最新LPR出炉，5年期以上LPR为4.45%，对房价有何影响？

央行发布了6月份的LPR，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，和上月持平，这个结果和预期一致。

5年期以上LPR自从4月份降低15个基点以后，达到4.45%，再次创十年新低，再加上央行允许首套房利率在5年期以上LPR基础上下调20个基点，理论上来说，首套房商贷利率最低可以低至4.25%，这个低利率水平基本可以比肩2016年当时的低水平。

现在已经有不少城市将首套房商贷利率降低至4.25%，以此来刺激楼市，期望恢复楼市的交易量，并稳住房价，从数据来看，情况确实是在好转，楼市成交呈现价量齐升是现象。

从中短期来看，未来的LPR还是有下调空间的，这主要看经济情况，如果在当前4.45%的利率水平上全国房地产的成交量能够维持正常水平，房价能够稳定、或者稳中略升，那么LPR将维持现在的水平，反之，如果房价依然无法稳定，持续下跌，成交量依然无法恢复，那么带来的结果必然是会再次下调5年期以上LPR利率。

关于LPR长期下降的趋势，笔者已经持续说了两三年，从4.9%说到现在的4.45%，降幅已经不少，对于选择浮动房贷利率的人来说，是可以很好的享受LPR下调带来的房贷利息降低的红利，而对于那些顽固地认为固定房贷利率才是最有利的人来说，就无法享受这些红利了。

利率下调是长期趋势，因为利率的本质是资金的价格，是投资方的收益率，是融资方的成本，在经济高速发展的时候，社会的利率自然更高，因为资金收益率高，也更愿意承担更高的资金成本去获取更高的收益，但是当经济增速放缓的时候，资金收益率是下降的，在这种情况下，愿意成本的资金成本必然也是下降的，这就是利率和经济增速的关系。

而经济增速是下降的趋势，这点也很好理解，以中国今日之经济规模，不可能再回到2位数增长了，甚至回到6%都不可能了，今年的GDP增速目标是5.5%，过去两年平均增速为5%，未来10年也许会下调到5%，甚至是4%，即便是如此，增加的绝对量也足够大，以20万亿美元的GDP体量来计算，4%的增速也将带来近万亿美元的增量，这已经是一个经济大国的经济体量了。

从历史上来看，每次房贷利率处于低点恰好就是买房的最佳时机，而房贷利率处于高点的时候，恰好是卖房的最佳时机，2016年是当时房贷利率最低的水平，5年期以上贷款基准利率下调至4.9%，而很多银行对利率还打8折，导致利率处于低水平，而当时也正好是全国房价触底反弹的阶段，当时买房的人财富都涨了一波。

再来看2020年初，在疫情之下，降准降息，导致房贷利率下降，2020年下半年以及2021年上半年房价涨了一波，2021年下半年调控力度迅速加大，遏制了房价上涨的趋势，但是现在再次下调房贷利率，房价将企稳，甚至会回升。

首套房贷“降息”，各地最新情况如何？我们问了北京等六地银行

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上周末一条“首套房贷降息”的消息在网络间刷屏，其内容来自5月15日央行和银保监会的联合通知：对新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限由“不低于相应期限的LPR（贷款市场报价利率）”调整为“不低于LPR减20个基点”。以4月最新的5年期以上LPR报价为参考，即最低房贷利率由4.6%降为4.4%。地方遵循“因城施策”原则确定调整方向。

在本次政策出台前，年内全国已有百余城市自主下调过房贷利率，其中部分地区部分银行已执行首套房贷利率4.6%的标准。最新情况如何？5月16日，新京报贝壳财经记者咨询了北京、广州、深圳、福州、郑州、济南等六地多家银行，普遍未接到最新调整通知，“可能过段时间会下发。”有银行信贷经理称。

值得一提的是，本周四（5月20日）LPR将迎来最新一次报价，其参考的MLF（中期借贷便利）利率在5月16日最新一次续作中保持不变，不过业内不少人士认为，LPR利率还有单独下调的可能。

北京、广州等六地银行尚未接到最新调整通知，部分银行年内首套房贷利率已降40个基点

5月16日，记者咨询了北京、广州、深圳、福州、郑州、济南等六地的多家银行，包括工行、建行、中行、农行、中信、光大、广发、中原银行，普遍还没有接到最新调整通知。

北京地区一家工行的信贷经理告诉记者，还没有接到调整通知，目前首套房贷利率仍执行LPR+55个基点的政策，二套房贷利率为LPR+105个基点。参考截至目前最新一次（4月）5年期以上LPR报价，首套房贷利率为5.15%，二套房贷利率为5.65%。一位中行的信贷经理也称现行利率政策不变，“昨天刚出的政策，可能没那么快（调整）。”

广州、深圳两地银行首套房贷利率也还没调整。广州地区一位中信银行信贷经理称，首套房贷仍执行5.05%的利率，即在最新一次LPR报价基础上加45个点；深圳地区一位广发银行信贷经理称，首套房贷执行4.9%的利率，“近期没有调整过，深圳二手房成交量仍然低迷，月均成交量还没突破2000套。”

