办不下按揭 也不退首付款 开发商：走流程，啥时退不清楚

“交了首付款，开发商办不了按揭，也不退钱。”近日，宝鸡市民高女士向华商报—二三里资讯反映称，去年11月份她在吾悦广场凤凰印象步行街看中一套商铺，缴纳首付款后一直无法办理按揭，多次催促后未果，现在钱也不退也没个说法。

市民：开发商无法办理按揭，不退钱也没个说法

高女士说：“2021年6月21日，我在位于宝鸡市高新区吾悦广场凤凰印象步行街看中是一套59.3㎡的商铺，单价36867元/㎡，优惠后总价108万余元，签完协议后，我分三次支付了58万余元，再三确认可以办理按揭之后，我再次支付了20万元，总计首付共78万余元，剩余30余万办理按揭贷款，一直等到现在也没有办理。”

根据高女士提供的商品房认购协议内容，合同约定2021年6月27日签署正式商品房买卖合同，同时需付清相应款项，办齐所有按揭手续。

高女士表示，在多次催促后，开发商一直让她等待办理按揭，最后告知无法办理贷款，主要是因为开发商问题，并不是她个人征信及贷款手续问题。无奈之下，她提出了退房申请并于今年1月8日办理了相关的退房手续，结果到现在首付款也不给退，开发商也没有个说法，至今还在推诿扯皮。

开发商：在走内部流程，到底何时退不清楚

公开资料显示，吾悦广场凤凰印象步行街位于宝鸡市高新区渭滨大道388号，项目系宝鸡新城万博房地产开发有限公司于2018年5月20日对外销售。

负责处理此事的李姓销售顾问说：“高女士已经配合开发商办理了所有的退房手续，现在走内部审批流程，到底走到什么程度，什么时候能退钱，我不是很清楚。”

该公司梁姓负责人称，对于高女士情况还需要了解一下，之前他不是负责的，会积极向公司反映，及时处理退款问题。

对开发商的说法，高女士表示，她现在只想拿回自己缴纳的78万余元首付款，希望开发商能尽快处理，给一个明确的说法。

律师：开发商原因导致，退房款且需支付滞纳金

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，既然无法办理贷款是开发商的原因，并非购房人高女士的个人征信及贷款手续等问题造成的，而且开发商宝鸡新城万博房地产开发有限公司接受了购房人的退房申请，那么开发商应当尽早退房款及支付滞纳金。

赵良善表示，如果开发商迟迟不退房款及支付滞纳金，购房人高女士可选择向当地住房保障和房屋管理局反映，由当地住房保障和房屋管理局调处。同时，购房人高女士亦可直接诉诸法院，申请法院采取诉前或诉讼财产保全措施，以利于尽早收回房款及滞纳金。华商报记者汶威承文/图

碰到按揭贷款办不下来，购房者支付的定金和首付能退回么

每天工作累了，下班回家推开自己的家门，躺在自家沙发或者床上，这是一件多么幸福的事情。但这么简单的事情，对很多人来说却不容易享受到。若享受它则必须在经济能力可承受范围内买房和顺利收房，这其中的关键环节之一为办理银行按揭贷款。一旦按揭贷款办不下来，定金和首付款怎么处理呢？

最近时不时收到因按揭贷款办不下来放弃买房，已经支付的定金或者首付款（含定金）能否退还和退房的咨询。就这个问题，需要分不同情况说明：

一、开发商原因

商品房的上市交易需要具备一定的条件，若开发商尚未取得房屋预售许可证或者销售不符合使用条件的现房，则属于销售不具备销售条件的房子。该种情形有可能会被银行拒贷。此时，购房者可以要求开发商退还首付款、定金、利息损失并解除相应的合同，其中定金还可以适用定金罚则处理。

二、购房者原因

购房者办理按揭贷款需要提供真实的材料和具备良好的信用，比如收入证明、征信报告和其他银行要求的文件。若这些文件不真实或者征信不好，银行会考虑购房者的还款能力和诚信问题而拒贷。此时，若开发商主张解除合同，则购房者需要承担违约责任，赔偿相应损失。

三、非买卖双方原因

房屋买卖按揭贷款办不下来，除了开发商和购房者原因外，还可能由于政府对房地产的调控政策或者银行本身的规定变化等客观因素导致。

如2021年国家和各地为达到房地产的“软着陆”，实现“居者有其屋”、“房住不炒”和房地产行业的健康发展出台各种调控文件，导致各地银行的房贷额度紧张，部分城市的银行更是对按揭贷款所需提供资料进行了扩大化要求并进行审慎审核。

