南宁一楼盘销售承诺贷不够款可退首付，购房者欲退款时遭拒绝！负责人竟这样回应

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一般情况下，购房者在选购新房时，难免会听从置业顾问的意见。南宁的雷女士在买房的时候，因为贷款额度的问题犹豫了一下。据她说，在得到置业顾问和开发商“首付款能退”的承诺之后，她才放心买了房。

结果因为贷款政策变动，雷女士拿不到足够的贷款，于是她想退首付不买房了，但却被开发商拒绝。那么，开发商到底应不应该退首付？

2021年10月份，雷女士在南宁下津路上的中建邕和府楼盘买了一套98平的房子，总价是88.6万多元。雷女士向开发商支付了定金、首付款等费用，一共18万多元，开发商给她返还了3万元补贴，余款70.9万元将通过“商业+公积金”组合贷款的方式进行支付。

雷女士说，虽然合同上写的是她将通过组合贷的形式申请贷款，但实际上她只准备申请公积金贷款。

雷女士：商贷的话我们是贷不了的。

记者：为什么商贷贷不了？

雷女士：因为我的流水不够。我们是打算纯公积金贷，贷个50多万，然后剩下的（钱款）就是我们（2023年）10月份给，因为他之前承诺我们说可以给我们延期灵活付款，说（2023年）10月份交房，交房之前我们再跟银行贷，然后这段时间你们就可以去存个几万块。

雷女士与志愿律师

雷女士称，在向南宁住房公积金管理中心咨询了贷款相关事宜之后，她一度产生了放弃买房的念头。

记者：按照你们一开始的测算，按你的情况，你的公积金最高能贷多少？

雷女士：他（销售）一直跟我说我可以贷56万或者50万这样子。我问过公积金中心，我能贷50万。

记者：你能贷50万，他给你算的是56万这个样子，还有6万呢？

雷女士：后面我就跟他说我贷不了那么多，我就不想买了。然后他承诺说看看情况，你现在问的跟你以后问的是不一样的，让我（2023年）10月份交房前再去贷。

记者：他是觉得那时候你再去问，（公积金贷款）额度会变高是吧？

雷女士：对。2021年10月份签的合同，他（销售）就承诺我们说如果我们公积金贷不了56万的话，就给我们退房。

楼盘销售与领导的对话（该图由雷女士提供）

开发商方面的承诺最终坚定了雷女士购房的决心。然而到了2022年3月，南宁住房公积金开始实施新政，政策的改变使得雷女士能申请到的贷款数额发生了巨大改变。

雷女士：原本它是看每个月你交多少给你贷的，3月份之后它是看你（账户余额）额度，我的公积金账户里面只有1万块，所以我就贷不了那么多，我现在最多能贷二十几三十（万）的样子。

这一个变故使得雷女士自觉无力买房。于是，她向开发商提出了退房申请，但遭到了拒绝。

雷女士：4月份的时候他就同意我退房了，然后叫我来（记者：谁同意的？）销售，叫我来这里签了一份退房协议，我签名了他就拿走了，说让我们等三个月。结果等到了7月份多，就发现不对劲了，就来这里问他，他说要跟领导那边沟通，领导又换了什么之类的，就一直推脱。我打了12345，让他们那边帮我协调。然后他们说售楼部那边要按合同上走，（开发商）说因为是我个人原因贷不了款，所以不给我退款，所以我就觉得是销售欺骗了我。

雷女士与销售的对话

雷女士认为自己买不了房是政策改变所致，并非个人原因造成，再加上有之前的承诺，开发商不退款的做法让她无法接受。那么，开发商的观点站得住脚吗？记者和志愿律师从中调解之后，这件事还有转圜的余地吗？

8月2日上午，雷女士和志愿律师及记者一行人来到了这一楼盘的营销中心，一位自称是现场营销负责人的工作人员表示，没有提前预约，公司不接受采访。在记者的协调下，雷女士独自到另一个办公室跟工作人员就退房退款事宜进行协商。在此过程中，栏目志愿律师、广西诚上金律师事务所的韦懿律师向该负责人表达了自己对此事的看法。

志愿律师：她为什么签这个合同？主要是因为她的（置业顾问），就是你们的销售，给了她一个承诺，他承诺的是什么呢？就是说我承诺你一定能贷出这么多钱，（如果不能就退钱）。

营销负责人：你觉得这个销售承诺有用吗？销售员有权利承诺她一定能够贷出这么多钱吗？其实我们门口，在谈判桌上面也明确地提示过，谈判桌上现在也有（提示），不是我临时做出来的，一切的销售承诺，其实是不应该作数的，以公司合同为准。

韦懿律师表示，售楼人员与开发商之间一般是雇佣关系，售楼人员是开发商的员工，售楼人员的销售行为可认为是一种委托代理关系，因为最终是由开发商和购房人签订《商品房销售合同》，合同的权利和义务要由开发商享有承担。

雷女士与志愿律师

从这个意义上来说，售楼人员的承诺在一定范围内可以看做是开发商的承诺，开发商应当对该承诺承担法律责任。该负责人表示，对于销售人员存在的问题，他们也会自查自纠。雷女士协商完毕后，把协商出来的解决方案告知了志愿律师及记者。

