房贷若延长至40年，买房压力能减轻是真的吗？看看这4个弊端

房价高位横盘的今天，哪怕在楼市遇冷的环境里，7月份，全国商品房均价仍然能涨回10319元/平，足可见房地产这一支柱行业的坚挺，但房价保持在万元状态，对于普通家庭，不只是出首付困难，疫情常态化之下，很多行业仍然生存艰难，不少人害怕失业或者降薪后，负担不起每个月大几千的房贷，导致断供引起的损坏征信、增加罚息等恶性循环，这才迟迟不敢买房。

对此，北师大房地产研究中心主任董藩提出：国内现在一般是可以贷30年，能不能考虑延长到40年？目前房贷还款的最长年限是30年，如果真的延长10年，理论上是能够大幅度地为购房者们稀释还月供的压力。那具体可以省多少钱呢？

我们可以举例来更直观地看看，假设贷款100万元，3个人分别是按照20年、30年和40年等额本息的方式还贷。今年央行在8月份再次宣布下调5年期LPR，房贷利率目前的年利率是4.3%，换算下来月利率应该约0.36%。

月供的计算公式是＝[借款金额×月利率×(1+月利率)^借款月数]÷[(1+月利率)^借款月数-1]

按照20年还贷，一共的借款月数是240个月，月供约是3763.5元：按照30年还贷，借款月数是360个月，月供是3345.33元；

最后按照建议中的40年还贷，借款月数是480个月，月供约为3763.5元，很明显，不考虑小数点后面3位以后的，还款40年几乎可以赶上按照20年还款的月供水平，并没有出现想象中，只要延长还款时间，就能降低月供的效果，说明30年的还贷时间，对于房奴来说，已经是最低最合理的方案。如果真的变成40年的还贷时间，导致的将是4个新弊端，多群体要受害，你也在其中：

第一，增加更多的利息成本本来能少花钱，结果反而每个月多花了500多元，一年就要多花6000左右，10年就是6万，反向增加了房贷月供成本。

第二，转手房子竞争力减弱房子背负着贷款，要转手，竞争力不如产权清晰、已经还清贷款的房子好，本身经历了炒房时代，大批炒房客囤房，楼市出现供不应求的虚假繁荣，房企无限制拿地建房销售来获取暴利，导致如今房产已经过剩，广义的存量房已经足够9600万人居住，还不包含在未来即将开始建造或已经在建的房产，越晚还完贷款，房子想转手越困难。

第三，银行回款周期拉长、放款速度减慢银行的款项是一边放款一边收回本金和利息的，如果说大家还贷时间都延后10年，银行虽然可以赚钱，可是仍然承担巨大风险，因为还贷时间延长了，部分人如果是在三四十岁买房的，要还40年贷款，要等到七八十岁左右才能还完，这个时候很多人快步入高龄，如果遇到意外或者疾病去世，银行就不能收回贷款。

而工资相比养老金来说，有替代率，目前是60%左右，本身养老金更低，中国的父母对孩子是从小照顾到结婚，供他们上学，帮他们买婚房，而这个规律现在的年轻人有了下一代后也会继续这么做，如今国家又放开了三胎，现在这些生育三胎的家庭，以后买三套房就是给孩子补贴3套房房贷，养老金还要维持基本生活，想想都很难负担，最后，可能就是大批人因为断供让银行背负坏账损失。由于前期放出的房贷有大笔收不回，那么以后其他人再借款，可能会因为银行收紧放款规模而更难通过审核了。

第四，申请其他贷款受影响各项贷款申请时，银行都会先对借款人进行收入、负债、征信等条件的调查，有负债的人，银行一般会拒贷，或者压缩借款额度，如果你长期还不完房贷，以后想再买房，买车，借款都很难了。到时候，只能是在特别需要资金的时候，把手头的这个房子卖掉来套现，这样就会回到上面提到的第二个弊端，没还完房贷的房子难卖程度将远高于产权清晰的房子。

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一旦二次房改到来，以下3大利好，将进一步保障所有所居

房贷年限延长至40年？按揭人士称意义不大，利息已超过本金

房贷年限是不是越长越好？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜，目前，房屋按揭的贷款年限最长为30年，市面上大部分房贷计算器也只支持最高30年贷款期限计算。

