美抵押率飙升 房价上涨 建筑商信心降低

美国周一公布的一项调查显示，该国4月独栋房屋建筑商信心降至七个月低点，因抵押贷款利率飙升和供应链混乱推高住房成本，令一些首次购房者无法入市。

美国联邦储备委员会(FRv，简称:美联储)为对抗高企的通货膨胀而采取了激进的货币政策，30年期固定抵押贷款利率10多年来首次超过5%，这使住房市场成为人们关注的焦点。

但由于房屋库存处于纪录低位，借款成本飙升可能不会造成太大冲击。

高盛(GSh)经济学家罗尼•沃克(RiWk)向R表示:“目前楼市极度供需失衡，可能会减弱加息对经济活动的冲击。”

全美房屋建筑商协会/富国银行房屋市场指数本月下跌2点至77。连续第四个月下跌，将该指数推至去年9月以来的最低水平。该指数高于50表明，更多建筑商认为环境良好，而不是糟糕。

美国中西部房屋建设信心降至近两年来最低水平。西部气温也有所下降，但在东北部上升，在人口稠密的南部则略有上升。

木材等建筑材料的短缺以及高昂的成本使得建筑商难以增加生产。

根据政府数据，2月份，已批准建设但尚未开工的房屋积压数量创下历史新高。R调查经济学家预测，3月房屋建设和房屋许可可能下滑。3月份新屋开工报告定于当地时间周二公布。

NAHB董事长杰瑞·康特（JK）在一份声明中称，“策者必须积极采取措施解决供应链问题，以降低开发成本，遏制房价上涨，并允许建筑商增加生产。”

今年3月，美联储将政策利率提高了25个基点，这是三年多来的首次加息。有经济学家预计，美联储下个月将加息50个基点，并很快开始削减资产组合。

美国一抵押贷款融资机构房地美(FiM)的数据显示，截至4月14日当周，30年期固定利率抵押贷款平均利率为5.0%，为2011年2月以来的最高水平，高于前一周的4.72%。

更昂贵的建筑材料和更高的抵押贷款利率正推高购房成本，使购房变得更加难以承受，尤其是对低收入群体和首次购房者来说。

经济学家估计，以目前的抵押贷款利率计算，如果消费者获得30万美元的住房贷款，他们每月将比今年年初设定的贷款利率多支付263美元。

年房价继续以两位数增长。纽约联邦储备银行周二公布的另一项调查显示，消费者预计今年房价和租金将大幅上涨。

租房者报告称，他们拥有住房的可能性只有43.3%，低于2021年的51.6%，也是2014年开始这项调查以来的最低水平。

PNCFii资深分析师AOi称，“抵押贷款利率上升和近年来房价上涨，将令负担能力恶化，但消费者被压抑的需求将令房价保持强劲增长。”

高盛(GSh)预计，今年成屋销售折合成年率将较2021年第四季度下降约6.0%，至580万套。它还预计，今年的房价通胀将保持强劲。

“虽然更高的抵押贷款利率将有助于减缓房价增长通过减少供应和需求之间的不平衡,我们的模型表明,目前的房地产市场紧缩和水泡最近房价的增长速度会超过10%的支持,第四季度/第四季度,今年房价的增长,”高盛的沃克说，“我们预计，今年之后，房价增长将大幅放缓。我们的模型显示，到2023年年中，房价的增长速度将达到低个位数，我们此前预计到2024年才会达到这一速度。”

NAHB当前销售状况指数从3月的87降至七个月低点85。但该公司对未来6个月销售预期的衡量上升了3个点，至73。衡量潜在买家流量的分项指数下降6点，至8个月低点60点。

美国8月住宅建筑商信心指数降至负面区间

据外媒报道，由于建筑商和买家受到成本上涨影响，美国8月单户住宅建筑商信心指数连续第八个月下跌，并跌至负面区间。

据美国消费者新闻与商业频道（CNBC）报道，美国全国房屋建筑商协会/富国银行住房市场指数8月下跌6个点至49，连续第八个月下跌。该指数在高于50时被认为是积极的。自2014年以来，除新冠肺炎疫情开始时有过短暂的暴跌之外，该指数一直没有处于50以下的负面区间。在该指数的三个组成部分中，当前销售状况下降7个点至57，未来六个月的销售预期下降2个点至47，买家流量下降5个点至32。

