“三箭齐发”全方位提振楼市

近期，各类房地产政策密集出台，并回归自上而下的“全局模式”。在频度提高、力度加大的同时，政策广度也在延伸，体现出促需求也促供给、救项目也救企业的政策思路，将全方位提振房地产行业，提振市场信心。

“全局模式”提振房地产供需两端

需求端政策以9月末的三道政策为代表——这是本轮“全局模式”的起点。9月29日-30日，人民银行、银保监会、财政部、国家税务总局三道政策连发，分别关于阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限、下调首套房公积金贷款利率、支持居民换购住房享受个税退税优惠，着眼于需求端的限贷松绑和交易减负。从各地主导的因城施策升级到全国层面统一部署，表明稳定房地产市场的力度和决心明显加大。

而针对房企和项目资金链困境，随后政策将更多的目光投向了供给端，举“信贷+债券+股权”之合力，“三箭齐发”全方位纾困流动性难题——这也是本轮政策思路的一个重要特征。“第一支箭”以人民银行、银保监会指导下的银行信贷支持为主导，既有开发性政策性银行发放的“保交楼”专项借款，也有商业银行投放的开发贷款、按揭贷款、并购贷款以及供应链融资、投资房企债券、出具保函等，还有人民银行即将向商业银行提供的“保交楼”免息再贷款。11月23日正式发布的“金融16条”是“第一支箭”集中系统的体现：强调在房地产开发贷款投放中“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，支持房企发债融资、项目并购融资、存量融资展期，还鼓励通过信托等资管产品支持房地产融资需求等。

“第二支箭”聚焦债券融资层面，银行间市场交易商协会已明确延期扩容，并强调支持民营房地产企业。其“三可”特征将改善市场投资者对民营房企的风险偏好，有力促进民营房企信用修复和融资恢复：一是来源可靠，由人民银行再贷款提供资金支持，相比银行市场化资金更直接有效。二是规模可观，相比5月通过信用保护工具、8月通过中债信用增进全额担保工具名单短、额度低，本轮规模几十倍显著放大，预计将助力民企发债2500亿元。这一体量能覆盖明年一季度的房企偿债高峰，起到预防风险事件发酵的作用，且后续还能进一步扩容。三是方式可变，特别提出直接购买债券的方式，将突破担保增信和创设信用风险缓释凭证对抵押物要求较高的限制，对房企的支持范围有望更广。

“第三支箭”打开了房企股权融资的空间。暌违6年重启股权融资，对于优质房企获取再融资和境外上市机会而言，是一个宝贵的窗口。不仅能为房企改善资产负债表、补充流动资金增加新的渠道，也有利于优质房企收并购出险房企或项目。积极发挥REIT和PE的作用，还能够盘活存量资产，打通房地产行业募投管退的资管循环。

地产政策工具箱里还有哪些工具可用？

尽管当前各类房地产提振政策齐出，但无论在需求端还是供给端，地产政策工具箱仍留有空间。

一是房贷利率还有较大下调空间。当前除部分城市放开首套房贷利率下限外，多数城市首套下限为LPR-20，所有二套下限仍按LPR+60，即分别为4.1％、4.9％。11月，103个城市首套、二套房贷主流利率分别下行至4.09％、4.91％，已与政策利率接近。然而这个水平距离基准利率时期的框架下限还有较大空间。2014-2015年首套利率下限为贷款基准利率的0.7倍，按2015年最后一次公布的贷款基准利率4.35％，首套房贷利率最低可至4.35％×0.7=3.045％，目前仍有约100空间。从这个角度看，后续可以在更多城市优化调整首套房贷利率下限，还可以引导5年期LPR继续下行；二套房贷利率下调空间则更大，尤其可缩减置换型改善型二套房的LPR加点数。

二是二套房首付和套数认定规则可以优化。调控史上对房贷首付比例和套数认定规则放松幅度较大的两次分别在2014年9月和2016年2月，此后全国层面虽未再行收紧，但近几年各地均大幅提高了二套房首付，且普遍重启了“认房又认贷”规则。后续一方面可以2014-2016年为参照，降低二套房首付比例，尤其是置换型改善型二套房可在一定条件下视同首套房，享受优惠的首付与利率，以增强买方市场活力；另一方面可以尝试在更大范围内运用“带押过户”模式，以激活卖方市场存量。

三是限购政策放松总体审慎。限购政策对市场的影响最为显著，在“房住不炒”定位下，对限购调整的考虑顺序相对靠后。目前福州、宁波、南京、武汉等城市已涉及限购放松，但大部分重点城市仍保留了限购措施和购房门槛，总体步调审慎，相比历史仍具空间。各地可根据实际评估是否具备限购调整条件，在必要时渐进、动态、阶段性地缩小限购区域、降低购房所需社保或个税缴纳年限、增加多孩家庭购房套数等。

