负利率时代，钱成了最廉价的商品，那房子还能值钱吗？
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
中国降息了，LPR下降，最兴奋和踊跃宣传的应该就是开发商和中介了。
因为按照传统理论，降息意味着贷款买房的成本降低，那买房人有可能增多，房价也就应该上涨。以此为论调，那老百姓们就应该赶紧买房啊，要不然以后更买不起了。
好几个人也来问我，但我却说不出什么，只能含糊的回答“未必”。因为理论毕竟是理论，现实则有各种的摩擦力和意外事件，未必按照理论实施。
一、
这例证可以采用日本的，最为典型。
日本在股市和楼市泡沫相继破灭之后，也曾经利用各种手段救市。可以这么说，迄今为止人类能想的出来的刺激手段，日本全用过了。
投资修基建，修的大坝都能对抗万年的海啸了。鼓励出口，轰着赶着将商品卖到了全世界。为了提振消费，更是早在1999年就把存款利息降到了零，到2013年之后甚至都负利率了。
但是房价呢，在降息之后依然下跌，直到近十年，也不过是东京地区连续上涨，其他的城市还是半死不拉活。也就是说，到现在为止，可以说降息有可能导致房价上涨，但并没有必然的联系，只是相关性而已。
就算是上涨，也有可能仅在某些城市，比如东京这种大城市。而对小城市来说，降不降息无所谓，怎么都是这德行。
这是为什么，说好的降息就促进消费，房价就上涨呢？
其实很好解释，人们购买投资品，买的其实是上涨的预期，所以必须是大多数人认为会涨，商品价格才会真的上涨。也就是说，投资品的价值，是要建立在共识之上的。而在人类社会，共识是很难达成的，最大的成本也就是共识。
举个不恰当的例子，中国自古以来都讲究的是“多子多福，儿孙满堂，养儿防老”，历朝历代，只要是一鼓励生育就人口暴涨，从战国到清朝莫不如是。但是到了现在，无论怎么鼓励，估计人们也最多生两个了。就算全面放开，一家生七八个的场景恐怕是不会再有了。
为什么？
其实就是因为共识改变了，人们并不觉得多生是幸福，反倒认为是负担。这千万年的共识被改变，不过用了短短20多年而已。
所以，只能说降息之后，房价有可能上涨，但未必有多大的直接关联。
二、
当今世界上其实不是只有日本为负利率，欧美也早就在2015年跟进，美国自然不能免俗，同样是逐渐降到了零利率和负值。也就是把大额资金存到银行，不仅拿不到利息，反倒还得倒给银行钱，相当于保管费。
商品的价格就是看货币的高低，而钱的价格呢，其实就是利率。这也就是说，现在全世界其他主要国家，基本都是钱不值钱的状态了。
这直接后果是什么？
是如果从银行借了一笔钱，不仅不用还利息，或许就算是什么钱都不还，本金都会逐年减少，负利率。这就相当于买了套房子租出去，不仅收不到房租，还要倒给租户钱，做倒行市了。
这种借钱还要倒贴的情况，任何国家的古代都是不可能发生的，几千年来没有过这种事儿。而现在的世界就是发生了，很疯狂，很现实，真的是千年未有之大变局，什么奇怪的事儿都有可能发生。
很多人都以为是疫情导致美国滥发货币，然后各国不得不被迫跟进。其实不是的，早在七八年前各国早就是钱不值钱了。2019年，丹麦就推出了负按揭贷款，真的是买房不仅不用还利息，反而能得到每年0.5%的贴息。中国市场当然还远远没有这么疯狂，但也早晚会进入这个阶段，毕竟时代大潮是不可违背的。
三、
假定零利率按揭出现，那买房会不会还有利润？
假定一套房100万，首付30%就是30万，没有利息，那70万慢慢还就行，比如25年就是每年还2.8万。然后把这套房租出去，按现在北京1.5%的平均回报，每年收1.5万，表面上看还是亏的。
但实际不是的，假定是持有5年，总支出就是30+2.8*5=44万。收入是1.5*5=7.5万。此时卖掉房子，在不上涨的情况下还是100万，减去2.8*20=56万的贷款，到手44万，收支相抵之后，得到的利润就是那7.5万的房租。
也就是说，如果零利率，要想得到利润，就要满足至少一个条件，那就是房价不下跌。当然还有另一个条件，就是房子必须租的出去，而且能收到租金。此时再有房价上涨，那就是超额利润了。
