我的房贷啥时才能降啊…｜LPR超全指南

上周降息文章里，我们提到，房贷利率大概率会跟着下调。今天一早，央妈就如期送来了这个「大礼包」：

1年期LPR，下调5个基点，为3.65%；

5年期LPR，下调15个基点，为4.3%。

这对买房还贷的朋友来说，是个好消息，月供或许能少还一点了。先为你快速总结了这次下调后的3个要点——

1）LPR只适用于商业贷款，组合贷的话只有商业贷款部分参考LPR；

2）首套房购买的贷款利率≥4.1%（当月LPR-0.2%）；

3）二套房/商用房（包括商住两用、写字楼、商铺等）≥4.9%（当月LPR+0.6%）。看过结论后，详细的科普，我们来详细聊聊——

01，什么是LPR？

LPR全称是「贷款市场报价利率」。

你可以看做「银行的底线」，我们或公司想要申请贷款，银行都要参考这个利率来放贷。

具体来说，LPR又分为两个期限品种：

贷款期限≤5年，以1年期LPR为基准；

5年的长期贷款，以5年期以上LPR为基准。比如企业找商业银行贷款，时间往往不会很长，参考1年期LPR；而我们买房，找银行贷款一般都是10年往上，所以一般会参考5年期以上LPR。

现在99%的人交房贷，就是在「5年期以上LPR」的基础上浮动：

如果我们展开LPR的英文，或许更好理解一些：LPiR，原意是给「最优客户」开出的贷款利率。

也就是说，LPR可以看作是银行给「最信任」的人开出的「最低利率」。

就像面对不同朋友向我们借钱，我们会对他们进行评估，银行也一样。

举个例子——朋友A收入稳定，有房（可做抵押物），借5万你会觉得他完全能还得起；朋友B无房无工作，还喜欢赌博，向你借500元你可能都会犹豫。

类似的，LPR后面加的点，主要就是银行根据「贷款人的信用」来决定。

信用低，怕日后赖账，每次就多还点；信用高，评估出你有能力还完，那每次就给你低一点。我们和银行确认合同后，加点就是已经固定好的，变的就是这个5年期以上LPR了。

那么这次房贷到底能降多少呢？

理论上，100万的商业贷款，贷30年，等额本息，这次降完总计能少3.18万，还是挺可观的。

*如果你想自行计算，也可以参考这个房贷计算器（电脑复制网址打开）：高标签]02，为什么要下调LPR？

首先，是降息的传导机制。

之所以说LPR是「市场报价」利率，意思是央妈不再一言堂——

而是由18家银行在MLF的基础上加点报价，去掉最高的和最低的，平均下来形成的一个利率，能更好反映市场平均水平。

你可以简单理解，MLF是银行的借钱成本，类似于「进货价」；而LPR则是他们的贷款收益，类似于「售价」。

为了让更多人来光顾，成本降低了，售价也会跟着降低。所以上周一MLF下降后，这周LPR也跟着下降了其次，反映了国家「稳房地产」的信心。

LPR下降，反过来也说明，目前市场的平均贷款水平并不高。

问题还是在于贷款大头——房地产。

今年上半年，房企顶着债务压力消极拿地，还爆出了上百个烂尾楼的「断贷潮」，房贷这块压力很大。

落到我们消费者这边，大家的买房热情也不太高，就连此前火爆的杭州，新房、二手房也成交低迷。这样下去不是办法。

在7月底的政治局会议中，高层对5.5%的目标松了口，但是对房地产却加大了重视度：「保交楼」是核心，「稳定房地产市场」被放在了「房住不炒」前。上周，央妈还联合其他部门，出台了支持「逾期难交付」住宅项目建设交付的措施。