四是土拍规则有优化调整空间。2021年起采用的重点城市“两集中”供地原意在于，通过合理编制的供地计划和透明公开的信息披露，达到稳定预期、平抑地价的目的。但土地集中上市更考验房企资金实力，当房企普遍处于资金链紧张阶段，反而容易加速土地市场走冷，也可能使未来面临库存与供给不足的潜在风险。在行业下行周期，可能调整或取消“集中供地”模式，以及下调竞拍保证金比例、延长房企土地出让金缴纳期等，以提振土地市场恢复正常温度。

五是房企融资担保率也可以适度降低。在信贷投放和债券融资中，商业可持续性考虑下对合格抵押物仍有要求。银行对符合预售监管资金置换条件的房企出具保函时，也会参照开发贷款授信标准。这可能使得政策直接利好的重点更多指向国有房企和优质龙头民企。畅通更多民营房企现金流循环，可以适当动态地降低房企融资担保率要求，搭配采用纯信用无担保方式发行债券等。

银行将做好房地产供需两端金融支持

商业银行将积极落实政策部署，做好房地产金融支持与服务。首先，充分认识稳地产在稳定经济大盘中的重要作用，主动作为，服务好房地产供需两端的合理融资需求。其次，优化房地产开发贷款和建筑企业贷款投放，做好“保交楼”配套融资，支持优质房企债券发行、并购重组等方面的融资需求，运用资管产品做好合理需求的对接。再次，积极做好刚性和改善性住房需求贷款支持，根据城市基本面制定差异化住房信贷政策，提升审批放款效率与惠民服务水平。最后，因地制宜做好房地产融资风险防控和动态管理，跟踪评估城市供需特征和房企项目分布，防范中长期人口净流出城市和短期住宅库存压力较大城市的潜在风险，切实保障房地产项目融资中的资金安全。

（作者系交通银行金融研究中心资深研究员。本文仅代表个人观点，不代表任职单位意见）

本文源自中国银行保险报

降了！银行集体下调存款利率，现在存50万，一年有多少利息？

自从疫情发生以来，全球经济充满挑战，这就导致股市、基金行业动荡不已，投资亏损更加严重。因此，对于手里有闲钱的人来说，保本保息，零风险的理财才是最佳选择，而这样的方式只有银行最靠谱。

因此，尽管疫情让不少人收入锐减，甚至是失业，但这2年来，我国银行存款反而增加了。到2021年12月底，住户存款已经突破了100万亿元，人均存款超过7万元。央行的最新数据显示，到今年3月末人民币存款余额243.1万亿元，同比增长10%。一季度住户存款也增加7.82万亿元。

那这么多存款，到底要怎么存，才能实现利息最大化？银行内部人士透露，只要存够这个数，每个月不工作，也有4000元的利息来花。

降了！银行集体下调存款利率早在2015年，我国就开始实行利率市场化，也就是说各大银行可以自主决定存款和贷款利息，只要不太过分。因此，不同银行，不同网点，不同渠道的利率各不相同。

自从利率市场化后，几乎每年都发生揽储大战，中小银行为了抢夺用户，都会推出一些高利率的存款产品。因此，那几年对于用户来说，把钱存银行还是很幸福的。但这两年，利率却在逐渐下降，利率5%以上的产品已经不见踪影。

为什么利率会下降呢？难道不需要存款了吗？原因是为了降低企业的融资成本。存款利率高了，贷款利率就不可能降下来，毕竟银行是靠贷款利率和存款利率之差来赚钱。

然而，不好的消息传来，进入2022年4月，银行再次集体下调存款利率。建行、工行、中行2年期、3年期普通定期存款利率普遍下调10个基点。以工行为例，3年期和5年期定期存款利率都从3.25%下降到3.15%，2年期从2.6%下降到2.5%，1年期维持2%不变。

如果存入50万元，1年期、2年期、3年期每年的利息分别为1万元、1.25万元、1.575万元。

从银行的存款产品来看，大额存单是利率最高的。此前，还有5年期的大额存单，不过国有大行已经下架了，只保留了3年期，而且利率也下调了。早在2020年12月，一些大行的三年期大额存单利率能达到4%，而小银行至少有4.75%。到了2021年11月，3年期大额存单平均利率仅为3.517%。

就在近日，银行再次下调大额存单利率，3年期利率最低只有2.9%，普遍在3.25%-3.35%之间，只比定期利率高一点点。如果存入50万，一年利息也才1.625万-1.675万。