那么，在30年和40年等不同贷款期限下，房屋按揭的本息会呈现出哪些变化？

根据最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价，以5年期以上LPR4.3%作为房贷利率来计算，100万元商业贷款，贷款期限为30年，按照等额本息来计算，总支付利息为781537.19元，还款总额为1781537.19元，每个月还款4948.71元。

如果按照40年的贷款期限来计算，依旧是等额本息，总支付利息为1096583元，还款总额为2096583.00元，每个月还款4367.88元，也就是说，虽然贷款年限增加了10年，但总支付利息也在增加，增加了315045.81元，而每个月的还款金额也仅仅是减少了580.83元。

而且，与30年贷款相比，40年贷款的总支付利息已经超过了原本100万元的贷款本金。

“贷款年限从30年延长到40年，应该说初衷是希望降低月供压力，这个效果肯定是有的。但是在实操中，会出现很多问题。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说。

首先是年龄问题。即便是一位24岁大学本科刚毕业的学生买房，申请40年贷款，在40年之后，他也已经64岁了，到了退休年龄。

“这几乎可以说，人的一辈子都在还房贷。”郑大源说。

其次，借款年限太长，也会因为借款人及家庭的工作、生活变化，给还款带来风险，导致金融风险可能会大幅提高。

“在过去的房贷历史中，很多借款人都希望申请较长的年限，但是，对于30年的贷款年限基本上是可以接受的，实操中，很多人借款5~8年都会陆续提前还款、结清，可能是由于收入增加，不想继续支付利息；也有可能是房子卖掉需要提前结清；也有的是因为房价升值想要结清后重新申请一笔贷款。因此，借款年限提升到40年的实质意义不大。”郑大源说。

最后是利息的问题，郑大源说，在当前房贷利率几乎是史上最低的时候，40年的按揭利息都已超过本金，如果未来利率走高，无疑会增加借款人的还款利息，加大还款压力。

“如果要降低借款人的负担，方法很多，比如进一步降低5年期以上LPR，也可以考虑允许借款人先息后本，这样可以更有效的降低借款人在前几年收入较低情况下的还款压力，也不会过大增加金融风险。”他说。

今年6月，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”曾发布消息称，温州市住建局联合华夏银行温州分行发布了一款名为“安居贷”的创新型住房消费金融服务产品。

据介绍，华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

买房很容易？董潘教授：贷款延长到80岁！奇葩建议，究竟是为谁好

文丨曹镜明

题丨买房很容易？董潘教授：贷款延长到80岁！可怕的是已逐渐变成现实

欢迎大家留评交流，对买房的看法！

近段时间房地产的买卖不好干啊，其实不光是房地产，受到疫情常规化的冲击，各行各业的买卖都不好干。不过不好干说不好干，日子总是要过的，这就使得各行各业迎来了另一个野蛮发展时期，为了能够创收简直是无所不用其极，吃相特别难看。

房地产行业便是如此，在这个互联网普遍看衰的氛围里，如何才能够赚到钱呢？必然要针对潜在的客户群体进行分流，提出更加具有针对性的策略。然而，不管你承不承认，相较于普通人而言，有钱人的钱更加不好赚，所以这些房地产开发商就只能够将眼光瞄准普通人，深耕这部分潜在客户，赚这部分人的钱。

现在网络上出现一批很奇怪的论述，总是瞧不起这个，瞧不起那个，认为别人的成功要不就是赶上好时候了，要不就是摊上好家事，在同等条件下，换谁都可以。

好的家事，好的时代，其实赶上个人绝不在少数，可能够从中崛起的却寥寥无几，你要说是凭借好的家事，好的时代混个小富即安，这个笔者是赞同的，是认可的，可要是真的将企业做到一定规模，类似于雷布斯、马老师、张物理、黄夕夕之类的程度，自身的能力肯定是毋庸置疑的，要想这些人花钱很容易，可要是想赚这些人的钱，简直是比登天还难。