那就估算一下吧，如果中国真的到了那种经济时期，有哪些城市的房子才会租的出去，能收到租金，还能维持住至少不下跌。
四、
可以参照日本，在房贷利率是0.04%的现状下，能维持住房价的仅有东京。当然，疫情之后美国疯狂发钞，全世界主要国家都被迫跟进，至今已经导致了大部分国家的房价上涨，土耳其甚至达到30%，远高于美国的18%，堪称疯狂。
而在这波超发导致的狂潮中，中国至今还算很稳定的，房价涨幅排第14位，但也达到了接近5%。看看你家的房子是否达到这涨幅了，别又拖了国家的后腿。
问题来了，既然是全球普涨，为什么有多有少？既然是中国也上涨了，为什么苦乐不均？
因为货币不是平均的发到每个人手中的，就算是购物券也只不过是个零头儿而已。大额的货币都是以信贷形式流入市场的。那信誉好或本身就拥有优质资产的公司或个人，就得到了这些信贷，哪座城市的好公司多，民众的投资意识强，也就得到的更多。
这些信贷资金除了购买设备和发工资，自然有一部分流入楼市。哪座城市得到的钱多，房价就涨的多。哪个小区更受到追捧，同样涨的多。这就是苦乐不均的原因。而处于消费链底层，也就是没有资产借不到信贷的百姓呢，只能眼睁睁的看着别人资产增值，自己则是相对被剥夺。
我不知道这种情况是好是坏，更不知是否道德，只知道这就是市场规律，无可改变。早在2015年，欧洲央行就公开宣布，对各商行在存在央行的超额准备金，不仅不再支付利息，反而要收取费用，就是利率为负。目的是逼迫商行把资金尽量多贷款出去，以刺激经济。
而这负利率很快就传导到了银行间市场。2015年，欧元的银行间拆借利率也变为负值。也就是说，欧元区商行之间的各种拆借行为都是赔本的了。那在这种情况下，连风险最低的国债市场都是负利率了，资金就更没有了能稳妥盈利的渠道。
2020年11月18日，中国发行40亿欧元主权债券。5年期债券票息为0%，收益率为-0.152%，中国首次实现负利率发行国债。但就是这种负利率国债，在欧洲竟然被疯抢追捧，认购率达到了4倍以上。因为虽然都是赔钱，但买中国的债券能少赔点儿。
五、
各国超发货币的目的都是刺激经济，让老百姓觉得存钱不划算。但这愿望是美好的，现实却未必能实现。
典型还是日本，都刺激了20多年了，经济仍然是萎靡不振。从各国的数字来看，欧洲央行到现在所实施的负利率也并没有促进经济增长。其中只有德国还相对好些，但这里本来就无需负利率，跟中国似的，在其他国家负利率之前和之后都增长不错。
所以，超发货币未必能刺激经济，打铁还需自身硬，本来的基础好发展快，不用太大刺激也能发展。否则就是发再多的钱也没用，只不过是让货币贬值，让富人发财，让贫富分化更严重而已。
当然，虽然各国的负利率政策没有带来预期刺激经济的效果，但也没出现担心的通胀失控。因此，欧元区和日本的负利率政策就一直持续至今。疫情之后，美国也采取零利率政策刺激经济。至于效果如何现在已经能看出些趋势，并不怎么样，之后按说美国该收收了，看程度和新的效果吧。
但有一个效果很难避免，就是扩大两极分化。虽然这一点在理论界仍存在争议，但贫富分化持续加大的现象在各国都出现了。或是因为各个家庭之间的投资和消费模式导致，或许也是收入的形式导致，反正就是这么个现状，越有钱的越有钱。
这也符合马太效应：拥有越多的还要加倍给他，而没有的，则连他最后的也要剥夺。按照老子《道德经》的话就是：天之道，损有余而补不足。人道则不然，损不足而奉有余！
六、
现状中国的利率和其他主要国家相比还处于高位。他们都负利率至少零利率了，咱这儿还动不动得算每个月还多少利息呢，4.9%的正常现象，其他的最低也得3%左右。
中国什么时候降到零利率不知道，按周小川的说法是尽量拖后，看拖到哪一年了。真到了钱不值钱的时候，房子是否还能值钱，看自己的判断吧。
仅供参考。
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房贷利率的上下浮动比例或者加减点幅度都是怎么调整的
