怎么贷款最划算怎么还款最省钱？

半年前，夏女士花了185万元在融创文旅城买了一套房子，当时付了20%的首付款，同时向富滇银行贷款147万元，期限20年。贷款专员帮她计算了一下，每月需要还款9819.48元。到了今年3月，夏女士想提前还款，银行查阅了资料说可以，因为她已经还款超过6个月。在办理提前还款手续时，夏女士傻眼了，这6个月，她差不多还款6万元，其中竟然只有1.9万元是本金，她还需要向银行还款145万多元，敢情2/3的钱都是还给银行的利息。

记者采访发现，与夏女士一样不明白还款规则的“贷款小白”还有很多，大部分人只知道贷了多少钱，至于最终会还多少钱，心里是没数的。随着房价的不断增长，要一次性付清房款对于很多家庭来说是比较困难的，所以大部分人买房时都会选择贷款。那么，买房贷款怎样最划算？又怎样还款最省钱？

尽量采用公积金贷款

根据我国相关法律中的规定，使用住房公积金不仅仅限于购房，在租房、修建房屋等情况下，只要满足了规定的条件，都可以申请提取住房公积金来使用。而在购房的时候，如果购房者资金不足需要按揭贷款，可以用自己的公积金来申请。

目前，昆明公积金的贷款条件要求，贷款人必须连续足额缴存满12个月，在昆明有公积金或昆明户口、在云南州市有公积金；男方贷款年限不超过60周岁，女方不超过55周岁；首套首付比例20%，二套首付50%；首套利率3.25%，二套3.575%；单人贷款额度30万，夫妻双方50万。

再来看看住房商业贷款政策。由于受疫情影响，央行放水降息，以3月7日为例，昆明首套房贷利率为5.25%左右（LPR4.75%+0.5%（50BP)=5.25%），二套房贷利率5.6%左右（LPR4.75%+0.85%(85BP)=5.59%）。相比春节之前（2月20日之前）有所下降，首套由5.6%降至5.25%。目前，首套的首付比例各大银行基本上是22%起，其中不排除受个人资质即征信记录、工作单位、收入流水等的影响；二套首付45%。住房商业贷款只认贷，不认房，如果有1套在贷，且未结清，算二套。这个时候，第三套住房贷款就会停贷。

我们还是以夏女士购买的房子为例，来计算一下公积金贷款和商业贷款的差别。

假设这套总价185万元的房子为首套房，按照公积金贷款的要求，首付20%，即37万元，需要贷款148万元，20年，利率3.25%。把这组数据输入2020房贷计算器，可以得出每月等额还款的金额为8394.50元，20年需要支付利息为534679.34元，本息合计2014679.34元。

如果采用商业贷款，首付22%，即40万元，需要贷款145万元，20年，利率5.25%，房贷计算器显示每月等额还款9770.74元，20年利息总额894977.70元，本息合计2344977.70元。

也就是说，使用公积金贷款首先首付比商业贷款少3万元，每月还贷少1376元，利息合计就更明晰了，少了36万多元。

不过，公积金贷款有限制，前面我们已经说了，单人贷款额度30万，夫妻双方50万。对于目前昆明的房价行情来说，显然是不够的。这个时候，可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式，总的算下来也比单纯商业贷款划算。值得一提的是，有的开发商的楼盘不支持公积金贷款，如果不巧被你遇到，就只有硬着头皮商贷了。

等额本金还款最省钱

目前，还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款，借款人在开始还贷时，每月负担会较大，随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出也会相对低；第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，借款人每月月供不变。

还是以夏女士147万元的商业贷款为例，贷款期限20年。如果采用等额本金还款方式，每月还款12556.25元，总共支付利息为774965.63元；如采用等额本息的还款方式，每月还款9905.51元，但总利息为907322.22元，比第一种方式多支出利息约13.2万元。比较之下，选择等额本金还款方式比较划算。

多首付，高月供，如何选？

在隆盛府销售中心，记者遇到一对80后小夫妻，两人在最终的付款方式上意见不统一。在小高看来，老公是做生意的，收入并不稳定，有钱的时候最好首付多付一点，月供压力不会太大。而她老公却认为，首付3成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。

富滇银行理财顾问小李告诉记者，一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部用作首付，月供低一点无可厚非。只不过，这样手头就没钱了。从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，而实际只用贷款50万元就够了。这笔余钱如果存银行，5年的定期利率是4%，公积金贷款利率是3.25%，就是说，如果把余钱存定期，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.75%；商业贷款利率5.25％，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他渠道的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。

