​前3年只还利息、总利息增加，温州“安居贷”是不是好选择？

近期，温州市与华夏银行合作推出“安居贷”，让借款人前3年可只还利息、不还本金，创新房贷还款方式。在部分购房者看来，该产品可以减轻前期还款压力，适合稳定收入人群。而在部分业内人士看来，此类还款模式会增加总利息，实际并不会减轻购房者负担。

近日，温州市与华夏银行合作推出“安居贷”，让借款人前3年可只还利息、不还本金。图/ICh

温州“政银合作”推出安居贷，银行人员称产品还未上架

日前，据“温州住建”官方微信公众号披露，温州市住建局与华夏银行温州分行展开“政银合作”，推出住房消费金融服务产品——“安居贷”。此类产品允许灵活调整按揭还款方式，借款人前3年可选择只还利息。

具体来看，上述华夏“安居贷”的特征是“灵活还、自由还”，主要面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息。

而关于“首套”的认定标准，温州市住建局方面表示，以温州市域范围内住房和贷款信息为准，即名下在温州有1套住房，但没有贷款或贷款已结清的，购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。

对此，新京报记者致电华夏银行温州分行，相关工作人员表示，“安居贷”的具体申请条件是要求借款人名下没有贷款，拥有稳定的现金流，届时要参考征信情况等。在房源方面，如果买一手房，肯定是要在与该银行有合作的房源里展开。“目前该产品还不能马上办理，因为还在上架中。”

那么，在此之前已经办理的个人住房按揭贷款业务，是否可以转办“安居贷”呢？上述工作人员称：“目前收到的信息是不行，但不知道未来这个产品会不会进一步优化。”

有购房者看好“安居贷”，可减轻前期还款压力

当前，在个人住房按揭贷款方面，主要有两种还款方式，是等额本息和等额本金。

等额本息还款也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款又称利随本清、等本不等息还款法，每月偿还的本金一样多，而利息部分则是每月递减，买房人最开始的还款压力较大，最后慢慢减少。

“‘安居贷’和以往房贷最大的差别在于还款方式不同。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，无论采用等额本金还是等额本息都是每月还本金的差异，而“安居贷”则是可选择“先息后本”或“少量本金加利息”的方式。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力最大，因为可能一些购房者首付也是通过借款或筹款的方式进行的。“安居贷”实际上为购房者提供了三年缓冲期，在这3年中因为利息和本金的负担比较小，所以其实就是减轻购房前3年的按揭贷款成本，对于购房者的压力减负有积极作用。

在采访中，新京报记者发现，有购房者对这一还款方式颇感兴趣。近期有购房打算的张女士表示，虽然这种还款方式利息并未减少，但是本金延后支付，在一定程度上还是能够缓解当前的还款压力的。

不过，在购房者黄先生看来，“安居贷”针对的是收入稳定人群。黄先生补充说：“如果收入不太稳定，或是对未来收入预期不太乐观，还是不敢买房的。”

总利息更高，不会实际性减轻购房者负担

但需要注意的是，还款方式的改变、还款时间节点的推后，本质上并不会减少利息。“这一贷款方式并不会实质性减轻购房者负担。”张波直言。

实际上，“安居贷”还可能会增加总利息。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒说：“是不是后期支付的利息可能会更多，这个是需要购房者要进一步考虑的。”

对此，华夏银行温州分行的工作人员表示，“安居贷”这类还款方式并不是房贷利息的减免或降低，只是一种还款方式的不同。从利息来看，和等额本息、等额本金两种传统还款方式相比，“安居贷”的总体利息确实较高。“我们银行算利息就是根据你本金占用的一个情况去算的，若占用本金多，相应的利息也就多了。

上述工作人员进一步表示，前3年本金没还，摊到相对较短的期限来还，利息肯定会增多。就“安居贷”而言，如果前3年没有还本金，只是还利息，那么3年后的利息将依然根据并未减少的本金基础上计算。相较之下，总体利息是“安居贷”最高，其次是等额本息，最少的是等额本金。

如此来看，温州推出的“安居贷”这种创新型还款方式，优缺点明显，前期减轻购房者还款压力的同时，也增加了整个购房利息。

这种模式会被借鉴与推广吗？张波表示，“安居贷”类的还款模式本身依然存在一定风险，并不适合在全国大面积推广。采用这一贷款方式要求银行对于贷款申请人的还款能力进行细致审核，如果审核不严容易导致实际不具备完全还款能力人申请成功，这一风险将会延迟到3年后体现。另一方面，如果部分地区的房价出现明显下降，这一模式也会导致后续的违约风险明显提升。

