房贷“降息潮”来了，最低达到了3.7%，利率全面进入“3时代”

去年以来我们的房地产市场就进入了降温的状态，楼市迎来了前所未有的大变化，首当其冲的就是我们的房价和交易量出现了一定程度的下滑，去年我们全国平均房价涨幅都只有2.8%，可以说创造了最近这些年来的新低，很多城市房价不涨反跌，开发商为了挽回销量，主动的优惠降价迎合购房者，只是这招现在看来并不是特别的惯用，成交低迷在今年依然还在延续着，而购房者和开发商之间的主谓角色也发生了反转，购房者现在有了更多讨价还价的余地，市场变化之大众人皆知，今年以来各种鼓励购房的政策频发，其力度可以说是空前，但面对当前的楼市环境，楼市门槛也只能不断放低。

要说今年楼市中变化最大的，那么就要数房贷利率的变化了，记得一年前，不少城市的房贷利率都呈现出上涨的趋势，房贷利率普遍从几年前的5%左右涨到了6%以上，很多购房者对于这样的房贷利率走势付出了更多的利息成本，但今年以来，曾经和房价一样一路上涨的房贷利率却迎来了史无前例的下调，几个月钱房贷利率就降到了最低4.1%，不少在房贷利率6%买入的购房者都直呼降的太厉害了，自己直接就多付出了数十万元的利息成本，而上月底房贷利率又迎来了“降息”，从这个月开始，不少城市房贷利率全面进入“3时代”！

截止10月14日，全国已经有60个城市宣布执行首套个人住房公积金贷款利率调整，其中广州清远首套商业房贷利率的最低标准已经调至3.7%，下降了40个基点，其他下调城市的房贷利率也降至3.8-3.9%。这其中还要说到一个事情，那就是此前雷打不动的个人公积金首套房利率也降低了，目前5年以上个人公积金贷款利率由之前的3.25%降至3.1%。

可以说从今年到现在，我们的房贷利率一直都处在不断下调的状态下，而这个变化不仅对于楼市来说很大，对于购房者来说更是一种利好，因为房贷利率的高低直接关系到了购房成本，特别是从之前6%以上下调到了现在的4%以下，对于房贷多时间长的购房者来说，2个百分点左右的下调就能给他们节省几十万元的利息成本，这对于大部分普通购房者来说都不是一笔小钱，都可以换一台好车了！

接下来就看我们的楼市能不能够在这样的利好条件下回暖了，如果回暖，那么房贷利率的再下调可能性就不大，但如果楼市依然没有回暖，那么几个月之后，不排除房贷利率还会出现下调的空间，毕竟现在楼市里大家的购房积极性并没有过去那么强烈了，所以现在才会出台各种利好条件来鼓励购房者买房，房贷利率的下调只是其中的一项重要方式之一，但相对于购房补贴几万元来说，房贷利率下调所带来的实惠更多。我们的房地产市场环境现在已经变了，在众多利好条件下，我们的购房成本呈现出下滑的趋势，对于购房者来说是好事情，楼市高速发展的时期已经过去了，增量时代逐渐变成了存量时代！

首套房的商业贷款利率变成3.9%了！刷新历史新低

22年10月14日，天津市首套房的商业贷款利率变成3.9%了！彻底刷新了历史新低。

先解释一下3.9是怎么来的。是由现在的贷款市场报价利率，也就是LPR4.3％，减去40个基点，也就是优惠0.4％＝3.9％

这个贷款利率的高与低，直接影响的是每月要还月供的钱数，都是真金白银。

举个例子，同样贷款150万的两套房，去年LPR4.65+30基点，按之前的4.95%来算的话，等额本息的月供8725.21元。

而最新的LPR是4.3-40基点，按3.9%来算的话，月供为7834.96元。

每月就能省了近900元，贷款总利息少了近30万。（对于前两年买房的我来说，突然心里有点滴血怎么回事）。而且大家要注意了，-40基点，是跟你一辈子不会变的，不管LPR如何调整，你都固定减0.4％，这个都是一样的，不管LPR如何调整，+30/+40的基点固定不变。

