5年期LPR下调15个基点，首套房利率最低可至4.25%

“降息”靴子终于落地，影响房价的重要因素房贷和房贷利率也将发生新变化。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

虽然1年期LPR与上期持平，但最新5年期LPR较上期4.6%大幅下降了15个基点，超出市场预期水平，与房贷利率直接相关，将使得购房成本将进一步下降，对房地产市场影响重大。

5月18日，李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”，央行迅速响应，加快房地产相关政策落地节奏，力度亦明显加大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次调整是五年期LPR两年来第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，这充分体现了此次下调的力度和决心，也体现了稳住经济大盘的重要导向。

目前，大部分房贷均采用LPR定价模式，2019年10月起，新的房贷全部采用LPR定价模式，对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，因此，房贷利率会跟随市场贷款利率水平波动，房贷利息跟随LPR下降。

因此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，LPR下降是货币政策对房地产市场的精准扶持，代表决策层对稳房地产的实质态度和决心，这将大大提振市场信心，本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本。

如以商贷额度300万、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，即与4月相比最大降息35个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。

不过，中原地产首席分析师张大伟表示，对于存量购房者的利率下调还需要时间，“目前存量购房者的房贷利率一般会一年调整一次，不同银行的调整日期不同，大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整，这意味着2023年1月份，很多人的房贷才会迎来新一轮调整周期。”

对新的购房者来说，本期LPR之下对购房成本的下降更加直观，由于银行贷款发放时，一般取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率，因此全国各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。

以北京为例，受LPR下调影响，已有中介对界面新闻表示，北京房贷利率将进行调整，以本期LPR加相应基点计算，商贷首套将会变为4.45%+55个基点=5%，商贷二套为4.45%+105个基点=5.5%。在此之前，北京的房贷利率1月已跟随LPR下调降至5.15%及5.65%。

值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会就提出了差别化住房信贷政策，其中明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照当时4.6%的LPR计算，4.4%房贷利率将成为下限，由各地因城施策调整。据贝壳研究院统计，截至18日已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%，加大对首套住房的支持。103个重点城市中超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。

从当前银行实际执行的主流房贷利率来看，5月的降息空间进一步扩大，且首套利率降低空间明显超过二套。

据严跃进统计，截止5月20日，全国20个城市已出现了4.4%的房贷利率，包括一线城市广州、深圳，也有天津、济南、郑州、重庆等二线城市。

本期LPR再下降15个基点，叠加针对首套房购买者的减20个基点政策，房贷利率还有进一步下调的可能，首套房贷最低可至4.25%，二套房贷利率下限降为5.05%。

目前房地产市场的销售端还未恢复，据5月16日国家统计局公布的数据，4月份，全国商品房累计销售额和销售面积继续保持下降态势，且降幅较1-3月继续扩大，且绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。

伴随着LPR下调，后期各地银行对于首套、二套房贷款有了更大的降息空间，用于支持合理化住房支持，多位分析师认为，这可以进一步带动市场交易增长，加快市场修复。

七家银行相继下调存款利率，3年定存挂牌利率已降到2.6%

金融界9月15日消息继六大国有银行下调存款利率之后，包括招商银行在内的股份制银行也随之跟进。

目前，7家银行挂牌的活期存款年利率为0.25％；挂牌的定期存款，整存整取三个月年利率为1.25％，六个月1.45％，一年1.65％，二年2.15％，三年2.6％，五年2.65％。零存整取、整存零取、存本取息一年利率为1.25％，三年和五年为1.45％。

对比调整前的利率，活期存款利率下调5个基点，前期为0.3％。定期存款整存整取3年期下调15个基点至2.6％，前期为2.75％，下调幅度最大。其余期限的存款利率均下调10个基点。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，本次国有大行存款利率下调，表明存款利率改革成效正在显现。

央行在今年一季度货币政策执行报告中指出，自今年4月起，央行建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率来合理调整存款利率水平。这样，一方面可以推动存款基准利率与市场利率“两轨并一轨”，另一方面也可以推动存款利率与LPR相互牵引联动，促使政策利率向存款利率传导更加顺畅。

温彬称，在8月超预期降息10之后，10年期国债收益率快速大幅降低，1、5年期LPR分别调降5、15，存款利率下调，且在调降幅度上大体相吻合，表明存款利率改革成效正在显现。

“今年以来商业银行净息差持续收窄，管控银行负债成本势在必行。银保监会数据显示，二季度商业银行净息差为1.94％，较一季度继续收窄3。这主要源于在让利实体和信贷供需失衡下，银行资产端收益率不断下行，而二季度以来，由于存款定期化较为严重，导致存款成本降幅明显低于贷款。”

温彬表示，在流动性环境较为宽松，资金利率超低位运行，使得银行能够持续享有低成本市场类负债红利，否则净息差收窄压力会进一步凸显。目前，信贷供需矛盾依然较大，今年5Y-LPR累计降幅达到35，在明年一季度重定价之后，将会对银行营收形成较大挤压，为此进一步管控银行负债成本势在必行。当前市场主体储蓄意愿较强，降低存款成本有助于激发市场主体的自我融资需求。今年以来，微观主体储蓄意愿较强、风险偏好较弱，存款定期化不断加剧。8月居民存款与企业存款分别新增0.83和0.06万亿元，环比分别多增1.17和2万亿元，同比分别多增0.49和0.39万亿元，其中居民存款新增规模继续创历史同期新高、企业存款新增规模仅低于2016年同期。

