买房吗？首套房利率最低降至2.6%，多地公积金贷款新政密集落地

继央行决定自10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率后，多地住房公积金管理中心纷纷发布公告积极响应。

10月9日，据北京商报记者统计，目前已有安徽、河南、保山、杭州、无锡、东莞、宜昌等多个省市发布下调首套个人住房公积金贷款利率的通知，调整后，5年期以下（含5年）和5年以上利率均下调15个基点分别降至2.6%和3.1%。

在分析人士看来，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。

图片来源：壹图网

多地下调首套房公积金贷款利率

10月9日，北京商报记者统计发现，目前已有安徽、河南、保山、杭州、无锡、东莞、宜昌、石家庄、宁波、南昌、威海、南宁等多个省市发布下调首套个人住房公积金贷款利率的通知，调整后，5年期以下（含5年）利率由2.75%降至2.6%，5年期以上利率由3.25%降至3.1%。

多地住房公积金管理中心发布公告时间大多集中于10月8日、10月9日，不过，下调首套个人住房公积金贷款利率实际执行日则均按照央行要求为10月1日。根据规定，10月1日（含）以后发放的首套个人住房公积金贷款，按调整后的新利率执行；而10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自次年1月1日起，按调整后的新利率执行。

下调首套个人住房公积金贷款利率能够直接减少部分购房者的贷款成本。根据10月9日保山市住房公积金管理中心发布的公告内容，单职工购买首套住房申请40万元住房公积金贷款，贷款年限30年，选择等额本息还款方式，调整后每月还款1708.07元，比之前少32.76元，总计还款约61.49万元，比之前少约1.18万元。

再如东莞市，根据该市住房公积金管理中心发布的公告，以当前东莞市首套住房最高贷款限额90万元、最长贷款年限30年和等额本息还款方式为例，调整前利息总额约51万元、月供3917元，调整后利息总额约48.3万元、月供3843元。

据了解，此前各地出台的公积金贷款利好政策通常采用的是降低首付比例、调高贷款上限，首套个人住房公积金贷款“降息”较为少见。对于此次各地积极响应下调首套个人住房公积金贷款利率，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，主要在于当前房地产市场仍处在缓慢回升的阶段，市场具备压力，公积金利率下调为行业传递积极信号。对于购房者来说，下调首套个人住房公积金贷款利率，一方面，降低了购房者的购房成本；另一方面，有助于购房者的市场信心的提升。

“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。”王小嫱进一步指出，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，“十一”假期后，各地陆续响应下调首套个人住房公积金贷款利率，落实了宽松的政策导向，对于四季度降低刚需购房者购房成本有较好的引导作用，预计后续其他城市也会跟进下调。

楼市利好政策频频出台

值得关注的是，9月末，楼市利好政策频频出台，除下调首套个人住房公积金贷款利率外，9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。通知发布后已有城市响应，以济宁市为例，10月5日至今年底，该市阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15个基点，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。调整后，30年期100万元商业贷款可节省利息3.12万元。

而在税收方面，9月30日，财政部、税务总局发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

9月末为何频频出台楼市利好政策？又将产生什么影响？王小嫱表示，按照历史规律，9月底往往是出台政策的一个大节点，结合当前的楼市走势，市场需要更大的政策加持以期加速市场修复。四季度，在多个政策的加持下，将助力市场信心的改善，市场有望加速修复，预计能够达到明显的效果。

“此次公积金政策和央行政策、财政部政策一起，形成了9月底三个‘稳楼市’大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。”严跃进说道。

北京商报记者孟凡霞李海颜

重庆房产抵押贷款能贷多少？影响贷款额度的因素有哪些？

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现如今，房产抵押贷款已经不是什么新鲜事了。许多企业或个人在遇到资金周转困难时，都会通过房产抵押贷款的方式来融资。但许多还没有接触过房产抵押贷款的朋友对其还是有很多疑问，比如重庆房产抵押贷款能贷多少？影响贷款额度的因素有哪些？那么，小编今天就来给大家解答一下这些疑问。

一般来说，房产的评估值和贷款成数越高，所能贷到的款项就越多。影响住房抵押贷款金额的因素很多，如房龄、借款人的年龄、房产的流性与变现性、房屋性质、位置、竣工年限、楼层以及装修等，这些都会影响到房产的评估值和贷款成数。

其中，抵押房产的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准。一般情况下，抵押房产的位置越偏远、面积越小，贷款成数就越低。同时，抵押房产的房龄较长，房屋保值的空间较小，贷款成数也不高，甚至可能不予贷款。

如果是在各大商业银行办理房产抵押贷款，银行还会评估借款人的收入能力和征信记录。如果借款人的收入能力上佳，可以申请的房屋抵押贷款额度也就越高；反之，如果借款人的收入平平，哪怕房子的评估价值再高，在额度上也会大打折扣。同时，借款人的征信状况是否良好也会直接影响到成功率、利率以及额度的。简单的说，就是借款人的信用越好，可以获得的贷款额度也就越高。

相对银行来说，典当行这类非银金融机构的贷款要求就要低很多，一般只要抵押房产有较大的可贷空间且该房产产权清晰，就可以提出房产抵押贷款申请，对借款人的资质、收入能力以及征信情况不会过多要求。