相信每个人在办理个人住房按揭贷款的时候，除了关注贷款额度、审批进度外，另外最关注的应该是贷款利率了。贷款利率在同一地区（一般以省为单位）是相同的，LPR利率基础值是每月20日固定公布的，但你知道贷款的上下浮比例各个地区都是怎么规定的吗。这就要说到一个组织机构了，那就是市场利率定价自律机制委员会。市场利率定价自律机制成立于2013年9月24日，是指由各个主要金融机构组成的市场定价自律和协调机制，旨在符合国家有关利率管理规定的前提下，对金融机构自主确定的货币市场、信贷市场等金融市场利率进行自律管理，维护市场正当竞争秩序，促进市场规范健康发展。委员会核心单位主要包括工、农、中、建、交、中信、兴业、浦发等银行。一般委员会主持人为各省常务副省长，各家银行根据本地区经济发展水平及房贷规模水平来确定各行各自的利率浮动水平，最后会议达成全省一致的利率浮动值，如安徽本地2021房贷基准水平即为5年期LPR利率加123基点，上海本地为5年期LPR利率加80基点等。
房贷利率上下浮比例
当前利率浮动水平当然还受到个人征信逾期因素，比如逾期连三累六，金额不大的话，应该上浮10%，即4.9%上浮10%为5.39%。每个人的贷款利率水平受个人因素影响较大，但都是在本地区的基础利率上进行上下浮动。一般往下浮动是上市公司高管或者对银行有突出贡献的人。所以利率浮动还是看各省发展水平及个人征信情况。
金融机构借款利率上限司法认定标准探究
本文作者：德和衡商事争议解决-杨光明、陈谊
民间借贷司法解释修订后，迎来了第一例涉及金融借款利率上限问题的争议性判例。案例中，平安银行温州分行与借款人签订金融借款合同，根据合同约定，案涉贷款利率及按合同约定加收50%标准计收罚息，逾期利率达到年化27.54%。平安银行温州分行向温州市瓯海区人民法院提起诉讼，要求借款人偿还本金并按月息2%即年化24%计收案涉贷款利息。温州市瓯海区人民法院于2020年8月27日作出一审判决，参照最新的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的四倍LPR对案涉金融借款合同的利率进行调整。后平安银行温州分行提起上诉，温州市中级人民法院在二审判决中认为根据新民间借贷司法解释的规定，金融机构因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用该司法解释。故一审判决将本案金融借款合同中约定的利息、复利和逾期利息参照四倍LPR进行调整，属适用法律错误，应予纠正，并对平安银行温州分行按月息2%即年化24%计收案涉贷款利息的主张予以支持。
2020年12月29日，最高人民法院在对广东省高级人民法院就关于新民间借贷司法解释适用范围问题的批复中明确：“经金融监管部门批准设立的金融机构，其因从事相关金融业务银发的纠纷，不适用新民间借贷司法解释。”
在上述案例及批复之前，多数法院在审理金融借款合同纠纷，对金融借款利率上限进行认定时多数都是适用或参照了民间借贷利率上限规则。这一事件及最高人民法院的批复引发了各界对金融借款利率上限认定标准问题进行了激烈的讨论——那么在这一案例以及最高人民法院的批复之后，人民法院在审理金融借款合同纠纷时，金融借款利率上限又应当如何界定？在上述案例中，若平安银行温州支行不主动降低贷款利率，而是要求以合同约定的年利率27.54%计收案涉贷款利息，那是不是就意味着金融借款利率可以进行任意约定？金融借款利率上限为什么不能适用民间借贷的利率规则？本文将根据上述问题对金融借款利率规则进行探讨。
一、我国关于金融借款利率规定的历史演变
