“房票”重现江湖，郑州真的拼了

“花式”稳楼市，不计入限购套数，还给奖励。这是踏上了“房住就炒”的道路一去不回头？

01

“全国最依赖房地产的城市”

1997年11月，时任副总理朱镕基视察深圳，与企业座谈。

万科创始人王石大胆问了总理一个问题：

“不知道朱总理怎么看住宅市场？”

朱镕基反问：

“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”

“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”

王石接连回答了两个“不能”。

朱镕基再问：“消费信贷放开，还不行？”

王石回答：“两年内不行。”

“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基说。

王石回答：“既然总理说行，就一定能行。”全场笑声。

这段王石的回忆录，是当年关于房地产“支柱产业”最早的讨论。

时至今日，人们再去讨论经济、讨论城市的发展，房地产变成了谁也无法绕开的话题。

那谁又是全中国最依赖房地产的城市？

这个答案可能让人有点意外：

郑州！

2020年5月，国家信息中心发布“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判。统计显示，在17个GDP万亿城市中，郑州房地产开发投资占比，排名第一。

郑州房地产开发投资占GDP比重为28.9%，高过第二名杭州6.8%，甚至比北京、上海之和还要高！

2020年郑州GDP突破了1.2万亿，在北方经济整体失速的背景下，郑州成为罕见的“黑马”。

这其中房地产做出了多少贡献，不言而喻。

所以，这次楼市下行行情中，郑州比谁都卖力。

02

郑州发房票

今年3月，郑州出台措施救市，准备重启棚改货币化安置政策。

所谓棚改货币化安置政策，指的是官方直接发现金给棚改户；棚改户拿到这笔钱后，再用钱去买房，从而达到楼市去库存的目的。棚改带来的直接影响，就是房价大幅上涨。

近期，郑州的棚改措施开始逐渐落地，该来的终究还是来了。而最近，一份名为《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》的通知文件在网上炸了锅。

房票安置是在棚户区改造或拆迁改造中，不再以实物安置或货币补偿二选一，而是以一种未来可以用于购房的结算凭证，在一定的期限内，抵扣购房价款的安置模式。各地一般会设置奖励金额，一些地方对房票的使用期限是有约束的。

原来拆迁是房换房，后来变成了房换钱，大家拿着钱去买房，而现在升级为，用房换等价的有额度的房票，大家再拿着这个额度的房票去买房。

这个房票就有点像“打白条”一样，给你一张票去买房。

而被征收人选择房票安置的，额外将给予补偿金额8%的奖励，同时以现金方式奖励3个月的过渡费。

并且使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数，并且可以同时享受安置房的税收减免与商品房的子女入学资格。

