重庆按揭房可以办理抵押贷款吗？能贷多少？

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目前，许多人在购置房产时可能都采用的是按揭贷款的方式。但生活中难免会遇到需要用钱或者需要大额资金救急的时候。那么问题来了，按揭的房子究竟可不可以再申请抵押贷款呢？今天，小编就带大家一起了解一下重庆按揭房贷款的相关条件以及按揭房贷款的可贷额度。

实际上，按揭房也是可以申请房产抵押贷款的，这就是行业所说的房产二次抵押贷款。所谓的房产二次抵押贷款，就是指房子在按揭中或者已经一抵的情况下再次申请抵押，把房子的剩余价值贷出来。

但无论是按揭房再次抵押，还是全款房办理二次抵押，都需要满足一个前提条件，那就是还有余值。同时，各大商业银行对房产二次抵押也有相关的规定与要求，比如二次抵押贷款的房产需要有较好的发展潜力，可以是优质住房，也可以是商业用房，但都必须是现房，并要取的房屋产权证。同时，在办理房产二次抵押贷款时，借款人还需提供还款能力证明以及征信报告等材料。总的来说，银行的房产二次抵押贷款门槛高，流程复杂，审核时间长，不适合征信条件不是很好或者急需资金周转的借款人。

如果借款人的征信达不到银行要求或者等不了那么久的时间，其实可以选择典当行等非银金融机构办理房产二次抵押贷款。相对银行来说，典当行等非银金融机构的贷款申请门槛较低，而且手续简单，审核时间快，一般1-7个工作日就可以放款。

另外，银行与典当行在房产二次抵押贷款的额度上也稍有差异。房产二次抵押贷款可贷额度=房产评估价值×贷款成数—按揭贷款剩余价值（第一次贷款金额）。一般情况下，各大商业银行的商品住宅房的贷款成数在70%左右，典当行等非银金融机构的商品住宅房的贷款成数最高可以达到90%。

比如：借款人2年前购买的新房总价为200万，按揭贷款为140万。现在金融机构对该房产评估的市场价为300万，如果借款人在银行办理二次抵押贷款，那么这套房子的二抵额度为：300万x70%-122万（注：这两年还了本金18万）=88万。如果借款人在典当行办理二次抵押贷款，那么这套房子的二抵额度为：300万x90%-122万=148万。

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房贷利率：昨天，今天，明天

新加坡住建厅悬挂的杜甫名句“安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜”

先上干货：

首套个人住房公积金5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%

商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

不同贷款有着不同的利率类型，买房子商业按揭贷款是LPR浮动利率，而公积金贷款、抵押消费贷、经营类贷款就是固定利率，也就是固定利息合同；而如果是每年续贷的贷款方式，就会按照每年的贷款利率执行，一个授信期限可能有多个利率。

LPR:简单来讲就是从原来的以中国人民银行（也就是中国央行）主导的基准利率，向以各商业银行作为报价行来集中自主报价的贷款基础利率的基础上、指定发布人对报价进行算术计算、形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布的方式转变。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得出贷款基础利率报价平均利率，于每月20号通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率的基准性和公信力。

房贷一般分为公积金贷款和商业按揭贷款。

首先买房子公积金利率是不变的，因为个人住房公积金贷款利率没有与标准利率挂钩。2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

而商业按揭贷款以前是固定利率，现在是浮动利率，变化的时间点就是2020年。

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

2020年8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR贷款市场报价利率，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。标志着各大行开始利率计算方式转换，2020年以前的每个房贷还款人都有且仅有一次更改的机会。

自从2020年以来，LPR一直降低

转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR固定点数”。举例来说，如果王先生在前几年利率较低的时候贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88%，即负88个基点。

固定利率阶段其实银行的自主权限大一些，拥有打折权限，利率可以做到比LPR低到将近100个几点BP，而改革之后房子商业按揭贷款利率原则上只能高于LPR，不能低于LPR。这也就是为何LPR从2020年的4.65%降低到现在的4.3%，但有的人的贷款利息没有减少，反而变多了。

2020年之后购房客户房贷都默认执行LPR了，没有固定利率这个选项了，而改革后的LPR浮动利率计算方式为：房贷利率=当期LPR+X（BP，银行规定）。贷款1年LPR为3.65%，贷款5年以上LPR为4.3%（2022年11月数据）。X（BP计量单位）是由各家银行根据自身需要和当地情况加的利润点。但一般银行是在央行给定的指导政策之上再加点。实际上LRP会每月发布新数据，但按揭贷款合同中的LPR只能是发生变动的次年的贷款发放日或者次年1月1日才变，贷款日变动还是一月一日变动签合同时客户会自己选择。

5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。也就是说商业贷款现在为了刺激楼市，针对现在买首套房可以做到加-20个基点，相比于以前可以打折的固定利率来说降息区间收窄了。

而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套加105个基点。2022年11月5年期LPR是4.3%，也就是说各大银行商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

各主要国家和地区房贷利率水平

即使今年央行1月、5月、8月三次降低LPR,LPR下降意味着房贷利率有下降的基础，但具体执行时间要看贷款重定价日；例如你的房贷是3月15号发放的，要等到明年3月15号，或者是明年的1月1号。