记者注意到，近期济南、福州、郑州都有银行大幅下调了首套房贷利率，甚至低至LPR水平，这些地区是否更快速地做出了调整？

济南地区一位农行信贷经理称，五一前后刚刚将首套商贷利率下调到4.6%，“听说了周末的最新政策，但还没接到通知，需要系统统一调整。”

中原银行在郑州市降低房贷利率的消息此前也引发关注。该行一位信贷经理5月16日告诉记者，目前面向一般购房者（无优惠情况下）的首套房贷利率为4.9%，在4月刚调整过，调整前为5.3%，一次下调了40个基点。本次政策后还没有新的调整通知。

福州地区近日也传出“最低有银行首套房贷利率可以做到4.6%”的消息，记者5月16日咨询该地一家建行支行，信贷经理称如果新楼盘在该行准入了，首套房贷利率是4.9%，即在最新一次LPR报价基础上加30个基点；没准入的话是5.15%，即在最新一次LPR报价基础上加50个基点。该行也尚未收到最新文件，“可能还要过段时间，如果5月LPR下调会跟着调低。”该信贷经理称。

当前居民购房意愿偏低，新政将加持地方松绑政策的效果

其实今年全国范围内已掀起一轮房贷“降息潮”。央行金融市场司司长邹澜曾透露，3月以来全国已有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等，另有部分省级市场利率定价自律机制配合地方政府调控要求，因城施策下调了本城市首付比例下限和利率下限。

为何中央层面要进一步放松政策？诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析称，今年起，中央频频喊话支持刚性和改善性合理的住房需求，各地不断出台松绑楼市政策，但从市场实际恢复情况看，市场回稳的速度不及预期。本次中央差别化的信贷政策会加大各地松绑政策的效果，也是中央明确传达“救市”，如果后续市场回稳不及预期，预计各地政策松绑力度会进一步加强。

数据亦显示，4月百强房企销售数据再次腰斩，央行上周公布的4月金融数据中，住户住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，是今年2月数据历史性首降后，第二次出现负增长。

“今年是抗疫的第三年，不少家庭、企业的储蓄和积累也被不断消耗，抗冲击的能力在减弱，疫情之下失业率会上升。”野村证券首席经济学家陆挺上周末在清华五道口首席经济学家论坛上指出，居民消费能力和消费意愿的下降是当下居民购房意愿较低的主要原因之一。

王小嫱表示，房贷利率下调会降低购房成本，刺激购房者入市，本次首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调20个基点，根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，也就是说首套住房的房贷利率最低可到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

据业内专家计算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

不过从地方层面看，中信证券明明团队认为，在“房住不炒”总基调下，地方“因城施策”将重点集中在三、四线城市及部分二线城市，一线城市房价反映敏感且对稳地产作用有限，大幅放开的可能性较小。

MLF连续4个月“按兵不动”，本周LPR报价“降息”概率大吗？

值得一提的是，本周四（5月20日）LPR将迎来最新一次报价，其参考的政策工具MLF（中期借贷便利）的利率，在5月16日最新一次续作中保持不变，已是自今年1月下调后连续4个月“按兵不动”。LPR利率会单独下调吗？

业内不少人士认为还有可能，原因是在LPR报价的组成部分中，虽然MLF未变，但银行报价可能下降。东方金诚首席宏观分析师王青提到，近期除货币市场利率大幅走低外，监管层正在加大力度引导存款利率下行。

4月下旬，国有大行和多家股份制银行“组团”下调了一波存款利率，下调幅度为10个基点。对于下调原因，5月9日央行发布的一季度货币政策执行报告给出答案：央行在4月指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行就此合理调整了存款利率水平。央行称，在当前市场利率总体有所下行的背景下，该机制的建立有利于银行稳定负债成本，促进实际贷款利率进一步下行。

“同时，4月-5月隔夜和7天利率持续脱离利率走廊中枢运行，NCD（大额可转让存单）利率较3月份峰值大幅下行超过30个基点，这些利好因素均有助于从一般存款和同业负债两端改善银行综合负债成本，按照边际成本法，可以直接驱动5月份LPR报价下行。”光大证券首席金融业分析师王一峰表示。

新京报贝壳财经记者程维妙编辑陈莉校对李铭

LPR、基准、加点、上浮是啥意思？房贷利率到底是怎么算的？

听说房贷利率又降了，为什么我的没降？

现在银行利率到底是多少？

老说LPR，到底是个啥东西？

我办房贷的时候还没有LPR，现在是咋算的？

我的房贷利率6点多，有没有办法降低一些？

别急，今天老鸟给大家一次谈清楚。

01

最新房贷利率是多少

房贷利率降了。

4月8日，银行公布了最新的房贷利率，部分如下：

02

为什么我的利率没降

房贷利率先后锚定过两个标准：一个是2019年10月8日之前，锚定基准利率（基准利率由央行制定）；一个是从2019年10月8日开始，锚定LPR（即贷款市场报价利率，由18家商业银行报价后综合计算产生，每月20日公布）。

