2021最新房贷计算方法

幸福里百科词条：房贷计算方法主要由贷款方式、还款方式和税率来决定，知道自己需要选择什么还款方式，适合自己购房还款方式，才能更好地减低还款压力。

房贷计算方式主要有两种等额本金：每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率

已归还本金累计额=本金/（总还款月数*已还月数）

等额本息：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕

等额本金等额本金是贷款还款的一种方式，是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

等额本金的特点：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。

等额本金适合人群：前期还款能力强，后期收入可能会减少。

等额本息（每月还款的本金和利息的和相等）等额本息是贷款还款的一种方式，是指借款人每月按相等的金额偿还贷款本金和利息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

等额本息特点：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。

等额本息适合人群：前期收入低，以后收入增加。

房贷计算器值得注意的是，由于房贷利息计算方式过于复杂，因此市面上已经出现了很多房贷计算器的APP、小程序和网站，只需要在对应的地方下载或者搜索“房贷计算”即可。

进入页面后填写自己的首付、贷款比例，贷款方式是纯商贷、组合贷还是纯公积金贷，以及还款方式，是等额本息还是等额本金，最后填入贷款年限，计算机就能快速计算出购房者往后每个月将还多少钱贷款。

注：以上内容来源于网络综合整理具体政策以各地信息为准。

无需房贷计算器，一招算出整个楼盘的等额本息还款月供金额

对于我们刚需买房，最重要的限制因素还是钱！钱！！钱！！！

首付和月供是我们买房时很看中的因素，首付够不够，代表我们能不能顺利的买房上车；月供代表我们能持续承受的定期支出。因此拿到开发商备案价后，如果想要快速的算出所有房号的首付和月供，定位自己可以购买的单元，可以参考如下方式哦。

一般参照房产政策可以知道自己是几成首付，首付=备案价格*建筑面积*首付成数，很快就能算出首付的金额。

深圳购房首付比例及贷款利率

结合自己的现存资金和借贷款能力，算出自己的首付可承受最大极限值；筛选出小于首付可承受最大极限值的房号即可。

筛选出可承受的首付区间

月供的计算比较复杂，之前都是通过直接在网页端的房贷计算器上查询。但是如果一个一个粘到房贷计算器上查询真的太累了。为了偷懒想到了如下计算方式。

我们知道，房贷还款方式有2种：

①等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

②等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

这个等额本息还款方式下，在还款期内每期的还款额是一样的，这个概念跟财务管理里的年金概念是相似的。

年金（Ai）是指一定时期内每次等额收付的系列款项，通常用A来表示；年金按照收付时点和方式的不同可以将年金分为普通年金、预付年金、递延年金和永续年金等四种。

月供每月末还款，月供额就是这个等额付款的A值，贷款总额就是现值P

贷款总额=月供额*年金现值系数→P=A*(1-〖(1+i)〗^(-))/i

买房的时候贷款额是已知的，我们现在想要求月供额，因此公式可以转化为：

A=P*i/(1-〖(1+i)〗^(-))=P*(i*〖(1+i)〗^)/(〖(1+i)〗^-1)

月供系数就是(i*〖(1+i)〗^)/(〖(1+i)〗^-1)

这个公式里，由于是每月还款，因此i对应着贷款月利率，i=贷款年利率/12个月；是还款的期数，如果贷款是30年，=贷款年数*12=30*12=360月。计算的时候要注意都换算成月相对应的数据。

计算的时候可以利用Ex的幂函数w（，w）来计算次幂的结果。

月供系数计算公式

算出商贷月供系数和公积金贷款月供系数后，就可以直接一次性算出整个楼盘的月供金额。

总月供金额=商贷月供金额+公积金贷款月供金额=商贷金额*商贷月供系数+公积金贷款金额*公积金月供系数。

商贷：目前LPR=4.65%，首套房上浮30BP，贷款利率为4.95%；按30年还款期计算，得到商贷月供系数为0.0053377

公积金贷款：利率为3.25%；按30年还款期计算，得到公积金贷款月供系数为0.004352063

算出整个楼盘每个单元的首付和月供金额

这样子就可以快速算出等额本息还款方式下每期的月供额啦，是不是比粘到房贷计算器上快很多呢。

算出来数据后，就可以在Ex中做快速的筛选和排序，选择自己可以上车和后续可承受月供金额的单元啦。

怎么贷款最划算怎么还款最省钱？

半年前，夏女士花了185万元在融创文旅城买了一套房子，当时付了20%的首付款，同时向富滇银行贷款147万元，期限20年。贷款专员帮她计算了一下，每月需要还款9819.48元。到了今年3月，夏女士想提前还款，银行查阅了资料说可以，因为她已经还款超过6个月。在办理提前还款手续时，夏女士傻眼了，这6个月，她差不多还款6万元，其中竟然只有1.9万元是本金，她还需要向银行还款145万多元，敢情2/3的钱都是还给银行的利息。