如遇此种情况，购房者可以举证非因自身原因，且确实无力购房，进而解除合同并退还首付款（含定金）。

上述三种原因导致按揭贷款办不下来，都可以优先与开发商协商。若房屋买卖合同等对三种情形均有约定，且该类约定公平合理，不符合格式合同或者民法典关于合同无效的规定，则遇到前述三类情形会优先适用合同约定。

如何防范这类风险呢？

1、在平时的生活中保持良好的信用水平，尽量不要出现逾期。若出现逾期，应尽早修复，且不要超过银行所允许逾期的次数。此外，尽可能不要使用花呗、借呗、微粒贷或者网络借贷平台借款。

2、做好工资流水或者银行流水的维护，避免出现过多清偿他人债务的记录。

3、买房前，自行前往各银行网点查询、打印自身的征信报告，评估征信情况。

4、看房、选房前，评估好自己的首付能力和选房的唯一性。当然，不差钱除外。

5、签署购房合同时尤其重点关注按揭贷款条款是否有约定，如无约定，建议在合同中注明：

“若按揭贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还定金和首付款（含定金）。”或者“如果因申请银行贷款达不到逾期额度，或者银行拒绝贷款而导致购房失败的，可免责并退回所交的各类款项”。

6、办理按揭前，事先认真了解申请按揭贷款的程序和要求，并理解相应条文的法律意义。

购房过程坑坑洼洼多，希望有购房计划的购房者事先多了解、多询问专业人士，望大家都能顺利置业成功，早日实现心中的那个归属——家！

——ThE——

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“房贷”没有通过怎么办？4个小妙招轻松应对

很多买房者会遇见已交付定金，但是到银行房贷未审批通过的尴尬局面。

正常情况下，售楼处会在银行确认房贷审批资格后才会要求客户缴纳首付款，如果房贷审批存在困难，则会要求客户补充提供如银行流水、资产证明等资料。

但也有的即便补充仍未能审批，或者补充提供资料虚假，银行不愿再审批贷款。

遇见这种情况，有什么办法可以解决呢？

换家银行重新申请

售楼处合作的银行都有多家。

一般情况下，因为房贷有房子做抵押，银行对客户资质要求相对较低，这也是大多数房贷都能通过审批的原因。

但是银行审批房贷也不只看抵押不关注个人收入，如客户存在收入过低或者负债过大，有不良记录等情况的，依然可能通不过贷款审批。

一些银行信贷额度多，审批速度快，且利率还比较低，作为楼盘走量银行通道。

但这些银行一般对客户资质要求比较高。

如果首次申请不能通过审批，可以向其他银行申请。

有些银行对客户资质审查相对宽松，在其他利率较低的国有银行审批不通过，可以试试部分股份制银行，如兴业银行等股份制银行，按揭贷款非常专业，但利率可能也相对较高。

虽然增加了利率成本，但减少了等待期，不失为一个好办法。

增加银行流水

如果是因为收入不足或不稳定的原因，可以和售楼处协商，半年以后再重新申请。

半年内在主要使用银行卡增加转款频率，交易流水一定程度上代表客户的收入和支出水平，是银行评价客户还款来源和还款能力的重要参考。

当然，部分客户因为着急或者受售楼处诱导做假流水，意图蒙混过关，这样做法律风险是非常大的。

如果被发现，可能面临银行提前收回贷款的局面，到头来可能房财两空。

增加首付比例

如果首次申请不通过，可以和银行协商增加首付款比例。

这样贷款额度就小了，对银行来说风险降低，对客户收入水平等资质要求也随之降低。

但是这样做，需要占用客户更多的资金成本，如果有能力的话可以尝试。

当然现在消费贷利率比较低，有些人考虑使用消费贷凑够首付，直接这样做同样存在法律风险。

如果使用周转资金来缴纳首付，再使用经营贷或消费贷弥补资金缺口，短期周转使用可以一试。

补充共同借款人

如果客户本身收入水平有限，可以补充直系亲属，如父亲、母亲等，或者配偶作为共同借款人。

从法律和情理上来讲，虽然配偶两人贷款，都具有还款责任，父母亲也会为孩子购房承担还款义务，但是作为共同借款人的效力更足。

对于银行来说，更是多了一份保障。

结语

总之，遇到房贷审批不通过，不要着急退房。可以和银行沟通询问未通过的原因，针对性地补充提供银行流水、增加首付比例、补充资产证明、追加共同借款人等方法予以应对。