“利率低至3.85%,最长可贷10年”,是否将自己的房贷置换成抵押贷?银行从业人员:条件要求更严苛
亏了?原来贷款10年、20年、30年,很多人选错,白送银行钱
真正10年期!不用还本的抵押产品!千万别忘了后期管理
“利率低至3.85%,最长可贷10年”,是否将自己的房贷置换成抵押贷?银行从业人员:条件要求更严苛
图源视觉中国
今年,许多银行推出了面向个体工商户的低息抵押贷产品,“利率低至3.85%,最长可贷10年”等宣传标语出现在各大银行A和宣传海报上。于是,一些用户开始考虑:是否可以将自己的房贷置换成利率更低的抵押贷?
条件
要求比房贷更严苛,须名下有营业执照
抵押贷虽然跟房贷一样是银行采用的贷款方式,但是申请抵押贷的要求要比申请房贷的要求更加苛刻。
办理抵押贷,首先要满足两个基本条件,第一是持有房产证,也就是房子已经全款付清,不欠任何房贷;第二,需要贷款人名下有营业执照,这也是大多数人最容易被卡住的一点。因为这次银行推出低利率抵押贷是国家补贴做的,为的是扶持小微企业和个体工商户。
其次,大多数银行对营业执照的持有时间是有要求的,像交通银行的要求是营业执照需办理两年以上,工商银行的要求是满一年,这些信息贷款前银行都会进行核实。
此外,中国银行信贷人员告诉记者,营业机构必须交纳社保,否则也不会批款。贷款出借后,还有银行总部的人打电话对贷款用途进行调查,一旦发现贷款用于非经营性支出,则立即收回贷款。
除了用途的审核之外,还有对借款人个人征信的审核。值得注意的是,“如果在征信中体现出借款人有小贷公司贷款的历史,80%的银行都不会再贷款给他。”工商银行信贷人员告诉记者。
近年来,市场上出现了不少贷款中介公司,以帮助用户向银行办理抵押贷,收取中介费。关于以上条件,贷款中介告诉记者,“都是可以沟通的”。比如没有营业执照,或者征信不够,贷款中介均号称可以“解决”。对此,银行贷款人员回应称“不靠谱”。
为了保证贷款能安全收回,银行对贷款中介是抵制的,一旦发现用户使用贷款中介,不仅贷款取消,计入征信,连办理业务的信贷员也会受到银行处罚。因此,贷款中介保证的“可沟通”并不可信。
利率
极少数优质用户才能达到最低利率
许多银行都打出了抵押贷低至3.85%的口号,以100万元的贷款为例,今年一年的抵押贷的利息可以比2019年省15000元左右。通过实地走访几家银行营业网点,记者了解到,年化利率低至3.85%的贷款的确是存在的,但利率的高低因人而异。
交通银行的信贷经理告诉记者:“一般给用户的贷款利率都是4点多,只有极少数特别优质的用户才能达到最低利率3.85%。”但工商银行则表示,只要各方面条件能达标,普通用户也能在工商银行贷到3.85%的低息贷,只限一年。
除此之外,其他几家银行工作人员表示,今年的低息抵押贷是由国家补贴的,第二年不一定会有这个政策。
贷款中介告诉记者,他们能拿到3.2%甚至3.1%的更低利率,并承诺最长到20年这个利率都不会有变化。工商银行信贷人员则表示不可能,“目前市场上没有比3.85%利率更低的了。”
一些银行会在官方渠道打出最高可贷10年的广告,和利率这边的情况一样,能办到最高年限的也是极少数用户,出于收款风险的考虑,一般银行不会贷这么长年限。交通银行表示,通常办理的是5年的期限,并且每年归本(将贷款全额归还)一次,第二年再进行续签。