记者采访发现，与夏女士一样不明白还款规则的“贷款小白”还有很多，大部分人只知道贷了多少钱，至于最终会还多少钱，心里是没数的。随着房价的不断增长，要一次性付清房款对于很多家庭来说是比较困难的，所以大部分人买房时都会选择贷款。那么，买房贷款怎样最划算？又怎样还款最省钱？

尽量采用公积金贷款

根据我国相关法律中的规定，使用住房公积金不仅仅限于购房，在租房、修建房屋等情况下，只要满足了规定的条件，都可以申请提取住房公积金来使用。而在购房的时候，如果购房者资金不足需要按揭贷款，可以用自己的公积金来申请。

目前，昆明公积金的贷款条件要求，贷款人必须连续足额缴存满12个月，在昆明有公积金或昆明户口、在云南州市有公积金；男方贷款年限不超过60周岁，女方不超过55周岁；首套首付比例20%，二套首付50%；首套利率3.25%，二套3.575%；单人贷款额度30万，夫妻双方50万。

再来看看住房商业贷款政策。由于受疫情影响，央行放水降息，以3月7日为例，昆明首套房贷利率为5.25%左右（LPR4.75%+0.5%（50BP)=5.25%），二套房贷利率5.6%左右（LPR4.75%+0.85%(85BP)=5.59%）。相比春节之前（2月20日之前）有所下降，首套由5.6%降至5.25%。目前，首套的首付比例各大银行基本上是22%起，其中不排除受个人资质即征信记录、工作单位、收入流水等的影响；二套首付45%。住房商业贷款只认贷，不认房，如果有1套在贷，且未结清，算二套。这个时候，第三套住房贷款就会停贷。

我们还是以夏女士购买的房子为例，来计算一下公积金贷款和商业贷款的差别。

假设这套总价185万元的房子为首套房，按照公积金贷款的要求，首付20%，即37万元，需要贷款148万元，20年，利率3.25%。把这组数据输入2020房贷计算器，可以得出每月等额还款的金额为8394.50元，20年需要支付利息为534679.34元，本息合计2014679.34元。

如果采用商业贷款，首付22%，即40万元，需要贷款145万元，20年，利率5.25%，房贷计算器显示每月等额还款9770.74元，20年利息总额894977.70元，本息合计2344977.70元。

也就是说，使用公积金贷款首先首付比商业贷款少3万元，每月还贷少1376元，利息合计就更明晰了，少了36万多元。

不过，公积金贷款有限制，前面我们已经说了，单人贷款额度30万，夫妻双方50万。对于目前昆明的房价行情来说，显然是不够的。这个时候，可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式，总的算下来也比单纯商业贷款划算。值得一提的是，有的开发商的楼盘不支持公积金贷款，如果不巧被你遇到，就只有硬着头皮商贷了。

等额本金还款最省钱

目前，还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款，借款人在开始还贷时，每月负担会较大，随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出也会相对低；第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，借款人每月月供不变。

还是以夏女士147万元的商业贷款为例，贷款期限20年。如果采用等额本金还款方式，每月还款12556.25元，总共支付利息为774965.63元；如采用等额本息的还款方式，每月还款9905.51元，但总利息为907322.22元，比第一种方式多支出利息约13.2万元。比较之下，选择等额本金还款方式比较划算。

多首付，高月供，如何选？

在隆盛府销售中心，记者遇到一对80后小夫妻，两人在最终的付款方式上意见不统一。在小高看来，老公是做生意的，收入并不稳定，有钱的时候最好首付多付一点，月供压力不会太大。而她老公却认为，首付3成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。

富滇银行理财顾问小李告诉记者，一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部用作首付，月供低一点无可厚非。只不过，这样手头就没钱了。从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，而实际只用贷款50万元就够了。这笔余钱如果存银行，5年的定期利率是4%，公积金贷款利率是3.25%，就是说，如果把余钱存定期，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.75%；商业贷款利率5.25％，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他渠道的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。

温馨

提示

贷款买房流程

1.提交贷款申请

当你签好了房屋买卖合同后，就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。

2.银行受理调查

银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3.银行核实审批

贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等，这是商业贷款流程中比较重要的环节。如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4.双方办理相关手续

银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

5.银行发放贷款

所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。本报记者阿芳