存够这个数，每月有4000元利息如今银行利息这么低，存钱还有意义吗？实际上，这也是要看银行的。国有大行，股份制银行规模大，网点多，所以基本不用为存款发愁。但中小银行就不一样了，特别是小银行，利率下调后，竞争力就更差了，生存艰难。

比如，近日内蒙古林西农村商业银行招聘5名员工，要求在10日内拉到1000万存款，才能进入下一轮。由此可见，小银行对于存款多么迫切。于是，有些小银行的5年期大额存单利率依旧可以达到4%以上。

如果按4%的5年期大额存单利率来算，要存够多少钱，才能保证每月有4000元利息呢？答案是120万。如果你生活在三四五线城市，每个月不工作，存够这么多钱，每个月都有4000元利息来花。

不过，小银行的风险也大。近期，河南禹州新民生村镇银行、上蔡惠民村镇银行和柘城黄淮村镇银行出现了不能提现的问题，引发大众关注。据了解，这3家银行都是通过高息揽储，有一家银行存够150万，一年利率高达6%，也就是9万元利息。另外一家是4.75%的利率，存款几乎没门槛。在如今普通利率低于3.5%的大环境下，如此高的利率，确实有很大的风险。

未来利率可能会更低不过话说回来，大多数家庭很难拿出120万。按照前面所说，人均存款7万，那一个三口之家就有21万。但实际上，全国城镇私营企业月均工资不到5000元。但开销却很大，房贷车贷，养老人养子女等等，各项开销，根本剩不下多少钱。

对于很多90后和00后，不但没什么存款，而且还处于负债状态。因此，对于普通人来说，还是要做好合理的规划，不要盲目消费，更不要透支。有多大的赚钱能力，就过什么阶段的日子。每个月应该拿出一部分钱来储蓄，以备不时之需。

随着银行存款利率的下降，存款收益确实大幅下降，但相比其它风险大，不稳定的理财产品，还是银行靠谱一些。未来的利率可能还会继续下降，早在2019年，央行前行长周小川就说过：10年后想要买款年化收益3%的理财产品，都可能要像汽车牌照摇号那样，完全靠运气了。

最后，如今这样的存款环境，你愿意把钱放银行吗？

个人购房贷款利率仅2.75%？房贷利率LPR，具体一年还多少利息

个人住房贷款利率仅2.75%？什么是LPR，具体一年还多少利息呢？购房者自己能不能简单算明白了？

大部分人购房还是需要办理分期按揭，这时候会遇见几个问题就是经常听到说，现在申请按揭利率上浮10%，我买房时候利率打折了，那么购房这个上浮下调是不是有个标准呢？

真有标准，下面让老管给大家讲一讲。银行机构是可以适当的上下调动借款利率的，根据标准就是房贷基准利率。房贷基准利率是以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。

我国的基准利率调整时间：2015年10月24日。

各项贷款（单位：%）

六个月以内（含六个月）4.35

六个月至一年（含一年）4.35

一至三年（含三年）4.75

三至五年（含五年）4.75

五年以上4.90

个人住房公积金贷款（单位：%）

五年以下（含五年）2.75

五年以上3.25

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率），公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。定价方式其实道理很简单，当前我国的房贷利率组成是LPR+各银行上浮基点的方式计算的。

中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行为最新的贷款市场报价利率（LPR）报价行。

LPR利率为：

2022年3月21日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

但目前青岛市范围内，首套房的主流银行房贷利率仍为5.3%左右。不管是之前的基准利率还是现在实行的LPR利率，我们都要知道，这是指的年利率而非月利率。也就是说，5.3%的年利率，10万本金一年利息就是5300元。

但是除了银行办理房贷之外，我国还有公积金贷款。这个公积金就是指在本市范围内购买具有产权的自住住房，有完全民事行为能力、按规定在本市正常缴存住房公积金的在职职工。公积金可以用于新房也可用于二手房按揭贷款，公积金利率目前五年以下（含五年）

2.75%，也就是说10万本金一年利息是2750元。非常便宜。

最后我们举例计算一下办理房贷50万，借款周期20年（一个月为一期）240期，利率5.3%，20年后总共还多少。

贷款50万本息240期计算

还20年总利息是31万2左右

上面计算的还款周期20年是31.2万左右的纯总利息，那么如果为了减轻压力，还款周期延长到30年360期呢？

房贷50万360期总利息是近50万，翻一番

是的，如果是同样借款50万房贷，还360期后，支付的利息总额是499548.37元。几乎翻一番。

但我们不要忽视这30年的社会发展，通货膨胀，未来不可预期，但可以回想30年前我们的收入与购买力，其实我们30年一直住的房子，房子也在增值，收入在增加，每个月这样两三千的本息慢慢还，这利息也就没有那么可怕了。

投资何必去远方，莱西就是好地方，大家评论区见！