恭喜已买房的人，明年房贷月供将下降不少，一个月多吃三五斤肉

2022年即将过去了，对于早已经贷款买房的人来说，2023年最高兴的事情不是房价下降，而是自己的房贷月供将少了不少。

2022年房贷最大的一个变化就是五年以上的LPR接连下降，截止2022年12月，五年以上的LPR为4.3%，相比于2022年初的4.65%，已经下降了35个基点了。

2022年LPR下降，对于已经买房的人来说，2022年的月供没有变少，因为大家商业贷款的利率是一年才调整一次的，可能很多人每年的房贷利率重新调整的日期都是每年的1月1日。那么从2023年1月份开始，房贷利率，就是以2022年12月份的LPR作为基准进行重新调整。不过也有的人是2月、3月、4月等，这要看你跟银行约定的调整日期是什么时候。

如果大家的贷款是1月份进行调整贷款利率，那么意味着接下来的2023年一整年，大家的房贷利率少了35个基点了，35个基点可是一个不小的降幅了，如果贷款50万，20年的期限，等额本息的月供大概是一个月少94块钱，一年少约1132元，可以抵一个多月的伙食费了。贷款得越多，那少得就越多了。

不过对于早几年就已经买房的购房者来说，这下降的35基点相比于现在的贷款利率下降，那就是小巫见大巫。2022年以前，很多人买房的贷款利率高的甚至突破了6%，2023年，贷款下降35个基点，那贷款利率还是超过5.5%，而现在新买房的贷款利率，首套房只有4.3%，这个差距还是非常大的。所以，也有人建议，能不能把存量房贷利率也进行下调，这样降低住房者的负担。不过，专家认为，这个可操作性并不高。确实，银行贷款给你买房了，降低房贷利率，那就相当于银行少了一笔收入了。如果觉得自己的房贷利率太高，唯一的办法就是提前还完房贷。

事关你的钱袋子！这件事，年底前别忘了→

距离2022年结束还有几天，你的2023年度个人所得税专项附加扣除确认了吗？

专项附加扣除可在个税税前扣除，相当于少交了一笔税。根据政策规定，专项附加扣除信息需要在每年12月进行确认，才能在下一个年度继续享受专项附加税前扣除。

目前，纳税人可以通过个人所得税APP确认2023年度个人所得税专项附加扣除。有哪些项目可以申报？具体怎么操作？一起来看看吧。

这些个税专项扣除新变化

将影响你的收入

今年3月28日，国务院印发《关于设立3岁以下婴幼儿照护个人所得税专项附加扣除的通知》，正式将3岁以下婴幼儿照护纳入个人所得税专项附加扣除范围。至此，个人所得税专项附加扣除增加到了7项。

7项个人所得税专项附加扣除分别是：子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人和3岁以下婴幼儿照护。

1、子女教育

子女接受全日制学历教育以及学前教育（子女年满3周岁的当月至小学入学前的教育）的纳税人每个子女每个月可以定额扣除1000元。子女教育专项附加扣除可以选择由父母一方全额扣除，也可以选择父母每月各扣除标准的50%。

2、继续教育

接受学历（学位）继续教育的纳税人以及接受技能人员、专业技术人员职业资格继续教育的纳税人可以享受。学历（学位）继续教育每月可定额扣除400元，同一学历（学位）扣除期限最长不超过48个月。

技能人员、专业技术人员职业资格继续教育纳税人在取得相关证书的当年，定额扣除3600元，同一年度取得多个符合条件证书的，比如同一年度同时取得CPA和税务师，只能扣除一个3600元。

3、大病医疗

纳税人本人或其配偶、未成年子女发生的与基本医保相关的医药费支出，在扣除医保报销后，自付部分本年度累计超过15000元，且不超过80000元的部分，准予在计算个人所得税应纳税所得额时扣除。

大病医疗专项附加扣除，在工资薪金预扣预缴个税时，不得享受，需要等到综合所得汇算清缴时才可享受。

4、住房贷款利息

纳税人本人或其配偶单独或共同使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买的在中国境内的符合首套住房的贷款利息支出，在实际发生贷款利息支出的年度，按照每月1000元的定额标准扣除，最长扣除期限不超过20年。

若纳税人本人和其配偶在婚前均有符合条件的首套住房贷款利息支出，婚后有两种处理方式，一是夫妻双方各自根据自己名下住房按照扣除标准的50%扣除；二是选择其中一套住房由其贷款人按照扣除标准的100%税前扣除。

5、住房租金

纳税人在主要工作城市没有自有住房且发生的住房租金支出，可以根据租房城市按照一定的标准定额扣除。直辖市、省会城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，扣除标准为每月1500元。

