5年期LPR降至4.45% 算算你房贷能省多少？

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

相比4月的报价，本次1年期LPR未变，5年期LPR下调15个基点。这也是自2019年8月LPR改革以来，5年期LPR首次单独下调，并且是迄今最大降幅。

下调15个基点的幅度，大大超过市场预期。20日上午银行股跟随大盘走高，一改前几个工作日连跌态势。

对房地产市场有何影响？

稳定投资、消费和宏观经济基本盘

2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR下调4次，从4.85%降至4.6%，此次调整后进一步降至4.45%。与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。

今年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20个基点，二套住房贷款利率下限保持LPR+60个基点。

此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。

对购房家庭有何影响？

首套房将迎来双重利好

2019年LPR改革完成后，所有新发放、存量商业性个人住房贷款利率均以相应期限LPR为定价基准加点形成。

“本次LPR调整对新发放和存量个人住房贷款均会产生影响。”有关专家表示，对于新发放商业性个人住房贷款，利率将立即下调15个基点，叠加央行、银保监会5月15日将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20个基点，新申请住房贷款的居民家庭将迎来双重利好，购买二套房的居民家庭也能从中获益。

对于存量商业性个人住房贷款，也将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日（大多为每年1月1日）后下调15个基点。

居民购房意愿目前怎么样？

咨询买房的客户较以往增多

有贷款从业者告诉记者，当下银行端的贷款政策较宽松，购房者贷款积极性有一定的增加，但并不明显。对比之下，房地产开发商、中介的积极性更强，都在催促客户办贷款。

据贝壳研究院数据，2022年5月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。

在如上宽松环境下，部分地产从业者尚未感受到客户购买意愿提升，“利率也降了，首付也降了，但还是没起色。”华北地区地产从业者记者表示。不过，上海地区房产中介表示，《通知》发布后，线上咨询买房的客户较以往增多。

“在过往经济周期中，当房地产面临下行压力时，通过刺激需求可以有效缓解房地产风险。这种调控思路本质上是‘换表’，即当房地产企业资产负债表变差时，通过鼓励居民加杠杆，用居民健康的资产负债表改善房地产企业资产负债表。然而上述政策思路在当前亦面临挑战，主要原因在于居民杠杆率已经不低。”中央财经大学国际金融研究中心客座研究员张启迪指出。

算一算

你的房贷能省多少

五年期以上LPR下调15个基点后，存量房贷在每年重定价日后，有望至少下调15个基点。以100万贷款本金、20年期、等额本息还款方式计算，平均每月可减少月供约82元，利息总额共计减少约2万元；按照50万元、期限30年、等额本息还款方式计算，平均每月可减少月供约45元，利息总额共计减少约1.6万元。

业内分析

若降准降息持续落地

LPR还有一定下调空间

对于LPR后续走势，东方金诚首席宏观分析师王青等人指出，仍有一定下调空间。具体原因如下：

一方面，考虑到本轮疫情持续时间、波及范围及对宏观经济的冲击效应较大，增量政策工具或不会仅限于“支小再贷款规模扩大”等结构性政策加力。为切实提振实体经济融资需求，接下来通过降准降息更大幅度地引导贷款利率下调，尽快推动各项贷款余额增速由降转升，进而为下半年经济有力复苏创造条件，有可能成为接下来货币政策操作的另一个重要着力点。

与此同时，尽管3月居民住房贷款利率较去年12月下行14个基点，本次五年期LPR报价下调15个基点叠加首套房房贷利率下限下调，也会带动居民房贷利率更快下行，但历史规律显示，为助力楼市企稳回暖，需要房贷利率出现较大幅度下调。这意味着未来仍可能通过MLF（中央银行提供中期基础货币的货币政策工具）利率下调直接带动五年期LPR报价进一步下行。

“就近期而言，2021年四季度以来市场对美联储政策收紧预期已较为充分，美联储也先后启动加息和减码购债，但这并未影响国内央行去年12月和今年4月两度降准及今年1月降息。由此，若6月乃至下半年早些时候降准降息持续落地，LPR报价还会有一定幅度的下调空间。这也将带动企业贷款利率和居民房贷利率更大幅度下降。”王青表示。

而当前，伴随经济下行压力在超预期因素冲击下加大，有金融业人士进一步指出，五年期LPR利率的下滑虽有利于降低居民房贷成本，但若想有效推动居民消费需求明显回升，尚需更多举措。综合《财经》、《21世纪经济报道》等

请给房贷利率5.88%—6.37%的买房人留点希望

撰文：青龙美编：田青校对：紫藤

——1——

买房前，小甜甜。买房后，牛夫人!

