五部委发声后，多地下调房贷首付比例、贷款利率

虽然代表房贷利率的5年期LPR在3月并未下调，但房地产行业在不同城市“因城施策”。近日，已有多个城市相继下调了个人住房贷款利率以及房贷首付比例。房贷市场政策暖风不断，释放诸多积极信号。

多地房贷首付比例下调

3月19日，广西壮族自治区市场利率定价自律机制召开会议，商定下调部分城市房贷首付比例：在南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。

此次调整后，南宁市二套房首付比例与广西其他地级市保持一致，执行30%；北海、防城港市首次购房首付比例与广西绝大多数地市保持一致，执行20%。

2016年，人民银行出台的文件规定，在不实施“限购”措施的城市，首套房最低首付比例可在25%的基础上进一步下浮5个百分点，即首付比例原则上可最低到20%；二套房首付款最低比例为30%。目前，广西各地市房贷首付比例已基本降至最低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，与此前一些商业银行自主进行下调首付比例相比，自律机制更具官方属性和权威性，降低首付比例逐渐从商业银行行为转变为城市主流政策。

除了首付款最低比例下调，一些城市还相继下调了个人住房贷款利率。

3月以来，湖北襄阳、十堰两地的首套、二套房贷款利率，比2月份下调了40~45个基点。3月19日，工行、农行、中行、建行、交行等国有商业银行首套房贷款利率下调至5.28%，二套房贷款利率5.57%，这一利率水平已成为襄阳国有大行房贷利率的主流。股份制银行和地方法人银行也相应跟进下调了房贷利率水平。

同期，山东泰安、临沂、烟台市多家银行机构也普遍下调了个人住房贷款利率。比如，中国银行烟台分行首套房平均利率下调至5.1%，二套房平均利率下调至5.3%，较之前利率水平有所下降。

在放款方面，2022年以来，银行机构积极响应市场诉求，加快个人住房信贷审批速度和投放力度，抑制风险情绪的进一步扩散，助力房地产市场企稳回温。上述地区的大多数银行表示，房贷额度充足，基本不存在排队放款现象。

房地产迎政策曙光

“2014年的时候，广西曾经有过救市第一枪，当时也是在全国较早地放松了购房政策。”严跃进说。

近期国务院金融稳定发展委员会专题会议召开后，央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等五部委接连发声，房地产行业迎来政策变化。

金融委会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

随后，各部委针对房地产行业相继发声。央行表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作。银保监会称，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制。积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

证监会称，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险，促进平台经济规范健康发展、提高国际竞争力；外汇局表示，配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展；财政部则称，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

对此，中国民生银行首席研究员温彬表示，房地产业与国民经济中的众多行业存在不同程度联系，因此，房地产业的良性循环和健康发展对经济的平稳运行十分重要，尤其是在经济爬坡过坎的关键阶段，必须要防范化解部分房地产企业风险，稳地价、稳房价、稳预期，向新的发展模式转型。

房贷利率调整，市场波澜几何？

记者张正伟徐卓蔚

这两天，买房、卖房成为热门话题，这主要缘于央行和银保监会15日联合下发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。根据通知，允许各家银行将首套房利率下调为不低于LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

上月20日公布的5年期以上LPR为4.6%，在这个基础上减20个基点，也就是说央行允许银行按4.4%的利率发放首套房贷款，这确实是近年来最优惠的房价政策，毕竟这两年房产市场一直在调控，宁波的房贷利率一度接近5.8%。

“房贷利率降到‘3’字头也不是没有可能。”“银行利率什么时候降？”“赶紧买房，房价马上又要涨啦！”

一时间，市场上对房贷利率大幅下降充满了期待。

首套房利率迎来4.4%？

“10个基点相当于利率的0.1%，这次要是政策到位，意味着首套房贷款可以有1%的利差，相当于每100万元房贷一年就能省下利息1万元。”业内人士告诉记者。

随着新政出台，在5.3%乃至5.8%房贷利率面前望而却步的不少市民都在等待银行出手，早日品尝4.4%的政策红利，但又有一点怀疑：这两年房贷利率变动一直“点涨点跌”，这次会如此“大方”？

