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2016商业贷款基准利率「lpr下调15个基点房贷利率最低可至4.25%利率」

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5年期LPR下调15个基点,首套房利率最低可至4.25%

“降息”靴子终于落地,影响房价的重要因素房贷和房贷利率也将发生新变化。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%。

虽然1年期LPR与上期持平,但最新5年期LPR较上期4.6%大幅下降了15个基点,超出市场预期水平,与房贷利率直接相关,将使得购房成本将进一步下降,对房地产市场影响重大。

5月18日,李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会,强调“各地区各部门要增强紧迫感,挖掘政策潜力,看得准的新举措能用尽用,5月份能出尽出”,央行迅速响应,加快房地产相关政策落地节奏,力度亦明显加大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次调整是五年期LPR两年来第三次调整,过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月,同时此次下调幅度是最大的,这充分体现了此次下调的力度和决心,也体现了稳住经济大盘的重要导向。

目前,大部分房贷均采用LPR定价模式,2019年10月起,新的房贷全部采用LPR定价模式,对于存量房贷,从2020年下半年开始,很多银行也开始批量进行转换,因此,房贷利率会跟随市场贷款利率水平波动,房贷利息跟随LPR下降。

因此,贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为,LPR下降是货币政策对房地产市场的精准扶持,代表决策层对稳房地产的实质态度和决心,这将大大提振市场信心,本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本。

如以商贷额度300万、贷款30年、等额本息还款方式计算,LPR下降15个基点,存量贷款客户每年房贷能省超过3000元;对于新贷款人群,考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点,即与4月相比最大降息35个基点,每年房贷节省还款额度约7500元。

不过,中原地产首席分析师张大伟表示,对于存量购房者的利率下调还需要时间,“目前存量购房者的房贷利率一般会一年调整一次,不同银行的调整日期不同,大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整,这意味着2023年1月份,很多人的房贷才会迎来新一轮调整周期。”

对新的购房者来说,本期LPR之下对购房成本的下降更加直观,由于银行贷款发放时,一般取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率,因此全国各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。

以北京为例,受LPR下调影响,已有中介对界面新闻表示,北京房贷利率将进行调整,以本期LPR加相应基点计算,商贷首套将会变为4.45%+55个基点=5%,商贷二套为4.45%+105个基点=5.5%。在此之前,北京的房贷利率1月已跟随LPR下调降至5.15%及5.65%。

值得注意的是,5月15日,人民银行、银保监会就提出了差别化住房信贷政策,其中明确,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照当时4.6%的LPR计算,4.4%房贷利率将成为下限,由各地因城施策调整。据贝壳研究院统计,截至18日已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%,加大对首套住房的支持。103个重点城市中超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。

从当前银行实际执行的主流房贷利率来看,5月的降息空间进一步扩大,且首套利率降低空间明显超过二套。

据严跃进统计,截止5月20日,全国20个城市已出现了4.4%的房贷利率,包括一线城市广州、深圳,也有天津、济南、郑州、重庆等二线城市。

本期LPR再下降15个基点,叠加针对首套房购买者的减20个基点政策,房贷利率还有进一步下调的可能,首套房贷最低可至4.25%,二套房贷利率下限降为5.05%。

目前房地产市场的销售端还未恢复,据5月16日国家统计局公布的数据,4月份,全国商品房累计销售额和销售面积继续保持下降态势,且降幅较1-3月继续扩大,且绝对规模均为自2016年以来同期最低值,市场活跃度明显不足。

伴随着LPR下调,后期各地银行对于首套、二套房贷款有了更大的降息空间,用于支持合理化住房支持,多位分析师认为,这可以进一步带动市场交易增长,加快市场修复。

利率4.25%,历史最低!买不买房,又开始做选择题了……

平顶山的这一波疫情刚刚结束,还没缓过神儿的人们,又一次被七天之内两降的房贷利率,搞懵了。

5月20日,央行一则LPR公告发布,导致房贷利率最低降至4.25%。此消息一出,可以说是有人狂喜,有人好气。

因为疫情耽误没有签约的买房人,歪打正着地反而等来了这么大一份拣漏的“厚礼”,开心不已;而那些依然在房贷高位站岗的人,比如6.37%、5.8%、5.1%等等,简直要哭晕在厕所。

