迟迟未能网签才知道买了“抵押房”避免踩雷购房前要做这些“功课”

■资料图片

开发商私自抵押房产的情况，近期引来了不少关注。有购房者表示付了首付后，才发现自己买了套被开发商抵押的房，导致迟迟未能网签。那到底是不是被抵押的房源就不能买？在购房前，到底应该做哪些“功课”？

■新快报记者何璐诗

有楼盘多房源处于抵押状态“通常资金紧张才这样”

“我在佛山西江天悦购买了一套房，迟迟不能网签，每次问销售人员都推脱再等等……希望有关部门能够协助退款退房，还我血汗钱。”这位购房者买房后一直未能网签，经住建部门调查后才发现房屋处于抵押状态，暂不能网签。这样“不知情买了抵押房”情况，在人民网领导留言板上，屡屡出现。

年初购买了广州某楼盘的小雨也曾向媒体求助，给了首付9个月依然未能办理网签，后来自己在网上查才发现自己的房源已经被开发商抵押。据了解，目前小雨房子的解押问题已解决，项目其他房源正逐批解押，并与住建部门沟通加快网签。“1月买的和5月买的，解押肯定有个先后顺序，”该项目负责人向记者表示，解押顺序会按认购时间来安排，今年以来跟客户签的合同都有写到房源有没存在抵押的情况。

记者在阳光家缘网查阅发现，广州有楼盘虽然取得预售证，但有些房源依然呈现“抵押”+“不可销售”的状态。一位从事不动产登记10多年的林小姐告诉记者，“房子处在抵押状态，就办不了网签、过户，拿不了房产证。”

“开发商向银行抵押在建工程的情况确实普遍，但基本上在房源正式开售前，开发商就会提前整批涂销，确保购房者的网签过程更顺利。部分资金不充裕的开发商，会选择‘一边押一边卖’，就是有人认购这个房源，才去涂销。部分银行不能一间一间地涂销，要求整层或者10间成批涂销解押，这种情况开发商的解押进度就更慢。”林小姐表示，目前已经很少开发商“卖一间解押一间”，除非资金紧张才这样。

广东博敦律师事务所王美舟律师同样表示，“卖抵押房通常是因为开发商缺钱，售房给业主收一笔钱，又向银行等部门抵押借一笔。”

“正常解押的时间比较固定的，通常2—3周就能解押，如果需要很长时间才能解押，估计就是开发商资金有问题了”，地产经济学家邓浩志告诉记者。

卖抵押房导致延迟网签，是否违约关键在于购房者是否知情

“房子已被开发商抵押这个情况我一直不知情，最近才查询到……”记者整理发现，购房者关于“隐瞒抵押房销售”的投诉，多个投诉人均表示，相关开发商并没有事前表明房源情况。

“广州购房者其实可以在阳光家缘网站查阅房源的实际情况，到底是可售、抵押……甚至强制冻结等状态，都会显示。但很多消费者未必知道这一查阅途径，有些开发商也不会主动告诉购房者房源的抵押情况，”从事不动产登记的林小姐说道。

到底向购房者出售抵押房导致延迟网签，是否涉及违约？王美舟律师向记者表示，“如果开发商签认购书时已经告知房屋存在抵押，等抵押涂销后再网签，就不算违约，但经业主催告后超过合理期限仍不能涂销抵押的，视为违约；如签订认购书时未告知房屋存在抵押，开发商构成违约。”

广东国鼎律师事务所合伙人、公益律师廖建勋指出，根据《广东省商品房预售管理条例》第22条的规定，双方签订商品房预售合同之后，开发商应该在一个月内去办理这个网签备案手续。

“不过，《管理条例》对于没有及时进行这个备案登记网签的这类行为，并没有给出行政处罚。但购房者还是可以向行政部门提起投诉，行政部门对于延迟网签、备案的行为，可以进行约谈、督促，”廖建勋补充道。

