喧嚣之下理性分析：最新的“金融支持16条”，究竟有多大的效果？

这是熊猫贝贝的第1398篇原创文章：

2022年双十一之际，一份涉及中国房地产经济领域的高规格文件出来了，是央行与银保监会的通知，要求各金融机构支持楼市发展，一共16条。

1、稳定房地产开发贷款投放；

2、支持个人住房贷款合理需求；

3、稳定建筑企业信贷投放；

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；

5、保持债券融资基本稳定；

6、保持信托等资管产品融资稳定；

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；

8、鼓励金融机构提供配套融资支持；

9、做好房地产项目并购金融支持；

10、积极探索市场化支持方式；

11、鼓励依法自主协商延期还本付息；

12、切实保护延期贷款的个人征信权益；

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；

15、优化租房租赁信贷服务；

16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道

一时间，舆论环境和众多自媒体掀起了一阵热潮，以为房地产业就快活了。

正如快渴死了的鱼，见到了一滴水那样兴奋。

各种博眼球的形容词和定语飞起来了：什么“史诗级”，“大逆转”，“惊天利好”，“史无前例”，“绝地反弹”，“强心剂”……恨不得把字典里面所有的标题党元素都拿出来炸一炸的既视感。

舆论喧嚣，看多情绪癫狂，资本市场闻风而动，但是不好意思，仔细看看这些狂热情绪的源头，基本上都是“需要房价上涨，楼市繁荣”才能获利关联的利益群体，没有例外。

立场角度不同，可能对于这个“金融支持16条”的认识和感受，会得出完全不同的结论。

事实上，中国房地产经济这出戏里面，最重要的两个主角，对于这个“金融支持16条”的出台，却表现出来了异常的冷静和平淡：

一个是民营开发商群体，不分规模品牌，所有的房企老板和高管们，态度确实是谨慎的。过去一年，他们逐渐冷静下来了。

一个是市场真正的参与群体，别看网络上咋咋呼呼，看到听到都好像中国的房地产经济“马上就能走出ICU，然后直奔夜总会”的论调，实际上新闻出来，各方确认以后，并没有在楼市中引起什么波澜，新房二手房一个意思，别说什么躁动了，该卖不动还是卖不动，该观望还是在观望，大有一副死猪不怕开水烫的混不吝气质。

喧嚣浮躁的环境，理性和冷静是最有价值的。

实际上在“金融支持16条”相关新闻刚刚出来的时候，我就已经写过一篇分析文章（从政策到市场，中国房地产经济和行业，2022年底实现“触底”了？）。

当然基调比较克制，分析也秉承理性，自然没有多少热度，反而是一众看多唱多的标题党们，流量爆棚。

这篇文章，可能对依然还处在兴奋和期待状态的地产同行们，包括利益关联的炒房链条群体而言，并不友好，文章将从开发商和市场，还有资本市场这三个角度出发，和各位读者朋友以理性，冷静，客观的态度，聊点有深度，有态度，并且不会人云亦云，盲目随大流的一些分析和观点。

不是唱反调，更不是泼冷水，而是人间清醒。信息爆炸时代，看点不一样的东西，听点不一样的声音，很重要。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1房地产“金融支持16条”来了，资本市场的躁动，值得关注

2022年11月14日中国股市收盘，A股市场沪指报收3083.40点，跌幅0.13%，深指报收11113.46点，跌幅0.24%。

房地产板块迎来难得的量级反弹，据WIND数据显示，A股地产125只个股中，有84只收涨，其中6只涨幅达10%，粤泰股份、新城控股、金地集团、三湘印象等多股开盘涨停；

港股房地产板块同样强势反弹，截至收盘，德信中国上涨高达110.91%，碧桂园、雅居乐、龙湖集团也分别大涨45.54%、33.92%、16.48%。

图片来源：网络

消息面上，央行房地产“金融16条”提振了市场信心。央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分会融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等16项政策措施。

按照正常“金融市场短期是情绪和预期驱动”的逻辑来看，此次地产股上涨和央行16条政策有直接关系。由于地产股属于持续低估的概念，所以此类利好政策，确实会助力此类地产股大涨，也总体上符合预期。

