中国人房贷压力有多大？68万亿房贷总额，利息超过40%

中国人的房贷压力究竟有多大？经济学家韩庚教授表示，在中国的所有家庭中，有56%的家庭“肩上”背负房贷，其中30%-70%的居民收入全部用于偿还房贷。另根据资料显示，今年第二季度末，我国个人房贷余额为38.86万亿，如果算上公积金和商业贷款，在25年的还款期限内，所需要偿还的本金加利息，大概加在一起可以高达68万亿，仅房贷利息就超过居民房贷规模的40%。

那么，国内有多少家庭欠下银行房贷呢？数据显示，中国总共有4.95亿个家庭，其中城镇家庭的数量达到2.43亿个，欠下银行房贷的家庭是43.4%，大概在1.05亿户。可见，国内欠下银行房贷的家庭数量也是非常庞大的。资料还显示，中国普通家庭资产达到300多万，而房产就占到家庭资产总数的77%，另有23%才是金融资产。而在这些房产当中，很大一部分是欠银行的贷款还没有偿还。

事实上，由于各地高房价的原因，在国内有90%以上的购房人都身背负债，这就导致了中国家庭都承受着很重的房贷的压力，这主要体现在以下三个方面：第一，国内多数购房家庭每个月的收入40%以上要还房贷，大约在4000-5000元以上，而剩下的可支配收入只够勉强维持日常开销。在这种情况之下，购房者的生活质量大幅下降，而且这样的日子还要持续几十年。

第二，中国很多家庭在欠下房贷之后，还会陷入到一个不敢失业、不敢生病、不敢创业、不敢生孩子的困境之中。但问题是，谁能保证自己未来这几十年就没有失业、疾病、疫情等突发事件？而一旦遇到收入减少，无力偿还房贷之时，就只能选择断供了。近两年，由于很多人的收入大幅减少，之前购房者选择断供的数量快速增长，银行收了一大堆房子也很头疼，只好委托法院去拍卖。

第三，中国老百姓抵御风险和消费的能力被严重削弱了。国内老百姓掏光了家里所有的积蓄，付了首付款，也就没剩下多少积蓄了，而在未来几十年之内，都要用收入来还房贷，也很难存下多少资金。万一碰到失业、疾病等问题，就只能听天由命了。

此外，沉重的房贷压力，导致中国老百姓的消费能力也被严重削弱了，很多家庭都过着节衣缩食的生活。专家表示，印度目前的消费率是66%，而我国的消费率只有39%。这样一来，我国的经济是很难依靠民间消费来拉动的。

中国人的房贷压力究竟有多大？目前居民房贷的总规模达到38.3万亿，如果再加上未来几十年的利息，房贷和利息加在一起规模就达到了68万亿。这么高的房贷压力，会让上亿购房家庭生活质量大幅下降，消费和抵御风险的能力被严重削弱。而真正在房贷利息上获利的群体主要是银行、开发商等。而这种局面一定要扭转，否则会对国内的社会和经济产生长期不利的影响。

多地银行住房贷款可延期还本付息 最长可延一年

近日，广州地区多家银行推出延期还房贷的政策引起关注。《证券日报》记者了解到，除广州之外，目前北京、上海、重庆、郑州等多地已有相关贷款延期还款政策，在具体政策方面，各家银行普遍采取延后还款时间、延长还款期限等措施。

多家银行的个贷经理对《证券日报》记者表示，对于延期还房贷政策，每家银行的细分政策不同，具体申请材料、延长期限主要由贷款人的经办行受理审批，详细信息需要个人房贷借款人向对应银行支行网点进行了解。

东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，允许个人房贷申请延期，可以有效保障购房者合法权益不受不可控因素冲击；有助于稳定房价，避免较大规模的止赎现象给楼市带来新的下行压力。后期会有更多城市、银行跟进这项政策。

多家银行推出房贷延期还款政策

近日，工行、建行、中行、民生银行、光大银行等多家大中型银行在广州地区对个人房贷推出延期还房贷服务，延长期限最长可达12个月。在相应期限内不计罚息复利，不上报征信逾期记录。据了解，各行按揭贷款延期还款服务的人群包括参与疫情防控工作人员、因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、因管控等客观原因出现临时还款困难的客户等。