首套房贷利率4.25%,据业内专业人士称,这已经是平顶山房贷历史上最低时刻。

01

仨月左右

平顶山房贷利率断崖式下降

去年下半年,平顶山各大银行首套房房贷利率飙升至6.37%,且一直居高不下,加上银行放款额度缩紧,个别项目竟达到了6.5%或6.7%,令人望而却步。

在今年3月下旬,楼品荟摸排了平顶山市区十多家银行,建行、工行、邮政银行等不少银行调至了5.88%。随着很多银行贷款额度放开,银行的放款速度也快了许多。

没想到,仅仅不到三个月的时间,房贷利率就开启了断崖式下降——

4月8日,多家楼盘陆续曝出房贷利率再次下降,首套房贷利率下调至5.1%,二套房房贷利率下调至5.2%。

5月15日,央行、银保监会把首套房贷款利率的下限下调了20个基点。这被很多媒体解读为“针对住房商业贷精准降息”,按这一政策,房贷利率最低可降至4.4%。

然而,更重磅的发生在5月20日。

5月20日,最新一期的LPR报价公告发布。5年期以上LPR从上月的4.6%下调为4.45%,直接降了0.15%。那么依据15日央行针对房贷的最新政策,可以在4.45%基础上再降20个点的话,就变成了最低可至4.25%!

据中国新闻网消息,自2019年8月LPR改革以来,5年期以上LPR仅下调过5次,此番一次性下调15个基点,创下历史最大降幅,这是最近几年来楼市迎来的最大利好。

有多位业内人士表示,平顶山房贷利率降幅这么大,也是十几年来仅有的一次。据介绍,平顶山仅在2009年出现过8折利率,但当时也没有达到4.25%这么低,2016年楼市低迷时平顶山出现过基准利率9折,也比这个高。

从6.37%降到4.25%,对购房者来说这次利好,绝对是史无前例。

021

这一轮利率下调

平顶山市场反应很快

疫情的阴霾还未完全褪去,平顶山地产行业情绪的低气压,立马因房贷利率新政的公布而振奋不已。

5月20日早上9点15分,中国人民银行最新一期LPR公布,仅仅在一两个小时后,笔者就看到了平顶山一些楼盘的相关海报,反应速度之快,令人意外。

5月20日下午,已有多家银行及楼盘确认可执行最新的房贷利率。

“已经向合作银行询问过了,可以按4.25%执行。”新华路上一楼盘负责人表示,他们合作的有工行、建行。

另一家房企负责人向楼品荟表示,由于他们的楼盘在市区、县区都有,合作的银行比较多,据他们汇总信息,中行、建行、工行、交行、中原银行、兴业银行等,已确认执行。

还有一些楼盘负责人表示,这波利好来得太突然,有点让人猝不及防,由于5月19日才解封上班,他们20日上午刚刚推出4.4%的利率优惠海报,下午立马换了。还有的楼盘是前一天才做好的利率宣传物料,也立马安排更换。

一位资深地产营销负责人表示,这是平顶山楼市近十几年来,房贷利率降的最低点。别忘了就在去年,平顶山首套房贷款利率还高至6.37%,这中间的差距何止天壤之别。

“在4月份,一些客户虽然订房了,但一直未正式签约,没想到因为疫情封控,又等来了央行房贷利率的下调,高兴坏了。”一楼盘销售经理表示,不少客户听说这一消息,有种因祸得福的感觉。

03

谁最受益?究竟能省多少钱?

毫无疑问,首套房购买者,是这波利好政策的最大受益者。

虽然说是最低可至4.25%,但实际情况是,不少银行已表示可按此利率执行。

从6.37%降至4.25%,对于一个购房者来说,究竟能省多少购房成本?咱来算一算。

假如要买一套70万元的房子,贷款30年来计算,大概人们为这套房子所要支出的金额是多少呢?

利率6.37%和4.25%相比,究竟能为购房者节省多少钱呢?

