提前还款你选对了吗？

昨天写了一篇关于房贷利率的调整，还是有不少朋友感兴趣的。其中也有朋友问到，关于提前还款的问题，今天我就说下我的个人看法哈。如果有专业的银行朋友，欢迎指点迷津，答疑解惑！

提前还款

对于前两年高位接盘的朋友，还了一两年的贷款下来，应该也感觉到了，每个月还款额中利息实在是太多了，本金少的可怜，尤其是等额本息的（每个月固定还款额）下图就是100万的等额本息，月供5400，月供本金只有1200左右…

月供5400，利息1300

加上今年在疫情的影响下，一方面，很多企业已经支撑不下去了，裁员的、失业的人员达到顶峰，有一份稳定的工作已经相当不容易了！所以存款变的尤为重要！

另一方面，房企、银行压力也大了起来，房子开始打折降价售卖，银行贷款利率下调，存款利率同样下调，在多方面影响，很多人在手上有一定闲钱的情况下，决定提前还款。

那提前还款总共有四种方式，这里简单介绍两种比较常见的，其他两种如果感兴趣可以咨询贷款经理。

有的银行比较方便，可以直接在对应银行上预约，有的银行则需要通过贷款经理线下预约办理。这里需要注意一点的是，大多数银行的提前还款都需要满足还款期数达到12期，也就是满一年的条件，并且提前还款都会有一定的违约金（少量金额）。

第一种，可以选择，还款年限不变，降低每个月的还款金额。还是以100万贷款为例，利率5.4%，还款满一年之后选择提前还款，在利率不变的情况下，提前还款10万，可以节省利息将近10万元。

还款前后差异

这里也可以看到，等额本息三十年的情况下，利息总额是基本上等于本金的！那提前还款后，每个月的还款额变化不是特别的大，仅仅少了600元左右。如果想每个月还的更低一些的话，只能加大提前还款金额。

提前还款后，还款金额变化

第二种，就是月供保持不变，降低还款年限，还是以上以100万为例，提前还款10万，可以节省将近30万的利息！

节省利息30万

另外一个就是提前还款之后，你的贷款期限缩短为276期，也就是从29年，变成了23年左右。区别还是相当大的！

贷款期限大幅度减少

另外还有一个好处是，虽然选择的是月供基本不变，但是细看可以发现，提前还款后，每个月的还款金额中，你的本金会有所上浮，上浮的比例也依赖提前还款金额的多少！

这里可以看到本金每个月相差500左右

所以看完这两种方式之后，大家可以根据自己的家庭实际情况，和近期的需求点是什么再做打算。如果想减少近期的压力，那就选择年限不变，降低月供。如果想减少利息，那就选择月供不变，减少还款期限。

至于网上讨论的怎么还款最划算，我觉得大可不必研究那么透彻，因为你研究过的都是银行早就探索过了的，金融数字还是银行专业。但是可以肯定的是，提前还款就一定可以利息！

以上的数据介绍，因为年限的不同，还款期数的不同，会有些许的偏差，所以仅供大家参考，最终还是以银行给出的数据为主[作揖][作揖]

提前将房贷还完，是“聪明”还是“糊涂”？算了一笔账就明白了

引言

近20年国内房价不断上涨，如今已经达到让普通人望尘莫及的水平，现在大多数中国家庭都很难真正凭实力全款买下一套房，为此很多人为了解决住房问题，不得不背上几十年的房贷。

虽然说按揭买房的确能缓解当下的住房燃眉之急，但后续还房贷却也是很多家庭的一大困扰，而且房贷时间越长利息越多，等到还完时才发现有时房贷的利息都比本金还高一倍。有人算过一个家庭的平均资产大概有300万，但这其中70%都来源于房产。

正是因为房贷给大家带来了诸多困扰，所以也有一些人考虑提前将房贷还完。那么提前将房贷还完，是“聪明”还是“糊涂”？算了一笔账就明白了。

其实现在关于是否要提前还房贷，社会上有两类观点，一类人认为可以提前还，毕竟银行贷款的利率较高，时间越长，利息越多，这也提升了百姓的还款压力，若是能够提前还清，便可以减少在利息方面的支出，而且还清贷款后，自己的心理压力也会减少，会让后续几十年的生活质量有明显提升。

当然在他们看来，提前还清房贷则意味着房子彻彻底底掌握在自己手中，也终于能够拥有房子产权证，这也能避免某一天因为其他原因导致房子断供被收回。更何况现在房贷的压力让很多普通家庭都不敢有其他消费，毕竟每个月仅是还房贷就占据了大笔支出，这导致很多家庭的生活质量都在还贷的这几十年受到严重影响。