目前，多地已推出过房贷延期偿还的政策。记者从北京地区多家银行获悉，包括工商银行、建设银行等在内的多数主流银行均可申请延期还房贷，但不同银行申请还房贷的时间周期不同，有的银行允许申请28天延期，有的银行需根据客户具体情况审批延迟还房贷的周期。

工行海淀区一位支行个贷经理对记者表示，自新冠肺炎疫情发生以来，银行针对住房按揭等业务出台了疫情期间延期还款等相关服务政策，并一直延续至今。在申请流程方面，银行对延后还款所需要的材料较多。例如，对受疫情影响暂时失去收入来源的客户需要出示书面详细说明具体情况，包括从事行业、上下游情况、疫情影响的主要因素，并提供购销合同、流水等或其他佐证依据。

王青表示，银行在允许房贷延期的同时，要及时报送新的还款安排，避免影响个人信用记录；同时，银行也会加强审查，甄别申请原因，防范有可能出现的恶意逃废金融债务的行为，维护房贷市场秩序。

金融政策助力楼市企稳

事实上，“延期还房贷”的政策并不是近期才有。2020年2月份，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门发布相关通知提到，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。

11月23日，中国人民银行在官网公布了人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出十六项具体举措，通过金融政策支持房地产行业的发展，也被称为“金融16条”。其中，对于受疫情影响的个人房贷，鼓励依法自主协商延期还本付息。

王青表示，“金融16条”政策主要涵盖两个方面，一是重点支持楼市供给端，巩固保交楼政策，缓解房企流动性压力和信用违约风险，二是支持个人住房贷款合理需求。针对后者，银行可在政策允许的范围内，根据当地房贷市场供需平衡状况，适度下调居民房贷利率。这是推动楼市企稳回暖、引导房地产行业实现软着陆的关键。银行也可在房贷利率确定过程中，以5年期以上LPR报价为基础，合理确定点差，达到降低实际房贷利率水平的效果。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对记者表示，近期银行对于房企的融资支持上出台了很多措施，尤其是提供授信融资、支持离岸贷款、对暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排。除了“保房企”主体之外，目前银行对个人的住房贷款也给予较大支持，如房贷利率降至低位，部分城市首套房“认房不认贷”。

来源：证券日报

LPR连续3个月按兵不动，多地房贷利率步入“3时代”

和市场预期相符，11月LPR（贷款市场报价利率）继续保持不变。11月21日，最新一期LPR报价出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与前一期相同。

接受第一财经采访的多位业内人士表示，LPR不变受多重因素影响。一方面，本月MLF（中期借贷便利）利率保持不变，且近期没有降准操作；另一方面，9月以来资金市场利率快速上行，叠加银行核心负债成本仍偏高、净息差持续承压等，LPR报价下降动力不足。

尽管作为房贷利率定价的“锚”——5年期以上LPR保持不变，但多地房贷利率持续下降。据第三方数据显示，11月103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，均创历史新低。其中，有18城首套房贷主流利率已降至”3字头“。

展望未来，业内对LPR是否下调看法不一。有观点认为，考虑到贷款利率下行较快、银行净息差持续承压等因素，年底前LPR继续下降的空间和动力不足；但也有观点称，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期以上LPR报价有下调空间。

LPR为何保持不变

自8月LPR实现非对称下调后，近3个月来，LPR利率均维持不变。实际上，在本月MLF操作利率未变后，市场对LPR的走势就有一定预期。当前货币供应量适度，资金面相对充裕，外部环境复杂多变，相关政策效果正处于观察期。

“从前10个月金融数据看，短端、长端流动性保持合理充裕，货币信贷保持适度增长，结构持续优化，反映货币供应保持合理适度。”光大银行宏观分析师周茂华对第一财经记者表示，而且金融机构持续让利实体经济，银行息差明显收窄，部分银行盈利压力较大；近期接连出台的支持小微企业增量接续政策以及稳楼市政策也正在显现，LPR报价没有相应下调基础。

