父母买房子女还贷，北京试点60岁以上老人贷款买房，释放一个重要信号

近日，北京住建委发布的一份关于楼市的新文件引起业内外人士“围观”。

这份文件在特定范围内为老年人买房开出优惠条件——认可“接力贷”模式并取消了认房又认贷，符合条件群体可享受首套房35%、二套房60%首付比例。虽然优惠政策仅在昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三个项目进行试点，但这已经是北京楼市一次久违的松绑，被不少市场人士看作是一线城市“因城施策”松绑的一大信号。

中原地产研究直接指出，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子。中信期货在研报中预测，针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，未来仍有进一步突破的空间。

就在今年4月，广州重启接力贷“一日游”，一度引起业内外对相关政策的热议。第一财经记者从北京当地银行和地产中介人士处了解，接力贷在北京当地一直存在，但此次政策最大的亮点在于，老年人名下有贷款记录也可享受首套房优惠，且对“普宅线”（影响首付比例）的认定条件更为宽松。

目前，全国因城施策的步伐还在继续，一线城市中，在北京之前已有深圳推出“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策，广州、上海也出现了二手房指导价松动迹象。调控松绑虽是主旋律，但房住不炒、因城施策仍是底线。

三大松绑细节值得关注

8月4日，北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京住建委”）官方微信号发布文章《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》，其中提到，今年北京在第二批供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。

而考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

具体优惠支持包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

相比北京当前购房政策，该文件对符合条件的老年人至少做出了三方面松绑：一是限购政策取消认房又认贷；二是对“普通住宅”取消总价或单价限制；三是明确肯定接力贷。

按照当前北京首套房资格认定标准，购房者在京需名下无房且没有房贷记录。此次优惠也意味着，名下有房但房贷已经还清也可享受首套房优惠。另一方面，此前北京对首付比例的要求还与容积率、房屋面积和地理位置相关联，面积越大（以140平方米为界）、越靠近市中心则首付比例可能越高，即与房屋单价和总价挂钩。

（图源：中原视点）

而两大因素松绑之后，无房且有房贷已还清、符合上述条件的老年人购买试点项目，首付比例将从二套房标准的60%（普宅）或80%（非普宅），分别下调至35%或40%；而能够享受普通住宅首套35%、二套60%首付条件的房屋类型，也从需要满足“容积率小于1.0、面积小于140平方米、单价或总价未超过指导价”三大门槛，降低为仅满足“面积小于140平方米”。

简而言之，不论是首套还是二套，购买试点项目且符合条件的老年人都将大幅减轻首付负担。

而在贷款环节，除了利率优惠外，此次文件也明确肯定了“接力贷”的可行性，这同样成为市场关注的一大信号。不过，据记者从银行和房产中介处了解，接力贷在北京并非新鲜事物，此前一直存在，此次政策的区别主要还是在于“忽略”贷款记录。

“肯定能做，但是具体哪些银行能做还要具体确认，毕竟政策也会变化，一般主要是大行做。”据北京当地一位房产中介人士介绍，目前普通的“接力贷”要求主借款人即老年人年龄不高于70岁，最多能贷25年，符合条件的可由子女共同还款。某大行客户经理也印证了这一说法。另有某城商行工作人员明确表示可做“接力贷”，而且“一直可以做”。

“如果商议好了，最后房子可以通过赠予的方式转到子女名下。”另有中介人士建议，如果家里有北京户口、无房无贷老年人，在（年轻人）自己名下有房或有贷款（记录）情况下，可以考虑将老年人作为改善型住房贷款的主借款人，以此节省贷款成本。

不过，因为这一模式在过去一直存在“炒房”嫌疑，争议较大。就在今年4月，广州重启接力贷后又很快取消，一度引起业内外对相关政策的热议。此次北京住建委也强调，房地产从严调控依然是此次政策调整的基础。