从以上两个表中你可以看到,如果你选择的是等额本金还款方式,月供平均每个月能节省496.045元,购房总金额能节省近18万元;如果你选择的是等额本息还款方式,月供能节省736.98元,购房总金额能节省26.5万多元。

由此也可看出,本次房贷利率的下降,对首套房购房者来说,实惠可真是够足的!

那么另一个问题来了,没买房准备买的人是开心了,那些去年买房站在利率高点的人来说,岂不是太冤了?他们能跟着降吗?这是近两天来,被问得最多的。

2020年以前购房的,选择的多是固定利率,那么此后利率的涨降与之没有什么关系,享受不到降息的利好。

如果是2020年及以后买房的,或者此前买房的在2020年转换为LPR浮动利率的,此后应该能够享受这一福利的。

LPR利率变动是一年一次,有两种方式:每年贷款发放月变动和每年1月1日变动。如果你签的是每年贷款发放月变动,那你的变动就参考上月LPR,如果你选择的是每年1月1日变动,那LPR就参考上年12月的LPR。

关键是看你的房贷利率一年期到期的时间是什么时候?赶上这次利率下调正好到期的,下个月就能调;等到明年1月1日才能调的,只能到那时候看LPR是多少了,还会不会是现在的4.45%,就不一定了。

04

近6个月数据告诉你

利率降的背后

这几个月来我们不断听到许多城市推出刺激经济、刺激消费的措施,支持房地产健康发展的优惠政策也不断释放。

一场疫情阻断了人们现实的行动自由,同样让城市的经济陷入了被动。

如今整个平顶山房地产市场正处于大洗牌阶段,受到政策收紧、疫情反复等影响,追求高溢价的时代一去不复返了,更多的楼盘在保工程、保品质的同时,为了活下去而在大幅收缩利润空间,因此市场上出现了多种多样的购房优惠福利,比如一口价房源、成交送品牌家电,还有直接补贴真金白银的,动辄五千上万……

国家统计局5月18日公布的2022年4月份房价数据,70个大中城市中,平顶山商品住宅销售价格环比再次下降,这已是从去年11月开始到今年4月接连六个月下降了。

(数据来源:国家统计局)

当下平顶山市场的整体房价,已是近年来最低时候。而近6个月来,平顶山的备案情况如何呢?

综合以上情况看,近6个月来平顶山整体备案量在一直下降,与上年相比降幅越来越大,甚至4月份整体备案面积、备案套数已不及去年同期的一半,远没有恢复到往年的水平。

平顶山的市场情况,代表的不仅是一个四线城市的现状,放眼国内多数城市都面临同样情况。国家统计局近日发布的数据显示,今年前4个月商品房销售额和销售面积分别为约3.78万亿元和3.98亿平方米,同比下降幅度分别为29.5%和20.9%。

4月29日,中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展”,这也给了各地更大的自主权。

截至5月20日,当月累计已有超过56座城市发布稳楼市政策60余条,年内各地房地产调控政策次数高达290次,刷新历史同期纪录。

在此大背景下,历史最低的房贷利率为什么会在这个时候出现了,也就十分明晰了。

今年3月5日的政府工作报告,提出的发展目标是国内生产总值增长5.5%左右,跟去年持平。那么要实现这一目标,央行层面释放的楼市利率利好,都在表明从上到下恢复经济的决心。

05

站在历史的十字路口前

你会怎么选

对于很多人来说,房贷利率来到了历史最低点,这是又一个历史的十字路口,要不要此时上车买房呢?的确是道选择题。

一些多数长年从事房地产销售的人员表示,以多年的经验来看,当下是买房的最佳时候,因为综合各方因素来看,如果选房选对了,现在是买房花钱最少的时候。利率低,不用再多说。当下的整体市场房价,也是近年来最低时候。多方因素综合起来看,当下买房的人,省下的钱可能更多。

而购房者对房贷利率最低点的态度,则有些暧昧不明,出现了两种声音。

一种认为,这机会确实难得,尤其和身边刚买房的人比,实实在在省了一二十万,不想错过这机会,打算赶紧上车买房。这些人,大多是几个月前便有买房意向,在犹豫不决中等到了现在。

而还有一种情况是,他们更不急于买了。

购房者在犹豫什么呢?