早在2015年，我国就有城市在棚户拆迁安置中推出“房票”制度。

2016年开始，上一轮全国房地产去库存大潮下，越来越多城市推行“房票制度”，如库存高企的鄂尔多斯、绍兴、金华、义乌、衢州、奉化、湖州等地。

直到2018年后，棚改货币化随着权限被强制收回，“房票”制度才销声匿迹。

如今，在房地产下行压力之下，“房票”制度再次重启。

简单来说可以概括成这四个步骤：

国开行贷款——拆迁发放房票——房票抵首付——开发商购地。

真的牛批，设计就是：一分钱都不会流到系统外，完美的经济内循环。

以前棚改货币化，好歹手里拿着的是真金白银，想干嘛干嘛。可是郑州这次直接就是要求你只能用于买房，而且还划定了范围，只能买参与安置房工作的开发商提供的商品房。

新政还规定，要是你的房票价格大于商品房的，不能拆分使用，就是不能赠予不能套现之类的，就是说你拿着房票实际上拿的是一张满减券，只能选比券值更贵的房子。

本来你家宅基地是100平方，按照5000块钱/平方给你打50万元的白条，当然了这个白条是不可能让你取钱的。

然后你拿着这50万的白条去买房，而且只能在本市买房。

房价算你15000一平，一套一百平的房子要150万元，这个白条可以抵扣50万元，你还得再去银行贷款100万元。

郑州这次为了卖房，真的太努力了！

03

为了救楼市，也是拼了

其实，郑州和西安很像。

两个城市基本都属于“倾一省造一城”，这两个城市的快速发展，少不了房地产功劳，但是现在基本上已经被房地产“绑架”。

今年刚开年那会儿，郑州开了个新闻发布会，会上有人讲了这么一句话：

“郑州的楼市，目前遇见了一些小问题”。

实际上大家都知道，能够让当地在公开场合讲出一些“小问题”的时候，郑州的楼市其实已经遭遇到了大问题。

与其他楼市不景气的城市不同的是，郑州之所以会出现“小问题”，主要还是因为库存保有量真的是太大了。

郑州楼市已经连续3年处于低迷状态，整体库存量高企，大约在3000万平米左右。

而整个2021年，郑州销售的商品房总面积约1398万平，同比还下滑了25%，商品房销售套数，已经是6年来最低。

从这个情况看，即使连续两三年不建新楼盘，郑州的房子也卖不完。

再加上去年郑州也是遭遇了很多天灾，人们对于楼市自然是没有什么信心的，当人们对于楼市没有信心的时候，郑州当地自然是坐不住的，道理也很简单，在所有GDP超过万亿的城市中，郑州对于房地产的依赖程度是最高的。

如果郑州的楼市一直处于低迷状态，很可能它就将掉出万亿俱乐部，这显然是不能被接受的事情，所以面对这一问题，郑州果断出手救市。

今年3月，郑州市放了一个大招，楼市的救市政策重磅发布。可谓一声惊雷，一下子发布了19条政策，打响了今年“楼市保卫战”的第一枪。

一场全方位的政策松绑，力度堪比2015年的“330新政”：

1、限购放松了，以投靠落户的曲线方式。

2、首付降低了，以支持改善需求。

3、房贷利率降低。

4、货币化安置，重新上线了。

5、降低交易税费，差额税1%。

6、开发贷、土拍门槛、竞拍保证金，全方位对房企松绑了。

对于一个城市来讲，短期的房地产依赖度或许可以促进经济的发展。但历史证明，过度依赖房地产实现和维持经济增长的代价都很沉重。

然而，这么多年来房地产的高歌猛进，从上到下都产生了路径依赖——财政账上没钱了，刺激楼市吧；地方经济不好了，拉动楼市吧。

3月1日，不光是2022年郑州房地产最关键的一天，也将是全国楼市政策最重要的分水岭。

因为郑州在发布政策的时候，全国各地都在观望。

他们在给其他城市当出头鸟，试试来自北京的猎枪是否会响起。

万一没被打，那就蜂拥而上。

后来，事实证明的确如此。

郑州“19条”发布后像是捅了马蜂窝，立马各地的楼市松绑出现“城传城”现象，接二连三都把政策放开了。

广州的新房，不限购了；部分银行，不再查首付来源；停了两三年的转按揭，也上线了；惠州大亚湾甚至还直接把“首付贷和0首付”这种野生杀器，也祭了出来。

从一线城市，到二线；再从二线“传染”到菏泽、北海这种三四线。似乎，全国各地被压抑已久那情绪瞬间爆发出来。

包括这次给棚改户发房票，也不止郑州一家，信阳、许昌、鄂州、绍兴、温州等地政府纷纷提出“房票安置”政策。

降首付、0首付、降利息、放开购房资格、发放首付贷、搞棚改货币化、搞棚改房票化，这些“传统艺能”在本次房地产大救市中还算不上什么。

真正“奇葩”的是下面这几位：

无锡滨湖区，就鼓励在校大学生买房，凡是能提供在读证明的就能获得一个购房资格。

当地也是做了非常细致的工作，前期调研也是非常充分的：那边现在有在校大学生7.4万人左右，今年刚毕业的1.7万不到，这些大学生都是未来消费的潜力股，也是未来购房的主流人群。