新京报记者饶舒玮段文平

编辑武新校对柳宝庆

“买底楼送花园”？结果是改建公共绿地！业主被罚后怒告开发商

小李去看房

相中了底楼附赠花园的房屋

可等到交付使用后不久

就被城管责令要求恢复整改

并对小李进行了罚款

怎么也想不通的小李

将开发商告上了法庭

案情回放

2021年4月，小李被某房产公司在售的一楼房屋附带25平米花园所吸引，当天便由销售人员小朱带领前往实地查看，发现屋前花园与房屋并不直接连通，需要打通阳台设置专门通道才能进入，还需业主进行区隔围合才能获得花园。后来，销售人员又提出建议，即房屋交付后业主可从阳台开一个专门通道即可直接进入花园。小李被底楼附赠的花园所吸引，在购买房屋之前再次前往实地测量花园面积并确认交付后使用情节后，与小朱进行了微信沟通。

小李

赠送花园可不可以在合同里面显示？或者是另外写个附加合同？

小朱

姐，不能显示在合同里，也不能出附加合同的。

小李

那如果不能写下来，这个花园就是公用的了，能不能用篱笆围起来，能不能私用？到时候物业会不会要我们拆掉？

小朱

其他一楼业主也是用篱笆围起来的，其他人没有路可以进去的，物业是我们自己的公司，你就放心吧，姐。

8月，小李与该房产公司签订商品房预售合同，合同对于交付房屋的面积（不包括花园面积）和价格（单价3.8万元）均进行了约定。补充条款对庭院、地下附属区域等部位进行了约定：“……底层庭院是可供住户使用的室外院子……甲方设置了专有通道、不设公共通道、且采取了围合措施的庭院（花园），其使用权属于在房屋交付时设置了专用通道的相连房屋的业主专有……”。小李按约支付了全部房款。9月，房产公司向小李交付房屋，交付现状为：房屋所在楼栋前面设有整片业主共有绿化草地，系争房屋并未设置专有通道，不设公共通道且采取了围合措施的花园。10月初，小李接到房产公司通知后签署了一份《承诺函》。

后小李在房屋阳台设置了一个通向房屋前“自家花园”的专门通道。12月，城管介入责令小李恢复阳台至原状，后经多方协商，房产公司支付了恢复整改费用及城管罚款共5500元，现涉案房屋的阳台，也就是当初承诺附赠的“底楼花园”已经恢复至交付时的状态。

小李认为自己是基于销售人员承诺一楼附赠花园才购买系争房屋，当时房产公司说只有签署了承诺书，才能从阳台开设通道进入底楼花园。当时自己在阳台设计通道的方案也是得到房地产公司、物业公司认可才最终实行的。但是自己按照方案制定门窗并施工后，物业公司却向城管举报，使得附赠花园无法如约使用。小李认为房产公司作为房屋的出售方，以故意欺骗、编造谎言、歪曲事实的手段出售房屋达到获利的目的，要求房产公司按花园面积25平米计算，共赔偿其损失30万元。

被告房产公司辩称：双方签订的认购书及预售合同中约定的交易标的仅为系争房屋，不包括花园，一楼临界的绿地也并非交易标的物。预售合同及临时性管理规约等附件中明确约定涉案房屋的建设面积、总价款且原告明确知悉并同意不得违章搭建、改造、破坏房屋外立面。系争房屋所在楼栋其他房屋单价为3.85万-4.26万元不等，房产公司已经给了小李最低价的优惠，小李不存在任何损失。

法院认为

法院认为，本案争议焦点在于花园是否为房产公司承诺的房屋交付条件。

预售合同中明确约定交付商品房的面积不包括花园面积，且补充条款里也载明如房产公司交付庭院（花园），需满足三个条件：与相连房屋设置专有通道、不设公共通道、采取围合措施。但系争房屋前面的公共绿地并不符合上述条件。房产公司已按约交付系争房屋。

小李虽然被“底楼附赠花园”的宣传吸引，但她在签订合同之前已经实际查看现场，且从双方的微信聊天记录可见，小李对于公共绿地的性质以及将公共绿地改成“花园”的法律后果均有基本的预见和判断。

房产公司的工作人员所作宣传及其与小李的聊天记录可看出来房产公司为销售房屋向小李提出了交房后可将公共绿地侵占变更为花园的建议，并不能视为房产公司在合同之外作出了交付的房屋附带花园之承诺。