房贷利率按理来说是降低的，可是和其他主要经济体和地区相比，我国现有房贷利率还是处于高位的。至于原因大家可以自己自行考虑下。

2020年以后买房默认只能选择LPR浮动利率，客户无法选择。至于2020年以前的客户是否选择固定利率转变为浮动利率也要综合考虑。在利率下行周期，LPR利率原则上会同趋势下降，降低利息支出和还款压力。但是如果发生短期内LPR的剧烈波动，尤其是上升，会导致还款压力剧增，加剧了资金链的脆弱性。

比如美国次贷危机以前，LPR从2004年到2006年之间从1%上调到5.25%，整整5倍，这也是导致很多人只能无奈中止继续还贷，导致大面积违约，两房的次贷危机引发金融危机，影响一直波及到今天。

结合目前的经济形势，现有LPR浮动利率计算方式，银行政策空间如何变化，大家可以拭目以待，顺势而为，做出适合自己的选择。

信贷乱象追踪丨贷款名目越来越多，空间贷也上线

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“您现在手里缺资金吗？如果手上的房子已经做了一笔房抵经营贷，现在还可以再来一笔空间贷，这样一来可以最大程度套用房子的价值。”一位金融信贷公司的中介陈经理向记者推销。

今年以来，推荐房屋抵押贷款、资金过桥等营销电话又多了起来，信贷中介极为活跃，证券时报此前也就此进行连续追踪报道。除了用经营贷替换房贷，还有消费抵押贷、信用抵押贷等，记者发现这些信贷中介提供的贷款名目越来越多，甚至出现类似“二押”的空间贷，风险也越来越大。

信贷中介也担忧房价下跌

“如果您手上的房子已经做了一笔房抵经营贷，现在可以加贷一笔三成左右的空间贷，而且无需赎楼。”陈经理告诉记者，“这样一来就可以最大程度套用房子的价值。”

陈经理介绍，以深圳市场为例，现在房抵经营贷一般可贷出的成数是房屋的银行评估价七成左右，不参考现在的官方二手房参考价。在不赎楼的前提下，已经“一押”的房子可以继续申请空间贷，大概就是将银行评估价的另外三成贷出来，这样一来就相当于可以将银行评估价的数目全数贷出。

“这是我们公司的独家产品，但相对应的风险也很高，所以空间贷这一部分的利率会相对较高，一般年化利率要超过5%，而且只能是3年期贷款，还款方式同样可以先息后本，而现在一般的房抵经营贷年化利率都在4%以下。”陈经理说。记者也向多家银行个贷经理进行咨询，得到的答复是目前“二押”基本很难完成，房子如果已经“一押”，即便再去申请信用贷等产品，额度低且要求高。

作为利益链条上的受益方，信贷中介的推销话术通常对借贷的劣势避而不谈。不过，针对高风险的产品，信贷中介也会有“担忧”，特别是开始担忧房价的下跌。“我们也会担心房子价格下跌，一押时只贷出银行评估价的七成，我们认为深圳房价基本不会出现这么大的跌幅，所以我们公司帮您找银行借出空间贷，还要承担房价下跌的风险。万一房子变成法拍房，拍卖价格绝对低于市价，而且市价说不定会走低，我们就损失大了。另外，我们还会收取0.8%到1.2%的服务费。”

至于哪家银行可以做这样的空间贷，陈经理闭口不谈，但她强调钱款绝对是从银行里面借出，而且需要面签。

其实，在助贷这条利益链上，有着形形色色的利益相关方——想节省利息的普通购房人、投资的炒房客、为赚取手续费和高息短期贷款利息而巧言推销的信贷中介，而看似是“受害者”的银行也是这条灰色利益链的参与方。就在11月4日，银保监会披露8张罚单，其中交行、招行均因个人经营贷款挪用至房地产市场被罚款，建行也因个人经营贷款“三查”不到位、个人经营贷款制度不审慎被罚款。

贷出“更多”的钱？警惕过度负债风险

记者在采访中还发现，由于官方二手房参考价一般来说比银行评估价低，越来越多信贷中介提供的以房屋作为抵押的贷款名目都不以目前官方二手房参考价作为标准，目的就是希望借款人能借出更多的钱。还有信贷中介表示，“买房已经不是客户主要的资金用途，更多的是用来周转或者套利，所以一些客户能贷就贷。”

不过，一边是希望借款人能够越借越多，但信贷中介似乎也开始担心风险。除了房价的变化，记者也向多家金融中介公司进行咨询，类似的“空间贷”属于高风险产品，即使金融中介公司也不敢轻易去做。

有银行经理表示，所谓的中长期经营贷只是额度授信，银行通常需定期审核以确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于经营。只有审核合格的借款人才能续贷，且续贷后利率也有变化的可能，借款人若无稳定的现金流支撑，可能面临较大的违约风险。如果“一押再押”，风险自然更大。此外，在许多信贷中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房价若是低迷或下跌，实际上确实会引起一些新的问题，也客观上对信贷中介的业务量造成影响，同时也会使得一些金融业务面临风险。“类似贷款名目，其实把房贷市场搞得乌烟瘴气，无形中破坏了公平性，或许反过来使得一些炒房等非理性行为再度增加。”

对于借款人来说，也要警惕过度负债的风险。严跃进表示，借贷有成本，应树立负责任的借贷意识，量入为出，借款人应根据自己的实际情况适度负债，如果举债不当，到期无法偿还将影响信誉。在此也提醒广大贷款人切勿轻信中介机构的说法，这种企图钻政策空子从中得利的行为，将会使贷款人陷入不可控的风险之中。

责编：万健祎

校对：廖胜超

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王锦程

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