鼓励在校大学生买房，还未踏入社会就先背上房贷，人生的第一份职业居然是“房奴”，真是连韭菜根都要给你刨了。

广西玉林，发动农民进城救楼市！在玉林上至每个区县，下到每个乡镇，都被分配了拉人进城的任务，目标是到2025年市区新增常住人口达到50万人以上。而且配套政策还不错：

送钱：直接补贴6000-1万，然后契税减半，房价优惠2万。

送工作：购房给安排工作。

送福利：安排教育学位，享受市民同等养老保险待遇。

送贷款：执行国家住房信贷政策以及公积金贷款政策。

青岛，街道办出马，督促居民买房。

青岛市西海岸新区薛家岛街道办事处发布一则通知，题为《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》。

通知中要求：

各社区、各股份经济合作社积极宣传发动符合条件的辖区居民购买新建商品房，并做好购房意愿摸排情况，组织开展新建商品房团购工作。

“6月底，每个合作社完成网签不少于2个”、“该项工作纳入2022年度工作考核”

督促居民买房成了街道办的硬性工作，体制内的工作人员兼职房产销售。

都说宇宙尽头是考公，看来这考公的尽头是卖房。

还有珠海市，当地在6月1日印发了《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》。

其中有一条措施堪称救市措施的王炸：

珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。

一言以蔽之：一人购房全家帮。

好消息，不需要掏六个口袋了，坏消息，六个口袋都一起背贷款

从六个钱包升级为六人背贷。

不过最牛的还是河南，小麦大蒜抵买房首付！

6月20日，两份“另类”销售海报在网络流传，一份出自河南商丘市民权县的建业河畔洋房，活动内容为“2元/斤，小麦换房”，最高可抵16万房款。

另一份来自河南开封市杞县的建业城，“5元/斤，大蒜换房。”两份海报分别印有“爱心助农、高价收购小麦抵首付”、“爱心帮扶，助力安家”的字样。

小麦可抵扣首付的上限为16万元。

大蒜最高可抵扣2万斤，即10万元。

而且活动效果还不错，5月22日-6月6日期间，该楼盘获得来电咨询2859组、到访852组、成交30套，16天成交约86万斤大蒜。

小麦大蒜都可以拿来买房，真的活久见。要不怎么说今年是楼市魔幻的一年。

在如此密集的救市措施下，我们还别怨救楼市属于“吸毒上瘾”，离不开土地财政。

房地产绑定了方方面面，中国近二十年的社会经济用一个词来概括：

房本位

这也是开头提到的：讨论经济、讨论城市的发展，房地产变成了谁也无法绕开的话题。

所以我们能看到一轮轮刺激政策的背后所代表的趋势——救市一定是今年的主旋律。

至于能不能救活，那又是另一码事。

但有一点可以肯定，如此力度下的救市政策，基本面好的城市今年大概率会有回暖的。

那基本面好的城市又有哪些呢？看四个方面：人流、物流、资金流、信息流。

息县人民法院依法审理一起涉嫌骗取贷款犯罪案件

河南经济报记者梁聪通讯员梅倩

为打造法治化营商环境，7月13日，息县人民法院公开开庭审理了一起涉嫌骗取贷款犯罪案件。被告人扶某等三人通过向银行提供虚假产权证明做担保，诈骗银行贷款1500万元人民币。

基本案情

2016年7月，扶某与周某预谋向某银行贷款，扶某利用自己的关系找到了时任某县国土局副局长的刘某，办理了尚未出让土地的他项权证，并以此骗取了某银行贷款1500万元。2019年贷款到期，某银行多次催要，扶某及周某拒绝归还，某银行将二人起诉至息县人民法院。息县人民法院依法审理并判令二人偿还贷款，因两人拒不还款，某银行申请了强制执行。事情到这里，按说应该告一段落了，谁知离谱的事出现了。

案件进入执行程序后，息县人民法院执行干警依法到某县查询抵押物情况，在经过实地考察和查询后，执行干警竟意外发现该抵押物并不存在，至此这场骗局才终于露出冰山一角。认识到问题的严重性，执行干警立即联系公安机关，并将相关材料移送至公安局，某银行随即报案。

