首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。

500万元30年贷款，月供或少还600元

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。

对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。

央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。

坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差

值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。

此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。

此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对卢茜

5年期LPR下调15个基点，首套房利率最低可至4.25%

“降息”靴子终于落地，影响房价的重要因素房贷和房贷利率也将发生新变化。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

虽然1年期LPR与上期持平，但最新5年期LPR较上期4.6%大幅下降了15个基点，超出市场预期水平，与房贷利率直接相关，将使得购房成本将进一步下降，对房地产市场影响重大。

5月18日，李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”，央行迅速响应，加快房地产相关政策落地节奏，力度亦明显加大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次调整是五年期LPR两年来第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，这充分体现了此次下调的力度和决心，也体现了稳住经济大盘的重要导向。

目前，大部分房贷均采用LPR定价模式，2019年10月起，新的房贷全部采用LPR定价模式，对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，因此，房贷利率会跟随市场贷款利率水平波动，房贷利息跟随LPR下降。

因此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，LPR下降是货币政策对房地产市场的精准扶持，代表决策层对稳房地产的实质态度和决心，这将大大提振市场信心，本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本。

如以商贷额度300万、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，即与4月相比最大降息35个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。

不过，中原地产首席分析师张大伟表示，对于存量购房者的利率下调还需要时间，“目前存量购房者的房贷利率一般会一年调整一次，不同银行的调整日期不同，大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整，这意味着2023年1月份，很多人的房贷才会迎来新一轮调整周期。”

对新的购房者来说，本期LPR之下对购房成本的下降更加直观，由于银行贷款发放时，一般取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率，因此全国各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。

以北京为例，受LPR下调影响，已有中介对界面新闻表示，北京房贷利率将进行调整，以本期LPR加相应基点计算，商贷首套将会变为4.45%+55个基点=5%，商贷二套为4.45%+105个基点=5.5%。在此之前，北京的房贷利率1月已跟随LPR下调降至5.15%及5.65%。

值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会就提出了差别化住房信贷政策，其中明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照当时4.6%的LPR计算，4.4%房贷利率将成为下限，由各地因城施策调整。据贝壳研究院统计，截至18日已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%，加大对首套住房的支持。103个重点城市中超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。

从当前银行实际执行的主流房贷利率来看，5月的降息空间进一步扩大，且首套利率降低空间明显超过二套。

据严跃进统计，截止5月20日，全国20个城市已出现了4.4%的房贷利率，包括一线城市广州、深圳，也有天津、济南、郑州、重庆等二线城市。

本期LPR再下降15个基点，叠加针对首套房购买者的减20个基点政策，房贷利率还有进一步下调的可能，首套房贷最低可至4.25%，二套房贷利率下限降为5.05%。

目前房地产市场的销售端还未恢复，据5月16日国家统计局公布的数据，4月份，全国商品房累计销售额和销售面积继续保持下降态势，且降幅较1-3月继续扩大，且绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。

伴随着LPR下调，后期各地银行对于首套、二套房贷款有了更大的降息空间，用于支持合理化住房支持，多位分析师认为，这可以进一步带动市场交易增长，加快市场修复。

首套房房贷利率“松绑”，如何影响刚需？

资料图/IC

首套房贷利率“松绑”，点燃了房地产市场。5月16日早盘，wi地产指数延续上涨趋势，午后指数一度涨超3%，最终收涨1.48%。

此前一天，央行、银保监会宣布，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。首套房贷利率的下限有所下调，有助于降低购房者的贷款成本。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

当前经济增速放缓，房地产市场承压，根据国家统计局5月16日公布的数据，今年前4个月，我国商品房销售面积同比下降20.9%，销售额同比下降29.5%。这一背景下，房贷新政无疑提振了市场信心。

差别化住房信贷政策调整如何影响楼市？何时才能传导至销售端？对刚需购买者带来多大利好？楼市后续又怎么走？对此，新京报贝壳财经记者采访了首都经贸大学特大城市经济社会发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池，58安居客房产研究院分院院长张波以及诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄。

焦点1如何利好刚需？

房贷利率水平重回2015年，“组合拳”效力不容小觑

新京报贝壳财经：此次房贷利率新政主要针对的是首套房，即政策向刚需人群倾斜。2016年之前，房贷利率“打折”比较常见，但2016年之后国家对楼市的调控全面趋严，怎样理解当前时点出台新的房贷利率政策？

赵秀池：自2017年我国对楼市从严调控以来，影响了一部分刚需和改善性需求。而与改善性需求相比，刚需更重要一些。因此，差别化住房信贷政策首先从刚需入手，循序渐进，也是应有之义。

政策出台的目的在于落实十九大提出的“房住不炒”定位，以及去年中央经济工作会议、今年政府工作报告提出的支持购房者的合理购房需求，促进房地产市场良性循环与健康发展。

随着“三孩”政策的出台及疫情的影响，居民对产权类住房的需求还是很大的，因此，首套房降息也是顺应民意、呼应百姓产权类住房诉求的结果。

陈霄：今年以来，地方频频出台松绑政策，政策所产生的实际效应有限，房地产市场景气度仍然较低，在这样的背景下，央行、银保监会出台政策加持显得尤为必要，本次下调首套房贷利率的下限，对于提振市场信心，鼓励购房者入市有着重要意义。同时，这一政策对于近期各地的楼市松绑政策也会起到一个放大作用。