金融机构贷款利率规则，是经济市场中一个重要的组成部分。根据现行法律规定，中国人民银行是法律唯一正式授权的利率监管机构。1999年《合同法》第二百零四条规定：“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。”《商业银行法》第38条规定：“商业银行应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定贷款利率。”而中国人民银行在之后逐渐放开对金融机构贷款利率的管制，例如于2003年发布《关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》，扩大了利率浮动的区间；于2004年发布的《关于调整金融机构存、贷款利率的通知》进一步推进利率市场化，对部分金融机构的贷款利率不再设定上限。2013年发布的《关于进一步推进利率市场化改革的通知》（银发[2013]180号）中明确“自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制”，即为推进利率市场化，不再限制金融机构贷款利率上、下限，而是交由金融机构自行进行市场化定价。
中国人民银行全面放开了对金融借款利率的管制后，原《合同法》第二百零四条自此失去了其实际的意义，因此，《民法典》删除了该条规定且未再对金融借款利率作出其他明确的规定。2020年10月16日，《商业银行法（修订草案）》发布并公开征求社会意见，其中对利率的规定也作了修改：“商业银行可根据中国人民银行有关规定，与客户自行协商确定存贷款利率”。同时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“《民间借贷司法解释》”）中明确：金融机构因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用《民间借贷司法解释》，即金融借贷利率不适用4倍LPR作为利率上限。因此目前就金融机构贷款的利率上、下限问题并未有明确的规定。
二、最高院明确不适用民间借贷利率规则的原因分析
（一）此前案例中参照或适用民间借贷利率规则的裁判理由
经笔者检索发现，在前述案例及最高院批复出来之前，法院认定金融借款利率上限可以参照或适用民间借贷利率上限规则的理由不尽相同，部分法院认为较金融借贷的市场定位而言，民间借贷是对金融服务实体经济不足的有益补充，而民间借贷的风险防控及承受能力相对于金融借贷较低。按照金融借贷与民间借贷的市场定位和风险与利益一致的市场法则，金融借贷利率不应高于民间借贷的利率，故金融机构的融资费用上限亦应参照适用民间借贷利率上限规则。部分法院把对民间借贷的管制理解为“重”，把对正规金融的管制理解为“轻”认为根据‘举重以明轻’的法律解释原则，民间借贷相关规则已经对民间借贷逾期利率上限做出明确规定，故金融借款的贷款利率亦不应超过民间借贷相关规定中的利率规则。或者是基于公平原则认为金融借款利率上限可以参照或适用民间借贷利率上限规则。
（二）最高院明确金融借款利率上限不适用民间借贷利率规则的原因分析
民间借贷利率上限规则中明确不适用于金融借款利率上限的原因，笔者认为，应当是受到多重因素影响下的结果：第一，我国对于贷款利率的监管现在实行的是“双轨”制度，即对于金融借款利率上限主要是由以中国人民银行为代表的行政机关来进行确定的，而民间借贷的利率上下限规则，则主要由以最高人民法院为代表的司法机关来进行规范规范。若金融借款利率上限适用民间借贷利率上限规则，会使得“双轨”制度出现交叉，难免会产生不协调甚至法律适用冲突。第二，现今金融借款利率全面市场化，且金融机构贷款合同中通常会包括但不限于利率、逾期利息、违约金、期限、限制性条款等约定，不同的金融借款合同的利率约定不尽相同，适用民间借贷利率上限规则，对金融借款利率采用“一刀切”的监管方法反而容易导致金融借款合同纠纷案件数量的增加。第三，金融机构依法取得放贷资格，其进行金融借贷的行为受到各个相关的法律、法规以及相关行政机关的严格监管，且拥有较为完善的监管制度，相较于民间借贷中的出借人来说，其发放贷款行为更为严格、规范。同时，金融机构在对外发放贷款前期，通常会对贷款对象进行尽调，且在终端也会有专员把控风险，对其对外发放的贷款及利息收回可能性大小做评估，从而给出合理的贷款利率。而民间借贷难以把控其交易风险，若不进行管制，可能会出现扰乱信贷市场秩序的情况。因此，金融借款利率无需受到与民间借贷利率上限规则相同严格的管制。第四，我国现今的金融借贷的利率政策是全面放开对金融借款利率的监管，并交由金融市场去进行调整，若适用民间借贷利率的相关规定对金融借款利率上限进行管制，明显与现今的金融借贷的利率政策不符。因此，区别对待金融借贷和民间借贷，并适用不同的规则与利率标准，更符合金融借款利率规则的需要。
