裁判案例：债务人以夫妻共有房产抵押借款，配偶虽知情但未签署借款及抵押合同，能否主张房屋拍卖价款的一半

【裁判要旨】案涉房屋系案外人与债务人（即其配偶）在婚姻关系存续期间所购买，虽仅登记在债务人名下，但若夫妻无特别约定，应为夫妻共同财产。债务人用该房屋作为抵押向债权人借款，虽然案外人未在借款合同和抵押合同上签字，但其参与办理了抵押合同的公证手续，也知晓用于抵押借款的事实，且对此未提出异议。故法院认定该房屋为案外人与债务人的夫妻共同财产，案外人认可用夫妻共同财产为债务人个人贷款进行抵押担保，并无不当。//

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2021）最高法民申4952号

再审申请人（一审原告、二审上诉人，案外人）：张爱玲，女，汉族，1971年5月13日出生，住云南省昆明市盘龙区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人，申请执行人）：昆明市盘龙区茂恒小额贷款有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北京路668号和信花园（摩玛大厦）二期B座2705室。

法定代表人：吴斌，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：冉莹，女，彝族，1966年6月26日出生，住云南省昆明市西山区。

一审第三人（被执行人）：云南榕博房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡工业园区大板桥昆明国际印刷包装城文博路1269号综合楼二楼。

法定代表人：张爱玲，该公司执行董事兼总经理。

一审第三人（被执行人）：云南腊峰电力设备制造有限公司，住所地云南省昆明市官渡工业园区大板桥昆明国际印刷包装城文博路1269号（C-1-3地块）。

一审第三人（被执行人）：王榕（原被执行人王琼华之女，法定继承人），女，汉族，1993年11月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。

一审第三人（被执行人）：王珺（原被执行人王琼华之女，法定继承人），女，汉族，2000年7月24日出生，住云南省昆明市盘龙区。

一审第三人（被执行人）：王某某，男，汉族，2007年出生，住云南省昆明市盘龙区。

法定代理人：张某某（王某某之母），女，汉族，1971年5月13日出生，住云南省昆明市盘龙区。

再审申请人张爱玲因与被申请人昆明市盘龙区茂恒小额贷款有限公司（以下简称茂恒公司）、冉莹及一审第三人云南榕博房地产开发有限公司（以下简称榕博公司）、云南腊峰电力设备制造有限公司（以下简称腊峰公司）、王榕、王珺、王渝博案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民终995号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

张爱玲申请再审称，1.一、二审判决认定事实不清。张爱玲与王琼华（已故）系夫妻，2002年共同购买了昆明市盘龙区××路××小区××幢××单元××室房屋及××幢××号车库（以下简称案涉不动产），登记在王琼华名下，但属于夫妻共同财产。张爱玲投资20多万元对房屋进行了装修，并居住至云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）拍卖腾空前。2009年7月17日，王琼华以个人名义向茂恒公司借款90万元，并以案涉不动产作抵押，办理抵押公证时，张爱玲在场。所借款项用于购买农机设备，并未用于家庭共同生活，该笔款项已还清。2013年3月18日，昆明中院的（2012）昆民四初字第253号民事调解书明确载明，在调解书生效后解除对案涉不动产的抵押。该调解书生效后，虽然茂恒公司未办理解除抵押手续，但茂恒公司已不享有对案涉不动产的抵押权。2009年10月27日，王琼华向茂恒公司再次借款308万元，该笔借款并未以案涉不动产进行抵押，本息共计350万元应当由借款人王琼华、抵押人榕博公司、担保人腊峰公司偿还。对于上述事实，一、二审判决认定不清。2.案涉不动产系王琼华与张爱玲的夫妻共同财产，张爱玲应当享有拍卖价款一半的所有权。昆明中院在执行中将案涉不动产进行拍卖，所得价款1475198元，房屋由冉莹竞得、车库由何振华竞得。虽然案涉不动产登记在王琼华名下，但并不能否认案涉不动产属于夫妻共同财产的属性，抵押权人茂恒公司对此明知，且无异议。案涉债务系王琼华的个人债务，昆明中院不应当将全部拍卖所得价款用于偿还王琼华的个人借款，昆明中院应当返还张爱玲735799元。二审判决驳回张爱玲的主张，缺乏法律依据。3.云南银信房地产价格评估有限公司对案涉不动产进行评估，但却按照毛坯房给出评估价格，未包含装修的价格。昆明中院以房屋现状进行拍卖，应当包含装修价格。买受人在《拍卖成交确认书》第四条中明确表示对拍卖标的存在的已知或未知的瑕疵风险，由买受人自行承担。由此，买受人冉莹应当承担张爱玲对房屋的装修费用。

