​多地房贷利率破4，购房成本少了很多

目前五年期以上LPR利率已经下降到4.3%，而且央行允许各大银行在LPR基础上下调20个基点，所以目前很多地方房贷利率最低可以做到4.1%。

从过去几十年房贷利率的实际走势来看，4.1%的房贷利率其实已经处于历史第二低水平。

历史最低利率水平是发生在2016年，当时很多银行利率都可以在基准利率的基础上打8折左右，相当于最低利率只需要3.92%左右。

因为当时房贷利率非常低，所以带动了楼市的迅猛发展，从2016年到2020年这段时间，很多地方的楼市表现都相当火热，楼市交易也非常给力。

这种通过下调利率来刺激楼市可以说起到立竿见影的目的，因为利率下降了，但是购房的成本就下降了。

所以在当前楼市表现并不在理想的情况下，很多地方也开始祭出这招，那就是降低房贷利率。

虽然目前按照央行政策规定，房贷利率最低只能做到4.1%，但其实很多地方在实际落实的过程当中都有可能实现更低的利率。

比如清远推出利率优惠政策，最低只需要3.7%。

根据清远日报报道，根据中国人民银行清远市中心支行公布的信息，从2022年10月1日到2022年12月31日，清远将阶段性下调首套房商业性个人住房贷款利率下限，房贷利率最低可以在LPR的基础上减60个基点。

按照当前LPR4.3%计算，这意味着个人首套房贷款利率最低可以低至3.7%，这个利率已经降低到跟公积金利率差不多的水平。

而且跟去年同期相比，这个利率下降的幅度是非常大的。

在今年3月份的时候，清远首套房利率普遍在5.5%-5.6%之间，在2021年首套房利率甚至有可能达到6%以上。

这意味着目前清远的首套房利率要比去年同期低两个百分点以上。

当然除了清远阶段性下调房贷利率之外，实际上目前有不少城市都开始下调房贷利率。

而各地下调房贷利率的主要依据是，2022年9月29日，人民银行、银保监会发布的阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策。

按照央行以及银保监会的要求，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

在这个政策出来之后，很多城市马上开始下调首套房利率，除了清远之外，目前广东省内的其他城市房贷利率也出现了不同程度的下调。

其中阳江的首套房利率下限，最低可以下降40个基点，也就是房贷率最低是3.9%，而江门、云浮、湛江等市甚至直接取消了利率下限，这意味着银行可以根据客户的实际情况决定利率的高低。

除了广东这些城市之外，我相信未来符合条件的城市都有可能继续下调房贷利率，按照央行的要求，符合条件的总共有23个城市。

包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等8个二线城市，以及泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等15个三线城市。

假如未来这些城市的首套房利率继续下调，那么大家的购房成本将会进一步降低。

当前大多数城市的房贷利率最低都是百分之四点几，但是未来如果这些城市继续下调房贷利率，最低有可能做到3.7%以下甚至3.5%以下。

这些利率跟去年同期相比至少下降了两个百分点以上，这个下降的幅度非常明显，对应的购房成本下降也会非常明显，我们来举一个简单的例子。

按照去年各地的房贷利率，很多地方首套房都达到5.5%以上，我们就按照5.5%计算，假如申请100万的贷款等额本息30年期限，那月供就达到5677.89元，利息总额达到104.4万元。

而在房贷利率下降了3.7%之后，月供就直接下降到了4602.83元，利息总成本也只有65.7万元。

相当于在利率下降之后，每个月月供少了1000元以上，利息总成本少了近40万，这个成本降幅是非常明显的。

当然有些朋友可能考虑到目前的房贷利率都是按照LPR定价，基本上都是每年重新定价一次，即便现在房贷利率低，并不代表着未来的房贷利率就跟着低。

其实从整个现代发展形势来看，未来随着经济增速放缓，市场需求融资增长也会跟着放缓，而在居民存款不断增加的情况下，银行的资金不会像以前那么紧张，对应的银行整体房贷利率也不会太高。

另外即便未来LPR上涨了，但是最终客户的定价都是按照LPR和差点来进行，按照目前3.7%的利率来计算，利率差值达到-60个基点。

这个差点值是不会变化的，哪怕未来LPR上涨到5%了，大家的实际利率也只有4.4%。

所以从整体来说，如果房贷利率下降到3.7%，甚至更低，大家购买100万的房子，至少可以节省10万甚至更多的利息，对于刚需人群来说，这个时候去买房还是比较划算的。

13地房贷利率降至4.25%，32城首付比跌至20%，刚需为啥还不买房？

今年央行上半年2次公布房贷利率下调的措施，一次是在1月份，下调了5个基点，另一次是在5月份下调了15个基点，是1月份的3倍。而在1月份之前，房贷利率已经保持20个月不变，今年5个月内就下调了共20个基点。自从央行松绑房贷后，多地开始集中调整，部分城市的降幅甚至超过央行的标准，天津、南通、苏州等13个地区已有银行将首套房贷款利率最低降至4.25%。

除了降低房贷利率外，首付方面，32个城市调整了购房首付比例，多数首套房首付比例降至20%。包括了商业银行和公积金贷款。2项指标都下调之后，理论上，应该能够刺激大批人开始蜂拥入市，但现实是，楼市并未出现蜂拥买房的现象，相反，楼市遇冷又出现了。