“放心，这次银行一定会降到这个点位，而且很快就会到位，不会让市民等很久。”业内人士告诉记者。记者查阅这两年来宁波房产市场的相关数据，发现从去年10月开始，宁波房贷利率就由紧变松，呈现不断下降的趋势，今年以来更是“四连降”，几大国有银行宁波分行的首套房、二套房贷款利率平均加点水平分别下降了15个和10个基点，目前分别为5.2%和5.5%左右的水平。

“现在我们的房贷规模充裕，发放也是快速到账。”一个不愿透露姓名的市区银行机构工作人员告诉记者，今年以来房贷发放规模不到去年同期的六成。“以前是有市无钱，现在是有钱无市，希望政策松动能带动市场行情。”该工作人员说。

其实，历史上也曾出现过如此大力度的房贷利率调整。2014年，房贷利率一下子降到基准利率的七折——4.305%；2015年，市场又连续降准、降息，房贷利率变成了3.5%。

房市有望走出“熊市”？

与银行一样，房企也在盼望着房贷政策宽松。据相关统计数据显示，上个月，全市的商品住宅和二手房成交量较3月份明显回落，甚至比受春节影响的2月份还要少。

业内人士称，当前楼市下行受多方面因素叠加影响，经济层面压力加大，购房者投资意愿明显降低，成交量主要来源于刚需购房者和改善性购房者。“央行、银保监会此次共同出手，将直接刺激房贷利率下调，给楼市松绑。”一房产中介机构工作人员分析，此次房贷利率调整可以降低刚需和改善性住房的购房成本，激发购房者需求。

此外，此次央行、银保监会在通知中的第二条提到“因城施策”，意味着各地金融机构还可根据各自实际调整首套房房贷利率，也就是在坚持“房住不炒”定位的前提下，拥有了更大的自主权。宁波银行相关工作人员告诉记者，将依托快捷的放款效率和优质的服务，积极满足居民的按揭贷款需求。

其实，我市相关部门前一阶段已经采取措施“托市”，例如，调整限购范围、取消核查购房人在奉化区的房产情况、取消投靠落户的老年人需满两年才能购房等规定。“随着政策后续落地，相信有关首套房和二套房该如何认定等政策也会有明确规定。”业内人士告诉记者，目前宁波各大银行执行的仍是“认房又认贷”政策，即享受首套房首付和利率，必须没有住房又没有房贷，如果已有一套房且房贷结清再买房，则按二套房标准结算。

“房住不炒”是社会共识

此次房贷利率调整与2014年那次如出一辙，于是有人便从当年房贷利率调整后房价就迎来暴涨得出结论：这次调整给房价创造了上升空间，投资的机会来了。

业内人士分析，当前，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位是社会共识。投资房子是有前提的，2014年房贷利率降到3.5%，同期租金回报率达3%；现在，房子租金回报率已经下跌到1.5%。银行除了不能直接降利率，联合房产商在备案价基础上打折的招都使了，也只有不到四成的人贷款买房。但今年为何降息呢？最近半年来，房贷利率已经降了好几轮，其中有两轮是因为众所周知的房产商原因，而现在还有疫情与复杂经济形势的影响。

目前宁波市场上房子的成交量主要来源于刚需和改善性需求，而后续不管是政府部门还是金融机构推出的落地措施，大方向还是要保障这两方面的需求。

这次调整，LPR没有动，说明只是针对房地产领域的特别降息。“如果你是2021年之前买的房子，这次降息，以及后面的降息，和你一点关系也没有，因为你的房贷合同上利率是和LPR绑定的。”一房产中介人士告诉记者，这部分人只有等两三年后房贷利率降低了，把有贷款的老房子卖了，再贷款买新房，才能享受新政策。

“当然，换房成本很大，如果有的人不想支付这个成本，那就只好尽可能提前还贷。”一银行工作人员告诉记者，以前那种房贷政策调整后房价年年涨的行情估计不会有了，“有余钱还是早点把房贷还了，毕竟5%以上的利率真不低”。