冉莹提交书面意见称，冉莹不是本案适格的诉讼主体，与各方无任何法律关系，冉莹通过司法拍卖竞得房屋，拍卖公告明确说明是现状拍卖。冉莹无任何过错，不应承担法律责任，请求驳回张爱玲的再审申请。

本院经审查认为，本案系民事申请再审案件，应当围绕当事人主张的再审申请事由是否成立进行审查。

关于张爱玲主张案涉不动产一半拍卖价款的问题。首先，根据原审查明的事实，案涉不动产系张爱玲与王琼华在婚姻关系存续期间所购买。王琼华用案涉不动产作抵押，向茂恒公司借款90万元。虽然案涉不动产登记在王琼华名下，但若夫妻无特别约定，案涉不动产应为夫妻共同财产。虽然张爱玲未在借款合同和抵押合同上签字，但张爱玲参与办理了抵押合同的公证手续，云南省昆明市国正公证处所做的《询问笔录》也证实张爱玲知晓案涉不动产用于抵押借款的事实，且张爱玲对此未提出异议。因此，二审判决认定案涉不动产为王琼华与张爱玲的夫妻共同财产，张爱玲认可用夫妻共同财产为王琼华个人贷款进行抵押担保，并无不当。其次，根据查明的事实，虽然昆明中院（2012）昆民四初字第253号民事调解书已经生效，但至昆明中院执行时，案涉不动产的抵押并未解除，茂恒公司仍然是抵押权人。张爱玲主张已偿还90万元的借款，但其并未举示证据予以证明。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因王琼华未履行还款义务，茂恒公司申请执行，执行法院拍卖作为抵押物的案涉不动产。如前所述，张爱玲认可用夫妻共同财产为王琼华个人贷款进行抵押担保。因此，二审判决认定张爱玲不享有案涉不动产一半的权益，即不享有案涉不动产一半拍卖价款的权益，并无不当。

关于张爱玲向冉莹主张案涉房屋装修补偿款的问题。张爱玲主张房屋装修补偿款的理由系认为昆明中院在执行过程中，对案涉房屋的价值进行评估时，系按照毛坯房对案涉房屋进行评估作价，案涉房屋的装修费用未包括在评估价中。因此，昆明中院对现状房屋进行拍卖不包括房屋的装修费用，从而向案涉房屋的买受人冉莹主张案涉房屋的装修补偿款。究其实质，张爱玲系对案涉房屋的评估价格提出异议。由于装修附属于房屋，且不可分割，昆明中院对案涉房屋进行现状拍卖，当然包括房屋的装修在内。冉莹通过司法拍卖竞得案涉房屋，依法取得案涉房屋的所有权。因此，二审判决认定张爱玲与冉莹之间不存在任何法律关系，无权要求冉莹支付装修补偿款，并无不当。

综上，张爱玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回张爱玲的再审申请。

审判长孙建国

审判员张爱珍

审判员孙晓光

二〇二一年九月六日

法官助理黎明

书记员黄敏

转自：民事审判

房屋抵押贷款能贷多少，按揭房屋能不能再向银行抵押贷款？

房屋抵押贷款能贷多少，都是没有固定的。简单来说，就是要看房子的评估价，这个评估价不是任何人认为多少就是多少，要通过专业的机构来评估。因此，并没有什么固定的数值。

能贷款多少还与很多因素有关，因其也会影响房产的评估值和贷款成数等方面，一般来说，房产的评估值和贷款成数越高，所能贷到的数额就越高。而反之，房产的评估值越低，所能贷到的数额就越少。因此房产的评估值和贷款成数也会影响到房屋的贷款额度。另外目前房产房龄也已成为许多银行发放贷款的一项审核标准。一般情况下，房龄越长，房屋保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。位置偏远、面积小的房屋，贷款成数一般较低。因为位置偏远，面积又小，房产的变现能力就越差，所以贷款成数就低，甚至可能不予贷款。