除了以上城市，市辖区户籍人口超过100万的城市，扣除标准为每月1100元；市辖区户籍人口不超过100万的城市，扣除标准为每月800元。

6、赡养老人

纳税人赡养60周岁（含）以上的父母，或子女均已去世的祖父母、外祖父母，符合独生子女的，每月定额扣除2000元；不属于独生子女的，与其兄弟姐妹分摊每月2000元的扣除标准，且每人每月最多扣除1000元。

7、3岁以下婴幼儿照护

纳税人照护3岁以下婴幼儿子女的支出，按照每名婴幼儿每月1000元的标准定额扣除。扣除方式可以选择由夫妻一方按照标准的100%税前扣除，也可以选择由夫妻双方分别按照标准的50%扣除。

值得注意的是，今年个税办理增加了“个人养老金扣除信息管理”功能。个人缴费享受税前扣除优惠时，以个人养老金信息管理服务平台出具的扣除凭证为扣税凭据。计入个人养老金资金账户的投资收益暂不征收个人所得税；个人领取的个人养老金，不并入综合所得，单独按照3%的税率计算缴纳个人所得税。

专项附加税怎么申报?

操作指南来了！

2023年度专项附加扣除确认在个人所得税APP上的操作，可分为五种情形，具体操作步骤如下：

打开个人所得税APP首页——最上方“2023年度专项附加扣除开始确认啦”——点击“去确认”进入功能界面。

进入该功能界面，点击“去确认”。

进入专项附加扣除信息界面后，点击“一键带入”。

依据提示“将带入2022年度信息，请确认是否继续？”，确认后点击“确定”。

进入待确认扣除信息界面，点击“可确认”核对信息。

情形一：2023年专项附加扣除信息无变动的

只需在2022年基础上确认即可。核对信息无误后，点击“返回”——“一键确认”。

信息提交成功。

情形二：2023年专项附加扣除信息有变动，需对已填写的信息进行修改的

如：需要修改住房租金专项附加扣除申报方式、扣除比例、相关信息等。在专项附加扣除信息界面确认界面，点击“修改”后进入修改页面。

修改完成后点击“一键确认”即可提交成功。

情形三：2023年不再享受专项附加扣除，需要删除专项附加扣除项目的

如：2023年不再享受住房租金专项附加扣除。在专项附加扣除信息界面确认界面，点击“删除”——“确定”。

2023年还有其他继续享受的专项附加扣除，则再点击“一键确认”完成信息提交。

情形四：2023年需要新增专项附加扣除项目的

如：2023年新增子女教育专项附加扣除。先对已有的专项附加扣除项目进行确认；需要新增的，则点击APP首页——“专项附加扣除填报”。

进入填报界面，选择“子女教育”，选择扣除年度“2023”，再将相关信息录入即可。

情形五：2023年首次享受专项附加扣除

直接选择APP首页的“专项附加扣除填报”，进入填报界面。

中国经济网微信综合中国税务报微信、个人所得税

来源：中国经济网

11年买房22年收房，付完首付和月供还要交20万续建费，合理吗？

这几天听到一个新名词，叫烂尾楼“续建费”，本质就是卖给你一套房收两次钱，第一次是在正常卖期房的时候收取房款；第二次是在房子烂尾多年重新复工交房时再收一次钱。

是不是闻所未闻、难以想象？可这事就这么发生了，不得不感叹世界真的很魔幻，掏空三代人六个钱包买房已经很过分了，居然还有掏两次的操作，杨白劳看了都要直呼内行。

坐标西安，一家叫作西安四德置业有限公司的地产商开发了一个叫作易合坊的地产项目，说好2013年竣工交房，卖掉了不少期房，首付和贷款都到账了，结果开发商没钱了、楼烂尾了。

由于西安四德实在太穷了，公司账上没几个钢镚，项目烂尾了好久始终没有后文，直到2018年一债权人实在忍不了，提起西安四德破产重整的请求并被法院受理，购房者们看到了希望。

经过三年多的处理受理法院最近批准了西安四德的重整方案，购房人原以为苦等八年后终于可以拿到房子了，没想到再次遭遇暴击，判决书上注明以房屋交付方式受偿的购房人需要在办理产证时补交续建费。

购房人透露续建费的暂定标准为每平方米1800元，对于购买了100多平方米的房型的购房人而言需要补交将近20万元。

请注意，这20万元属于额外的支出，购房人当年买房的时候已经交了首付并办理了贷款，还了快十年的房贷还没有住进新房，现在不仅得不到延迟交房补偿还要再损失20万元。

如此不公平的重整计划怎么会得到当地法院的批准呢？这要从破产重整的内在原理说起。

开发商欠了很多人的钱，将这些主体按性质归类大致分成这么几类，一是企业的职工，开发商欠了他们工资与社保；二是税款，开发商没有按时纳税；三是建筑公司，开发商欠了工程款；四是购房人，开发商欠他们房子；五是普通债权，比如建材商、房屋设计公司等，开发商欠他们货款。