中原地产在另一份研报中也指出，结合武汉限购松绑、广州接力贷等政策“一日游”，以及南京发布全面取消限购新政两小时后撤回等可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但房住不炒、因城施策的底线仍然不可触碰。

信号意义明显

考虑到只是在特定区域、针对特定项目、支持特定群体的购房政策调整，且试点项目位置相对偏僻，业内对北京此次政策调整的实际效果存在分歧，但普遍认为信号意义较强。中原地产研究认为，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子，除了利好3个项目的去化，政策标志性意义巨大，未来松绑的口子可能会越来越大。

今年7月28日，中央政治局会议首提保交楼，并强调压实地方政府责任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。中原地产研究认为，这次政策微调意味着北京楼市在需求端开始发力，“因城施策用足用好政策工具箱”的相关表述在北京开始落地。

北京住建委在文件中明确，此次调整主要基于促进中心城区人口疏解，以及因城施策支持刚性和改善性住房需求等背景，意在解决老年家庭养老购房困难。对于政策实际效果，有机构认为实实在在的首付比例下降，会吸引部分购房者倾向于选择试点项目；也有分析指出，政策重点仍在于中心城区人口疏解，短期试点项目少且位置较偏远，对老年人群购房的实质性拉动或有限，重点在于提振市场情绪。

从区位因素来看，三个试点项目的位置相对偏僻，均位于北京五环外。其中，昌平平西府地块、顺义福环地块、薛大人庄村地块总建面分别为12.52万平方米、18.73万平方米、6.28万平方米，销售指导价分别为6万元/平方米、5.97万元/平方米、7.3万元/平方米。

自去年下半年以来，房地产调控收紧加上疫情反复，各地楼市的成交持续低迷，但随着监管对相关政策纠偏，各地因城施策为楼市松绑的动作不断。不过相比二三四线城市，一线城市放松的迹象并不明显，而北京作为重点热门楼市之一，除了各银行房贷利率随LPR下调外，一直没有明显的松绑迹象。

从中介人士的反馈来看，经历了去年三、四季度近四个月的零成交，进入2022年的二手房成交一度反弹至接近去年上半年水平，但随后新一轮疫情来袭，居民购房和房东挂牌的热情再次回落。直到最近一个月，部分区域的热门小区成交量才再次回到10套/月以上。

另据中指研究院数据，今年1～7月，北京市商品住宅（不含保障房）成交408.91万平方米，同比下降32.8%。而因为新房尤其豪宅与二手房出现价格倒挂，部分地区销售分化明显，“豪宅热”与刚需/改善型需求未得到满足同时存在。销冠100数据显示，截至7月31日，北京新房的库存为831.94万平方米，大约是7.9万套，消化库存要18.8个月。

目前一线城市中，在北京之前，已经有深圳计划推出“一人购房全家帮”公积金贷款支持政策，上海和广州的二手房指导价也出现不同程度松动。北京住建委表示，下一步将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

中信期货研报分析，北京这次调整的“试水”反映的是针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，而从局部放松对销量的影响以及对整个市场复苏的效果来看，未来政策仍有进一步突破的空间。中指研究院也认为，这对其他城市的楼市调控也将起到风向标作用，未来各地因城施策的力度有望继续加大。

栏目主编：顾万全文字编辑：卢晓川题图来源：图虫创意图片编辑：雍凯

来源：作者：第一财经亓宁

子女可以用父母的住房公积金贷款买房吗？律师解答

现在很多地方普遍的房价比较高，而很多人毕业没几年准备结婚又很难准备出一大笔钱用来买房，所以父母那边也会为孩子分担一些。也有很多朋友会问，父母的公积金能用来给子女买房吗？

根据规定，个人住房公积金实际上可以有以下主要用途:

1.提取公积金买房

(1)按照规定，不贷款买房，可以一次性提取公积金；

(2)商业贷款可提取公积金用于首付和还本付息；

(3)公积金(组合)贷款可用于提取公积金偿还本息。

2.建造、翻新和大修房屋。

在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房和未使用的住房贷款，职工及配偶可申请提取住房批准建造前(含当月)的公积金额度，提取总额不超过建造住房的成本。

3.提取公积金交房租。

用公积金支付房租、政府租金补贴经济租赁房和市场租金。

4.提取父母公积金给孩子买房。

不使用住房贷款买房的，可以提取父母的公积金；

使用商业银行个人住房贷款购买自有住房，或者使用个人住房公积金(组合)贷款购买自有住房。付完首付，父母的公积金可以提取。

子女是可以用父母的公积金贷款买房的，如果是在不许可的城市中，也可以先以父母的名义申请公积金贷款买房然后将房子过户到子女的名下。

贷款购房，父母出首付子女还贷，子女出首付父母还贷，哪种更好？

尽管现在的房子不如之前那么热门了，但关于房子的话题还是不绝于耳。这几天，几个朋友聚在一起，又聊起了房地产市场。

其中，更多的话题集中在了“购房时，父母与子女在经济支出方面如何分工”的问题，也就是说是“父母出首付子女还贷”好呢，还是“子女出首付父母还贷”好呢？

为什么会聊起这个话题呢？

因为8月初北京试点60岁以上老人贷款买房，父母买房子女还贷，这让之前不被允许的“接力贷”成为了可能。

8月4日，北京住建委在发布的《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》当中提到，今年北京在第二批供地时，选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。

考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

优惠政策包括：取消认房又认贷、降低首付比例、允许子女作为共同借款人申请贷款等。

一般来说，从银行的角度来看，“接力贷”要求主借款人即老年人年龄不高于70岁，最多能贷25年，符合条件的可由子女共同还款。

那么，在“接力贷”允许的情况下，父母与子女在购房经济支出方面的哪种配合方式会更好呢？

我们可以从如下3个方面来考虑这个问题：

1.房贷的年限问题如果以60岁以上父母的名义来购房贷款，最多能贷25年，不能贷款30年，那么每月支付月供的款项就会更多，家庭的经济负担就会更重。

以贷款利率4.9%、贷款金额300万元为例，在等额本息还款方式下，贷款25年的月供是17363元，贷款30年的月供是15922元。在等额本金还款方式下，贷款25年，前12个月的月供大约在22000元；贷款30年，18个月的月供是20000至20500元。可见，贷款25年会比贷款30年，在月供上大约增加1500至2000元的经济负担。

2.房产的继承问题如果以父母的名义购房贷款，那么就会存在房产的继承问题。子女继承父母的房产，要交继承权公证费用、房产评估费用、房地产继承过户税费、契税。如果父母以赠予的方式将房产给子女，子女需要缴纳营业税、附加税、契税、印花税、个人所得税和其他费用。上述这些费用加起来，不是一笔小数目。

如果是以子女的名义购房贷款，那么就不存在房产继承的问题，日后将能减少许多麻烦和费用支出。

3.其他一些需要考虑的问题父母与子女在购房中的角色，还是影响到其他一些问题。例如，有房贷的人，可以抵扣一定数额的个人所得税。但如果以父母的名义购房贷款，子女只是帮助还月供，那么子女是不能进行房贷抵税的（注：父母的退休金不需要缴纳个人所得税）。再如，以父母的名义购房，还要考虑到孙子孙女、外甥是否能解决上学的问题。

不过，不管是父母购房子女还贷，还是子女购房父母还贷，从某种意义上来说都是不好的。例如，如果超能力地以“父母购房子女还贷”的方式购买房产，那么就成为世代房奴、子孙贷，子子孙孙无穷贷也。

有多少钱办多少事，这个原则也适用在购房上。如果经济能力不行，或是购房条件不具备，硬是采取措施想尽办法购房贷款，多多少少都会存在一些问题，这对于生活可能是不利的。你说呢？

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