之前大家常说的房贷利率上浮10%、20%或者打7折、8折，都是在基准利率的基础上打折。现在大家说的房贷利率加多少个基点，都是在LPR的基础上增加。

不管是在基准利率基础上的打折上浮还是在LPR基础上的加减基点，这个在贷款合同签订之后都是不会变的。

比如你2010年时候买房，当时的基准利率是6.4%，你的房贷利率打7折，那么你的实际利率就是6.4%*0.7=4.48%。如果你没有转化成LPR，现在还执行基准利率，那么按照央行现行的5年期以上贷款基准利率4.9%（央行最近一次调整基准利率是在2015年10月24日），打7折，你的房贷利率就是4.9%*0.7=3.43%。

如果你在2019年10月8日买房，执行LPR利率。当月的LPR是4.85%，你的房贷加了50个基点（1个基点是0.01%），那么你的实际利率就是4.85%+0.5%=5.35%。最新的LPR报价是今年3月份的4.6%，那么按照最新的LPR计算，你的房贷利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

但是。

还没有完。

不管是基准利率还是LPR都会变化。为了银行计算方便，也为了避免大家记不清楚到底该还多少的月供，房贷合同上都会约定在一年的周期内不管利率怎么变化，房贷利率都不变，等到下一个重定价日的时候才会变。

重定价日有两种取值标准：一种是每年的1月1日，一种是每年的贷款发放日。一般情况下都会按照每年的1月1日执行。

再回到你在2019年10月8日买的那套房。

2022年1月1日时候房贷的LPR迎来了重定价日，因为LPR报价的有效期是一个月，所以重定价日参考的LPR报价就是2021年12月20日时候报的4.65%的价格。

2022年1月20日LPR报价为4.6%，但是和你已经没有关系了。

所以，虽然2022年1月20日LPR报价下调了0.05%变成4.6%，但是你这套房在2022年一整年的房贷利率依然是4.65%+0.5%=5.15%。

只能祈祷今年12月份LPR报价时候能够低一些。

当然，如果你在房贷合同上约定的重定价日是每年的贷款发放日，那么你的房贷利率调整参考的就是距离贷款发放日最近的LPR报价。

03

基准利率的房贷怎么办

按照央行规定：在2020年8月31日前，按照基准利率办理房贷的客户可以选择是否转换成按照LPR计算。

只有一次转换机会，没有转换的话银行会自动默认仍然按照固定基准利率执行。

怎么转换？

央行规定：房贷的定价基准从基准利率转换为LPR时，加点数值等于原合同执行的利率水平与2019年12月LPR报价的差值。

如果你原来的房贷利率比此时的LPR报价高，那么你的加点数值就是正数；如果你原来的房贷利率低于此时的LPR报价，那么恭喜，你的加点数值就是负数。

以老鸟自己的一笔房贷来举例：

老鸟在2016年初时候买了一套房子，当时5年期以上贷款基准利率是4.9%，利率打了9折，实际利率是4.9*0.9=4.41%。

在2019年12月份老鸟通过手机银行申请贷款利率定价基准转换为LPR，当月的LPR报价为4.8%，那么老鸟这笔房贷的利率就变成了LPR-0.39%=4.41%（0.39%=4.8%-4.41%）。

这里面LPR部分会根据银行报价调整，下调的0.39%一直不变。

所以，老鸟这笔房贷现在的利率就是4.65%—0.39%=4.26%。

大家可以结合上面讲的内容计算一下自己的房贷利率到底是加了多少个基点。

如果不会算也没关系，手机银行上面一般都会有显示。

04

多说几点

1、LPR每月20日调整一次，每次调整的幅度为0.05%；

2、LPR虽然每个月都会有一次报价，但不代表每次都会有变化；

3、长期来看，LPR是会不断下降的；

4、很多读者问怎么能把之前高利率的房贷转换成低利率的贷款，这里老鸟说一下：除房贷外，个人很难从银行获取这么长时间、低利率的贷款产品。

现在市面上有经营贷的产品，是银行为了响应国家支持实体经济的号召而推出的，利率相对较低，也比较容易审批，还可以按照先息后本的方式来还款，但一般都会要求是全款房抵押，贷款时间一般不超过三年。

即使你找到一笔钱先把现在的按揭贷款还清，但是却不能保证贷款到期后你是否还能申请到这笔贷款、再申请的贷款额度有多少、利率是多少。如果这个贷款批不下来，那么你就要一次性的还清贷款，相当于30年的贷款变成了3年的贷款；

5、市场上还有其他的贷款产品，但考虑到审批难易程度、贷款周期、利率、还款方式等因素，很难用来替换房贷以降低利率。当然，老鸟对这个领域了解的不多，如果你知道的话，欢迎交流。