还有房子的一些其他情况，比如年限，地域，产权等问题，以及房产的流性、变现性等各方面。偶尔还会看借款人的个人条件，比如还款能力和个人信用额度等等。

按揭房屋能不能再向银行抵押贷款贷款的房子可以抵押的，可以办理房屋二次抵押贷款。

但是，房屋二次抵押贷款对贷款房屋以及其他要求是较高的，一般只有那些有保值、升值空间，而且房屋地理位置佳的房子才可以办理。

此外，房产抵押不影响个人平实正常使用，只要按时还款，房子出租、个人居住等是不受影响的。

房屋抵押了，可以正常居住，但是如果转移和变更产权人时，则会受到限制，未经抵押权人的同意，是不能随便处分产权的。

房子抵押贷款利息是多少房屋抵押贷款利率是不同的，贷款期限为5年以下（含5年）的，贷款年利率为4.77%。贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%。贷款利率是以央行基准利率为基础上下浮动的，各大行对房产抵押贷款利率以基准利率上浮15%，而部分股份制银行以基准利率上浮10%。

有法律问题可以点击下方小程序咨询专业律师↓↓

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）

普通人如何办理银行抵押贷款

抵押类贷款，额度取决于抵押物的估值以及借款人还款能力，一般情况放款金额为估值的70%到90%，因为一旦发生违约低于市值的债权会比较容易处理（不良资产），所以债权人降低自己的风险。因为有担保物，抵押贷款利率往往比信用类贷款低一些，征信要求要低一些。

房产抵押贷款

全款房抵押和贷款房产二次抵押，全款房抵押分为两种形式

①经营类抵押，需要借款者提供营业执照，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般封顶1000万，年化利率3.2%-7%，还款方式先息后本，等额本息等额本金都有。（先息后本、等额本金和等额本息哪种好）期限最长20年。

②消费类抵押，客户无经营，为受薪客户，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般200万，极个别封顶500万，年化利率3.75%-7%，还款方式多为等额本息和等额本金，最长期限20年。

由于近年国家房贷利率改革，由原来的标准利率改为LPR基准定价，所以有部分人将按揭转换为抵押贷款，这样操作虽然麻烦，还要产生额外的垫资费用，但是会节省很多利息。

房产二次抵押：第一次抵押或按揭之后再将房产证进行二次抵押，贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额，利率在3.6%-7%之间。还款方式等额本息，三年期。只需拿着资料去银行申请，抵押流程为银行办理。

房产抵押贷款的一般流程是什么？

1、提交所需证件

房地产权证或房屋权证，土地使用权证；借款人夫妻双方身份证，户口簿，结婚证（单身的需到所在民政局开据单身证明）；收入证明(需盖公章)。

2、看房评估

根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等进行评估。房屋一般可以贷款到评估价的5-9成。

3、在银行面签合同

房屋评估后，还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。

4、抵押登记

借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续，机关费用由借款人承担。

5、放款

抵押登记办理后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。

房屋抵押贷款注意事项：

如是在正规民间借贷公司办理房屋抵押贷款，而非银行，在借款时注意以下几点：

1、、谨慎审查出借款方的资质和信誉情况，尽量选择合法登记、规范经营、信誉良好的中介公司。

2、坚决拒绝签署内容空白或不完整的文件，在签署《借款合同》、《收款收据》时仔细审查各条款，切勿草率签字，必须在取得借款后按实际金额出具《借据》、《收条》等。

3、约定的借款利息、逾期还款利息、违约金、滞纳金标准各项及总额均不得高于银行同类贷款利率的四倍。

4、就同一笔借款不能重复签署多份《借款合同》、《收款收据》。

5、保留好相关的收款、还款凭证，尽量通过银行转账形式还款，并保证收款账户户主与出借人一致，同时在汇款时注明归还哪一笔借款、本金与利息分别是多少等细节。

6、还清借款后，必须要求出借人将原有《借款合同》、《收款收据》等原件交回借款人或当场销毁，避免出借人再次据此提出主张。