家电下乡，“粮食换房”，那个熟悉的配方是不是又来了

大家好！我是小泷，一个喜欢研究地产、金融，爱生活的土哈哈！

河南地产一哥建业，最近在地产圈动静频出。

前有6.88亿港元转让近半数股权给河南国企，后有“拿粮食换房”的营销方案在地产圈成功出圈。

对于一家曾经虎啸河南，全国百强的房企来说，颇显得无奈。

对于“卖身”这一事，很多人觉得惋惜，但是站在建业的上下游、购房者立场上去看，何尝不是一件好事，最简单直接的起码货款有的回，房子可以交，总好过某大的“绝不贱卖资产”，天天喊保教楼的口号。

写到这儿，突然让小泷想起来电影《美人鱼》里徐克跟邓超的经典对边：

“你是燃烧自己，照亮我们，你是个伟人”

建业的胡葆森，确实是个伟人。

建业“拿粮食换房”的营销，从98年房改商品化至今开天辟地第一人。

当然这里的拿粮食换房并不是真的扛着粮食去售楼处换房，简单的来说，就是拿农作物通过出售给建业指定的收购方，收购方收购价格比市面上高，卖农作物的钱用来购买建业的房子而已。

交易结构如下：

此次建业拿粮食换房的活动在河南的两个县里。

一个是商丘市民权县的“小麦换房活动”。

民权县在这之前小泷还没听说过，因此小泷专门去做了下了解：

民权县隶属于商丘市，地处华北平原中南部，黄河大冲积扇南侧，属于典型的农业县份，人口74万左右，2020年GDP275.47亿元，人均GDP37162。粮食作物以小麦、玉米为主，经济作物主要有棉花、花生、烟叶等。

民权县当前的新房均价为4705元/平，此次建业的销售价格为有5000-6000元/平，户型为117-144平，一套总价58万起，2024年6月交房，按照当地首套房3成计算，首付差不多17万。

建业此次以2元/斤收购小麦，最高可抵16万房款，比市面上搞了0.5元/斤，刚好差不多是一套房子的首付。

另一个活动是：开封市杞县的“大蒜换房活动”

杞县位于河南东部，是开封市第一大人口大县，总人口有130万，2021年GDP408亿，人均GDP31384，经济作物主要有“大蒜、辣椒、花生、棉花”等，被称为“中原粮仓”。

杞县目前新房均价4804元/平，二手房均价为5309元/平，此次建业杞县推出的房子主打为准现房，2020年首次开盘，面积为103-200平以上，均价为4700-5600元/平，按照当地首套房首付3成计算，首付差不多15万左右。

建业此次5元/斤收购大蒜，最高可抵扣2万斤即刚好10万，再自己掏个5万即可够首付。

根据活动海报显示，该活动获得来电咨询2859组、到访852组、成交30套，16天成交约86万斤大蒜。

以上两个活动是不是跟电梯里某明星代言的汽车广告很像，有些熟悉的配方：“1成首付弹个车”换成“1成首付买个房”。

看起来能买得起，买得起车了，但真的是这样么？

以民权县总价58万的建业河畔洋房为例，首付是17万左右，小麦可以抵首付16万，购房者只需要付1万即可买到房子。

但是需要贷款41万，贷款30年，每月月供2055，一年还贷款24660万。

前面小泷讲过，民权县人均GDP37162，一年相当于要拿出6成去还贷款，并且是30年，如果这当中稍微遇到波折需要用钱的地方，可能房子就面临断供的局面，断供后对于以重农作物为主的农民而言，这又意味着什么。

所以，明面上看起来，就如同建业的宣传一样：爱心助农，轻松置家，为农民搬进城里谋福利。

但实际上，从粮食换房子折射出当前千千个小县城甚至三四线城市急切去库存的渴望和当地楼市的疲软。

以河南为例，“取消认房又认贷”、“鼓励老年人投亲购房”、“下调住房贷款利率”，“重启棚改货币化安置”等一系列措施用来救市，但是市场依旧不景气。

小泷的朋友之前在郑州以1.5万/平买了碧桂园某楼盘，现在价格到了1.2万/平，楼层还可以随便挑。

对于七八线的小县城而言，没有了土地财政就相当于少了一大部分收入，而对于建业这样区域型重仓小县城的房企来说，卖房还债成为了当务之急。

所以，所有利益相关方都需要迫切的给楼市去库存，让这个过去二十年最大的造富机器转起来。

既然有了以粮换房活动，接下来会不会有更多类似的活动跟进呢？

我相信有的，比如：

江苏连云港保利某楼盘就推出了买房送200斤土猪的活动。

往远了看，中国的城镇化率已经达到了64.72%，城市人口已经达到了9亿，楼市的人口红利已经见底，这个巨大的彩色泡沫眼看就要已经破灭，防止破灭的唯一办法就是找接盘侠，击鼓传花，把这个泼泡沫继续吹大。