目前，各大商业银行的商品房和住宅抵押贷款的贷款成数是房产估值的70%左右，而商业和办公楼抵押贷款的贷款成数是房产估值的50%左右。同时，不同地区、金融机构在房产抵押贷款的贷款成数也有差别，比如典当行这类非银金融机构的商品住宅抵押贷款的贷款成数最高可达到房产估值的90%，不过实际可贷额度还是要以抵押房产的属性和金融机构的规定为准。

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贷款名目越来越多 空间贷也上线

证券时报记者浩林

“您现在手里缺资金吗？如果手上的房子已经做了一笔房抵经营贷，现在还可以再来一笔空间贷，这样一来可以最大程度套用房子的价值。”一位金融信贷公司的中介陈经理向记者推销。

今年以来，推荐房屋抵押贷款、资金过桥等营销电话又多了起来，信贷中介极为活跃，证券时报此前也就此进行连续追踪报道。除了用经营贷替换房贷，还有消费抵押贷、信用抵押贷等，记者发现这些信贷中介提供的贷款名目越来越多，甚至出现类似“二押”的空间贷，风险也越来越大。

信贷中介

也担忧房价下跌

“如果您手上的房子已经做了一笔房抵经营贷，现在可以加贷一笔三成左右的空间贷，而且无需赎楼。”陈经理告诉记者，“这样一来就可以最大程度套用房子的价值。”

陈经理介绍，以深圳市场为例，现在房抵经营贷一般可贷出的成数是房屋的银行评估价七成左右，不参考现在的官方二手房参考价。在不赎楼的前提下，已经“一押”的房子可以继续申请空间贷，大概就是将银行评估价的另外三成贷出来，这样一来就相当于可以将银行评估价的数目全数贷出。

“这是我们公司的独家产品，但相对应的风险也很高，所以空间贷这一部分的利率会相对较高，一般年化利率要超过5%，而且只能是3年期贷款，还款方式同样可以先息后本，而现在一般的房抵经营贷年化利率都在4%以下。”陈经理说。记者也向多家银行个贷经理进行咨询，得到的答复是目前“二押”基本很难完成，房子如果已经“一押”，即便再去申请信用贷等产品，额度低且要求高。

作为利益链条上的受益方，信贷中介的推销话术通常对借贷的劣势避而不谈。不过，针对高风险的产品，信贷中介也会有“担忧”，特别是开始担忧房价的下跌。“我们也会担心房子价格下跌，一押时只贷出银行评估价的七成，我们认为深圳房价基本不会出现这么大的跌幅，所以我们公司帮您找银行借出空间贷，还要承担房价下跌的风险。万一房子变成法拍房，拍卖价格绝对低于市价，而且市价说不定会走低，我们就损失大了。另外，我们还会收取0.8%到1.2%的服务费。”

至于哪家银行可以做这样的空间贷，陈经理闭口不谈，但她强调钱款绝对是从银行里面借出，而且需要面签。

其实，在助贷这条利益链上，有着形形色色的利益相关方——想节省利息的普通购房人、投资的炒房客、为赚取手续费和高息短期贷款利息而巧言推销的信贷中介，而看似是“受害者”的银行也是这条灰色利益链的参与方。就在11月4日，银保监会披露8张罚单，其中交行、招行均因个人经营贷款挪用至房地产市场被罚款，建行也因个人经营贷款“三查”不到位、个人经营贷款制度不审慎被罚款。

贷出“更多”的钱？

警惕过度负债风险

记者在采访中还发现，由于官方二手房参考价一般来说比银行评估价低，越来越多信贷中介提供的以房屋作为抵押的贷款名目都不以目前官方二手房参考价作为标准，目的就是希望借款人能借出更多的钱。还有信贷中介表示，“买房已经不是客户主要的资金用途，更多的是用来周转或者套利，所以一些客户能贷就贷。”

不过，一边是希望借款人能够越借越多，但信贷中介似乎也开始担心风险。除了房价的变化，记者也向多家金融中介公司进行咨询，类似的“空间贷”属于高风险产品，即使金融中介公司也不敢轻易去做。

有银行经理表示，所谓的中长期经营贷只是额度授信，银行通常需定期审核以确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于经营。只有审核合格的借款人才能续贷，且续贷后利率也有变化的可能，借款人若无稳定的现金流支撑，可能面临较大的违约风险。如果“一押再押”，风险自然更大。此外，在许多信贷中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房价若是低迷或下跌，实际上确实会引起一些新的问题，也客观上对信贷中介的业务量造成影响，同时也会使得一些金融业务面临风险。“类似贷款名目，其实把房贷市场搞得乌烟瘴气，无形中破坏了公平性，或许反过来使得一些炒房等非理性行为再度增加。”

对于借款人来说，也要警惕过度负债的风险。严跃进表示，借贷有成本，应树立负责任的借贷意识，量入为出，借款人应根据自己的实际情况适度负债，如果举债不当，到期无法偿还将影响信誉。在此也提醒广大贷款人切勿轻信中介机构的说法，这种企图钻政策空子从中得利的行为，将会使贷款人陷入不可控的风险之中。