2021年11月19日经息县人民检察院批准，周某依法被息县公安局逮捕，扶某及刘某随后相继被依法逮捕。

庭审经过

为确保庭审安全、有序开展，承办人于庭审前召开工作协调会，将分工细化，责任到人。并依照法律规定利用庭审直播系统进行全程直播，邀请某银行工作人员12名参与旁听，确保庭审过程公开、公平、公正。

庭审中，控辩双方围绕相关证据进行了充分的质证，并针对扶某、周某是否主观上存在非法占有的目的等问题进行了激烈的辩论。

公诉机关认为，被告人扶某、周某、刘某以非法占有为目的，使用虚假的房产证明做担保，诈骗银行的贷款，数额特别巨大，其行为均触犯了《中华人民共和国刑法》第一百九十三条第一款第(四)项之规定，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以贷款诈骗罪追究其刑事责任。

目前，案件正在审理中，合议庭将结合本案全部证据，对本案进行评议，评议后定期宣判。

卖了车还倒欠银行钱，二手车贷款有多坑

大家买二手车，无非就是图个性价比。但如果要贷款买的话，不妨考虑直接买个新的。

因为二手车的按揭利率普遍比新车高不少，还有一些容易被坑的地方，最后算下来，还不如买个新的，有点像是捡了芝麻丢了西瓜了。

到底有多坑，今天聊这个。

二手车贷款普遍更贵，而且贵得多相比新车贷款，年利息高2%到5%左右首先，二手车贷的年利息往往会比新车高个2%到5%，不要小看这个，贷款10万，3年，算下来就是6000到15000的区别了。

西南财经大学黄尧有1篇硕士论文，《X银行二手车产业链金融产品研究》。

里面根据实际调查，以及银行的数据来看，二手车的贷款利率，根据个人情况以及贷款方式不同，每年7%到10.5%左右。

新车的利率我们之前视频讲过的，一般也就是3%到5%，差别挺明显的，对不对？

而且现在很多厂家的官方金融有免息贷款的，差的也更多。同样贷款10万块钱，免息分期3年，利息相差2万块钱，2万块钱不是钱啊，对不对？

就算在4S店买新车要交5000块钱手续费好了，二手车因为利率更高，还是多了15000块钱。

金融机构的利率更高前面讲的是银行贷款了，如果是在金融机构，二手车贷款的利率可能会更高。

艾瑞咨询发布的一个《2016年中国二手车金融风险管理报告》。

里面这么讲：商业银行二手车的贷款审批比较严，不是每个人都批得出来、做得到，对征信的要求也很高。

对于一些做生意，没有固定收入，资金充足但流水又不稳定的人，银行就不给贷款。

没办法，只能硬着头皮去选择金融公司或者是融资平台贷款，审核是宽松了不少，收的钱也会更多。

多多少？参考上海外国语大学毛慧的硕士论文，《Z汽车金融公司零售渠道营销策略研究》里面给的数据：Z汽车金融公司二手车渠道的平均年利润率是12.98%。

比前面提到的银行利率7%到10.5%还要高了。

还是按贷款10万，3年还来算，利息24000块钱，相比银行贷还多了4000。

为什么二手车贷款利率比新车高承担的风险更多为什么二手车贷要比新车贷款贵这么多呢？

还是前面的论文，接着说：二手车估价很难，同一台车子，有没有泡过水，有没有大修、撞过，价值相差很多的。银行又不懂，很难直接去鉴别这个东西。

这个时候，一些车商虚报价格，导致贷款比例变高了，从而风险不就更高了嘛？

比如说1台正常15万的车子，因为泡过水了，只能卖10万，但申请，你说：“我这个车15万。”