新京报贝壳财经：这一优惠幅度对促进刚需购房到底有多大的作用？多久才能传导至销售端？

陈霄：对于购房者来说，看起来似乎节省下来的金额并不高，但对市场、对购房者也传递了积极的信号，并且贷款金额越高，节省的金额就越多，这对购房者而言较有吸引力。

根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，也就是说首套住房的房贷利率最低可到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，而2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松。可以预测的是，本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器，预计今年下半年政策将能明显作用于销售端。

张波：房贷利率的调整，最重要是向市场释放出积极信号，并且全国层面的房贷政策调整比以往各地陆续调整对市场的影响更为直接。因此，单一政策对于市场的作用虽然有限，但结合各地诸如取消限购、限售、公积金政策调整等一揽子放松政策，形成“组合拳”的效力给市场带来的影响不容小觑。

赵秀池：虽然降息点数不大，优惠利息不多，还是能够降低一部分购房者的成本，减轻一定的负担。另外，这一政策的导向和对楼市的预期指导性很强，会增强楼市向好的信心，对促进刚需购房有一定作用。

对销售端的传导，要看各地政策出台的时间，新购住房随时执行新利率；对存量贷款，明年也应执行相应利率。

焦点2何时传导至销售端？

预计6月政策发挥效力，市场信心影响积极性

新京报贝壳财经：今年以来，多地出台多项楼市松绑政策，但从数据来看，政策层面的宽松还未传导至销售端，您认为主要原因是什么？如何看待楼市的后续走向？

张波：从统计局发布的数据来看，1~4月份的房地产开发投资数据近一年来首次出现同比下降，其中，新开工面积下降幅度尤其明显。因此房地产行业在4月份遇冷是个不争的事实，这也是近两个月中央和各地纷纷出台政策提振楼市的重要原因，预计政策密集出台后，市场面效力将在6月份得到更为明显体现。

政策面到市场面的传导还未体现的重要原因依然是信心不足。一方面，购房者的信心不足，销售面积不断减少的同时，待售面积不断提升，市场去化压力持续存在，购房人群入市节奏放缓，市场信心依然在底部回升阶段。另一方面，房企信心也明显不足，尤其是房企到位资金持续处于同比下降阶段，也让其开发投资层面捉襟见肘，尤其是民营房企的融资压力依然较大，同步影响了房企新开工进度以及拿地的积极性不高，5月份各地都有更为灵活的房企资金监管政策规则变化，预计对后续缓解房企资金压力有一定利好。

陈霄：多地出台松绑政策，实际效果不及预期，第一个原因是，缺乏中央端实质性的政策支持，地方的松绑政策效应无论如何都离不开中央的政策加持；第二，从政策内容来看，放松力度有限，多在需求端发力，集中于降低首付比例、调整公积金贷款额度、放松限购限售等方面，而市场对于这些政策已经产生了一定的免疫。因此，即使政策频频刺激，所产生的效果也在减弱；第三，近期多地散发疫情，各行各业都不可避免地受到影响，失业率有所提升，居民预期收入下降，购买房产的能力也有所减弱。

焦点3松绑政策会否延续至二套房？

“房住不炒”基调不会发生变化

新京报贝壳财经：此前中央政治局会议也提出，支持刚性和改善性住房需求，在这种基调下，后续政府是否也会下调二套房甚至三套房地产利率的下限？

赵秀池：目前，三套住房不允许发放贷款，我认为三套房贷政策不应该有所变动。

政策层面应该主要测重首套房和改善性需求，尤其在“三孩”政策背景下，改善性住房需求应该得到支持，同时，首套房住房贷款利率还应该降得更多一些。

同时，建议个人住房贷款不应该高于中小微企业贷款利率，因为居民的住房贷款期限很长，负担确实很重。另外，个人住房贷款利率若高于中小微企业贷款利率，便会出现中小微企业贷款挪作他用的情况，不利于金融市场规范运行。

张波：房贷利率下调对于购房者信心的提振作用相对有限，需要结合包括首付调整以及限购取消等多种政策才能对市场形成全方位影响。

未来，二套房的利率依然有下调空间，这本身是和保障合理住房需求，尤其是改善型住房需求密切相关，但预计会逐步推进，依然采用因城施策的方式。三套及以上的房贷利率调整下限的可能性非常小，“房住不炒”的大基调不会发生变化，三套及以上购房需求本身很难被界定到合理的住房需求中，调整会更为谨慎。

近年来房贷利率政策调整

2008年10月将住房贷款利率下限由0.85倍降至0.7倍，公积金贷款利率相应下调0.27%，彼时五年期贷款基准利率为6.12%，0.7倍为4.28%。

2012年6月全国层面下调住房公积金贷款利率0.2个百分点，部分地区实行首套房基于下浮30%的优惠。

2014年提出“双向调控”，930新政从全国层面下调贷款利率下限为基准利率的0.7倍。彼时五年期贷款基准利率为6.15%，0.7倍为4.3%。

2016年之后，2018年12月仅部分地区银行，如深圳将首套房房贷利率由基准利率上浮15%下调为10%。此后房贷利率优惠均集中在地区和银行层面。

来源：国泰君安

新京报贝壳财经记者潘亦纯编辑王进雨校对柳宝庆