首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。

500万元30年贷款，月供或少还600元

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。

对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。

央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。

坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差

值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。

此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。

此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对卢茜

房贷利率已降至6年最低，20年来第三低，历史上都发生了什么

昨天（5月15日），央行亲自下场挽救楼市了。

根据央行、银保监会昨日发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下称《通知》），首套房的银行贷款利率，可以在5年期LPR的基础上下调20个基点，也就是减去0.2。由于最新的5年前LPR为4.6%，按照《通知》，首套房能够拿到的最低房贷利率可以到4.4%。

如果未来LPR继续下降，按照最新政策，房贷利率甚至可以低于4.4%。

房贷利率大降，会刺激昆明人买房吗？

这是自2016年以来，国内房贷利率的最低点。实际上，2016年当时银行公开的5年期及以上商业贷款利率其实是4.9%，但央行允许银行下浮10%，也就是4.41%，仍然高于4.4%的最新利率。但当时正值国家大力推进房地产去库存，各种优惠政策层出不穷，有些银行给到的首套房贷利率可以低至4.2%，甚至更低。

自2016年之后，国内首套房贷利率不断上涨，去年有些银行曾经达到6.15%的水平，但今年来房贷利率连续下降，在此次央行、银保监会发布《通知》之前，昆明最低房贷利率与LPR持平，即4.6%。这一利率执行不过一个来月，就已被4.4%的新低取代。

即便不考虑未来LPR有可能进一步下调，现在4.4%的首套房贷利率，除了略高于2016年部分银行给出的约4.2%的利率，在最近20年的历史上，也只有2008年全球金融危机期间国内房贷利率可以相提并论。

2008年，由于全球金融危机，国内出台了一系列刺激经济的政策，除了4万亿放水之外，房贷利率也达到了历史上最低点，当年底，虽然5年期贷款基准利率仍然在5.94%，但允许银行最多下浮30%，也即按4.16%利率发放房贷。

从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来，即将执行的4.4%的首套房利率，是历史第三低。以往房贷利率大幅度降低，往往出现在经济形势比较严峻，房地产市场处于低谷的时间点，比如2008年的全球金融危机，2016年的去库存。

从历史上看，在低利率执行后不久，房地产市场都会走出一波上涨行情，利率也随即上调。比如2008年底房贷利率达到历史最低点后，在4万亿救市资金的刺激下，楼市迅速回暖，房价也开始了长达7年的上涨行情，到了2010年，房贷利率就回升到4.8%以上。

2016年初，为了消化住房库存，大多数银行的房贷利率曾低至4.41%，但到了两年后，随着房地产库存迅速下降，房价不断上涨，2018年底国内首套房贷利率最低也要5.09%，昆明则要5.54%。

概括一下，以往央行运用利率工具刺激楼市的典型做法是，你不买是吧？降利率。你还不买？继续降。直到见效为止。

如今，房贷利率来到了1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的第三低，以往的规律还能继续延续吗？

现在房贷利率下降到4.25%-4.4%，之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

买过房子的人都知道，利率会影响购房者的成本。而利率是浮动的，有的人买房是6.25%的利率，现在却降到4.25%，于是有人问，现在房贷利率下降到4.25%-4.4%，之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

首先我们来了解一下，为什么利率会出现从6.25%到4.25%的变化呢？

房地产的发展有周期规律，信贷宽松，人口增长率高的阶段，人们的购房需求增长较快，房地产发展迅速。但是当信贷收紧，限购政策收紧，人口增长放缓的阶段，人们的购房需求也会降低，前些年的高利率，也带有一定的“劝退性质”，即不鼓励人们过高负债买房。

但是，从2021年下半年开始，不少城市的楼市就进入了一个低温的状态，不少城市的房价都出现了下跌，甚至有城市发布限跌令，要求新申请预售证的房价跌幅不得超过15%。购房者和开发商的心态都发生了变化，对于购房者来说可以慢慢选房子了，许多开发商也没有之前那种高高在上的姿态，纷纷放低态度，热情迎接购房者，就是希望人们能够尽快买房，开发商可以降低负债压力。