即便签的期限是5年,每年续签时也不会立即批款,在交通银行,每次还本后需等待至少3三个工作日才能再次批款。而在有些银行时间是一周,这就要求用户手里有足够资金能够周转了。
链接
银行信贷人员建议直接办房贷
假如手上有一笔现钱,在全款买房后办理抵押贷,和直接办理房贷之间选一个,多家银行信贷人员建议选择办理房贷。
中国银行信贷部门负责人告诉记者:“房贷是目前市场上最划算的贷款,全款还了房贷再做抵押贷划不来。”一方面,房贷的贷款期限通常比较长;另一方面,房贷是最常规的贷款,流程简单,办起来快。而抵押贷办起来则十分麻烦,一般要2至3个月才能批款。并且,还有些银行有要求,房产证到手3个月内不能抵押。
一般情况下,银行能批下来的贷款为房产估价的六至七成,有的贷款产品仅为五成。中国银行贷款人员举例介绍:假如用户手里有100万元,在办理房贷和全款买房后办理抵押贷之间做选择。首付按照30%来算的话,则需办理70万元的房贷,一般可贷30年,目前商贷利率为5.63%。如果选择全款买房办理抵押贷,最高可贷出七成,也就是70万元。抵押贷最后批下来的利率一般为4点多,相比房贷每年能省1万元左右,但还要扣除1%至2%的中介费,以及其他一些手续费,算下来省下的其实不多,但办理过程却十分麻烦。
综合各方的建议,总结来说,用低息抵押贷优化贷款,真正的适用人群主要是两类,均为用抵押贷换抵押贷的用户。
第一种情况是,当初是以一个比较高的利率办理的抵押贷,现在利率较低,可以将前一个抵押贷还清(抵押贷支持随还随取),再重新将房产抵押办理贷款。
第二种情况是,由于所持房产涨价幅度比较大,办理上一个抵押贷时的房产估值低于现在的估值,为了贷出更多额度,也可以选择一次还清后办理一个新的抵押贷,这样手上可以拥有更多现钱。
而对于手上只有一套按揭房,且没有营业执照的用户来说,通过低息抵押贷优化贷款不仅费时费力,还担了许多违规风险,扣除各种中介费用后也不剩多少。最重要的是,今年的低息贷款得益于政策福利,来年却不一定有这样的低息。对于用户来说,所冒的风险太大了。
潇湘晨报记者粟霜晴
【来源:潇湘晨报】
版权归原作者所有,向原创致敬
亏了?原来贷款10年、20年、30年,很多人选错,白送银行钱
现今,不少人买房都是选择按揭贷款。
按揭贷款又该如何选择贷款年限和还款方式呢?
相信这些问题,是所有人买房之前都有所思考。今天小编就整理这些问题的解决办法,我们来一起看下。
投资买房需要按揭吗?
买房投资就是纯粹为了赚钱,基本逻辑是看准哪个城市的房价即将迎来回涨周期,那就应该在这里提前购买一套或者几套房子,入手时的房价较低,例如是10000元/平米,购入一套100平米的房子,总房价100万元;随着房价的上涨,两年后到了20000元/平米,这套房子总房价市值就是200万元。
这个时候,基本时机已经成熟,在瓜熟蒂落之际,爽快地向二手房市场推出这一套房子,什么?200万元的二手房太高了没人要?
不会的,因为这是房地产市场的现在平均水平,既然行情都是如此,只要房子、户型、地段等不出现太大的问题,在房地产快速发展期,基本不用愁房子难以出手的问题。
买房投资需要按揭贷款吗?不需要,因为太麻烦而且借款成本高,所以不需要考虑贷款时间问题。
刚需自住买房,全款还是按揭
按揭时间越长越好还是越短越好?