有人说，艺术源于生活。

以前对这句话体会不深，现在再回头看星爷的电影，总是能更直观的理解，喜剧的背后其实是悲剧。

比如，被埋没多年的电影大话西游，因为剧情和思想太过于超前，成为星爷电影中最具争议的作品之一。

其中，众多台词成为脍炙人口的段子。

最经典的，莫过于牛魔王纳妾的一场戏。

当时，牛魔王背着铁扇公主宣布妹妹和至尊宝的婚事，同时宣布自己亦将纳妾，新娘便是他从沙漠中救回的紫霞。

但是铁扇公主突然赶到，牛魔王大惊失色，以为事情要败露。谁知道铁扇公主不是来找牛魔王的事儿，而是来与死猴子重续前缘。

并且演出了大话西游最经典的一幕：“以前陪我看月亮的时候，叫人家小甜甜!现在新人胜旧人，叫人家牛夫人！”

如今，这电影中的一幕，在现实生活中上演，成为过河拆桥的经典比喻。

只是这一次，受伤的人，却无关乎情爱，而是源于房贷。

——2——

房贷利率突降至4.25%起

5月15日，央行在周末扔下了一个重磅炸弹。

原文如下：

翻译一下：

1、别猜了，房贷利率我给你画个范围，在LPR利率4.45%的基础上下浮20个基点，4.25%起步。

2、首套房刚需、刚改人群是小甜甜，利率下浮不少，快来买房啊。

3、之前高利率买房的是牛夫人，这次分蛋糕没你们什么事儿，别跟着流哈喇子了。

4、各个城市根据自己情况来制定利率政策，但是最低不能低于4.25%。

5天后，央行又开始了新一轮的刺激，5年期LPR利率下调至4.45%！

消息一出，房地产板块集体躁动，多个房企开盘即刻开启强力反弹的走势，多支股票涨停。

我们都知道，资本市场对政策是最为敏感的，上一次的涨停潮，还是国常会上明确提出，支持刚需和改善群体的居住需求，自此吹响了针对房地产板块利好政策出台的号角。

可以说，过去几个月之间，对于房地产而言，已经没有了利空政策，一律全是利好。

但是，作为房贷利率一直不温不火并没有太大的动作。为何这次突然对房贷利率大幅调整，原因也不外乎两点。

1、数据显示，4月份居民信贷：不乐观。过于敏感，没有解读，没办法解读，自己看吧。

2、5月16日，统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示：不乐观。同样，因为过于敏感，无法解读，自己看。