除了商贷，就在十一期间公积金贷款利息也有所下调，公积金贷款（五年以上）的最低利息已经达到3.1%。

说实话，武清整体的房子价格也比较低，不仅商贷利率和公积金首贷都是历史最低。

而且卖房还能退税，细则参见下图某壳网。

源自朋友圈截图

参见下图近一年的政策，也可以看出zf针对房屋贷款推出的政策又多力度又大。

一直降到今天的3.9%....

所以，总结来说，就是现在的形式和政策特别适合一些有买房需求的朋友们，对于刚需购房客来说，利好太大了，降低贷款成本可比降低首付实惠太多了....要知道，贷款购房后的LPR是浮动的，但是是固定的，是可以伴随着你整个还款周期的。

18城首套房贷主流利率降至3字头，创历史新低

11月21日，中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

当日，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月基本持平；本月平均放款周期为26天，与上月基本持平。

具体来看，2022年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套房利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

11月银行放款周期26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为32天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为27天。

截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

从利率变化来看，本月仅14城房贷利率有所调整。其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP。二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，调整后，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和52BP。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本月房贷利率保持稳中下降走势。经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，稳地产背景下，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

多地首套房房贷利率低于4%

虽然本月LPR保持不变，但就房贷利率走势而言，保持稳中下降走势。经历前期“房贷降息”后，目前多数城市房贷利率降至历史低位。

贝壳研究院统计数据显示，2022年11月，首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

就首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

其中，多地首套房房贷利率已步入“3时代”。据统计，截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。

利率变化方面，11月仅14城房贷利率有所调整，其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP；二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

业内的共识在于，稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

未来LPR是否下降有分歧

从支持实体经济的角度来看，LPR利率稳定不会影响实体经济融资成本下行势头，也不妨碍金融机构加大实体经济支持力度。这是由于，除了调整政策利率、LPR降息外，央行加大低利率的专项再贷款投放力度、银行强化存款利率等负债端成本管控都有利于推动新增贷款的利率下行。

周茂华表示，尽管LPR保持不变，但国内持续引导金融机构通过延期还本付息，减费让利等，持续加大实体经济薄弱环节、重点新兴领域支持力度。

但对于年内LPR的变化，市场观点看法并不一致。在让利实体和信贷供需失衡下，今年以来银行资产端收益率不断下行。三季度货币政策执行报告显示，2022年9月各项新发放贷款利率下行至低位。

贷款利率快速下行，负债端存款成本较为刚性，使得银行净息差降至有数据以来最低。银保监会数据显示，三季度商业银行净息差为1.94%，环比二季度持平，较一季度收窄3BP，同比大幅收窄13BP。

“考虑到贷款利率下行较快，银行净息差持续承压，LPR继续调降的空间和动力不足。”温彬称，2023年个人住房存量贷款等面临LPR定价调整的影响，银行经营业绩将进一步承压。在央行政策利率保持不变的情况下，若银行负债端成本不能继续下降，那么贷款利率下降或难以持续。

周茂华也认为，年底前降低LPR利率可能性偏低。目前宏观政策环境复杂多变，国内政策需要平衡多个目标，同时，仅靠总量货币政策可能难以达到预期效果；另外，此前密集出台稳楼市政策措施，且阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，较大程度降低短期调整5年期以上LPR利率必要性，眼下更为重要的是推动各地因城施策，用好用足稳楼市一揽子政策措施。

但王青表示，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期LPR报价有下调空间，12月5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。

在他看来，一方面，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性；另一方面，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间；再者，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期以上LPR报价加点的动力。

栏目主编：秦红文字编辑：杨蓉题图来源：ICh图片编辑：邵竞

来源：作者：安卓段思宇第一财经