首套房贷利率下调！如何影响房贷、楼市？解读来了

作者丨张敏

编辑丨张伟贤

图源丨视觉中国

5月15日，央行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。（详情可查看：重大利好！事关房贷！央行银保监会放大招：房贷利率可低至4.4%！）

通知称，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

这也被认为是今年以来最为重磅的房地产政策利好。

一方面，首套房贷利率下调，可以实实在在地降低购房成本，对购房者带来切实利好；另一方面，与各地出台的“地方版”稳楼市政策不同，该政策覆盖全国，影响范围更大。

首套房贷利率最低降至4.4%

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策的核心内容在于，首套房贷利率将会下降。直接的影响在于，购房者的实际支付成本将有所下降。

现有的房贷利率政策于2019年制定，按照规定，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

央行当时规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

LPR每月20日公布一期，以4月的LPR看，五年期贷款利率为4.6%。以此计算，调整后的首套房贷利率最低可以降到4.4%。

具体的细则和执行标准，主管部门将指导各城市根据房地产市场形势变化及城市政府调控要求制定。此前，首套房执行最低4.6%利率的城市并不多。

据专家测算，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

提振信心

中原地产首席分析师张大伟则认为，尽管政策细则尚待各地落地执行，但其对市场信心的提振作用不容忽视。

据中原地产统计，今年以来，全国已有超过100个城市出台了不同类型的稳楼市政策，涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等多个方面。但由于房地产信贷政策仍然较严格，以及疫情散发影响，市场信心仍未恢复。根据国家统计局的数据，今年第一季度，全国商品房销售面积和销售额分别下滑13.8%和22.7%，房地产开发投资增速则降至有统计以来最低的0.7%。

4月29日，中央政治局召开会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

各地调整优化楼市政策基本是符合或遵循了这一要求。最近一段时间，“地方版”稳楼市政策的出台更加频繁。

此次央行银保监会下调首套房贷利率的政策，既是在贯彻中央要求，也与近期楼市销售下滑、住房贷款减少有关。4月份住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

按照张大伟的观点，这是监管部门进一步释放利好、提振市场信心的尝试。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，上次全国调整首套房房贷利率下限是在2014年9月30日，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。时隔多年，本次调整首套房贷利率下限，也释放了更加积极的信号。

她还表示，本次全国统一调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。

张大伟也指出，按照央行的数据，4月新增社融明显低于市场预期和往年同期水平，表内信贷同比大幅收缩是主要拖累来源，尤其是居民住房、消费以及经营贷款均呈现同比大幅收缩态势。按照这一情况判断，5月LPR调降可期。

市场有望企稳回温

与以往相比，该政策罕见地于周末出台，反映了主管部门要求稳定楼市的紧迫性。结合当下的市场局面，这一分析不无道理。

有分析人士指出，国家统计局将于5月16日发布今年1-4月房地产市场运行数据。从有关机构已公布的重点房企销售情况，以及央行公布的居民住房贷款数据分析，前4月楼市数据不会乐观。因此，监管部门率先祭出这一利好政策，也有提前稳定市场情绪的考虑。

另外值得注意的是，两部门并没有下调二套房贷利率，其利率下限按现行规定执行，即LPR加60个基点，目前为5.2%。也即，二套房的信贷门槛并没有下降。

这也说明，此次政策仍然主要利好刚需，对于投资需求的释放，监管部门仍然持谨慎态度。

尽管如此，这一政策对市场的影响仍被地产人士广泛看好。

严跃进表示，一系列的政策利好出台，对于5月份中下旬以及后续月份购房市场将产生非常强的促进作用。在各项政策的叠加作用下，近期房地产市场颓废、疲软的态势有望被扭转。

陈文静也指出，本次全国统一下调首套房贷利率下限，不仅对当前的市场预期起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好，热点城市市场有望逐渐企稳回温。

本期编辑刘巷实习生詹惠楠