尽管土地、劳动力和材料成本较高，但8月约有五分之一的建筑商称其在过去一个月里降低了房屋销售价格，目的是为了增加销量或限制取消订单。但销量仍平均下滑了5%。

CNBC报道称，目前买家购房面临的最大障碍是负担能力。自2020年以来，美国房价一直在攀升，30年期固定抵押贷款的平均利率在初期创下历史新低，但目前已经涨至今年年初的两倍。不过，近期抵押贷款利率已从高位回落，最近几周房价增长也有所降温。

路透社分析指出，建筑商信心跌至负面区间，进一步表明了随着美联储加快加息步伐，美国经济正在走软。美国房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨也表示：“美联储收紧货币政策和持续上涨的建筑成本导致了住房市场的衰退。”迪茨预计，单户住宅开工总量将在2022年出现下降，届时将成为自2011年以来的首次下降。但他同时表示，随着通胀率接近见顶的迹象越来越多，长期利率已经企稳，未来几个月市场需求方面将获得一些稳定性。

作者：□记者廖冰清综合报道

来源：经济参考报

澳大利亚房价暴跌 幅度为近40年来最大月度跌幅

来源：人民网－澳大利亚频道

人民网悉尼9月1日电最新数据显示，澳大利亚房地产市场出现了近40年来最大的单月跌幅，其下滑趋势已蔓延到所有首府城市和大部分偏远地区。

据澳大利亚广播公司报道，大型房地产数据分析公司CLi于8月发布的房屋价值指数显示，澳大利亚8月房屋价值下跌了1.6%，是自1983年以来全澳范围内的最大单月跌幅。不过，另一家数据提供商PTk使用不同计算方法编制的另一个指数显示，8月澳房价下跌了0.4%，降幅要小得多。这两个指数都一致认为，澳几乎所有城市和地区目前都处于房地产低迷期。

CLi数据显示，除达尔文8月份的房价上涨了0.9%以外，所有首府城市的房价都出现了下跌。该公司的伊莉莎·欧文说:“这个迹象表明利率的上涨不同寻常，生活成本的上升和消费信心的下降都在阻止消费者购房。”

据了解，单月跌幅最大的依旧是悉尼(-2.3%)，其次是布里斯班(-1.8%)、霍巴特(-1.7%)和堪培拉(-1.7%)。珀斯(-0.2%)和阿德莱德(-0.1%)的房价仅微幅下跌。此外，墨尔本的房价下跌了1.2%。自2022年1月以来，悉尼的房价下跌了7.4%，这是最近下降幅度最大的城市，墨尔本的房价下跌了4.6%。

值得关注的是，8月开始，澳偏远地区市场也开始出现大幅下滑。CLi的数据显示，首府城市以外地区的跌幅为1.5%。欧文说:“这比前几个月的情况要强烈得多，这轮下跌由那些生活方式最受欢迎的城市主导，例如：纽卡斯尔和里士满-特威德地区。”据PTk的预测，该地区上月的跌幅仅为0.3%，过去3个月的跌幅为1.2%，但这仍足以成为该指数自2011年以来的最大季度跌幅。

CLi和PTk都认为南澳州的房产价格处于峰值期，阿德莱德的下跌只是开始。塔斯马尼亚的价格被PTk认为处于历史最高水平。CLi的数据还显示，尽管达尔文最近表现强劲，但与2014年5月达到的峰值相比，该地区房屋价格仍下跌了10%以上。

国际投资管理公司安保资本首席经济学家谢恩·奥利弗认为，此次房价下跌可能标志着长达25年房地产市场繁荣的结束。在过去25年里，房产价格的下跌大多是温和的，跌幅大多数不到10%，而且是短暂的。此后，随着利率跌至新低，价格迅速反弹至历史新高。由于家庭债务水平的升高、房价和收入水平保持高位以及利率长期下降趋势结束等因素的共同作用，本轮房价的周期可能会与以往有所变化。

奥利弗警告称，房价在8月的大幅下跌之后，可能还有很长的一段路要走。他指出:”今年春天售房季可能会增加房价压力，而明年固定利率贷款到期数量的增加，可能会导致很多购房者低价出售手中房产(多达四分之一的住房贷款人会转投抵押贷款利率)，这将进一步加大房价的下行压力。”他还认为，假设明年初现金利率在2.6%左右触顶，那么平均房价可能会下跌15%至20%。

澳大利亚统计局最新公布的贷款数据显示，7月份房屋贷款下降8.5%至284亿澳元。投资者贷款下降11.2%，业主贷款下降7%，其中首次置业贷款下降10.7%。上述数据表明，楼市低迷还将持续一段时间。(郑皓天)