已办理抵押预告登记，权利人可否行使抵押权？

《民法典》法条索引

《民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

裁判案例：（2022）豫0122民初1564号

案情简介：2018年3月1日，中牟农商行官渡支行作为贷款人、王晓飞作为借款人、华商汇公司作为保证人签订《个人购房借款合同》，合同约定合同项下的贷款金额为人民币37万元整。合同项下借款用于购买位于郑州市××路××号楼××号房屋；贷款期限为120个月，自2018年7月27日至2028年7月27日；保证人为本合同项下借款提供连带责任保证担保，担保期限自抵押登记办妥之日起至贷款本息及相关费用全部清偿完毕为止；保证期间为自本合同签订之日起至主债务履行期届满之日起两年止。

合同履行过程中，被告王晓飞多次未按约定还款，截至2022年3月7日，被告王晓飞尚欠中牟农商行官渡支行贷款本金269840.34元及利息3510.15元。

另查明，郑州市不动产登记中心于2021年10月29日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示：坐落于河南省新郑市××路××号楼××号房屋产权人为华商汇公司；不动产权证号：豫（2018）新郑市不动产权第0××6号；预告信息：2018-03-27预售商品房买卖预告登记，豫（2018）新郑市不动产证明第0××5号，权利人：王晓飞；2018-08-17预售商品房抵押权预告登记，豫（2018）新郑市不动产证明第0××5号，权利人：中牟农商行官渡支行，抵押金额37万元。无抵押信息。无查封信息。原告中牟农商行官渡支行主张就王晓飞名下位于河南省新郑市房屋折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权。

法院认为：关于中牟农商行官渡支行是否能够对案涉抵押房屋折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿。案涉房屋办理了预告抵押登记证明，并已办理了涉案房屋所有权首次登记，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，原告请求就该抵押物行使优先受偿权，合法有据，本院予以支持。

百典解读

一、什么是抵押预告登记，其立法目的是什么？

预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向不动产登记机关申请预告登记。

抵押预告登记通常是指当事人为购买期房向他人借款，以该期房作为抵押，为实现抵押权而依据法律规定在不动产登记机关进行的抵押预告登记。由于订立借款合同时，房屋尚未登记在借款人名下，又需要有相应价值的财产为出借人提供还款担保，故而订立该制度。但是在办理抵押预告登记后，抵押权人（即出借人）主张行使抵押权的，必须符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条规定的行使条件，抵押权人方可行使抵押权。

该制度的设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种问题导致较长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力。

二、抵押预告登记权利人何时可以行使抵押权？

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十二条的规定，抵押预告登记权利人只有在符合下列条件下，方可行使抵押权：

①已经办理建筑物所有权首次登记。

建筑物所有权首次登记以建筑物所有权记载于不动产登记簿为准。另外，在房地产开发商将房屋出售给买受人的情况下，建筑物所有权首次登记并非登记到买受人名下，而是指整栋建筑物的所有权首次登记，即建筑物登记在开发商名下即为完成建筑物首次登记。

②预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致。

预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产是否一致，根据建筑物所有权首次登记的不动产登记证书上附的清单，与办理抵押预告登记的房产信息进行核对即可确定。

③抵押预告登记未失效。

根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日90日内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，只要债权没有消灭且自能够进行不动产登记之日起90日内办理了不动产变更登记，那么抵押权人就有权行使抵押权。

需要注意的是，在符合上述三个条件的情况下，抵押权人有权行使抵押权，但其抵押权并非在符合上述条件时才设立，而是追溯到抵押预告登记之日起设立，且无需再另行办理抵押登记。

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作者赵璐瑶

编辑新媒体运营部

银行房产抵押的流程是什么？具体怎么操作？

关于按揭房做房产抵押的流程，很多人可能会想着点把按揭还清，在申请新的抵押贷款，其实这种做法是错误的，按揭的房子在申请房产抵押贷款的时候，是可以先审批或者直接做二抵的。

先说正常一抵申请流程

1、提交申请

准备资料向银行申请抵押贷款

资料包含：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，近6个月流水，用途合同，营业执照+公章（经营贷利息低，一般客户都会选择经营贷），经营佐证等

2、下户

银行安排下户评估房子，收集资料提交审批

3、签正式合同

审批通过，出正式批复，客户再去银行签一次正式合同

4、解压

和原银行沟通，提前还款，还款前要准备好钱或者找好垫资公司，一般找中介办贷款的时候，他们合作的也有垫资公司，可以一次性办理，也有的银行合作的有提放公司，只要给他们出费用，就可以直接送赎楼

不走提放的情况下，还了原银行按揭款之后，等原银行出结清资料，出了结清资料之后，拿着结清资料去房产局办理解压手续，这个房子才算正式完完全全的属于你。

5、抵押放款

房子解压之后，抵押给现在的银行，一般抵押后当天，或者一两天，银行就会放款了，放款结束之后，第3步所签的正式合同才算正式生效。

6、避免资金回流，按时还款

款放了之后，一定要避免资资金回流的问题，目前放款有2种方式，一种是自主支付，就是放款到自己的卡上，一种是受托支付，放款到三方账户，自主支付的话，款放了之后，借款人一般是通过刷卡的形式刷出来，然后让别人取现金给你，而受托支付的话，也要让收款人取现金给你，只有取了现金断了流，银行才查不到这个钱的流向，那么再次存到自己的其他卡里，随笔怎么花都无所谓了。