西安四德出严重资不抵债，欠的以上积累债权人的钱（房子）都还不上了，如果直接破产清算的话绝大部分债权人将会面临非常大的损失，最惨的可能是一分钱都拿不回来了。

为了减少各类债权人的损失，往往会对即将破产的企业进行抢救，尽量让它多还点钱出来，这叫作企业重整。

重整过程中需要大家各退一步，均承担一部分损失，否则重整不了大家一起玩完。重整有什么好处呢？给大家举个例子。

我们假设一家企业总共欠了债权人1000万元，如果企业破产、卖掉其剩下的所有资产可以换得200万元支付给债权人，剩下的800万元债权随着企业破产灰飞烟灭，每一位债权人损失80%。

为了尽量多拿回点钱大家坐在一起商量，决定不把这家企业逼上绝路，让它继续经营下去，用未来赚到的钱还债，同时为了减轻企业负担大家同意免去400万元的债务，重整计划通过，几年后企业还上了欠债权人的钱，大家拿到了600万元，每人损失了40%。

不重整损失80%、重整损失40%，债权人肯定选择后者，能少亏点是一点，债权人亏掉的400万元就是为重整让步的代价，不让步的话企业没了，损失更多。

注意，这400万元代价是由所有债权人共同分担的，不可能要求一个或者几个债权人承担全部损失，否则当了冤大头的债权人肯定不会认可重整计划，出于公平法院也不会批准。

我们继续讲这个烂尾楼的事情。

法院裁定书里提到的“续建费用”其实就是购房人需要让步付出的重整成本，是为了让重整计划通过，烂尾楼能够重新动工，各类债权人的权益都得到保障。

实际上购房人是不同意该重整计划的，大部分人投了反对票，重整计划一直没有通过。

只要计划通不过，上面提到的五类债权人都没法拿回自己的钱，员工急着要工资、建筑商急着要工程款、建材商急着要货款，一直拖下去所有债权人的损失将越来越大。

无奈之下法院根据法律规定，走完了程序后强制批准重整计划通过。

重整计划里购房人有两个选择。

一是接收建好的房子。但在办理产证时要承担续建成本，支付续建费用；二是货币清偿，由开发商退还购房人此前支付的房款。

对购房人来说这两个方案均让他们承受了损失。

选择接收房子要支付20万元的续建费用；选择货币清偿只能拿回当时买房的付的房款，这笔钱在2011年能买房，但现在西安的房价早就不是10年前可以比的了，拿回购房款根本买不起同地段、同建面的房子了。

购房人已经承担了房子迟延交付8年的损失，不少人在这几年里租房居住，租金损失由自己承担，现在还要损失一笔钱才能拿回房子，这谁能忍？

不过，这是最公平的方案。

前面说过重整产生的损失要在各类债权人之间分配，不可能由某类债权人全部承担，这个重整计划里最惨的不是购房人而是普通债权人，因为他们的偿付比例只有30.34%-32.86%，损失率接近70%。

如果续建费用再由他们承担，那么偿付比例恐怕连20%都到不了，100万元的债权要损失80万元以上。

说白了购房人和普通债权人都要承担一部分损失，两方对于该重整计划都不满意，都希望自己的权益不受影响或者少受一点影响，但多出来的损失谁来承担呢？

“各打五十大板”让两边都不满意却是公平的做法，也是最好的结果。

有的朋友说为什么不出一个让所有债权人都满意的重整计划呢？如果真有这样计划存在说明开发商不缺钱，那么楼也不会烂尾了，根本用不着重整。

当然，有一个让所有债权人都满意的方法，那就是由当地政府用财政资金承担所有损失，可这么做也有问题。财政资金主要是全民缴纳的各类税收，理应用在对所有纳税人都有利的事情上，凭什么拿大家的钱补偿个别人的损失呢？

也许你愿意但西安有1300多万人，大部分人都不会愿意，况且今年的财政资金本就很紧张，1-10月西安的一般公共预算支出比收入多出582.96亿元，哪来多余的钱呢？

其实除了西安的这个烂尾楼外郑州也出现了类似的情况，一个烂尾楼楼盘复工后购房人需要承担的续建费都快赶上了房价。这样的事情可能会陆续发生，没有任何过错的购房人正在为前几年房地产行业野蛮发展的不利后果埋单。

看似不公平的解决方案其实是最公平、最好的结果，现实就是如此无奈。

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