事实上，广州住建局于10月8日就购房过程中需要重点关注提出七点风险事项提示，其中一点便是“选购房屋时，请关注房屋抵押状态”。

《提示》指出，“开发商不得擅自将设有抵押权的商品房在未解除抵押权前销售给他人，出售设有抵押权的房屋前应该征得抵押权人的同意。您选购房屋时，应要求开发商明确拟购房屋是否设有抵押权，抵押权人是否同意出售此房屋，并书面向您告知。若您拟购设有抵押权的房屋，请严谨评估风险，可要求在合同中约定解除抵押和进行网签的具体时间，并明确买卖双方的权利责任，以保障您的权益。”

“抵押房的最大问题不是在抵押本身，而是在购房与解押的过程顺序。”在地产经济学家邓浩志看来，一般来说，购房者如果发现所选的是抵押房，不应草率付首付，最多付几万元的定金，与开发商协商解押时间后，再付首期、签约办按揭，这样才更有保障。”

延迟网签晚点还贷不好吗？买抵押房购房者可能面临多种风险

“迟点网签不好吗，还可以晚点开始还贷款？我们要回款，肯定会尽快安排大家网签的……”楼盘销售人员的说辞，令部分购房者对于网签时间的关注有所松懈。但有业内人士直言，“延迟网签是把风险都转嫁给了买家”。

王美舟律师告诉记者，如果房屋存在抵押，房屋随时有可能被抵押权人拍卖，购房者可能面临钱房两空的困境。

廖建勋律师表示，房子处于抵押状态不能办理按揭手续，如果刚好贷款利率持续上浮，可能会导致消费者的后期贷款金额增加。这种情况下，利率上浮所造成的损失，应当由开发商来承担。其次，如果购房者着急网签，是为了让小孩上学等用途，而开发商迟迟不办理网签，导致他的合同目的无法实现。这种情况，购房者可以解除合同，并要求退还购房款，并要求这个开发商赔偿损失。

不过王美舟律师坦言，因开发商网签导致贷款利率上升，这个损失一般比较难追讨，法院可能认为这个损失难以预见。

最后，廖建勋律师提醒到，消费者还需要留意开发商的征信问题，如果开发商已出现资金断裂的情况，那则需考虑采取积极的法律手段，比如提起诉讼等方式，来维护自己的合法权益。