但实际上只要稍微有金融市场参与经验的人，都不会觉得这样的突然上涨是一个好事，如果不能摆脱短期行情看到本质，只能被涨跌牵着鼻子走的小白群体，请不要抬杠和着急反驳。

特别是跌过妖股的坑，受过庄家主力信息差套路忽悠的朋友，有没有共鸣？

没有现实经济表现和产业真实反馈支撑的行情，非常危险和诡异。本质上，就和某个上市公司发布了一个和业绩毫无关系的利好，实现股价拉升，是一个逻辑。

喜欢这么干的，不是主力庄家的信息差套路，就是妖股操盘手的舆论玩法。

而发生在房地产板块的这次异常超量反弹，同样的味道，同样的配方。

一个灵魂拷问：

政策利好有待时间检验，说到底还是看市场情况和房企销售，光输血没有造血功能，房企也无法正常运作起来。

退一万步说，政策和金融的滞后性，各个关节的行政和风控堵点需要打通，这输血的信号释放，到血真正进入血管，总是需要一个磨合过程和时间的吧？

这倒好，羊还活蹦乱跳的，市场就已经开始想象羊肉串大卖赚大钱了？这是不是非理性乐观的代表？

这个逻辑，需要一定的金融市场经验和段位，才会有共鸣快感。

出台房地产16条政策前也陆续发布了一些相应政策，时间足够传导到销售端，但从数据端来看并不理想。

从这个逻辑梳理不难理解，销售不上来，短期房地产16条政策利好刺激的更多只是市场信心层面的东西，很难有基本面的变化。

那么，资本市场的躁动和行情表现，是不是值得警惕？

这是一个好问题。

图片来源：头条图库

2一个关键本质：经济循环系统的问题，从来也不可能剃头担子一头热就能解决

回到现实行业和市场来看，各方利益关联群体的躁动和喧嚣可以理解，毕竟一年多时间现实的毒打和行情的教育，有些欲望和预期早已遍体鳞伤，任何的积极正向信号都可能被视为救命稻草。

但是，这一次的“金融支持16条”的出台公布，就能让还躺在ICU的房地产行业直接原地满血复活，喝大酒蹦大迪生龙活虎起来？

正如对上半年那几次房地产股大涨一样，这16条并没有什么实质性的内容，核心内容就是保持“放水”。

16条里的许多做法，现在各地都在做了。但效果仍然非常有限，为什么？

一个很重要的底层逻辑摆着：并不是房地产带动了经济发展，而是经济繁荣，房地产才会繁荣发展。

中国房地产经济系统的循环和持续运转，有一个至关重要的闭环节点，那就是楼市消化。

其实这个循环适用于所有的市场经济行业：只要市场端持续有需求，并且真金白银持续入场，那么行业上下游和整个经济循环都能保持正常运行。

当下的情况就是，中国房地产经济循环的关键闭环出了问题，以前老百姓手里有点积蓄时，甚至没有首付，凑足6个钱包，都想提早上车。

现在，这种情况不存在了。

原因也很简单，购房者分布在各行各业，因为各种原因，各行各业都不好了。

收入降了、失业了、对未来没信心了、躺平了，谁还要买房？

不会买了。刚需的收入持续信心，投机的房价暴涨预期，投资的租售比增长期盼，都被遏制了。

最为关键的一点：造成这种情况，和房地产经济本身有多大关系？

实际上，没有多少关系，没人买房，那么开发商现金流要出问题，烂尾也好，延期也好，经济循环系统，环环相扣，一环出问题，一条线都要出问题。

回到开发商的角度来看，作为整个经济系统中的风险主体，一个绕不开的问题：

银行可以敞开贷款，水笼头完全打开没问题，但是谁来还？房子卖不出去，谁来还贷款？

债务吊命，总得有盼头，如果市场给不了这样的盼头，那么即使能够扩张债务表苟喘残存，随着时间不断增加的债务，和套在脖子上不断收紧的绳子，有什么区别？

没有购房者，开发商也不敢贷款。现在的环境的确有些让人难受，未在会怎么样心里也没底。

经济本就是一个共同的网络系统。

如果整体经济不发展，没有真实增量，那么房地产业凭什么可以独善其身呢？不可能。

以为靠大放水，房地产就能活，这是最大的谎言，市场经济第一性原理：债务只能转移，直到转移到有人负责消化和承担，永远不会自行消失。

如果放水就可以让经济好起来，津巴布韦就是全世界最发达的国家。

中国整体经济不好起来，老百姓不能实现持续收入增长和信心重塑，房地产也别想好！

这样的底层逻辑和理性客观，全网独家，大家随便去看看，能像我这样直白敢说的，恐怕找不出几个来。

看懂了以上的逻辑分析，就能明白：“金融支持16条”的确是行业利好信号，但是依然没有办法解决当下房地产经济循环系统的核心关键问题，那就是市场需求和闭环节点的重建。

说句不客气的，与其说是什么“史诗级大利好”，不如说是换汤不换药的新一轮“速效救心丸”。

从房企的角度，吃下去，可能还能苟活吊命，但是看不见希望，如果不吃，能不能活，那就听天由命了。

所以，利好没有争议，但是房企和市场的冷静态度，现在大家能理解了吧？

图片来源：头条图库

3趋势研判：舆论热度之下的冷思考，不能忽视的政策“弹性”和红线。

外行看热闹，内行看门道，这句话一点儿也不错。

最新公布的“金融支持16条”，很多政策很大胆，比如鼓励个人住房贷款延期展期，比如鼓励给爆雷房企放款，政策中甚至不乏操作细则，比如怎么区分烂尾楼，怎么救烂尾楼，怎么应对购房者的贷款展期，甚至手把手教金融机构怎么操作。