那还有一类观点并不支持提前还清房贷，对于这些人来说，他们认为还房贷还需要考虑通货膨胀的因素。

未来货币价值还会在一定程度上继续减轻，同等水平的利息在未来的中国社会并不会有现在这么大的“分量”。在他们看来，即便自己手头有充足的资金，但是用这些钱来搞投资或许要比还房贷更划算。

而在我们进行房贷办理时银行工作人员通常会给我们提供两个选项，这两个选项代表了不同的还款方式，一种为等额本金，一种为等额本息，他们之间的区别是前者每个月还款数额不固定，但是会逐月递减，本金与利息都是前期还的相对多一些，后面还的相对少一些，后者则是每个月的还款金额不变。

但伴随着时间不断增加，月供中本金占比越来越高，利息占比逐步减少。举例来看，在购买首套房的背景下，若是房贷利率为5.47%，向银行贷款总金额为100万，还款期限为30年，选择等额本金总需要偿还191.06万元，这其中利息就是91.06万。

如此计算一年需要偿还的本金和利息加在一起就是6.3687万，如果选择等额本金，则整个贷款流程下来需要偿还173.7万这其中利息为73.7万，而在这种还款方式下，第1年所需要偿还的本金和利息在一起是8.1585万。也有一些人因为不喜欢贷款年限过长，会在贷款时选择减少贷款年限，比如同样是向银行贷款100万，他们可能会考虑在10年内还清。

而若是这种情况，等额本金和等额本息总还款数额分别为124.7万和126.69万。其实若单纯地从利益角度出发，不管选择哪一种还贷方式能够提前还清贷款对自身而言或许相对有利，但是这也有一个前提，那就是当等额本息还款的周期还未超过总还款年限的1/3，等额本金的还款周期还未超过全部还款年限的1/2。

除此外究竟是否要进行提前还贷还需要基于自身实际情况出发，比如若自己手头上的资金还有其他的用途，比如创业、投资等等。

这时可以暂时搁置提前还贷计划，将这些钱用于更重要的事，但另一方面如果认为房贷已经给自己的生活质量造成了负担和影响提前还清贷款，或许能够令人身心放松，也能够令家庭感到轻松，这样一来后续他们就可以合理利用每年攒下来的钱了。

结语

总而言之，我们并没有单一的标准来评定提前还贷究竟是好是坏，此事就如同一把双刃剑，有好的一面也有坏的一面，究竟怎样选择还是看我们自身的需求，但还是要提醒大家，如果选择要用这笔提前还贷的钱去投资，务必要确保自己的投资风险小、能有收益，否则不仅房贷没有还清，可能还会让自己一无所有。

银行贷款利率上浮20-30%，全款买房划算吗？

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔您好!成都户口在成都购房,想请教:1、从纯投资的角度看，在不考虑房票区域的情况下，下列板块如何排序?新川板块、怡心湖板块、锦江生态带板块，攀成钢板块、三圣乡板块、大面板块以及三环路内的核心区。2、纯投资的话,每套面积应该在哪个区段好呢?3、看了麓湖大平层湖景精装房，好梦想拥有一套,纯住并考虑传承哈，麓湖生态城您怎么看?新手问题多，给您添麻烦了，谢谢您!

回答：新川锦江生态带，还可以，其他不行。怡心湖双流什么都没有价格却已经冲上去了。三圣乡,大面已经是过去时。纯投资以90到110平三房两卫房型为主。麓湖不可以投资，盘，如果有买麓湖的钱可以买深圳去吧，不能在成都买。

提问：雕叔你好！请问西派金沙，凤起兰庭，还有青云阙可以帮忙分析一下吗？

回答：西派金沙体量比较大，有规模，周边公园和学校也有配备,不足在于地铁，出行不便，而且楼面价16700,实际价格会在3w左右。凤起兰庭，价格确实开得很高了，楼面价12600，现在卖3.4w这个价格确实高，优势在于绿城风，采光、外立面、户型都有一定优势。周边的老破小是不足。青云阙是龙湖14300拿下的精装现房交付地块，全部是改善大户型，低密,优势在于现房和学区，并且很可能交房即交证。预计开到3.5万，周边优品道四期差不多才能达到这个价位，其余基本还是2万多的价格，单纯从改善产品的角度来说，值得1-1.5万的溢价吗?加上大户型，640万起步价，达到了区域天花板，从投资角度来看，短期已经很难有上涨空间。加上小体量的楼盘，是区域内的贵妇盘，慎重。

提问：雕叔你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂,心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？雕叔给点儿建议。