购房提醒

1

购房前登录“阳光家缘”网站查阅开发商所售房源的实际状态。

2

如房源处于抵押状态，应要求开发商明确拟购房屋是否设有抵押权，抵押权人是否同意出售此房屋，并书面告知。

3

如打算选择抵押中的房源，应严谨评估风险，查阅开发商征信情况。可要求开发商在合同中约定解除抵押和进行网签的具体时间，并明确买卖双方的权利责任。

在建抵押房，必须满足哪2个条件，才可以销售，网签备案？

昨天聊了那个网友的情况，他买的房子预售许可证显示没有抵押，现场交易火爆，排队人挤破头，号称600套房被抢空；交了1万认购金还不行，又10万的定金；

就在一周后准备签合同的时候，被售楼小姐通知被抵押了，热心的网友发来贺电；

一会结尾的时候，给朋友们看看，都有哪些贺电和套路，学习一下哈；

无独有偶，还有一个甘肃的哥们，也是类似情况；

刚刚买了房，交了首付签了合同，在房管局做了备案和网签，而且做了按揭审批程序，等到银行消息；

自己没事干的时候，溜达到房管局网站上瞎玩，查询自己的房子情况，一查不要紧；

查到了什么呢？

自己的房子，整栋楼被抵押，就是在建工程抵押，这哥们一下郁闷了；

看了我的文章，急急忙忙加我；

问我：这个时候该怎么办，到底有问题吗？

我说：你看一下你的购房合同，是不是有被抵押这一项内容，就是履行告知你的义务；

他回家详细研究了购房合同，居然购房合同上，也有这个信息，他顿时后悔了，后来告诉了我；

他说：购房合同居然有这一项，我们都没有看合同；

我说：有这就对了，说明是合法的，为什么呢？

我说：合同都有什么信息，你大概说一下，我看对不对：

他说：我买的这个商品房确实是显示为，抵押状态；

抵押类型，在建工程抵押；

抵押人，某某某房地产发展商开发公司；

抵押权人，某某某银行某某支行；

抵押登记机构，某某某不动产登记中心；

抵押登记日期，某年某月某日；

债务履行期限，某年某也某日；

我说，知道这说明什么问题吗？

这说明是合法销售，合法抵押，合法告知，都写在合同里面了，一定是合法告知，对吧？

也就是说，将在建工程抵押房地产项目出售，必须满足两个条件：

一是通知抵押权人并经其同意。

这个情况出售房子，银行是必须授权的，有授权证明文件，才可以拿着这个合同去做网签和备案；

二是如实告知买受人。

也就是写在合同里面，若是不写在合同里面，在建工程抵押房子，不可以备案，懂了吗？

昨天的网友和今天的网友的案例有什么不同呢？

一是有无告知义务；

二是有无签订合同；

三是买房前的告知，还是买房后的告知；

实际前者也可以在签订合同的时候，告知在建工程抵押，也不算违规，关键的问题是什么？

搞的非常火爆的项目，为什么还缺钱呢？

问题的结症，有网友发来贺电已经给一一解决了；

贺电一：傻孩子那都是雇的人，100元一个人头，他就经常去抢房子，抢几个小时100块钱到手；

贺电二：开发商，玩在建工程抵押圈套，拿到预售证后不到一周就被抵押了，说明开发商早就把手续给了银行，预售证一到手，开始预售完毕后，就抵押给银行了；

一般都是解压一套卖一套，或者获取银行的同意，才可以进行再一次的销售和给业主办理按揭；

得出的结果是：

一是开发商实际没有卖出去多少套房子，完了套路，否则6000万怎么也能抵挡一阵子吧？

二是还没有履行好手续，等待银行，也就是抵押权人的同意，才可以签合同收首付，做网签；

三是关键的问题是，做了预售之后，房管局网站显示不可售，已抵押；

那可能就有点严重了；

阿永哥点评：

一是维权，有法可依；

在买受人不知情的情况下房子被抵押，可以要求退房，并且提出索赔；

二是一定是先解压，或者银行授权同意，才可以办理网签和备案，这一点必须明白；

三是一旦开发商资金出现问题，不能按期办理解压，购房合同无法网签，房子也就无法到手；

买房卖房，怎么增值，怎么识破花招？

请搜索关注微信公众号《乐福居》，有问必答！

或者直接加微信：599194173

北京商住房市场几近冰点 多个项目因抵押无法正常网签

中国证券报记者日前对北京地区商住房市场走访发现，受限购政策影响，北京地区商住房成交惨淡，新房楼盘普遍存在滞销。很多在售的楼盘是2017年限购政策出台前入市的，目前仍在销售，这些新房楼盘已经有二手房入市交易，价格存在较大的“倒挂”现象。部分楼盘常年销售惨淡，相关公司为了增加现金流，将项目已经做了抵押，导致新房无法正常网签。还有的项目为了吸引客户，将本应该全款销售的房款做成首付分期支付，分期时间最长可达两年，存在违规销售的现象。

两三个月卖一套

“项目是2016年最高点时开的盘，最高达到5.5万元/平方米，当时均价也要到5万元/平方米。现在项目一手房卖3万元/平方米，依然卖不出去。”位于南五环地铁附近某头部房企开发的商住新房销售人员王平(化名)对中国证券报记者表示，“很多当时的销售人员都辞职了，现在基本上两三个月能卖一套。”

据王平介绍，项目在开盘初期一度卖得十分火爆。项目当时拿地容积率比较高，楼盘单栋建设的密度较大。虽然前期销售火爆，但是限购来临时，每栋都剩下很多房源。“一层楼大概有24户，销售火爆时每个楼层都有出售，但也遗留了较多的房源。如果是住宅，这些年早就清盘了。商办项目严格执行限购，一手房只能卖给公司，很难在短时间内做到清盘。”