按揭房的二抵

如果客户资质好，有真实经营，又着实不想解压，那么也是有利息低的二抵的，但是前提一定是资质好，有真实经营，小编之前有分享过为什么银行不愿意做二抵，感兴趣的小伙伴可以主页看下。这里就不多讲了，如果不在乎利息的，那么二抵就不需要真实经营了。科普：二抵的误区！如何正确看待二抵！

想做二抵的客户，只需要联系好中介，根据你的资质，给你匹配一个合适的产品，然后直接申请，步骤跟第一个一样，只要少了一个解压流程

最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望你们都用不到贷款，万一用到，祝你们得遇良人！

我明明有房子做抵押，银行凭什么不给我批贷款

众所周知，房子做抵押贷款就两个去向：一是抵押到银行、典当行、金融机构等企业单位，二是抵押到个人名下。前者利息低，额度最高可做房屋评估价值的十折，但审批放款速度慢，对申请人资质要求高；后者利息偏高，额度最高只能做七折左右，但放款快，征信要求低。所以，对于非急用钱申请人，前者是首选，尤其是银行。毕竟，银行除了对申请人资质要求高了点，下款速度慢了点，其他地方无可挑剔。但偏偏就是银行这个槛——资质不符，不知道刷掉了多少需要办理抵押贷款的申请人。

一、我明明有房子做抵押，银行凭什么不给我批贷款？银行——我们可不是什么都收的！

（一）对抵押物要求

1.房龄：太大不收——房龄25年以上的老破小，很少有银行收。

2.面积：太小不要——60平以下房子，非北上广深人口密集地区，符合一定条件，选择性可做。

3.位置：太偏难卖——只有在出现重大逾期，申请人无法偿还本息，只能走法律程序进行拍卖时才发生；部分地区房子不在银行白名单上也做不了。

4.非住宅类商品房，如商铺、厂房、办公楼、酒店等需结合实际情况分析。

5.其他。

（二）对申请人要求

1.年龄：22周岁到60周岁之间，太小或者太大需要情亲担保。

2.征信：符合各大银行进件条件，如逾期，负债，查询，管理机构数，大数据等。

3.国籍：申请人只接受中国大陆居民，配偶为港澳台或X籍华裔的必拒。

4.职业：某些行业不准入。

5.其他。

（三）对贷款用途要求

1.消费：买车，装修，买登山设备等。

2.经营：屯货，买设备等。

3.投资：买房，炒股等。

4.其他：赌博，还债等。

二、中介表示：你先自己去银行，碰壁了欢迎回头找我！我牛气就靠两条！

（一）匹配合适产品

1.根据申请人资质（房子本身、个人实际情况、征信等）匹配房抵产品

2.根据申请人要求（额度，利息，还款方式，还款年限，放款时效等）匹配房抵产品

（二）加快审批速度

1.指导申请人补齐资料（去哪补，怎么补）进件

2.指导申请人如何加快审批节奏（尤其是按揭房做抵押贷款时）

3.避开进件雷区

三、为什么很多抵押贷款不直接走银行却要找中介？中介：中间真有猫腻！

（一）原因一：申请人资质独一无二

1.各家银行对房屋的房龄、面积、位置、产权性质等的要求各不相同。申请人可能在某几家银行因不符合准入条件被拒了，但可能在某家银行可接受。

2.各家银行对申请人本身实际情况（如年龄、户籍）和征信要求各不相同。申请人可能在某些银行过不了系统，但可能在其他银行可通过。

（二）原因二：申请人要求各不相同

1.抵押额度方面，有些申请人希望额度越高越好。而银行一般可做房产评估额度的六折左右，但在符合一定条件下某些银行可做十折。那需要符合哪些条件？哪些银行可以做满折？

2.抵押贷款利息方面，肯定是申请人在满足特定条件下利息越低越好。而单一银行是无法比较利息的，只有当申请人在了解各家银行进件条件且满足要求后才能进行对比，这是一项大工程，可能需要花费大量的精力。

3.还款方式方面，有些申请人倾向于先息后本，资金利用率高；而有的喜欢等额本息，后期还款压力小。

4.还款年限方面，有些申请人可能仅用于短期周转，只要用个半年一年就够。而有些需要慢慢回笼资金，最好能做十年二十年期。

（三）原因三：申请人对贷款流程一知半解

1.银行要求申请人提供各种申请材料，除最基本的个人资料和房产资料外，还涉及还款用途证明和还款能力证明，比如出具购销合同和银行流水等，具体可关注嘉禾银票。

2.银行抵押贷款办理步骤大致可分为：银行咨询——提供银行所需进件资料——银行批复（某些银行需要先审营业执照）——办理抵押登记——放款。如果是按揭房，还涉及垫资和预约拿他项问题。整个流程顺利的话最快一星期可以到账，慢点一两个月也正常。如果着急用钱的申请人，最好找中介协助，加快审批速度。

3.申请抵押贷款还涉及贷款用途问题。一般可分为消费型贷款和经营类贷款。消费类贷款有额度上限，每家银行具体标准不同，但不超100万。如果需要更高额度怎么办？

总之，中介可以根据申请人的资质和要求，在不需要过系统的情况下，通过比较每家银行的产品来进行适度匹配，并协助申请人办理手续，加快审批速度，以最低的成本最高的成功率获得抵押款。这是单家银行无法做到的，也是中介的最大优势。