温馨

提示

贷款买房流程

1.提交贷款申请

当你签好了房屋买卖合同后，就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。

2.银行受理调查

银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3.银行核实审批

贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等，这是商业贷款流程中比较重要的环节。如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4.双方办理相关手续

银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

5.银行发放贷款

所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。本报记者阿芳

贷款哪种还款方式比较合算。

现实生活中，如果有买房和买车的朋友经常会遇到一个问题，那就是贷款。而贷款还款的方式有两种，等额本金和等额本息的方法，哪种还款方式比较实惠呢。

等额本金特点是每个月还款的本金是一样的，但是利息会随着还款而减少。因为按照剩余的本金计算月利息。每月还款额就是本金加上利息。

2.等额本息

特点是每个月的还款额是一样的。计算公式如下：

3.等额本金和等额本息的区别

等额本金的前期还款压力比较大，后期还款压力慢慢变小。适合于目前工作稳定，经济收入可观，资金比较充足的贷款人。总的来说等额本金的还款利息比较低，但是对于当前比较缺钱的人来说，前期压力过大，资金流转不过来。

等额本息的话每个月的还款压力是一样的，而且适用于未来预计收入比较高的人。如果前期资金充足，那么可以考虑等额本息法。当时利息比等额本金高。100万的话，5年预计会比等额本金的利息多15万左右。具体算法可代入贷款计算器计算比较。

这两种方法选哪一种，要根据个人的经济情况来看。不过一般银行都会推荐你用等额本息方法。觉得没必要的话，就要自己先核算清楚了再贷款，免得被银行和商业公司坑了。等额本金是比较划算的。

就说考虑通货膨胀，物价上涨的话，钱贬值，未来的钱的购买力非常低，也可以选择等额本息。当然等额本金还是比较划算的，当然除非你前期需要资金用于别的投资，能够获得的收益很高的话，比较缺钱的，资金还有很多其他的运营作用的话，赢利部分完全可以高过贷款利息，也可以选择等额本息。

选择哪一种贷款，要考虑个人的经济能力，以及资金的充足与收益。如果还款时间非常长，还得考虑10年，20年的物价水平，现在的钱在未来的购买力如何进行选择。如果贷款时间非常短，比如5年以内，这几年的物价水平基本不会变化太大，选择等额本金。当然也要看个人经济状况，以及个人的理财投资回报收益。

还款方式有哪些？你知道如何还款更划算吗

以现在的房价来看，全款买房对于大多数的家庭来说都比较困难，所以只能贷款买房，很多人可能还不知道，房贷的还款方式有几种可以选择，自己办理的贷款时哪种还款方式都不知道，今天就来讲讲，还款方式有哪些？如何还款更划算呢？

还款方式有哪些

1、等额本息还款

等额本息还款是指在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。遇到利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数调整公式，并计算每期还款额。计算公式为：

每月还款额=月利率×（1+月利率）还款期数/（1+月利率）还款期数-1X贷款本金

2、等额本金还款

等额本金还款是指在贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。特点是定期、定额还本，每月付款及每月贷款余额定额减少。计算公式为：

每月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-已归还货款本金累计额）×月利率

3、等比累进还款

借款人在每个时间段以一定比例累进的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每个时间段归还的金额包括该时间段应还利息和本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。分期还款额通常比例控制在0至（+／-100）%之间，且经计算后的任意一期还款计划中的本金或利息不得小于零。

4、等额累进还款

与等比累进还款法类似，不同之处就是将在每个时间段约定还款的“固定比例”改为“固定额度”。分为等额递增还款法和等额递减还款法：收入增加的客户可采取增大累进额、缩短间隔期等办法，减少利息负担；收入水平下降的客户可采取减少累进额、扩大累进间隔期等办法减轻还款压力。

5、组合还款

组合还款是指将贷款本金分段偿还，根据资金的实际占用时间计算利息的还款方式。即根据借款人未来的收支情况，首先将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段，然后确定每个阶段的还款年限。还款期间，每个阶段约定偿还的本金在规定的年限中按等额本息的方式计算每月偿还额，未归还的本金部分按月计息，两部分相加即形成每月的还款金额。

如何还款更划算

如今房贷利率上浮，信贷额度紧缩，有的银行房贷业务受影响已进入排队等候办理状态，对于自住购房者来说越来越等不起了。大家买房时，需要根据自身的财务状况来选择哪种还款方式，虽然方法众多，但是因人而异。适合自己的才是更合适的，支大于出就没有这个必要了。

大家在办理贷款的时候还要注意一下，银行一般不会主动询问我们选择哪种还款方式，如果借款人不主动提出更改还款方式，银行一般会默认等额本息的还款方式，但这种方式不一定就适合你哦。（房产知识库）广而告之

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