首付交了，房贷批不下来，首付款能退吗？

问：卢律师，我首付交了，但是现在贷款办不下来了，能退首付吗？

答：首付款能退，但退多少就说不准了。

贷款买房时，首付交了，网签办了，办理按揭贷款被拒。这个时候，我们只有两个选择，一个是付全款，一个是解除合同、撤销网签。那么，怎么解除合同呢？买方是否要承担违约责任？

首先明确，去房管局撤销网签手续，需要法院出具的生效法律文书，所以，即使与开发商协商一致解除，也需走诉讼程序。

诉讼程序可不是白走的，所以最好找专业律师咨询，根据不同法院的政策，跟法官及调解员沟通，选择最合适的方式，出具文书，节省诉讼费。如可通过诉前调解号出调解书、进行司法确认、与法院沟通如何按件收费等方式节约诉讼费。毕竟，一个价值为200万的房产，诉讼费即为22800元。

其次，违约金的承担，需要根据按揭贷款被拒的原因，判断谁承担违约责任，再根据商品房买卖合同中关于违约金的约定，判断违约责任的承担方式。

所以，关于违约情形、违约责任承担方式一定要约定明确，没有约定或约定不明，可能导致后续没有依据主张违约金→本建议适用一切合同。

①开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现上述情况则不予批准贷款。此时购房者可要求开发商退还首付款及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

②购房者的原因：如因购房者征信有问题、提供材料不真实等购房者自身原因导致按揭贷款被拒，则由购房者承担违约责任，至于责任如何承担，具体得看双方签订的商品房买卖合同系如何约定的。

在此，提醒大家，签合同的时候一定要看好内容，就算是看不好甚至没看合同内容，到法庭上，你说从来没见过合同，也不知道合同怎么约定的违约金，就签字、捺印了，是没有说服力的。法官都说这合同这么长，他买房子时也没怎么看，但那又怎样呢？

③非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商返还首付款及定金。

法律依据

第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。

问：卢律师，百度说，可以要求开发商在合同中加一句话，“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”，可以吗？

答：，当然可以，开发商愿意就行。

听说医生怕百度，有些情况下，律师也怕~

办不下按揭 也不退首付款 开发商：走流程，啥时退不清楚

“交了首付款，开发商办不了按揭，也不退钱。”近日，宝鸡市民高女士向华商报—二三里资讯反映称，去年11月份她在吾悦广场凤凰印象步行街看中一套商铺，缴纳首付款后一直无法办理按揭，多次催促后未果，现在钱也不退也没个说法。

市民：开发商无法办理按揭，不退钱也没个说法

高女士说：“2021年6月21日，我在位于宝鸡市高新区吾悦广场凤凰印象步行街看中是一套59.3㎡的商铺，单价36867元/㎡，优惠后总价108万余元，签完协议后，我分三次支付了58万余元，再三确认可以办理按揭之后，我再次支付了20万元，总计首付共78万余元，剩余30余万办理按揭贷款，一直等到现在也没有办理。”

根据高女士提供的商品房认购协议内容，合同约定2021年6月27日签署正式商品房买卖合同，同时需付清相应款项，办齐所有按揭手续。

高女士表示，在多次催促后，开发商一直让她等待办理按揭，最后告知无法办理贷款，主要是因为开发商问题，并不是她个人征信及贷款手续问题。无奈之下，她提出了退房申请并于今年1月8日办理了相关的退房手续，结果到现在首付款也不给退，开发商也没有个说法，至今还在推诿扯皮。

开发商：在走内部流程，到底何时退不清楚

公开资料显示，吾悦广场凤凰印象步行街位于宝鸡市高新区渭滨大道388号，项目系宝鸡新城万博房地产开发有限公司于2018年5月20日对外销售。

负责处理此事的李姓销售顾问说：“高女士已经配合开发商办理了所有的退房手续，现在走内部审批流程，到底走到什么程度，什么时候能退钱，我不是很清楚。”