三、应当如何认定金融借款利率上限
经过上述不同裁判情形的分析，那么在不适用民间借贷利率规则的前提下，金融借款利率上限应当如何认定？笔者认为主要有以下几个方面：
（一）避免机械参照或直接适用民间借贷利率规则
从历史来看，我国民间借贷利率是向金融借款利率看齐的，随着最高法院通过职业放贷人的规定对民间借贷的规制，民间借贷受到了更多限制，故金融机构在信贷市场中仍然占据着主导地位，而基于我国的信贷市场结构，如以民间借贷作为金融借款合同利率的上限规则，则相当于变成了金融借款利率向民间借贷利率规则看齐，属于本末倒置。
因此，在司法实践中，法院认定金融借款利率时应当对参照民间借贷利率上限规则持审慎态度，注意避免机械参照或直接适用。
（二）遵从公平原则、避免结果显失公平
在中国人民银行公布金融借款利率完全市场化、放开金融借款利率监管后，并不意味着金融借款利率规则无法可依。在金融借款利率完全放开后，金融借款利率实际上还是具有隐性上限的。
在金融贷款领域，应当尽量尊重借贷双方原本约定的利率、复利、罚息等计算方式，同时还应当结合《民法典》关于公平原则、不能违背公序良俗、显失公平等规定对其进行调整，参照原合同法司法解释中若双方当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即可认为“过分高于造成的损失”的规定，笔者认为根据公平原则及避免结果显失公平，在尊重合同约定的前提下，我们可以参考在民间借贷利率上限基础上加计30%作为金融借款利率的上限。
（三）若利率上浮后发生冲突，应遵循“就低不就高”原则
上述笔者提出可以参考在民间借贷利率上限基础上加计30%作为金融借款利率的上限，但是我们不能机械以前述标准对金融借款利率进行认定。作为民间借贷利率上限计算基础，LPR实际上是一个上下浮动的数据，若在4倍的LPR基础上加计30%后的总利率已经高达一定的程度，若还机械地以民间借贷利率上限基础上加计30%作为金融借款利率上限的进行裁判，不符合公平原则，且与稳定社会经济秩序的司法目的不符。
《民法典》第六百八十条第一款规定：“禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。”因此，金融借款利率必然也不能超过相关高利贷规定中的贷款利率上限，不过，《民法典》中并未对“高利贷”的利率及计算方式等具体规定，留出了较大的解释和调整空间。但是《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》中的相关规定，以超过36%的实际年利率实施的非法放贷行为并符合其他必要情形的，作为其“情节严重”的界限，且还规定若单次非法放贷行为实际年利率未超过36%的，定罪量刑时不得计入。笔者认为，举重以明轻，关于金融借款利率的上限，必然也是不能超过年利率36%的。
因此，在金融借款合同纠纷中认定金融借款利率时，应当在上述参照民间借贷利率上限的1.3倍作为金融借款利率上限以及不能超过年利率36%之间，根据“就低不就高”及公平原则，选择利率较低的一个进行适用，例如，当民间借贷利率上限的1.3倍上浮到年利率30%时，适用民间借贷利率上限的1.3倍作为金融借款利率上限；当民间借贷利率上限的1.3倍上浮到了37%，则应当以年利率36%作为金融借款利率上限。
四、结语
在金融借款利率上、下限完全放开管制后，并不意味着金融借款利率规则就无法可依，实际上还是存在着隐性上限规则的，在尊重公平原则的基础上，选择合理的利率上限，可以避免结果显失公平。以上金融借款利率上限认定规则均为笔者自身的观点，在当下金融借款利率市场化及相关裁判规则尚不明朗的大环境下，还是应当在符合当下的金融政策前提下，通过对关于金融借款利率上限进行司法裁判统一，稳定信贷市场秩序。
文章来源：德和衡商事争议解决
