.85%

贷款年限：最长20年期

还款方式：等额本息先息后本

抵押经营需要借款人名下有公司，并且公司成立时间满一年以上，且营业执照变更时间满3-6个月以上。放款到第三方公司或者第三方公司法人个人账户。

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抵押贷款顾名思义就是将房产作为抵押物向银行申请贷款，那如果房子按揭贷款还没有结清，一抵按揭银行对房产的抵押权还没有解除，还能再申请二次抵押贷款吗？

当然可以，但是有几个前提。

1.首先房子的剩余抵押价值得足够多，什么意思呢？举个例子，您有一套价值500万的房子，目前按揭贷款本金还剩300万，那这个房子的抵押价值就不够。因为按照银行的风控标准，贷款的总成数一般控制在房价的7成以内，500万的房子最多也就贷350万，这样即使未来房价出现30%以内的下跌，房屋的价值仍然足够偿还你在银行的借款。而对于二次抵押，银行会更加保守，贷款成数仅为房价的6成减去按揭贷款的剩余本金，按照这个公式来推算，5000000x60%-3000000=0,显然已经贷不出钱了。

2.一抵按揭贷款还款时间需要满一年，为什么要有这个规定呢？这个其实是为了合规的要求，为了调控房价，各地出台了限购限贷的政策，以北京为例，二套住房贷款最多只能贷评估值的4成，试想一下如果二抵没有还款满一年的时间限制，购房客户会在做完按揭贷款之后马上去另一家银行办理二次抵押，等于变相为按揭贷款增加乐成数。

3.有合理的借款用途，一抵的借款用途可以是个人消费也可以是公司经营，二次抵押的借款用途只能是公司经营。相比于前两项的硬性规定，这一项只是技术性问题，为了证明你的贷款用途真实，你需要向银行递交一系列的材料来佐证，包括营业执照，公司章程，个人的、公司的经营性流水，日常经营的上下游合同（采购合同和销售合同），办公场地的租赁合同，材料看似挺多，但都是日常经营中的常规材料，很好准备。

好了，如果以上条件都能满足，那该去哪办理，又该如何办理呢？

对于银行来说二次抵押贷款的债权优先级低于一抵债权，风险就比一抵大，因此很多银行不愿意受理二次抵押业务，以北京为例，目前只有三家股份制银行接受二抵业务，年利率3.7%-4.5%，最长20年等额本息还款。

流程上大体可分为五个步骤，具体如下：

1.银行面签：需要借款人及配偶带上个人材料：身份证，户口本，婚姻证明，房本，银行流水；以及上面提到的证明公司正常经营的材料，去银行签署借款申请表。

2.房屋评估：多数银行会委托评估公司去抵押的房产内拍照，然后估算出房屋的市场价，有的银行还要求客户经理实地走访，对房屋进行估值。

3.签署借款合同：很多银行在面签时会直接让申请人签署空白的借款合同，但是我劝你不要省事，最好等银行正式批贷后再签合同，这样你能清楚的看到借款金额，年利率，以及还款方式，掌握主动权。

4.公证处公证：去公证处办理强制执行公证，如果借款人后期还款出现问题，银行可以跳过漫长的起诉审判环节，直接拿着公证书直接去法院申请房屋拍卖，简直就是银行的尚方宝剑。

5.办理抵押登记，借款人以房屋作为抵押物为债权提供担保，不动产的担保需要设立抵押登记，以前一般都是去房管局设立抵押，现在一般可以线上抵押，流程更快。

至此贷款流程已经全部走完，从最初银行面签到银行放款整个周期预计三周左右，值得一提的是这里我们全篇讨论的只是股份制银行的二抵业务，非银行的金融机构的业务流程和进件条件均有所不同，下期我们再讨论。

好啦，就说这么多，更多贷款问题欢迎在评论区留言，关注我，带您了解更多贷款资讯，下期见！