该公司梁姓负责人称，对于高女士情况还需要了解一下，之前他不是负责的，会积极向公司反映，及时处理退款问题。

对开发商的说法，高女士表示，她现在只想拿回自己缴纳的78万余元首付款，希望开发商能尽快处理，给一个明确的说法。

律师：开发商原因导致，退房款且需支付滞纳金

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，既然无法办理贷款是开发商的原因，并非购房人高女士的个人征信及贷款手续等问题造成的，而且开发商宝鸡新城万博房地产开发有限公司接受了购房人的退房申请，那么开发商应当尽早退房款及支付滞纳金。

赵良善表示，如果开发商迟迟不退房款及支付滞纳金，购房人高女士可选择向当地住房保障和房屋管理局反映，由当地住房保障和房屋管理局调处。同时，购房人高女士亦可直接诉诸法院，申请法院采取诉前或诉讼财产保全措施，以利于尽早收回房款及滞纳金。华商报记者汶威承文/图

网签后贷款被拒 首付能退吗？

去年，郭先生在杭州临安看中了一套房子，交了60多万首付，他说后来接到银行通知，贷款办不下来，当时他提出退首付款，但钱一直没拿到。

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杭州临安锦墅街上有个锦贤府小区，还没交付。去年6月，郭先生在这里看中了一套房子，合同总价是207万多。

郭先生：看上了嘛，核实一下征信，然后我们到银行去拉了下征信报告，当时销售看了征信报告，说是没有问题，让我们把首付款交一下，（首付多少）首付一共是63万多。

郭先生打算向银行贷款145万，他说查征信时发现他和妻子的记录有问题，但销售说能办理贷款，他们这才分5笔交了首付，去年6月17号进行了网签，后来银行突然联系上他。

郭先生：通知我们说，贷款不行，下不来，让我们换一家银行，然后让我们去换一家银行，开发商又帮我们找了一家银行，还是做不下来。征信是有逾期问题，他们当时看了核实了说没问题（哪些逾期）信用卡网贷还有一条是房贷。

锦贤府小区的开发商是杭州轩湖房地产开发有限公司，郭先生说，当时的销售已经离职了，他联系不上对方。

银行贷款的经办人也离职了，微信上对方解释，当时的按揭不算正式受理。这家银行的拒贷证明写着，郭先生妻子名下征信两年内存在连续3个月以上逾期，不符合贷款准入要求。郭先生现场联系上之前对接过银行和销售的中介业务员谢女士。

房产中介业务员谢女士：当时那个销售也承诺，这个肯定是没问题的，我们征信都发给（银行）看了，也不是我们这边没告诉他这个事情。后面确实也是预审过了，但不知道为什么网签过后，银行又把这个单退了，（银行有没有给你们一个解释具体是什么原因）银行就是说政策收紧了，去年银行放贷抓得很严，银行就是说不行，给我们退回来了。

郭先生说，既然贷款办不下来，他就和开发商协商退房，但60多万首付款一直没拿到。

杭州临安锦贤府售楼部销售经理：我们这边不接受采访，因为我们领导也不在，刚才他们也和我们领导通过电话。

杭州临安锦贤府售楼部张总：销售那边肯定不会说跟他打包票的，关键是银行当时跟他说了，当时去做贷款的银行，也是告知了客户，他的征信有问题，那如果现在出了这档子问题，按揭办不下来，我认为客户也是有完全的责任。

张总表示，考虑到客户的实际情况，集团也在走退房的相关流程。

杭州临安锦贤府售楼部张总：我们酌情去处理，公司上面的意思，大概是在8月底的样子（就是把60多万退还给他）对，去退给他，我们争取在8月底前退的时候，争取只能说争取，争取不问他去收这个违约金（按照合同这部分他违约责任是怎么样的）违约金应该是大概每天万分之二。

张总表示，他会在5月31号给郭先生一个明确的答复。