所以，大家的眼光齐刷刷的对准了5亿农村人口，而且非常“量身定做”。

记得三农学者，复旦大学温铁军教授曾经讲过，亿万农民三次救过中国。

一次是国初危机，亿万农民交粮，第二次是土改，依靠农民缓解外债危机，第三次是乡村振兴。

可能也就是当下，最直接的是先为国接盘。

以上正文来自：小泷

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买房投资，是选择住宅还是公寓呢？

买公寓投资，到底划算吗？

在目前公寓市场比较火热的情况下，相信有不少人已经有过购买公寓的经验。

在此不否认，我是一个房产经纪人，

我说了以下的言论，肯定会有很多人说公寓是一个大坑，谁买谁就跳火坑。

公寓产品的抗性，众所周知的有水电，天然气以及后期转让税费。

那为什么还是有那么多人选择了公寓产品呢，是因为销售的嘴骗了你，还是自己一时上头没控制住？

都不是！

这年头，整层买公寓的人太常见了，手揣大几十万，甚至上百万千万买公寓的人也大有人在。

首先我们先来分析一下公寓与住宅的差别。

举个例子按照武汉后湖的市场行情来进行分析。

以相同面积为固定值

住宅公寓（复式楼）相差值

面积：100㎡面积：50㎡（100㎡）

单价：19000单价：16500

总价：190万总价：825000108万

首付：57万首付：41万16万

贷款：133万贷款：41万

月供：7871（30年）月供：4628（10年）3000元

总利息：150万总利息：14万136万

总价便宜108万，首付便宜16万，月供便宜3000，总利息便宜136万

水电费差异民用水：2.5元/吨商用水3.5元/吨

（3.5-2.5）×10吨（每月用水量）×12个月×50年＝6000元

50年水费多出6000元

民用电：0.58元/度商用电.78元/度

（0.78-0.58）×300°（月用电量）×12个月×50年＝36000元

50年电费多出36000元

物业管理费

住宅：100㎡×3元/㎡=300元/月

公寓：50㎡×4.5元/㎡=225/月

（300-225）×12×50=45000元

50年物业费剩下45000元

这是按照市场行情来计算的，当然肯定会有人说我瞎扯蛋，哈哈哈

真假，大家心里也应该有数。

不过在这里我不否认公寓的弊端，例如不能落户以及通透性不如住宅，对于这些抗性避而不谈的那都是扯淡。

我很明白市场人想买住宅的心理，作为首套房的我，我同样也会优先选择住宅，

那你自己都要买住宅，你还推荐别人买公寓，你说你不是乱盖嘛，--

在这里，我不推荐大家买什么，只是把一些实际的案例分享给大家。

我们租了一个公寓办公，单层50平。5.4米层高的复式楼，在王家湾地铁口，月租金4500，老板当时买的总价60万。

这个租金回报率想必大家应该能算出来吧。

我自己的客户买的平层公寓，在武汉唐家墩地铁口，总价78万，目前包租给途家民宿运营，实际租金7/3分，每个月的实际租金都在4200左右。

至于买公寓投资到底划算吗？这个真的是仁者见仁智者见智了！

你是首套刚需，买住宅，是绝对没错的，选择大品牌的开发商。

2022年 房产政策解读

2022年这个国庆节，注定是要被记入史册的好日子。因为国庆前人民银行和财政部发布了振奋人心的房地产托市政策。分别是2022年9月29日人民银行、银保监会发布的关于决定阶段性调整差别化信贷政策的通知，2022年9月30日中华人民共和国财政部发出的个人所得税退税政策通知和人民银行发布的下调住房公积金贷款利率的通知。

其中人民银行、银保监会联合发布了部分城市银行在2022年底可以自主决定新房首套住房贷款下限，首套房贷款利率突破目前的最低4.1%已毫无疑问，但是最终下调多少，得根据各城市的基本情况而定。哪些城市能下调可以自主决定这些政策呢？主要有：贵阳、昆明、大理、泸州、北海、桂林、湛江、泉州、安庆、温州、宜昌、襄阳、岳阳、武汉、大连、天津、秦皇岛、济宁、哈尔滨、石家庄、兰州、包头等房地产发展相对低迷的二三线城市。

2022年10月1日起实行的个人所得税的退税的公告。明确了退税范围是全国同一城市（同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）），关系人是出售住房纳税人应为新购住房产权人或者产权人之一。退税方式为新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。举个例子：如果房屋出售价格300万，个税6万，新购住房价值400万，个税8万，则可申请退还6万个人所得税；若新购住房价值仅200万，则可申请退个税4万，若新购住房价值仅100万，则可申请退个税2万。

而中国人民银行自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。按50万的30年的公积金贷款利率来看，总利率能少还1.48万，每个月可以少还月供41元。

三道关键政策的出台，表明了高层部门还是觉得过往的房地产市场过于低迷，也说明了政府调控房地产的决心，毕竟房地产作为经济的支柱产业之一，加快了房地产交易量的增长，才能带来更大的消费力度，让整个市场活跃起来。同时表明房地产已经开始触底反弹，购房者的机会已经来临。