其中，在稳楼市政策中，11月13日监管推出金融支持房地产16条，14日印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，“这些阶段性政策措施力度空前，接下来需要督促和指导各区域因城施策，用好用足稳楼市政策空间，稳定市场预期，释放政策红利，目前政策效果还有待观察。”周茂华称。

与此同时，保持LPR报价稳定，也在一定程度上有助于夯实人民币汇率回稳基础，稳定汇市预期。当前发达经济体通胀粘性较强，收紧货币政策的取向短期仍将延续，在11月美联储连续第四次加息75BP之后，有分析称，12月议息会议料将继续加息50BP，美元指数延续相对强势的运行态势。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，在此背景下，为避免加大跨境资本流动、加剧金融市场调整，我国央行仍需要把握好与主要央行货币政策的适当均衡，稳汇率重要性仍高。而8月以来政策利率维持不变，有助于遏制中美利差扩大势头，稳定汇市预期，在全球金融市场剧烈波动过程中增强人民币汇率韧性。

另从银行的角度来看，“当前银行核心负债成本仍承压，市场资金利率的快速上行，使得4月以来支撑银行负债端成本改善的一个重要因素发生改变。”温彬称，在资产端收益率仍呈下行态势背景下，成本上行令银行让利空间进一步收窄，LPR继续下调的空间不足。

11月以来，资金面出现边际收紧态势。截至11月18日，银行间质押式回购利率方面，DR001、DR007分别收于1.32%和1.72%，月内均值分别达到1.67%和1.80%，DR007一度升至2%上方；1年期同业存单收益率（AAA）也上升至2.52%，较月初大幅上行50BP。

多地首套房房贷利率低于4%

虽然本月LPR保持不变，但就房贷利率走势而言，保持稳中下降走势。经历前期“房贷降息”后，目前多数城市房贷利率降至历史低位。

贝壳研究院统计数据显示，2022年11月，首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

就首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

其中，多地首套房房贷利率已步入“3时代”。据统计，截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。

利率变化方面，11月仅14城房贷利率有所调整，其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP；二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

业内的共识在于，稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

未来LPR是否下降有分歧

从支持实体经济的角度来看，LPR利率稳定不会影响实体经济融资成本下行势头，也不妨碍金融机构加大实体经济支持力度。这是由于，除了调整政策利率、LPR降息外，央行加大低利率的专项再贷款投放力度、银行强化存款利率等负债端成本管控都有利于推动新增贷款的利率下行。

周茂华表示，尽管LPR保持不变，但国内持续引导金融机构通过延期还本付息，减费让利等，持续加大实体经济薄弱环节、重点新兴领域支持力度。

但对于年内LPR的变化，市场观点看法并不一致。在让利实体和信贷供需失衡下，今年以来银行资产端收益率不断下行。三季度货币政策执行报告显示，2022年9月各项新发放贷款利率下行至低位。

贷款利率快速下行，负债端存款成本较为刚性，使得银行净息差降至有数据以来最低。银保监会数据显示，三季度商业银行净息差为1.94%，环比二季度持平，较一季度收窄3BP，同比大幅收窄13BP。

“考虑到贷款利率下行较快，银行净息差持续承压，LPR继续调降的空间和动力不足。”温彬称，2023年个人住房存量贷款等面临LPR定价调整的影响，银行经营业绩将进一步承压。在央行政策利率保持不变的情况下，若银行负债端成本不能继续下降，那么贷款利率下降或难以持续。

周茂华也认为，年底前降低LPR利率可能性偏低。目前宏观政策环境复杂多变，国内政策需要平衡多个目标，同时，仅靠总量货币政策可能难以达到预期效果；另外，此前密集出台稳楼市政策措施，且阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，较大程度降低短期调整5年期以上LPR利率必要性，眼下更为重要的是推动各地因城施策，用好用足稳楼市一揽子政策措施。

但王青表示，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期LPR报价有下调空间，12月5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。

在他看来，一方面，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性；另一方面，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间；再者，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期以上LPR报价加点的动力。