16条的出台，意味着金融机构彻底扮演起了主力军的角色。与其说是救市，不如说是央行指导金融机构：

救房企、救项目、救地方政府。

有一个背景动态值得关注，上周二，交易商协会发出了第二支箭，央行会拿出2500亿再贷款，帮助民营企业发债融资。这些债券如果发行成功，那真的可以解决一些实质困难了。而且申请范围也在进一步扩大。甚至已经展期了的房企，也有资格申请。

龙湖马上申请了200亿份额，美的等企业也申请了。

嗯，是不是好消息？好兆头？大大的利好？

问题是，申请以后，房企们能不能拿到这个钱，有多少外行人和野生自媒体会去关心？

一顿操作猛如虎，声势浩大锣鼓喧天浩浩荡荡，最该关心的落地问题怎么就没有下文了？

懂不懂行，看不看的清的分界线，就在这里了。

有关注过本号一段时间或者看过本号的东西的朋友都知道，这个号和主流房地产自媒体的风格是不一样的。

过去一年，从企业税费、监管账户再到银行开发贷，都有出台过一些稳定政策，听起来很美好，但都卡在了执行层面。

这一次龙湖和美的急吼吼的申请，也是有背景的：龙湖有足够的抵押资产，而美的，可以指望总公司美的集团的担保，那么其他房企呢？

特别是1年多时间在现金流枯竭的生死线上挣扎的大量房企呢？

换位思考，即使有国家的支持态度，地方银行，各级金融机构，谁敢把钱轻易就放给随时都有可能暴雷的房企？

给大家来个交底的逻辑，从房企的角度来看，实际上现在国家金融给出的第一支箭（贷款放松），第二支箭（发债支持），都不可能让已经在ICU的房企有多大起色，除非是第三支箭（股权融资）的真正到来，市场压力和债务风险有全新的资金分担，那才是真正的救命稻草和强力救命。

至于市场的问题，那是结构性问题，是外在大环境问题，就算国家有心想要时间换空间，那么这个时间成本，没有真金白银和真抓实干，很难。

更重要的一点，那就是效率和决心，政策是有“弹性”的，行业生死也是有生命红线的。

急救灯亮起，急救信号发出，能不能救回来，谁也不敢打包票。

这一次，有一说一，到底是决心到位，实实在在的抢救，还是依然是拿个喇叭出来喊一喊，还需要时间和现实给出答案。当下舆论的乐观和躁动，是不是太轻浮了？

图片来源：头条图库

写在最后：中国房地产经济的博弈还在继续，普通老百姓，还能再等一等？

当然，写这个文章完全没有看空唱衰的意思，更没有泼冷水嘲讽的味道，只不过艰难时刻，希望能够给市场和更多的读者朋友，一点理性和冷静的提示而已。

事实上，写这篇文章的人，也是端着房地产行业的饭碗，也希望行业能够挺过艰难时刻，不过现实情况，通过以上分析，大家也能体会到，实际上，中国房地产经济的博弈，还在持续，而且这样的博弈，还是存量环境里面的博弈，更是艰难。

从以上的逻辑梳理不难理解，销售不上来，短期房地产16条政策利好刺激的更多只是市场信心层面的东西，很难有基本面的变化。

对于当前老百姓和楼市参与者来说，可能热度一过，所面对的市场和行情，依然该怎么样，还是怎么样。

信心，预期，包括现实经济增量的创造，绝对不是一个文件就能快速实现的，看清这个本质，非常重要。

所以，对于是否要买房，后续楼市房价行情怎么走，市场存在哪些风险，实际上并没有改变和扭转的确定性，相关的观点在我过去的文章已经写的很清楚了，这里就不多赘述。

春天还没有真正到来，只不过国家层面给出了态度的表达，告诉市场，我已经把锤子收起来了，后面不会给你们制造障碍了。

“金融支持16条”的出台，在金融层面上，让房企、楼市回归了正轨，确实是一大利好，对在暴雷边缘的开发商也有极大的帮助，对稳定市场也有相当的作用。

但一来算不上激进，因为只是回归正轨；

二来后面的路，有待进一步观察，毕竟市场走向可不是谁就可以简单决定的。

保守一点，耐心一点，总不会错。这是良心话。

以上，就是对最新公布的“金融支持16条”进行的第二次深入分析和讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