按照15万来申请贷款，银行不就多出钱了嘛？自然就承担了更多的风险。

同时二手车还存在一些骗车、骗贷的情况，啥意思？网上可以搜的，我们简单讲1个案例，光明网今年8月份的报道。

陈某某坑骗15人去二手豪车店办理贷款，并承诺月供他来还，还给了1万块钱好处费，听起来很神奇了，是吧？都已经有点重金求子了，是吧？

贷款下来之后，陈某某再跟车行谎称客户退车，两头骗，把车转回到车行名下，车行就把刚刚贷下来的车款转到了陈某某等人的犯罪集团账户。

最终，贷款的钱全部落入他们团伙的口袋，涉案金额270万余元。

这能报出来，说明这人也进去了。

二手车贷款普遍需要担保公司，成本更高银行不想承担这些风险的，所以说二手车贷款普遍还是需要担保公司的，一般是由融资公司或者保险公司来担保，或者由整个大的二手车市场来担保。

银行就负责出钱，出了任何问题都由担保公司负责，都在那边。

如果出问题了，担保公司是先全额赔偿给银行，再去向贷款人催收，俗话说，羊毛出在羊身上。

多了担保公司这一个步骤，人家也不是搞慈善的，成本当然也就上去了，价格自然也就更高。

还会有哪些其他的坑高昂的手续费除了利息高之外，二手车贷还会有其他的坑的。

某投诉平台上面，搜索二手车贷款，有接近4000余条投诉，新车贷款只有824条。投诉最多的就是收取高昂的手续费，比新车的免息贷款手续费都要高。

中国网财经的报道，曝光了二手车贷款乱收费的现象：刘先生、高先生等人在某二手车平台上做了36期贷款，也就3年。

贷款中有很多隐藏的费用。

融保费、异地服务费、GPS设备服务费、咨询服务费、交易服务费、抵押保证金、抵押费等等各种多项收费，而且是没有告知消费者的。

办完分期之后，一看贷款总价，落地价甚至比这台车还贵。

车商虚报贷款金额，赚取差价除了乱收手续费，也有一部分的车行会虚报贷款金额，赚取差价。

还是刚才的论文，里面有个案例的：张某在某车商购买了一台奔驰C200轿车，总价24万，这个价格要的不错。

并且进行了一个分期，首付5万块钱，贷款19万，听着也正常。

但是车商在张某不知情的情况下，实际向银行贷款了20.2903万，中间有将近13000块钱的差额，被车商偷偷拿走了，当作利润了。

最后协商的解决方案是，张某提前还清所有贷款，车商返还给张某8000块钱作为补偿。

同时论文里面也讲到，这种通过多贷款收取手续费的方式并不能完全杜绝，实际操作过程中，还有很多商家依然在这么干。

而且对于买车的人来说，一般都是到了卖车，需要提早还清的时候才发现，那个时候人在哪都不一定知道了。

所以说，我们在签合同的时候，千万看清楚，两边的合同在贷款金额上有没有出入，避免“阴阳合同”。

同时在贷款下来的时候，可以打一下银行电话，问一下总额是多少，是不是跟车行讲的不一样，免得1、2年之后，2、3年之后才发现，真的是追悔莫及。

就算正常贷款，费用也会比新车高所以总的来说，二手车贷款，坑确实不少，就算正常贷款，费用也比新车高很多。

所以买二手车，要不就全款买，我觉得这也更划算。真的做贷款了，中间不是有差价嘛？利息也相差很多，奇奇怪怪的事情。

要么干脆买个新车，我是觉得综合利息和性价比来看的话，贷款还不如买个新车。

利息、月供、尾款都是怎么算的说到贷款买车，很多朋友还是有一点懵，销售说了一大堆，天花乱坠，石头都要开花，利息到底怎么算？

百分之几、每个月几个点、全年年化多少点、多少多少厘，几分利、几分几。说了一个大礼包、全家桶，到底是什么意思？到底要给多少钱？

现在手里有10万块钱，要不要贷款买好一点的车子？比如说买台20万的车子，合不合适？算不算一步到位？

首付一般30%，10万块钱，也够付一台30万车子的首付了，要不要稍微猛一猛，出人头地？

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参考文献

[1]黄尧.X银行二手车产业链金融产品研究[D].西南财经大学,2021.

[2]2016年中国二手车金融风险管理报告[C].艾瑞咨询系列研究报告,2017.

[3]毛慧.Z汽车金融公司零售渠道营销策略研究[D].上海外国语大学,2021.