但是，我们都十分清楚，这是在连续推出利好刺激政策的前提下，房地产行业交出的答卷。

显然这不符合，稳房价、稳地产、稳预期的三稳政策，房地产依然没缓过劲来。

因此，拉动首套房刚需入市买房，稳定房地产向好的基本面是必然。

可以预见的是，如果政策面持续宽松后市场依然反应平淡，还会有更加重磅的政策连续出台。

这基本都是已经是板上钉钉的事儿了，未来什么20%首付重回江湖，可能也就是时间问题。

但我更关心的是，以前买过房的人怎么办？

——3——

过去几年买房的都被套死！

为什么我说，之前买过房的成了不受人待见的牛夫人，而手握首套房名额的刚需、改善群体成为捧在手上的小甜甜？

因为，利差实在是太过惊人了。

首先，我们要理解，这次利率降幅之快、利率降幅之大，即便放在房贷出台后的历史长河中，也是名列前茅了。

远了不说，2008年由于全球金融危机，国内出台了一系列刺激经济的政策，除了4万亿放水之外，房贷利率也达到了历史上最低点。

虽然说，当时的5年期房贷利率仍然维持较高位，但当时的银行政策是允许最多下浮30%，也就是可以按照基准利率打7折。

也正是在这样的利好措施刺激下，房子开始触底回升，楼市也渐渐走出了一根大阳线。同时，房贷利率跟随市场行情逐渐走高，在两年后逐步回升到4.8%左右。

其次，就是2011年银行开始紧缩房地产银根。全国范围房地产进入下降通道，多地开始打折促销，这轮地产寒冬持续了数年之久。

4年后，降低首付、契税补贴等政策陆续出台托底楼市，房贷利率开始进入下行通道。

同时伴随着涨价去库存、货币化安置等一系列手段纷纷上马，房地产进入疯牛状态。

而本轮房贷利率调整的过程，让很多人猝不及防。

以郑州为例，去年部分时间内执行的主流利率是6.125%到6.37%。

年内利率从二手房市场开始松动，降低为5.88%，之后新房市场跟进，5.88%成为比较平稳的利率，有很大一部分人，都是在这时上车买房的。

但是从2022年开始，房贷利率开始猛降，一路从5.88%直到今天的4.25%。

也就是说，从2017年开始到2022年间，绝大多数的买房人都被套死在5.88%到6.37%的高位上！

如果按照同样贷款100万，等额本息30年来计算：

6.37%利率月供为：6235元

4.25%利率月供为：4919元

什么概念，如果你是去年买的房子，以6.37%的利率贷款100万，每月要多还约1316元！

一年下来，就要多支出约15792元。这对任何一个家庭来说，都不是一笔小钱。它足以支撑一个正常家庭水、电、暖气、物业费以及部分其他开销。

而且，还有一点，也是最可悲的。

2017年到2021年间，是郑州人口增速比较快的年份。这些来自地市的人群收入不高，但都想在郑州安家落户，同时也是上有老、下有小的社会中坚力量。

他们也是首套，他们也是刚需，他们也是应该被保护的人群。

只因为早买了几年房子，就要被区别对待，并且背负着如此巨大的利差和高额房贷顶着疫情的围剿四处讨生活？！

——4——

给点希望

如今，人们之所以不敢消费的重要原因是：

因为戴口罩的因素导致收入随时被清零的危机感，与房贷每月不能断供之间的矛盾。

从过去来说，4.25%的利率确实够低了，但也不是最低，未来利率是不是还会降低，也是未知数。

换句话说，你也有可能在利率这件事儿上站岗。

因此，房贷利率这件事儿上，没有局外人。

如何提振大家的信心，不外乎以下几点：

1、进行转按揭

允许2017年之前，高利率的房奴进行转按揭操作。

处于保护首套刚需的考虑，哪怕不按照现在4.25%或者4.45%的低利率，执行4.6%的基准利率也行啊。

这样既可以直接减轻房奴房贷压力，又可以释放消费力，每月多出几百到千元不等，完全可以多买件衣服，多下次馆子，多给孩子买点书籍、玩具，增加消费的欲望。

而且，据可靠消息，目前郑州某银行已经允许内部职工进行转按揭操作。

2、LPR利率调整及时跟上

如果上面方案不行，那么LPR利率调整后，房奴的房贷调整能不能及时跟上？

虽然五年期LPR调整到4.45%，但按照百万房贷，30年等额本息计算，与之前相比每月仅少还约89元左右，对于在疫情和经济下行压力中挣扎的房奴，只是杯水车薪。

即便如此，也不是立即调整，如果你选择的是每年1月1调整还要多等大半年。

3、给房子停工的房奴暂缓月供

如今，郑州楼市中有不少买房人，站在利率最高的山岗上一套就是30年。月月还着高额的房贷，所买的房子却停工数月到数年，交付遥遥无期。

这些人的生活可以说因为一套房子已经完全崩溃。从民生角度出发，给这些房子停工的业主，在房子未复工前，房贷给予暂缓，房子开工再开始还贷也是合情合理。

要知道，2017年到2022年间，很多买房人也是首套刚需。

他们如果有错，最大的错误可能就是几年前，想在城里有个家！

▼往期文章

备注：

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首套最低5.2% 惠州房贷利率创2年新低

1月20日，央行宣布降息，将一年期LPR从3.8％下调至3.7％，五年期LPR从4.65％下调至4.6％，由此，锚定五年期LPR的房贷利率也随之迎来下降。根据惠州中原最新房贷利率调研显示，新年伊始，惠州房贷已经出现利率下调、放款速度加快以及流水要求略转松的走势。

对比2021年10月的惠州新房贷款利率，2月份惠州整体房贷利率普遍下调50个基点，部分银行下调超100个基点最低利率调整至5.2%。对此中原地产结论指出，房贷利率降低落实了信贷端口的放松，对提振购房者信心，有一定作用。

首套最低5.2%二套低于6%

惠州整体房贷利率普遍下调50个基点

惠州作为房贷利率高居全国前列的城市，新年伊始，房贷已经出现利率下调、放款速度加快以及流水要求略转松的走势。中原地产的调研结果显示，惠州11家银行的数据显示，利率相较于2021年下半年，普遍有降低。

对比2021.10月贷款利率，惠州整体房贷利率普遍下调50个基点，部分银行下调超100个基点最低利率调整至5.2%；除个别银行（农商行），其余调研银行首套二套利率均低于6%，相较于2021年10月份利率普遍高于6%，甚至超过7%，利率出现明显下降。

除了利率的降低之外，放款速度也有明显的加快，国有四大行放款速度普遍在3-6个月，个别项目可快至1个月，其余商业银行放款普遍在1-3个月之间，放款速度有所加快。除此之外，流水要求普遍在2.5倍及6个月以上记录，部分银行可低至1.8倍以及3个月记录，流水要求和以往相比，有所放松。

本次首套最低5.20%的房贷利率为近两年新低，此前一次首套利率较低的是2020年疫情期间，介于5.3%-5.4%之间。

刚需购房成本降低明显100万贷款月供少700元

对于购房者而言，房贷利率的降低，最直接的影响便是购房成本下降。以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的首套房按揭贷款为例，若是按照去年10月份首套房约6.3%的中低利率计算，月供额为6189.73元；若按照现在首套房最低利率5.2%水平计算，此时月供额为5491.11元，下降最高可达700元左右。

惠州中原地产研究中心认为，在房贷利率有所松动背景下，贷款利率降低，往往伴随着批贷及放款速度开始加快，使得购房周期明显缩短，从而激发购房者看房热情。从一定程度上，提振了购房者入市信心，尤其是对贷款利率更为敏感的刚需购房者可能更有动力进入楼市。

（数据来源：惠州中原地产）

采写南都记者蒋奇政