“这个项目是精装修，还有燃气，装修也是奔着居家过日子用的，如果真的拿来当办公用房，可能还真的需要另外装修。”有看房者对中国证券报记者表示，“没有限购前，我就来看过房，当时可以个人名义贷款买。因为觉得房子设计成LOFT，对年纪大的人不太方便就没买。现在价格已经跌了一半了，但只能以公司名义买，并且得全款。”

上述看房者称，现在之所以来看房，是看到项目近期又进行了促销，但是还没有来得及注册公司。销售人员说注册公司不着急，网签之前注册好就可以。现在这个阶段主要是交定金和“首付”款，后续手续可以帮着一起做。

项目存在抵押

中国证券报记者进一步了解到，很多商住房新房项目之所以不严格要求购房者资质，允许购房者注册公司环节“慢慢来”，和项目已经做了抵押，无法进行正常网签有关系。

以位于北五环某商住房项目为例，中国证券报记者了解到，项目开盘时间超过5年，限购之后销售一直不理想，开发商为了缓解现金流压力，将楼盘做了抵押。解抵押时间要到两年以后。

“目前认购的客户只需要交5万元的定金，一个月之内交足50%的房款。如果有公司资质的，就等着交完房款一起走网签。如果没有公司，可以在这段时间注册公司，做好资质。”上述楼盘销售人员对中国证券报记者表示，“外地的公司也可以购买，只要是公司就可以，注册起来也很方便。但是，由于注册公司需要成本，空壳存续也需要交一定的费用，而公司持有房产是需要缴纳房产税的。这些原因导致很多人不能接受注册公司买房这件事。”

当中国证券报记者问及不能网签是否可以正常入住时，上述销售人员称，不能以业主的方式入住。但如果有特殊需要，可以先签一份租房合同，以租房的形式入住，然后等正常网签。但是，这部分租金是需要业主自己承担的。

价格倒挂严重

中国证券报记者观察到，不少新房楼盘已经有二手房入市。这些二手房业主在购买一手房时，价格普遍较高，因此挂牌二手房时有较强的市场预期。另外，目前北京商住房限购政策规定，二手商住房可以出售给有购房资质的个人。相比只能卖给公司的一手商办类新房，二手商办房具有一定的客户优势。

“当时买新房的时候每平方米接近6万元，现在虽然开发商每平方米卖3万元，但我的心理价位还是每平方米卖6万元。”某商住房持有人李方(化名)对中国证券报记者表示，“开发商每平方米卖3万元只能卖给公司，个人不能买。我的二手房可以卖给交够五年北京社保或纳税的个人，可以不赚钱，但是不能亏钱。现在不太着急用钱，总能遇到合适的客户。”

但是，中介对于这类二手房却并不热情。“我们从不主动推荐自己的客户买这类二手房。这类房子，无论是新房还是二手房，都需要全款买。如果有这些钱，不如拿来做首付贷款买住宅。除非有特殊需求，或者真的用作办公用途，可以考虑这类房子。”位于南五环某头部中介对中国证券报记者表示。

“另外，我们和很多开发商的商办项目没有什么合作，因此即便是新房客户我们也不会去引导。”上述中介人士对中国证券报记者表示。

这一说法得到了很多开发商销售人员的印证：“项目已经是赔钱状态，不可能再和中介签合作协议。即便中介能带来增量看房客户，对于限购政策也是束手无策。我们驻场人员每销售一套房能拿到几百到几千元的提成，但是到了中介人员那里，就不是这个数了。”

中国证券报记者走访发现，由于商住房项目土地容积率高，开发商拿地成本较低，虽然项目普遍存在滞销，但是开发商普遍对商住房拿地热情很高。另外，很多住宅土地竞拍时，需要连带拍下商住地块，用于配套设施建设，因此新开商住房项目一直未停止。而新开项目陆续入市，定价普遍较低，使得限购之前入市的项目去化难度进一步加大。