温彬认为，这意味着，居民和企业等市场主体资产负债表收缩的态势仍比较明显，主动进行生产或投资的意愿不强。因此，过降低存款利率等方式有助于激发市场主体的自我融资需求，有利于资金向实体部门转化，促进宽信用的形成，带动经济进入良性循环轨道。

本文源自金融界

520降息大礼包下发！5年期以上LPR现史上最大降幅，百万房贷利息可省三万多元

央广网北京5月20日消息（记者冯方）5月20日，市场迎来重磅利好。5月份5年期以上LPR报价为4.45%，下降15个基点。接受央广网记者采访的多位专家指出，此次降息释放了明确的稳楼市信号，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极作用。同时，此次降息能更好地降低实体经济融资成本，促进中长期投融资活动，有助于提振资本市场投资者信心，并间接为提振消费提供了空间。

5年期以上LPR现史上最大降幅，百万房贷利息可省三万多元

5月20日上午，5月份贷款市场报价利率（LPR）公布：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。其中，1年期LPR连续4个月维持不变，5年期以上LPR较上月下降15个基点。

（截图自中国外汇交易中心网站）

据人民银行公告，自2019年8月20日起，LPR按新的形成机制报价并计算得出。中国外汇交易中心网站信息显示，包括此次在内，2019年8月以来，5年期以上LPR共有过5次下降，本次降幅最大。

由于5年期以上LPR与房贷利率挂钩，此次5年期以上LPR下调后，房贷利率也有望随之下调。按贷款金额100万、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR从此前的4.6%降低15个基点，购房者平均每月可减少月供约89元，需偿还的利息总额减少三万多元。

上周日（5月15日），人民银行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布个人首套住房商贷利率下限调降20个基点，二套住房政策下限不变，为个人首套房贷利率下行进一步打开执行空间。

按4月份5年期以上LPR为4.6%计算，上述政策调整生效后，个人首套住房商贷利率最低为4.4%。如今，5月份5年期以上LPR下调，一方面，需对应LPR的住房贷款利率全面下降15个基点，另一方面，首套住房商贷利率下限也进一步降至4.25%。

据易居研究院智库中心5月19日发布的报告，此前已有包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明等20个城市首套房贷最低利率降至4.4%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“此前人民银行已经明确了‘LPR-20个基点’的个人首套房贷定价思路，此次5年期以上LPR下调，意味着当前全国20多个城市4.4%的利率可能并非最底部的利率，后续还有进一步下调的可能。”

严跃进表示：“需要说明的是，在实际过程中，存量房贷用户的利息调整，要等到明年元旦后才可以进行。近期新购房的购房者利率最低可以做到4.25%，实际如何操作要看银行的行动。但就近期银行的动作看，因为已经普遍在落实周末的新政，所以一般都会把4.4%的利率作为近期下调的目标值。”

对房地产市场有积极影响，但不会导致过热

中长期以上贷款利率下调，不仅减轻了购房者的还贷负担，也降低了房企的融资成本和经营成本。

“此次降息对于房企积极申请低成本的开发贷款等也有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。”严跃进表示，“货币金融大环境的宽松，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。此次降息充分体现当前降低资金成本的紧迫性和支持导向，不论对于宏观经济还是房地产行业，都有重大的积极影响。”

民生银行研究院宏观研究中心主任王静文指出：“此次5年期以上LPR下调后，个人首付住房商贷利率下限将进一步下降至4.25%，进一步接近2016年房贷利率85折期间4.165%的水平。这将有助于降低居民购房成本，进而激活居民信贷需求，引导居民合理加杠杆，从而对房地产市场构成实质性利好。”

中原地产首席分析师张大伟认为：“此次降息意味着，房地产市场在政策底部后很快将出现市场底部。”不过，张大伟同时指出：“目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至产品竞争等方面都存在压力。整体看，本次降息不会导致房地产市场过热。”

政策信号明显，宏观经济有望进一步企稳

5月18日，稳增长稳市场主体保就业座谈会在云南召开，会议要求，“各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。”东方金诚首席宏观分析师王青判断，此次5年期以上LPR下调，也是对上述会议要求的具体落实。

王青指出：“5月政策利率保持不变，也没有实施全面降准，而5年期以上LPR报价单独下调，表明出在‘以我为主、兼顾内外’考虑下，货币政策正在加大逆周期调控力度，特别是对房地产的定向支持正在持续加码，释放了明确的稳楼市信号，意在缓解房地产市场下行对宏观经济的拖累，同时也有助于管控头部房企违约等重点领域风险。”

中信证券联席首席经济学家明明表示：“此次降息政策是非常积极的，主要有三个特点：第一个特点，首次只降5年期以上LPR不降1年期LPR，过去有时候只降1年期LPR不降5年期以上LPR，或者1年期LPR降得多5年期以上LPR降得少；第二个特点，下降幅度大，5年期以上LPR一次性下降15个基点，是2019年LPR改革以来的最大降幅；第三个特点，此次降息对应的政策利率（月中的MLF利率）保持不变，直接下调LPR，达到释放前期存款改革政策红利的效果。”

明明认为，此次降低中长期贷款利率，有助于缓解居民和企业的利息压力，降低实体经济融资成本。对于主要的资本市场，特别是股票市场来说，也有助于提振投资者信心。他认为，随着LPR下调和一系列稳增长政策落地，5月份的金融数据、信贷数据将会出现反弹，5月份、6月份的宏观经济也将出现企稳的迹象。

上海金融与发展实验室主任、国家金融与发展实验室副主任曾刚指出：“适度下调中长期以上贷款利率，能更好地降低实体经济融资成本，促进中长期投融资活动。此外，居民节省的成本也可以用于消费，此次5年期以上LPR下降，间接为提振消费提供了空间。”