原创写作分享不易，如果觉得文章不错，欢迎转发点赞。关注本人

实力原创，头条独家，如有抄袭搬运侵权行为，必究！

有问题欢迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有问必答，谢谢各位。

解读金融支持16条

先聊聊今天的双11吧，今年各家基本上都还挺低调的，以往的多少秒破亿之类的话题好像都不约而同地遗忘了。

从京东“双11”手机销量排行榜看，几乎就是被红米和苹果霸榜前10名。

怎么形容呢这个榜单呢：有钱人依旧任性，普通人更加理性。

刚好周末利好不断，居士简单跟朋友们聊聊吧金融16条吧：

一、保持房地产融资平稳有序

1.稳定房地产开发贷款投放。重点强调了：对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

利好民企，且资质良好的房地产企业

2.支持个人住房贷款合理需求

合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限

支持刚性和改善性住房需求。

这点估计还是结合一城一策来看吧

其他小点不多解读了。

二、积极做好“保交楼”金融服务1.支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

咱们只需要看“保交楼”这3个字就k了

三、积极配合做好受困房地产企业风险处置四、依法保障住房金融消费者合法权益鼓励依法自主协商延期还本付息。切实保护延期贷款的个人征信权益。

五、阶段性调整部分金融管理政策六、加大住房租赁金融支持力度优化住房租赁信贷服务。（主要想想空间还在大城市的郊区，地铁比较方便的地方）

毕竟现在一二线城市的市中心，很少再有土地了。

划重点：民营、地产是2个关键词。

当然，居士还是那句话，如果想关注，除了2个关键词，还要有个前提条件：资质良好。

这波利好：房产、建材、家具、家电等房地产相关产业链。

总结：经济是政治的延伸。

居士还是长期看好：数字人民币，绿电，锂矿，高端制造业的国产替代，科技，稀土，储能、预制菜、培育钻、智能舱。

金融16条措施支持房地产市场平稳发展 贷款可合理展期

财联社11月13日讯（记者陈业）监管层支持房地产市场平稳健康发展的意图逐步清晰。

记者从相关房地产企业获悉，其已获悉一份关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。

其中，包括贷款可合理展期、保持信托等资管产品融资稳定、贷款集中度过渡期延长等多条措施受到市场广泛关注。

通知提及要保持房地产融资平稳有序发展。包括要稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有，民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

同时，要支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

“针对不动摇的思想，此次政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目出现风险而忽视对整个地产企业的支持。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

严跃进指出，展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解风险的必要操作。

“此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足用好政策，主动扶持房地产企业的保交楼工作。”严跃进说。

一家TOP20房企高管向记者发表意见称，“通知对涉房的金融政策做了大的调整，将帮助房企度过流动性困难，例如原来银行都不愿给房企贷款，通知将有助于这一问题的解决。”

另一家大型房企融资负责人告诉记者，对房企而言，最大的利好是通知明确贷款可以展期，“可以展期的话，银行抽贷就不会那么紧，资金压力得以暂时缓解。”

在对信贷、债券等融资给予支持的同时，相关部门还鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求，做好风险防控基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁租房建设等提供金融支持。

严跃进认为，这是监管层对信托业务的最新表态，未来该领域政策或发生转向。

“过去几年房地产信托融资一直受到不小的限制，今年上半年的放松主要针对租赁市场，现在进一步放宽，释放了暖意。该条措施标志着房地产金融政策或进入到一个新阶段，各金融机构将从多个渠道和方位支持房地产。”严跃进说。

严跃进续称，此次对信托公司其实提及了“转型”的概念，尤其提及到房地产企业项目并购的业务。换句话说，信托公司要减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新的投资机会和业务方向。

通知同时提及，要保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排，按期兑付有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。

除保持房地产融资平稳有序提及的措施受到市场广泛关注外，一家研究机构的分析师认为，此次通知涉及的延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排信号意义也很大。

该分析师称，鉴于目前信贷投放工作出现了重大的、方向性调整，所以此次政策做了重要的转向，即房贷集中度政策过渡期可以延长。这项政策，将减少商业银行的顾虑，为新一轮房贷投放工作提供充足的空间。

不过，虽然通知对房地产融资提及了多条支持政策，但有专家认为，主要是维持当前房地产市场健康稳定发展，即稳定杠杆和融资，避免因去杠杆提速引发系统性风险，而非重走以前老路，房地产行业以往高杠杆高周转的发展模式已成过去式。

“当下市场真正稳健发展的关键仍是需求端要稳定下来，恢复企业自身造血的功能，长远来看这才是企业融资的有利保障。尽管当下政策底已经到来，但距离市场的底部，还有很长的距离。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

本文源自财联社记者陈业