假设个前提:你要购买一间均价2万的100方物业,总价200万。全款的前提的下你只需要叫200万和契税。但是现在刚需一族拿出200万现金何其难,按揭自然是首选。
征信正常,首套房的情况下,首付3成,贷款本金140万元,按照目前广州目前贷款利率计算(基准利率上浮10%等额本息),贷款10年总利息是41万元,贷款30年总利息是142万元,二者乍一看很明显,前者比后者划算多了,但并不是这不在一个时间线上。
(一)等额本息贷款法,基准利率上浮10%下10年、20年、30年的还款情况,本息如下:
我们再加入一个格外的计算方式,把10年的贷款利息和30年的贷款利息拉到一个水平线上来作比较,毕竟二者由于年限的不同,这样直观比较看不出所以然来。
加入一个人民币的对内“贬值”速度,这里的贬值并不是真的贬值,而是指“购买力”问题。
随着经济的快速发展,货币购买力适度下降,这是必经的一个路子,也是快速发展的理所当然现象。在10年前,不会觉得一个鸡蛋1毛钱价格高,现在呢,一个鸡蛋1元钱感觉真便宜,这就是差别。
我们引入一个新的概念,M2与GDP的比值关系,M2指的是市场上所有的货币总量,是指一共有多少钱;后者指的是生产力总量,通俗易懂地说就是有多少货物量。如果把国家总体比作一个大商场的话,M2就是有多少钱,GDP就是有多少商品。如果M2高于GDP的增长速度,那么购买力就会降低,钱就不值钱。
货币从1987年就开始了对内贬值,根据相关数据统计发现,粗略估计每年的平均贬值速度在7%-10%左右,如果把这个因素也加入进来,会不会不一样呢?我们把30年的总利息按照购买力拉回到10年的水平,每年缩减7%-10%,30年的140万元就相当于10年的246,827.024元(大约在17万元至32万元之间)。(计算方式有点复杂,有兴趣的可以自己敲敲计算器,尝试一下,这里不赘述。)
等额本金贷款法与之大致雷同。
这样一对比,结论就一目了然,这里我们仅仅是考虑到了货币购买力的变化情况对贷款利息的影响作用,30年的利息相当于10年利息的二十几万元,而贷款10年实际利息是41万元。我们还没计算如果30年的钱款在没有提前还给银行的情况下,自己拿去投资赚的钱呢。
举个栗子:在1989年的时候,一个人按揭贷款本息一共21600元,顶着很大的压力买房子(当时的月工资才89元),月供60元。按揭贷款30年之后,等到了2019年,这个购房者依然是每月还着60元的巨款,但是60元一个月的按揭贷款,连一顿丰盛的饭菜都吃不到了,这就是时间线拉长的好处。前提是经济社会的快速发展,物质生活的极大提高和腰包越来越鼓。
相反地,如果这个购房者当年由于没忍住按揭贷款压力,提前还款了,把银行剩余的钱款一次性都还清,结果会怎么样呢?个人的月供压力在当时确实是没有了,当时的21600元总贷款,在30年前是一笔很大的资金,给了银行。如果放在十年、二十年之后再还,就算是利息达到了30000元(超过本金),也比当时早早就还给银行划算的多,这相当于白送了不少财富给银行。
如果把这21600元不提前还给银行,而是自己拿来做做小生意,干干其他什么的小投资,在银行按揭贷款利率较低的水平下,个人投资是很容易超过银行按揭贷款利息的,况且在过去的几十年里,只要手中有一点钱,只要轻松学会一点赚钱常识,基本上现在都是富人,过去几十年的机会太多了。
而当你在面对赚钱机会时,却没有资本时,是多么的浪费机会,切记,机会也是成本,而且是很昂贵的成本,失去了就不再拥有,钱掌握在自己手里显得多么重要。
真正10年期!不用还本的抵押产品!千万别忘了后期管理
授信10年的产品很多,但10年不用还本的经营贷你见过吗?
每年只需要在到期前2个月,到银行签个字。
更离谱的是,这个产品年化利率也只有3.7%!
时间长可以减少转贷的风险和麻烦,低利率则可以减少成本。把手头的按揭换成这个,每年最起码少1.5个点的利息。
而且省心,何乐不为?
这个产品,最大的门槛就是房产证必须持有满6个月,少一天都不行。
至于其他像企业、流水之类的虽然也有要求,但相对来说可沟通空间较大。
因为每年都得去银行签字,很多人就担心到期是否会被拒呢。
刚好聊到了这里,那就讲讲贷后管理好了。
经营贷,顾名思义这笔钱下来就是用于公司经营的。公司不经营了,银行也就会收回贷款啦。所以,在贷款期间公司一定要属于正常经营状态。
公司可以没有产出与盈利,但是一定不能有异常!
这也是常说的在一定程度上,借助朋友实际经营的企业还不如自己注册的空壳公司。
起码不会有任何的经营及诉讼风险。
其次则是还款一定得按时,征信在续签前三个月内不要有太多的查询记录及小贷。
再就是诉讼官司这种,虽然即便不是为了贷款也没多少人想沾惹。
但话还是要说的,有了诉讼官司在银行的贷款难度会陡增!
借钱从不是个简单的事,哪怕现在政策比较宽松,为了业绩银行可以放飞自我。
但不当的规划,会给贷后管理埋下无穷的隐患。