回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。

提问：雕叔你好！目前我是成华区三顺，想买套纯投资房，因为倒挂盘基本没有了，成华最近会开的几个盘。麒麟源滩会，TOD十里风和，首钢璟辰里，雪松雅居乐IN天府，这些盘适合投资吗?像我这个顺位成都买房投资，是优先考虑摇前面这些盘呢?还是先考虑优质地段的二手?比如万年场，攀成钢这些地段的二手。

回答：你好！纯投资自然是建议首先考虑有性价比的新房的，但你三顺的资格，如果是买神盘，的确中签几率会比较小，反正都是投资区碰下运气也是可以的。你说的这四个盘，个人觉得性价比的就是麒麟源滩会和十里风和，可优先考虑麒麟源滩会，地段更好，周边可开发的空地也多，另外两个项目，首钢和雪松应该价格不会低，打算长持二手房就不像新房，增值空间就比较有限了。

提问：雕叔你好！想问问关于购房贷款，是等额本金好，还是等额本息好？以后的发展趋势，是贷款按期还款好，还是提前还款好？

回答：对于房贷这件事上，有且仅有选择一种贷款：30年等额本息等额本息就是每个月还贷金额一样，房贷30年，前面10年基本都在还利息等额本金，就是每个月还贷的本金是一样的，但是由于前期的贷款金额大，所以利息比较多，前期还款压力比较大。所有的买房投资无一例外，只要时间拉得足够长，涨幅就会足够大，而当下房价翻倍的周期比前几轮要长很多。因此，买房要尽量的多用、善用贷款，锁定债务，随着时间的推移，债务被稀释掉了，资产价格越来越高，收益也就越大。现在限购限贷的，即使你再有钱，也只能让你享有两次的贷款机会，所以贷款永远不要提前还。

提问：雕叔你好，普通资格，户口成华，主要是投资，总价400万可以全款,想买天府新区,请给些建议，或者哪些区域楼盘值得看呢？

回答：普通资格，目前看天新,大概率只有两个楼盘，一是佳兆业麓山一号，二是鹿溪樾府，其他的，大概率普通资格都不容易买到。但是，如果不着急，也可以观望一下，毕竟现在市场趋冷，未来不知道会不会普通资格会更容易买到，我觉得也可以试试，例如麓湖、招商时代公园，中海天府里等楼盘。如果买二手就以捡漏为主。

提问：雕叔你好,本人已婚，于2016年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子，老婆在成渝立交附近医院上班，购买的区域可能就只能考虑在三圣乡，二号线大面或者龙泉驿，首付可能最多就150万问题1.套二套三还是套四2.哪个楼盘比较有增值空间，各方面还可以的3.电建洺悦御府值得买不4.或者有更好的建议，比如等摇号的楼盘

回答：至于选择套几，这个可以根据自己的需求来定，如果希望后期流动性好一些，80-120的小三居是最好的。大面性价比高点的，可以考虑，世茂城、百悦城。电建洺悦御府不属于大面版块，不过从它的位置来说，后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差，一般新房都很难摇到号，不过如果有喜欢的新盘，可以试试手气。

提问：雕叔你好！关注你很久了，想问下洋房和高层哪个更适合投资？

回答：洋房以自住为主，得房的几率更高，面积大，由于楼层低、容积率小，单价通常高于同一小区的高层建筑。但在二手房市场，只要你看过几个小区，洋房的状况就很尴尬，高不成低不就的。如果投资，我建议选择高层电梯房。洋房还有一个产品叫做叠野，也是坑得很。投资没有性价比，上下单层面积不大，自住性非常局促,还要爬楼。我建议如果你投资保值，应该尽量选择市场普遍接受的产品。豪宅、别墅只是身份的象征、财富的标志，但相信我，这些绝不是投资的好标的。

提问：感谢雕叔之前的回复。由于在苏州置业是异地作战，而且计划即买即租，所以找个专业靠谱的中介就很重要。请教雕叔，有什么方法能快速从众多中介中找出有合作价值的中介，毕竟大家的时间都很宝贵。谢谢雕叔耐心看完我的提问。

回答：首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是帮我买房的。买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介！

提问：雕叔你好！成都主城区哪里的房子升值潜力大？

回答：具体要看你的子弹情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区，升值空间大。中部南边东边西边2北边。学区另说。三环内值得购买的区域，主要有2个城区:1.青羊区:青羊区的住房供应量较低，但所有的配套设施已经足够完善且价格相对稳定。综合来讲:性价比较高，优先推荐购买。2.成华区:成华区现在的住房供应量较大，且所供应的房源大都以刚需房为主虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以,整体来说成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。成都投资建议：150万以内三河场，大丰，150万以上200万以下昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回。200万以上250万以下驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。250万以上300万以下，韦家輾，槐树店，杉板桥，华润24城，国宾，洪河。300万到350万，24城，杉板桥，国宾，高新地铁站。

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