小李采纳了该建议，并在接收房屋后进行阳台改造，将公共绿地私自占用的行为侵犯了其他业主的合法权益。小李和房产公司的行为，本质是通过侵害第三方利益的违法方式约定改建一个不属于双方的花园。双方对于上述侵占公共绿地违法行为的发生存在共同过错，违法行为导致的后果应由双方共同承担责任，现房产公司已主动承担纠正违法行为即阳台整改的相应费用。

业主购买房屋对于房屋价值的认定应当是结合楼层、具体位置、软硬件功能等综合考量，小李在查看现场并参观样板房后对于房屋的上述情况均了解并考虑清楚之后才会签订合同。小李并未举证证明房屋总价中包含了将来违法改建可得的花园价值，也不应包含通过侵占其他第三方权益可得的花园价值，故小李主张的价值损失没有事实和法律依据，法院不予支持。

➤法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

《最高人民法院关于审理审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

在现实生活中，房地产开发商经常采用附赠房屋毗邻的花园、露台等手段进行促销。购房者在签订合同时对于开发商的宣传资料内容要认真甄别。赠送的花园等究竟是全体小区业主的共有部分，还是个别业主专有部分要了解清楚。小区内部分绿地以花园等形式转让给特定业主专有使用，是开发商与个别买受人分别约定而达成的意思，其是否构成有效的专有使用权设定协议，关键在于赠送的花园是建筑物的专有部分还是小区的共有部分。购房者若对于赠送花园性质存在怀疑时更不可抱有侥幸心理，否则存在赠送花园协议无效的风险。

同时开发商作为销售者在进行广告宣传之前应当做好广告合规审核，秉持诚信原则进行销售，切实履行说明和披露义务。

转自上海青浦法院

来源：上海法治报

南宁缴存职工，这份公积金贷款办理指南请收好

即日起，新修订后的《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》正式执行。新政明确，购买首套住房公积金贷款最高可贷70万元，二套最高可贷60万元，二套首付比例下调至30%。尤为值得注意的是，新政采取“先存后贷、存贷挂钩”的原则，缴存职工的贷款额度与缴存职工个人账户余额及缴存时长挂钩，实现缴存贡献与贷款权益的精准匹配。

此次调整有利于月缴存额度不高但缴存金额稳定、缴存时间较长的中低收入职工取得相应的贷款权益，更好地支持长存多缴的职工，更加支持中低收入家庭住房消费。

记者了解到，新政虽然正式实施，但是不少市民对于如何办理、办理需要哪些条件等还存在不少疑问。为了便于市民办理公积金贷款，了解公积金新政，3月1日，南宁市公积金管理中心还发布了《住房公积金个人住房贷款办理指南》（以下简称《指南》）。《指南》对于贷款对象、贷款用途、贷款基本条件以及房屋套数认定等内容给予详细阐述。

新政亮点

降低二套房首付比例为刚需家庭提供支持

取消最低贷款比例要求，降低二套房首付比例，再交易自住住房贷款取消了房龄限制。记者了解到，新政实施后，出现了这三大亮点。旧政策此前要求首套最低还款比例不低于家庭收入的25%，二套要求最低还款比例不低于家庭收入的35%。新政实施后，取消了这一限制，借款申请人可以在符合其他贷款条件的情况下根据收入能力自由选择还款比例以确定贷款年限。这一政策调整进一步降低了借款申请人的还款压力。

此外，过去旧政策二套房首付比例为40%，新政策实施后，最大的亮点之一就是二套房首付比例降至30%。这一政策调整对缴存职工购买改善性住房提供更有利的支持。

还有一大亮点就是，新政要求由过去房龄不超过20年调整为房龄不超过30年。这一政策调整放宽了对缴存职工购买二手房或办理商转公时房龄的限制。

贷款对象

扩大到广西北部湾经济区城市六地级市

哪些人群可以办理公积金贷款呢？据了解，此次新政进一步扩大贷款对象的范畴，即由原先南宁、北海、钦州、防城港四城缴存职工扩大到北部湾经济区城市，即北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市。扩大范围后，在六市缴存公积金且户口在以上六市（任一即可）的缴存职工，在南宁购房可按照南宁公积金政策申请贷款。目的是有利于推进北钦防一体化融合发展，强化玉林、崇左等地联动发展，在吸引人才及加快广西北部湾经济区高水平开放高质量发展方面都有着积极作用。