根据最新的国家统计局数据，房地产开发投资和销售再创今年的新低，全国房地产开发投资增长再次下降，达到4%；销售额降低幅度超过30%。为什么刚需们就是不肯大批入市买房呢？根源其实与3点有关，每个都太现实了：

第一，房价仍是近万元的高位横盘

降首付和降房贷利率是做到了，但是对于普通刚需家庭来说，不能只看比例买房，还要看实际要出多少钱。数据显示，2022年第一季度，商品房均价为9252元/平米，同比跌幅为10.3%，即使房价跌了这么多仍然保持在近万元的水平，高房价压力下，首付降到20%，也需要先负担近20万元，要拿出这么多钱，实在不是一件容易的事情。从房贷来看，按照最低降到4.25%的标准，降息前4.6%，按照等额本息方式还款，时间30年的话，房贷100万元，每个月可以省207元，一年就是近2500元，但相比百万房价下每个月近5000元的月供，这些省下的部分其实还是杯水车薪。

第二，未来持有的房产过多

目前楼市已经从增量时代迈入存量时代，数据显示，当前广义的商品房库存量已经足够9600万人居住，为什么消化房产越来越难？主要就是目前的有房族太多，央行之前就公布过一组数据，中国城镇住房拥有率达到96%，城镇居民家庭户均总资产317.9万元。在全球主要大国中，中国家庭住房拥有率或达全球第一。很多80后，90后已经是多房族的后备役，我国自从2016年才实施了二胎生育，去年才放开了三胎限制，目前还是以独生子女家庭为主，很多家庭爸妈，爷爷奶奶，姥姥姥爷都有房，再买房，首先，大笔钱要压在房子上，以后要用钱，家里没有存款，只有房子，那就只能卖房，如今房价高，但是上涨难，可能要亏损卖。其次，多套房持房成本高，还要再倒贴更多钱养房子，在目前疫情反复，国外经济混乱，失业率上涨下，很多人更愿意存款而不是做大额消费。

第三，抄底购房的心理

楼市松绑下，不少人看到了市场刺激购房的迫切性，那么，如果刚需继续不买房，楼市调整给出的福利可能会更多，抱着这种心理，部分人选择继续观望，尤其是5月份新公布的楼市数据，开发和销售量价齐跌下，据统计，新房和二手房房价出现了涨幅回落和降幅扩大的现象。面对楼市的寒冬状态，早买房，大家害怕做了高房价接盘客，而继续观望，可能会拿到更便宜的价格，实际都是想等着其他人先入市帮自己试水，在安全稳定的楼市环境下再入市。

最新LPR出炉，5年期以上LPR为4.45%，对房价有何影响？

央行发布了6月份的LPR，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，和上月持平，这个结果和预期一致。

5年期以上LPR自从4月份降低15个基点以后，达到4.45%，再次创十年新低，再加上央行允许首套房利率在5年期以上LPR基础上下调20个基点，理论上来说，首套房商贷利率最低可以低至4.25%，这个低利率水平基本可以比肩2016年当时的低水平。

现在已经有不少城市将首套房商贷利率降低至4.25%，以此来刺激楼市，期望恢复楼市的交易量，并稳住房价，从数据来看，情况确实是在好转，楼市成交呈现价量齐升是现象。

从中短期来看，未来的LPR还是有下调空间的，这主要看经济情况，如果在当前4.45%的利率水平上全国房地产的成交量能够维持正常水平，房价能够稳定、或者稳中略升，那么LPR将维持现在的水平，反之，如果房价依然无法稳定，持续下跌，成交量依然无法恢复，那么带来的结果必然是会再次下调5年期以上LPR利率。

关于LPR长期下降的趋势，笔者已经持续说了两三年，从4.9%说到现在的4.45%，降幅已经不少，对于选择浮动房贷利率的人来说，是可以很好的享受LPR下调带来的房贷利息降低的红利，而对于那些顽固地认为固定房贷利率才是最有利的人来说，就无法享受这些红利了。

利率下调是长期趋势，因为利率的本质是资金的价格，是投资方的收益率，是融资方的成本，在经济高速发展的时候，社会的利率自然更高，因为资金收益率高，也更愿意承担更高的资金成本去获取更高的收益，但是当经济增速放缓的时候，资金收益率是下降的，在这种情况下，愿意成本的资金成本必然也是下降的，这就是利率和经济增速的关系。

而经济增速是下降的趋势，这点也很好理解，以中国今日之经济规模，不可能再回到2位数增长了，甚至回到6%都不可能了，今年的GDP增速目标是5.5%，过去两年平均增速为5%，未来10年也许会下调到5%，甚至是4%，即便是如此，增加的绝对量也足够大，以20万亿美元的GDP体量来计算，4%的增速也将带来近万亿美元的增量，这已经是一个经济大国的经济体量了。

从历史上来看，每次房贷利率处于低点恰好就是买房的最佳时机，而房贷利率处于高点的时候，恰好是卖房的最佳时机，2016年是当时房贷利率最低的水平，5年期以上贷款基准利率下调至4.9%，而很多银行对利率还打8折，导致利率处于低水平，而当时也正好是全国房价触底反弹的阶段，当时买房的人财富都涨了一波。

再来看2020年初，在疫情之下，降准降息，导致房贷利率下降，2020年下半年以及2021年上半年房价涨了一波，2021年下半年调控力度迅速加大，遏制了房价上涨的趋势，但是现在再次下调房贷利率，房价将企稳，甚至会回升。