所以这次房贷利率下降，毫无疑问是想吸引更多人来「贷款」，稳一稳房地产。

自然，我也看到不少网友吐槽说：「我缺的哪里是贷款利息，而是买房本金」。

其实关于攒首付，我们也写过不少文章，脚踏实地做好规划，对于大部分人来说完全可以实现有房目标的——

在我看来，与其散发情绪，抱怨时代，不如多思考「当下的变化对自己有什么帮助」、「怎么做是更好的选择」——

03，为什么我的房贷没降？

值得留意的是，并不是每个人的房贷都会「立刻跟着下降」。

我们接着来分情况看。

首先，已经买房还贷的朋友——

不论你已经还贷几年，主要是看你和银行约定的「重定价日」是什么时候。

虽然LPR是每月更新，但我们的实际房贷利率，并不会每月都跟着变动。

央妈规定重定价周期最短为1年，定好就会延续一整个周期。

一般银行会默认两种选择：

1）每年1月1日；

2）贷款放款日对应的每年对月对日。

LPR一般在「每月的20日」早上9点15分发布，节假日顺延，比如这次就顺延到今天（22日）才更新。

如果你的重定价日在发布日前（8月22日），今天的LPR下降，就和你今年的房贷利率没有关系了；如果是在今天及之后，才是跟着本月最新的LPR走。

再举个例子——

如果「重定价日」是每年1月1日，定价周期是1年，那么就是「上一年12月20日的LPR」决定了你这一整年的贷款利率；

如果期间LPR不变，明年1月1日开始才会按今天的来减少，到时候记得查账单哦~

其次，对于正准备买房的朋友来说——

几乎都能享受到今天的LPR下调福利。

并且今年5月，央行还降低了首套房利率的下限，在LPR的基础上还能再减0.2%。

也就是说，现在你的房贷利率计算是：

首套房贷利率计算

不过也对首套房下了定义，必须是「普通自住房」。就拿上海来举例子，符合「普通自住房」的房子就有限制：面积要小于140平，单价也不能太高（内环＜450万；内外环之间＜310万，外环以外＜230万）。另外，我还留意到，不少网友在意这个低利率能维持多久。

两方面来给你定定心：

一来，我们从过往的数据来看，LPR一直呈现下降趋势。并且根据当下的环境，大概率还有下降空间。

图片来源：中国货币网，「5Y」即5年以上LPR

二来，其实我们在和银行签合同的时候，还能跟银行商量5年、10年的重定价周期。每次重新定价时，定价基准会调整，定好后是会延续一整个周期的。

以上这些，是根据基本规定推演的情况。

至于浮动比例，各地方政府有不同，依然可以根据当地楼市政策，有10%~30%的浮动空间。这就要根据大家想要买房的地区，具体问题具体分析了。

最后，还想提醒你几句房贷置换的事。

这几天身边有朋友接连收到广告，说能把房贷「置换成低到3.7%的利率」。

想提醒你的是，给你打电话的不是银行，而是贷款中介。他们通常会收取贷款金额的0.5%左右作为中介费，而后续的所有风险则由自己承担。

比如我一位朋友，最近就因为资金用途不符合规定，被要求在1个月内还清上百万的贷款。

总之，不管是任何形式的贷款，至少要提前问明白申请门槛、真实成本和还款方式，搞清楚潜在的风险，谨慎做决定。

好啦，关于房贷利率先和你聊到这里。最后也为你做了张总结图，欢迎转发、收藏

再降！北京首套、深圳二套房贷利率降至5%以内 额度充足、最快一周放款

财联社8月23日讯（记者高萍）随着5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调15BP至4.3%，各地房贷利率也作出新的调整。财联社从北京地区银行处了解到，目前，北京首套、二套房贷利率已分别再降15BP至4.85%、5.35%。另外，多家银行表示额度充足，商贷最快一周放款。

其他主流城市方面，深圳二套房贷利率降至5%以内。广州、上海地区银行也普遍按照新的LPR定价下调15个基点。业内人士表示，房贷利率再次下降，购房成本进一步减少，加之多地首付比例下调等利好政策相继出台，有望推动合理性购房需求释放，预计后续在信贷宽松的支持下，市场恢复进程将加快。

北京首套房贷利率降至4.85%年内已下降35BP

“目前我行已经按照新的5年期以上LPR报价执行，首套房贷利率由此前的5%降至4.85%，二套房贷利率由此前的5.5%降至5.35%。”北京地区一家大行某支行个贷人员对财联社表示。

8月22日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期LPR为3.65%，下调了5BP；5年期以上LPR为4.3%，下调了15BP。

5年期以上LPR和居民的个人住房贷款密切相关，5年期以上LPR下降之后，房贷利率将会相应调整。财联社了解到，北京地区银行房贷利率已普遍按照新的5年期LPR报价降低15个基点。一家大行某支行个贷部门工作人员表示，该行自今日起按照新的5年期以上LPR执行，首套房贷利率为5年期以上LPR+55BP，即4.85%；二套房贷利率调整为5年期以上LPR+105BP，即5.35%。

如果是新购房者，可以根据银行政策马上享受到利率下调的利好。北京一位房产中介向财联社计算，以商贷100万元、期限25年、还款方式为等额本息测算，此次下调后首套房月供每月减少约87元，二套房减少约89元。

而实际上，这已是今年以来五年期以上LPR第三次下调。数据显示，今年5年期以上LPR已累计下调了35个基点，其中1月下调了5个基点，5月和8月都下调了15个基点。

深圳二套房贷利率降至5%以内

其他主流城市方面，上海新发放按揭贷款利率按照新的LPR进行定价，首套房、二套房分别降至4.65%、5.35%，此前为4.8%、5.5%。

另外，深圳二套房贷利率降至5%以内。财联社了解到，目前深圳大部分银行房贷利率首套为LPR+30BP，二套为LPR+60BP。以公布的最新5年期以上LPR4.3%计算，深圳大部分银行首套房贷利率从4.75%降至4.6%，二套房贷利率从5.05%降至4.9%。

深圳地区一家股份行某支行个贷经理表示，目前该行按照新的LPR进行定价，首套、二套房贷利率分别降至4.6%、4.9%，此前为4.75%、5.05%。“贷款利率以批贷时利率为准，新的房贷利率今天开始执行。”