需要特别注意的是，对于灵活就业人员缴存公积金的，参照灵活就业人员缴存住房公积金使用公积金贷款按照相关规定办理。借款申请人均包含共同借款人。

《指南》特别指出，公积金贷款用于购买、建造、翻建、大修在南宁市城区内（铁路分中心缴存职工在铁路系统管辖范围内各地级市）的自住住房，住房用途为住宅。自住住房类型包括新建自住住房、再交易自住住房、商业住房贷款转公积金贷款（以下简称商转公贷款）自住住房以及建造、翻建、大修自住住房。特别提醒的是，商转公贷自住住房是指已经取得不动产权证书，具有完全处置权利，尚剩余商业贷款余额，且可在房产管理部门办理抵押登记的住房。

房屋套数认定

使用过一次公积金贷款执行二套贷款政策

新政实施后，不少缴存职工对房屋套数认定等方面仍存在较大疑虑。那么，该如何认定房屋套数呢？

根据《指南》，借款申请人在南宁市城区内无住房，且在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为购买首套住房，执行首套公积金贷款政策。如何认定购买第二套住房，执行第二套公积金贷款政策呢？根据《指南》，有下列情形之一的，均被认定为“二套二次贷款，执行二套政策”。如：借款申请人在南宁市城区内有一套住房且在全国范围内未使用过公积金贷款；借款申请人在南宁城区内有一套住房且在全国范围内使用过一次公积金贷款并已还清的；借款申请人在南宁城区无住房但在全国范围内使用过一次公积金贷款并已还清的；借款申请人购买危旧房改造住房还建项目的，如在南宁城区内有两套（含）以上住房或使用过一次公积金贷款并已结清的，执行第二套住房公积金贷款政策，不受住房套数限制。

另外，借款申请人在南宁城区内有两套或以上住房的；或在全国范围内使用过两次或以上公积金贷款的情形，认定为购买第三套及以上住房，不予贷款。

对于高层次人员首套房公积金贷款认定标准，及借款申请人在申请公积金贷款时，本次贷款为在南宁住房公积金管理中心第一次使用住房公积金贷款，且在全国范围内使用或使用过一次住房公积金贷款并已结清；同时本次贷款所购住房为南宁市城区内拥有的唯一自住住房。

贷款额度

综合评估取最低值确定首套最高额度70万元

另外，对于缴存职工较为关注的贷款利率、贷款期限、贷款额度等内容，《指南》也给予了明确。执行首套公积金贷款政策的，贷款利率为同期公积金贷款基准利率；执行第二套住房公积金贷款政策的，贷款利率为同期首套房公积金贷款利率的1.1倍。

记者了解到，首套房公积金贷款最高额度调整至70万元，二套房贷款最高额度调整至60万元，取消所购住房面积限制及贷款月还款比例下限，降低购买二套住房首付比例至房屋总价的30%，再交易住房及商转公贷款住房房龄放宽至30年。

每笔公积金贷款的可贷额度由贷额度计算公式、住房价值、首付款比例、还贷能力系数、信用状况等规定进行测算，综合评估借款申请人实际情况后，取最低值确定（向下取整为1000元的整数倍）。

特别提醒，借款申请人要特别清楚新政的实施情况，避免由于办理公积金提取业务而影响公积金贷款额度。

月收入认定标准

缴存职工存在异常缴存需提供资料核实

根据《指南》执行首套公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的20%；执行第二套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的30%。申请纯公积金贷款的借款申请人月收入扣除月还款额后，仍超过基本生活费标准的，月还款额与月收入的占比上限最高可按60%计算；如申请公积金组合贷款，月还款额占借款人月收入的比例上限最高仍按50%计算。

需要注意的是，贷款月还款额是指个人征信系统显示的各类负债（包含但不限于商业贷款、信用贷款、贷记卡或准贷记卡大额透支、担保等）月还款额和申请的当笔公积金贷款月还款额之和。缴存职工的月收入，以申请公积金贷款时的缴存基数为准，借款申请人如遇缴存基数调整，需待调整完毕且按新的缴存基数正常缴存后，方可按新缴存基数认定。

缴存职工个人账户缴存状态为封存、非正常缴存的，不能认定缴存基数。缴存职工存在异常缴存需提供资料核实。

存在异常调整缴存基数等情况的，需要提供银行收入流水、社保个人参保缴费资料、个人所得税完税凭证等资料进一步核实，确定月收入。所提供的相关资料显示月收入不一致的，取最低值确定月收入。

哪些情况会影响放款呢？

《指南》的放款条件明确，借款申请人的个人账户缴存状态为封存、非正常缴存的；所购房屋建筑主体结构未封顶且未由第三方机构提供担保的；借款人婚姻状况、经济状况、信用状况等发生变化，对贷款审批结果产生重大影响等原因不予发放贷款。

来源：南宁晚报