在此之前,LPR对购房者来说,是个不轻易变动的稳定因素,可能去年这么高,今年也这么高,明年还这么高,购房者就不太考虑LPR调整会对买房产生多大影响。

但是现在呢,他觉得原本稳定的因素不停地在变动。去年高,今年就低了。今天降了,明天说不定还会再降。现在省下的钱多,过几个月可能省下的钱更多。购房者就会忍不住继续观望。

当下是拐点还是降落过程中的短暂停留点?

可能谁也无法给出标准答案。

但近来央行连续降息的目的是很清楚的,那就是提振市场信心,提升新房销量,以稳住楼市,不能再量价齐跌了。

但降息的结果无非有两种,一种是稳住了市场,实现了预期,那么,利率再降的可能性就不大了。另一种是,楼市依然低迷,销售仍旧不温不火,那么上面的“刺激”政策还多着呢,房贷利率再降的可能性也是有的。

那么,现在买房上车是不是好时机呢?笔者不知道是不是好时机,因为这个降息的刺激效果还没有显现出来。

稳妥的办法是,再等等看看,接下来如果楼市销量看涨,房价有抬头的迹象,那就必须赶快出手了。到楼盘多转转看看,售楼部里的人气旺与不旺,基本上能反映出楼市回暖与否。

七家银行相继下调存款利率,3年定存挂牌利率已降到2.6%

金融界9月15日消息继六大国有银行下调存款利率之后,包括招商银行在内的股份制银行也随之跟进。

目前,7家银行挂牌的活期存款年利率为0.25%;挂牌的定期存款,整存整取三个月年利率为1.25%,六个月1.45%,一年1.65%,二年2.15%,三年2.6%,五年2.65%。零存整取、整存零取、存本取息一年利率为1.25%,三年和五年为1.45%。

对比调整前的利率,活期存款利率下调5个基点,前期为0.3%。定期存款整存整取3年期下调15个基点至2.6%,前期为2.75%,下调幅度最大。其余期限的存款利率均下调10个基点。

中国民生银行首席经济学家温彬表示,本次国有大行存款利率下调,表明存款利率改革成效正在显现。

央行在今年一季度货币政策执行报告中指出,自今年4月起,央行建立了存款利率市场化调整机制,自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率来合理调整存款利率水平。这样,一方面可以推动存款基准利率与市场利率“两轨并一轨”,另一方面也可以推动存款利率与LPR相互牵引联动,促使政策利率向存款利率传导更加顺畅。

温彬称,在8月超预期降息10之后,10年期国债收益率快速大幅降低,1、5年期LPR分别调降5、15,存款利率下调,且在调降幅度上大体相吻合,表明存款利率改革成效正在显现。

“今年以来商业银行净息差持续收窄,管控银行负债成本势在必行。银保监会数据显示,二季度商业银行净息差为1.94%,较一季度继续收窄3。这主要源于在让利实体和信贷供需失衡下,银行资产端收益率不断下行,而二季度以来,由于存款定期化较为严重,导致存款成本降幅明显低于贷款。”

温彬表示,在流动性环境较为宽松,资金利率超低位运行,使得银行能够持续享有低成本市场类负债红利,否则净息差收窄压力会进一步凸显。目前,信贷供需矛盾依然较大,今年5Y-LPR累计降幅达到35,在明年一季度重定价之后,将会对银行营收形成较大挤压,为此进一步管控银行负债成本势在必行。当前市场主体储蓄意愿较强,降低存款成本有助于激发市场主体的自我融资需求。今年以来,微观主体储蓄意愿较强、风险偏好较弱,存款定期化不断加剧。8月居民存款与企业存款分别新增0.83和0.06万亿元,环比分别多增1.17和2万亿元,同比分别多增0.49和0.39万亿元,其中居民存款新增规模继续创历史同期新高、企业存款新增规模仅低于2016年同期。

温彬认为,这意味着,居民和企业等市场主体资产负债表收缩的态势仍比较明显,主动进行生产或投资的意愿不强。因此,过降低存款利率等方式有助于激发市场主体的自我融资需求,有利于资金向实体部门转化,促进宽信用的形成,带动经济进入良性循环轨道。

本文源自金融界

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