雷女士：按公司的最低标准（扣除）违约金5000元，如果同意的话，那就退网签，然后进行退房的流程，如果不同意的话，他就让我们这边走法律程序。

志愿律师：在签订房屋买卖合同的过程中，虽然公司的销售他也有一定的责任，但是同样的，在你签订这个房屋买卖合同的时候，你也需要尽到相应的一个责任，审查合同的审慎的义务，你没有注意到房屋买卖合同中相应的这一个条款，以及你自己的经济的承受能力，您就随意地签了合同。我们认为开发商只扣除5000块钱的违约金，是一个非常好的结果。

发稿前记者了解到，目前雷女士正在和开发商方面对接退网签事宜。韦懿律师提醒大家，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。房贷政策的改变并不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行，只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，而且这种影响不是不能克服，因此贷款政策的调整不属于不可抗力。

志愿律师：政策的改变其实也不算做不可抗力，因为政策的改变其实是在我们一个购房过程中可能会出现的风险，这些风险是可以预见的。为了避免这些风险，最好是把政策的改变的一些风险把它写进合同里面，进行相应的约定，来避免这些风险对后面造成的一个（不好的）结果。

《律师到现场》

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记者：930记者

房贷没有批下来，首付款能退吗？这2点情况是有区别的

欢迎收看本期内容，我是碎月，大家可以关注碎月导师，每天都有新内容分享，那这期内容我们就来看一下贷款买房这个话题。

对于很多人来说房子是刚需，所以很多人咬牙也要买一套房子，但是房价太高了，已经到了很多人都承受不起的地步了，那在这种情况下，大部分人都是选择按揭买房的，就是付个首付然后贷款买房。

贷款买房确实是很多人的选择，但是想要贷款也不是那么容易的，如果贷款批不下来，大家又付了定金怎么办，会不会定金就不退了呢？

对于这个问题主要分为两种情况，接下来我们就一起来看一下吧：

1、不批贷款与个人无关

如果贷款没有批下来，原因是在于银行，就是银行资金周转的问题导致贷款未批的情况，这个是属于银行的责任的，与个人无关，那在这种情况下，房地产商必须无偿的归还大家的定金，在这里需要提醒大家的是，在签订合同的时候，一定要注明贷款批不下来的处理方式，内容越详细越好。

2、不批贷款是个人原因

如果贷款没有批下来，原因是在于个人，就是个人不符合贷款的情况、信用记录不好等等，当这种情发生时，贷款不批的责任就需要个人承担，那在这种情况下，定价还是会返还给大家的，不过大家需要承担一定的违约金。

这两种情况都是贷款问题导致的，如果贷款没有审批通过，那么要延迟买房不说，可能还要与开发商产生纠纷，到时候损失金钱、浪费时间还是有可能的，那在这种情况下，建议大家在买房之前，先到银行评估一下自己能否申请的了房贷。

好了，我们这期内容就到这里，如果大家对于贷款买房还有其他看法，可以在下方的评论区留言，那我们下期再见。

本文由碎月导师原创，欢迎关注，带你一起长知识！

「避坑指南」付了首付，贷款办不下来，可以退首付吗？

为什么房贷批不下来？

房贷批不下来，主要有2个原因：一是购房者所购买的房屋不符合贷款规定，二是购房者自身的资质和条件不满足贷款要求。

具体来看，按照相关规定，没有房产证、土地证的房子（比如小产权房）、未满五年的经济适用房、房龄过大的房子等均不能申请贷款。

而从买房人资质条件方面来看，不具备购房资格、个人信用资质较差、贷款材料不完整或不真实、个人收入与月供不匹配、按揭贷款人年龄过大等，也都有可能会导致房贷被银行“拒签”。

那么，万一发生了交了首付以后，房贷批不下来，该如何应对呢？

从现实生活中的角度来看，首付款能不能退，问题的关键取决于责任方在哪一方。责任方在于开发商的，首付款可以全额退；但责任方在购房者本身，首付款则无法全额退回，一般会损失部分资金，严重点会全部损失。

比如，如果是因为房屋不合规而无法申请贷款，那么购房者是无责一方，可以和开发商或业主协商，要求退回首付和定金。

如果是政策突然的变化导致贷款批不下来，双方均无责，购房者也可以和开发商或业主协商，要求返还首付和定金。

而如果是购房者资质条件问题最终导致银行拒贷，购房者通常需承担相应违约责任，通常开发商会提前审核购房者资质，所以此类情况较少出现。

此外，从防范上述纠纷的角度出发，购房者在签订购房合同时，最好与开发商或业主提前约定好“若是贷款不能办理”的后续解决措施。

退定金的条件

退定金也是有条件的，如何才能退得有理有据还不算购房者违约？除非满足以下四个原因：1、套型相差太大

按套计价的预售商品房，与设计图纸不一致，或相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或与开发商协商总价款，购房者要求退房的，由开发商承担违约责任。

2、面积误差过大合同约定的面积与产权登记的面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出百分之三时，购房者有权退房。3、擅自变更规划设计开发商如变更设计并经规划部门批准后，开发商应在确定变更之日起十日内书面通知购房者，购房者在接到通知后十五日内应作出是否退房的书面答复，如在十五日内未答复，视为同意变更。开发商未通知的，购房者有权退房。购房者退房的，由开发商承担违约责任。

4、商品房质量有问题开发商交付的应当是经验收合格的商品房，交付时若不符合合同约定的标准，购房者有权单方解除合同。商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验，确属主体不合格的，购房者有权退房。

综上所述，交了首付款，银行贷款下不来，首付能不能退，关键在于银行拒贷的原因，在开发商，你可以申请退款；在购房者一方，正常可以退回部分资金，至于多少，看当初与开发商的约定。