广州地区银行房贷利率也已按照新的5年期以上LPR利率进行调整，但不同银行间利率有所差异。据一位房产中介人士介绍，执行新的LPR利率后，广州首套房贷利率最低降至4.3%，二套房贷利率降至4.9%。“之前首套房贷利率还是4.45%-4.85%。”该中介称。

额度充足最快可一周放款

额度方面，北京地区多家银行表示，目前充足，但是放款时间根据材料准备、客户资质情况等有所不同。一家大行个贷部门工作人员表示，若是各项材料齐全、资质较好，商贷最快一周即可放款。

深圳地区一家股份行某支行个贷经理也表示，目前银行额度充足，一般十几个工作日可放款。深圳地区一家大行个贷经理称，目前银行放款时间很快，最快为一周。

谈及此次跟随5年期以上LPR下调房贷利率，一位银行个贷经理表示，对于存量客户而言，选择浮动利率的人群，其还贷金额与贷款市场报价利率变化有关，选择固定利率的人群不受此次LPR下降的影响。“但是选择了浮动利率的购房人群，其还款金额也非马上可按照最新的贷款市场报价利率调整，而是与购房者和银行签订合同时选择的重定价周期有关。”

光大证券金融业首席分析师王一峰表示，2010年之前，银行对按揭贷款定价，普遍会在基准利率基础上打7-8折，目前实际执行利率也仅为3.5%左右。按照这一折扣测算，按揭贷款利率理论上应该明显低于现行按揭贷款执行利率。8月LPR出现非对称下调，展望后期，王一峰称，未来LPR不排除再度出现非对称下调。

本文源自财联社记者高萍

Excel太强大了，居然还能计算房贷月供和利息

大家好！今天和大家分享可以用于计算房贷月供、利息的Ex函数。

这些函数分别为：

PMT：计算等额本息还款下月供；

CUMIPMT：计算等额本息还款下支付的总利息；

IPMT：计算等额本息还款下某期支付的利息；

ISPMT：计算等额本金还款方式下某期支付的利息。

在介绍函数之前，我们先来认识这些函数都会使用到的三个参数：

1、：利率；

2、v：v，现值。即贷款总额。

3、：还款期数。例如贷款30年，按月还款，则为30*12=360期。

接下来分别介绍等额本息还款、等额本金还款方式下的月供、利息的计算。

1

等额本息

如下图所示，贷款100万，期限30年，利率5.48%。等额本息还款方式下，分别计算月供、支付的总利息、每月支付的本金和利息。

1、计算月供

计算月供使用PMT函数，语法为

PMT(,,v,[fv],[])

指贷款利率、指贷款总期数、v指贷款总额。

在B5单元格输入公式：=PMT(B4/12,B3*12,B2)

由于是按月还款，因此公式中的利率为“年利率/12”，将年利率转换为月利率；贷款30年，贷款总期数为“30*12=360期”。

每月还款属于资金流出，因此计算出的月供为负值。可以在公式前添加负号，将其转为正数。

2、计算总支付利息

计算支付的总利息使用CUMIPMT函数，语法为

CUMIPMT(,,v,_i,_i,)

在B6单元格输入公式：

=-CUMIPMT(B4/12,B3*12,B2,1,B3*12,0)

前三个参数、、v与PMT函数参数含义相同。参数_i、_i分别指计算累计利息的开始期数、结束期数。计算30年贷款支付的总利息时，_i为1，_i为360。最后一个参数可以为0或1，用于确定期末支付或期初支付。

3、计算每月支付的利息

想要计算每月还款中，支付的利息有多少，可以使用IPMT函数。语法为IPMT(,,,v,[fv],[])

参数指计算第几期支付的利息。

在F2单元格输入公式：

=-IPMT($B$4/12,D2,$B$3*12,$B$2)

从F2单元格计算结果可知，第1个月月供5665元，其中支付利息4567元。

2

等额本金

在等额本金还款方式下，每月支付的本金是固定的，比如贷款100万，期限30年，那么每月支付的本金为1000000/(30*12)=2778元。每月支付的利息不是固定的，随着支付的本金越来越多，利息逐渐减少。

等额本金还款方式下，可以使用ISPMT函数计算每期支付的利息，语法为ISPMT(,,,v)

如下图所示，在E2单元格输入公式：

=-ISPMT($B$4/12,D2-1,$B$3*12,$B$2)

由E2单元格计算结果可知，第1个月支付利息4566.67元，再加上支付的本金2777.78元，那么第1个月月供为7344元。

计算支付的总利息，可以在B5单元格输入公式：=SUM(E2:E361)

从B5单元格公式结果可知，等额本金还款方式下支付的总利息为82万元。

从上述计算结果可知，贷款100万，期限30年，年利率5.48%时，等额本息还款方式下，月供5665元，总利息104万。

等额本金还款方式下，总利息82万；第1个月月供7344元，月供逐渐减少，在第12年，开始低于等额本息还款月供。