从2022年4月份开始，楼市宽松的信号越来越明显了，有的地区放宽限购，有的城市发放契税补贴和人才购房补贴，还有的家庭响应国家号召，三胎家庭可以多在限购区内多够买一套房，多子女家庭申请公积金提高额度等，不一而足，特别是房贷利率的下降，基本到了近三年的低位了。

以前买房贷款利率6.25%，老业主能享受现在4.25%的利率吗？

利率作为资金的成本，也是楼市调控的一个重要手段，当资金供不应求时，利率就会上调，资金供过于求时，利率就会下降。央行的房贷数据显示，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。正所谓，物极必反，高房价的影响下，房贷也居高不下，许多人看待买房这件事，开始犹豫，而下调房贷利率，也是一种激励人们买房入市的手段。

最近一个多月以来，很多城市都下调了房贷利率，去年房贷利率最高达到5.5%~6.3%之间，提高了购房者的成本。

但是现在房贷利率在不断下调，有数据显示，某机构监测的42个城市中，从5月20号央行下调LPR，到5月25日，已经有17个城市执行首套4.25%，二套5.05%的利率。这些城市中还包括一些楼市发展较好的新一线城市，比如济南、天津、青岛、苏州、福州、沈阳、哈尔滨。未来可能会有越来越多的城市跟进下调房贷利率。

利率从5%降到目前的4.25%，100万的房子，贷款70万元，20年还款时间，等额本息方式下可以省下6.84万元利息，等额本金模式下可以省下5.28万元利息。这个水平已经是近10年来非常低的利率了，甚至低于许多人2016年时的购房利率。

据笔者了解，一线城市广州也有小部分银行可以按照4.25%申请房贷利率了。其中有两家银行，要拿到4.25%的利率已经不是太难，基本正常申请就有机会拿到。广东银监局近日也明确，佛山和珠海的首套房利率下限可以达到LPR下调20个。

原先的老业主，该怎么办呢？

之前按照6.3%的利率买了房，难道就不能享受4.25%的利率优惠了吗？这两年由于国家对楼市的强力调控，投资者已经在逐渐退出，前两年买房的，也是刚需群体居多，他们的购房需求也应当考虑在内。

有人提出，能不能申请更换利率呢？先将房子过户给自己的亲戚，再以这套房子向银行申请4.25%的利率。

实际上，贷款合同一旦签订，就是白纸黑字，有效力的。当年签订的借款合同也不会被轻易更改，除非有管理部门出面下通知，才可以改变目前的借款合同。如果你的房子是全款买的，或者解除了抵押，那么房子可以过户给你的亲戚。这种行为属于房屋买卖行为，也会增加交易税费，比如增值税，契税等等。

但是，全款买房的人毕竟少，如今房价高昂，大部分买房人都是贷款买的房。房贷利率在贷款合同上早已有规定，不能轻易更改的。而且就算之后利率的基点下调，大概率也不会降到4.25%的水平。

一些城市将利率降到4.25%的水平，基本也是在鼓励刚需购房。前期买房的购房者也不必心理不平衡，早买房可以享受前些年更低的房价，房价少1000元，比利率下调1%实惠多了。早买房的人，还可以早点住进自己的房子，避免房东频繁涨房租。如果你是与LPR挂钩的既有购房者，也可以等到明年1月1日或者与贷款发放日对应的日期（之前贷款发放的月日）之后，享受此次“定向降息”的福利。

如果你确实想享受4.25%的利率，也是有办法的，就是把之前的房子卖掉，重新再买一套房，银行按照首套房的利息给你发放房贷。

但是，短期内卖房不是一件简单的事，重庆、西安、杭州等城市的二手房挂牌量超过10万套，二手房的增值税、契税、中介费等开支也拦住了一大批购房者，预算有限的情况下人们还是优先买新房，所以看待利率下跌这件事，还是愿赌服输吧，不过还是希望相关部门可以考虑前期购房者的房贷压力，比如对存量房贷进行调整，不仅能提高大家的消费能力，还能提高大家的幸福感。