那么如何才能赚普通人的钱呢？

著名房产专家的北京师范大学董潘教授在一次学术讲座上，提出了自己的看法：“在座的有很多年轻人，我认为想要让你们买得起房子非常容易，你们未来工作30年、40年没问题，国外贷款可以贷到80岁，为什么我们不能将它延长？延长到80岁？能不能将首付降到20%，甚至15%……”

这个观点真是缺大德了，不然提不出来。

最可笑的是还有一些人真的发自内心地认同董潘教授的观点，认为董潘教授的观点是为普通人好，这简直就是搞笑。

关于董潘教授的言论，只有一种解释最为精准，就是在变着花样的掏空普通家庭的钱包，这是一件多么可怕的事情，尤其是这样的提议正在逐渐的成为现实，有关部门为了能够刺激房产销售，降低首付、降低利息……简直是无所不用其极。

可是这些手段的针对对象都是有钱人吗？肯定不是，有钱人买房根本就不在乎你降得这点钱，这点钱都是毛毛雨，恨不得还没有拉一次关系，送的礼多呢？怎么可能有吸引力？

真正对这些优惠信息敏感的，能且只能是普通的打工人，这些人本就很难承担得起高昂的房价，所以在面对一些优惠活动时，肯定会受到蛊惑，不经大脑思索做出一些决定，将来极有可能会后悔的决定。

先不提房子今后是否会贬值这个问题，就说延长房贷的影响，就已经足够改变很多人，很多家庭今后的命运了，影响十分的重大。

普遍来看，现在的年轻人买房多是因为结婚的问题，年龄在三十岁之前，而绝大多数家庭也都很难一次清交付房子钱，都是选择贷款买房，直接将子女拴在房子上二三十年，在这的背后意味着什么？

这是典型的未老先衰，让年轻人率先步入中年困境，不要说什么人生规划了，连最简单的辞职都不敢，害怕收入上不够稳定，无法承担每月按时支出的房贷，甚至是车贷，从此被牢牢的捆绑到工作单位上，默默工作，即便是遇到什么问题都是敢怒不敢言，哪还有什么梦想可言？哪敢创业，哪敢拼搏出个未来？

好家伙，现在董潘教授还嫌年轻人被捆绑的年头少吗？这是想要让年轻人沦为一辈子房奴吗？直接贷款到80岁？说句不好听的，即便是现在的平均寿命在增长，医疗环境也变得越发昌明，可谁能保证自己百分百活到80岁？说句不好听的，中途要是出现什么意外，这个贷款是不是还得让子女承担？

董潘教授的观点，简直是为了能够刺激房产销售，无所不用其极，以粉饰着为普通人、年轻人好的名头来干一些断子绝孙的事情，这样的一个举动，不能说一定没有好处，肯定是能够帮助一些经济情况一般的家庭相对容易的买上房子，不过后患无穷，整体考虑，是弊大于利的一个现状。

最属这样的人可恨，以为别人好的名义干一些坏事，蒙骗一些不明真相的吃瓜群众。

当然，笔者在这里也不是鼓吹大家都不买房，本着“你不买，我不买，房价肯定跌”的思想，只是说真的没必要为了卖房，如此的恬不知耻，毫无底线。

实事求是地讲，现在的房价确实是蛮合适的，要是有想法的朋友可以根据自身所在城市的经济情况自行决定是否买房，不过现在的这个房价，要是值得在大跌，至少就绝大部分城市而言，是没有什么希望了，因为跌到30%就保底了，再往下跌，银行就不干了，房子就该资不抵债，就该让买房的人提供其他的贷款抵押物了，这样的后续连锁影响实在太大。

现在房价所贬值的就是之前跟风涨起来的泡沫，尤其是三四线城市，本身就是劳动输出型城市，凭什么卖得那么贵？还不是跟着一线大城市水涨船高地涨起来的吗？

在文章的最后，笔者衷心地希望今后的房价可以能够让大部分普通人能够接受，一些活跃在网络上的专家教授可以管好自己的嘴巴，不要口不择言，什么话都敢往外蹦，简直是太丢知识分子的脸面了，这也是为啥现在的专家教授都已经沦落到“砖家叫兽”的地步了。

本文系【曹镜明】原创，图片来源网络！